TRIBUNALE DI PADOVA. G.E. dott. G.G. Amenduni. Esecuzione Immobiliare n. 87 / 08. Consulenza Tecnica d Ufficio

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1 TRIBUNALE DI PADOVA G.E. dott. G.G. Amenduni Esecuzione Immobiliare n. 87 / 08 promossa da: B.C.C. del Polesine soc. coop. a r.l. contro: Seren Patrizia Consulenza Tecnica d Ufficio Incarico-Giuramento-Quesito Il sottoscritto ingegnere, regolarmente iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Padova, al n. 2929, ed all Albo dei Consulenti Tecnici di Codesto Tribunale, al n. 1095, nominato C.T.U. nella E.I. in oggetto, presentatosi all udienza di comparizione, presso l ufficio del G.E., dopo aver prestato giuramento secondo la formula di rito, veniva incaricato di rispondere al quesito allegato al verbale di giuramento. Previa autorizzazione del G.E., il sottoscritto ritirava il fascicolo curato dal creditore procedente. Il suddetto fascicolo è rimasto in possesso del C.T.U. per tutta la durata delle operazioni peritali e viene restituito alla cancelleria competente con la presente relazione, all atto del deposito della stessa. Adempimenti eseguiti Con lettera raccomandata a.r. del (allegato A) inviata all esecutata, e comunicazione via fax inviata al creditore procedente, lo scrivente comunicava di essere stato nominato c.t.u. nella procedura in oggetto, fissando la data di inizio delle operazioni peritali e sopralluogo dei beni per il alle ore 11,30. Copia della presente c.t.u. è stata inviata con lettera raccomandata a.r. all esecutata e consegnata in copia al creditore procedente come da attestazione allegata. Esame dei documenti depositati ex art. 567 c.p.c. ed accertamenti svolti Esaminata la documentazione ex art. 567 c.p.c. lo scrivente provvedeva ad: Pagina 1 di 14

2 - acquisire copia dell atto di provenienza dei beni pignorati; - aggiornare e/o integrare i documenti catastali contenuti nel fascicolo curato dal creditore procedente; - acquisire le planimetrie catastali degli immobili (l elaborato planimetrico è inesistente); - verificare la regolarità edilizia e la destinazione urbanistica dell area mediante ispezioni presso l U.T.C. di Vescovana; E stato eseguito inoltre un sopralluogo in loco il alla presenza della sig.ra Seren Patrizia durante il quale si è realizzato un rilievo fotografico degli immobili allegato alla presente c.t.u.. Consistenza del Lotto Unico La procedura in oggetto colpisce quattro unità immobiliari parti di uno stesso fabbricato sito in comune di Vescovana Via IV novembre, attualmente censite come: mapp. 503 sub6 Cat. A/3 appartamento; mapp. 503 sub 2 Cat. C/3 laboratorio; mapp. 503 sub 4 Cat. C/6 garage; mapp. 503 sub 5 Cat. C/1 Negozio. Durante il sopralluogo si è accertato che la destinazione d uso e la consistenza delle singole unità immobiliari è variata: il mapp. 503 sub 2 attualmente è un appartamento di consistenza diversa rispetto all ex laboratorio; anche il mapp. 503 sub 5 è divenuto un appartamento di consistenza diversa rispetto all ex negozio; l appartamento mapp. 503 sub 6 ha subito una variazione di consistenza e distribuzione degli spazi interni. In sostanza, ferma restando la superficie coperta ed il volume dell intero fabbricato è stata operata una variazione di destinazione d uso di due unità immobiliari (da laboratorio e negozio ad appartamento), ed una distribuzione diversa degli spazi cosicchè le singole unità immobiliari ora hanno tutte consistenza diversa rispetto a quella risultante dalle planimetrie agli atti in catasto. Quanto accertato dallo scrivente risulta palese anche dal confronto delle pla- Pagina 2 di 14

3 nimetrie catastali con gli elaborati grafici allegati alla D.I.A. Reg. 03/05 prot. n. 457 del , con cui la propietaria comunicava all U.T.C. di Vescovana le variazioni sopra indicate. Per tali motivi, allo stato attuale non è possibile alienare separatamente le singole unità immobiliari, essendo necessaria preventivamente una denuncia di variazione catastale indicante l attuale destinazione d uso e corredata di nuove planimetrie catastali rappresentanti la nuova reale consistenza di ciascuna delle unità immobiliari. Lo scrivente, non intendendo gravare la procedura di ulteriori oneri, esprime comunque la propria disponibilità ad eseguire tale pratica di variazione catastale che potrebbe consentire la formazione di due lotti autonomi. Corrispondenza dei dati indicati nell atto di pignoramento I dati catastali indicati nell atto di pignoramento e nella relativa trascrizione non sono corrispondenti ai dati con cui gli immobili sono attualmente censiti all Agenzia del Territorio di Padova. A seguito di variazione del n /2005 in atti del (protocollo n. PD ) Variazione per modifica identificativo allineamento mappe, gli immobili colpiti dalla procedura così identificati:n.c.e.u. Comune di Vescovana Fg. 20: mapp. 195 sub 2; mapp. 195 sub 4; mapp. 195 sub 5; mapp. 195 sub 6; N.C.T. Comune di Vescovana Fg. 20: mapp. 180; mapp. 336; mapp. 337; sono oggi identificati stesso comune e foglio N.C.E.U. Fg. 20: mapp. 503 sub 2; mapp. 503 sub 4; mapp. 503 sub 5; mapp. 503 sub 6; N.C.T. Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 503; mapp. 336; mapp Identificazione Catastale dei beni N.C.E.U. : Comune di Vescovana Fg Mapp. 503 sub 2 Via IV Novembre P.T Cat. C/3 Cl.1 Mq. 85 Rc.. 122,92 - Mapp. 503 sub 4 Via IV Novembre P.T Cat. C/6 Cl.1 Mq. 27 Rc.. 33,47 - Mapp. 503 sub 5 (*) Via IV Novembre P.T Cat. C/1 Cl.2 Mq. 86 Rc ,03 Pagina 3 di 14

4 - Mapp. 503 sub 6 Via IV Novembre P.T Cat. A/3 Cl.2 Vani 8 Rc.. 454,48 porzioni del fabbricato che insiste sull area censita al: N.C.T. : Comune di Vescovana Fg Mapp. 503 di Ha Ente Urbano (*) al mapp. 503 sub 5 competono i seguenti terreni di pertinenza esclusiva: N.C.T. : Comune di Vescovana Fg Mapp. 336 di Ha Ente Urbano - Mapp. 337 di Ha Ente Urbano Confini Lotto Unico: secondo l estratto di mappa al N.C.T. Fg. 20 da nord in senso orario: mapp. 165, strada comunale (via IV novembre), mapp Provenienza dei beni Gli immobili sono pervenuti all attuale proprietaria Seren Patrizia per: a) Atto di compravendita del n di rep. notaio dott. Sergio Viscardini di Rovigo trascritto ad Este il ai nn. 2233/1617 mediante il quale Seren Patrizia nata a Lendinara il acquistava da Pisanu Elide nata a San Martino di Vanezze le unità immobiliari censite al NCEU Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 195 sub 5 (ora mapp. 503 sub 5) con l unità suddescritta veniva trasferita la piena proprietà della corte esclusiva censita al NCT Vescovana Fg. 20 mapp. 336 ente urbano, mapp. 337 ente urbano nonché la quota proporzionale dell area costituente il sedime di fabbricato censita nel NCT Vescovana Fg. 20 mapp. 180 di Ha ente urbano (n.d.r.: ora mapp. 503 di Ha ) e di quant altro deve ritenersi comune ai sensi di legge. b) Atto di compravendita del n di rep. notaio dott. Sergio Viscardini di Rovigo trascritto ad Este il ai nn. 2234/1618 mediante il quale Seren Patrizia nata a Lendinara il acquistava da Casaro Fulvio nato a Vesco- Pagina 4 di 14

5 vana il le unità immobiliari censite al NCEU Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 195 sub 6 mapp. 195 sub 4 mapp. 195 sub 2 (n.d.r.: ora mapp. 503 sub 6 mapp. 503 sub 4 mapp. 503 sub 2) a dette unità compete la quota proporzionale dell area costituente il sedime di fabbricato censita nel NCT Vescovana Fg. 20 mapp. 180 di Ha ente urbano (n.d.r.: ora mapp. 503 di Ha ). Gli immobili di cui al punto a) erano pervenuti alla venditrice Pisanu Elide per atto del rep. n notaio Gabinio di Rovigo ivi registrato il al n Gli immobili di cui al punto b) erano pervenuti al venditore Casaro Fulvio per atto del rep. n notaio Pietrogrande di Monselice ivi registrato il al n. 14. N.B. Entrambi gli atti di provenienza a) e b) non indicano l area scoperta di mq. 630 censita al N.C.T. Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 338 di are 6,30 Ente Urbano, che di fatto è area scoperta di pertinenza del fabbricato in oggetto. Sussistenza di diritti di comproprietà A seguito di quanto sopra gli immobili sono attualmente di piena ed esclusiva proprietà dell esecutata Seren Patrizia. Vincoli di diritto pubblico Non è stata accertata l esistenza di vincoli di diritto pubblico né disciplinari di assegnazione implicanti cause di prelazione opponibili alla procedura. Descrizione Lotto Unico (Foto da n. 1 a n. 35) Trattasi di un fabbricato ad uso residenziale sito in comune di Vescovana (Pd) località S.Maria d Adige con accesso da Via IV Novembre a circa 4 km. dal centro del comune. Il fabbricato ha un area di sedime della superficie catastale di mq. 320 (N.C.T. Fg. 20 mapp. 503 (ex mapp. 180) di are 3,20 Ente Urbano) ed è pressocchè perimetrato da un area scoperta della superficie di mq. 630 (N.C.T. Fg. 20 mapp. 338 di are 6,30 En- Pagina 5 di 14

6 te Urbano) non indicata in alcuno degli atti di provenienza con cui l esecutata acquistava gli immobili in oggetto nè colpita dalla presente procedura. Il fabbricato si compone di complessive quattro unità immobiliari, tre appartamenti ed un garage più precisamente: Appartamento (mapp. 503 sub 6) su due piani, terra e primo, composto a piano terra: ingresso in cui è collocata la scala di collegamento al primo piano, ampio salotto, cucina, bagno e lavanderia, per una superficie lorda complessiva di mq. 78 circa ed h. ml. 2,90 più un portico sul lato est del fabbricato, di circa 20 mq.; al primo piano quattro camere un ripostiglio ed un bagno per una superficie lorda complessiva di mq. 124 circa più un poggiolo di circa 8 mq.. L appartamento recentemente ristrutturato si presenta all interno in ottimo stato di manutenzione e con finiture di buona qualità, più precisamente: pavimenti in ceramica, parquet del tipo prefinito nelle camere al primo piano, infissi in legno con vetrocamera, persiane in legno, portoncino in legno, (le camere al primo piano sono prive di porte) scala rivestita in marmo con ringhiera in ferro battuto, camini in cucina e nel salotto, riscaldamento autonomo con termosifoni a parete alimentato a gas, impianto elettrico con componentistica di buona qualità, impianto idrosanitario con sanitari in ceramica e rubinetteria monocomando in acciaio cromato. Appartamento (mapp. 503 sub 5 ex negozio) al piano terra angolo nord-est del fabbricato, ricavato dall ex negozio di alimentari è composto da: ingresso-soggiorno zona cottura, disimpegno, ripostiglio, una camera ed un bagno per una superficie lorda complessiva di mq. 75 circa ed h. ml. 2,90; sono pertinenza esclusiva dell appartamento due piccole aree scoperte (mapp. 336 e mapp. 337) della superficie rispettivamente di mq. 28 e mq. 17 sui lati nord ed est del fabbricato. L appartamento ultimato di recente si presenta all interno in ottimo stato di manutenzione e con finiture di buona qualità, più precisamente: pavimenti in ceramica, parquet Pagina 6 di 14

7 del tipo prefinito in camera da letto, infissi in legno con vetrocamera, persiane in legno, portoncino in legno, riscaldamento autonomo con termosifoni a parete alimentato a gas, impianto elettrico con componentistica di buona qualità, impianto idrosanitario con sanitari in ceramica e rubinetteria monocomando in acciaio cromato, vasca con idromassaggio. Appartamento (mapp. 503 sub 2 ex laboratorio) al piano terra con esposizione nordsud, ricavato dall ex laboratorio è in corso di ultimazione, ha una superficie lorda complessiva di mq. 84 ed h. ml. 2,90 circa (il laboratorio aveva h. ml. 3,85); la distribuzione interna degli spazi non è confome al progetto presentato di cui alla D.I.A. del ; l appartamento presenta pavimento in ceramica, travi in legno a vista, camino rivestito in pietra, è privo di impianti, di porte, di persiane esterne e di intonaco su alcune pareti divisorie. Garage (mapp. 503 sub 4) della superficie complessiva di mq. 30 circa ed h. ml. 2,90 circa, privo di saracinesca con pavimento in battuto di cemento. Il fabbricato nel complesso in discrete condizioni necessita di ritinteggiatura esterna. Certificazione impianti di cui al D.M n. 37 Relativamente alle certificazioni degli impianti la proprietaria Seren Patrizia ha fornito l allegata certificazione relativa all impianto di riscaldamento datata a firma di Fornasiero Giuseppe & C. s.a.s., dichiarando di non essere in possesso di altre certificazioni. Occupazione L appartamento mapp. 503 sub 6 ed il garage mapp. 503 sub 4 sono occupati dalla proprietaria Seren Patrizia. L appartamento mapp. 503 sub 2 (ex laboratorio) in fase di ultimazione è libero. L appartamento mapp. 503 sub 5 (ex negozio) è occupato senza titolo, da Girotto Ro- Pagina 7 di 14

8 berto nato a Rovigo il ; la proprietaria Seren Patrizia ha confermato l inesistenza di alcun contratto di locazione e/o comodato ed ha dichiarato di non percepire alcun canone dal sig. Girotto Roberto. Trascrizioni ed iscrizioni a carico Dal certificato ventennale della Conservatoria RR.II. di Este a tutto il risultano le seguenti formalità: Este - nn / 1067 del pignoramento immobiliare a favore: Banca di Credito Cooperativo del Polesine soc. coop. a r.l.; contro: Seren Patrizia nata a Lendinara titolo: pignoramento immobiliare del rep. 174 Tribunale di Padova; beni colpiti: N.C.E.U. Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 195 sub 2; mapp. 195 sub 4; mapp. 195 sub 5; mapp. 195 sub 6; N.C.T. Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 336; mapp. 337; mapp. 180; Este - nn / 1691 del ipoteca volontaria a favore: Banca di Credito Cooperativo del Polesine soc. coop. a r.l.; contro: Seren Patrizia nata a Lendinara titolo: mutuo fondiario del rep notaio Wurzer Alessandro di Badia di Polesine, capitale Euro ,00; somma iscritta: complessivamente Euro ,00; beni colpiti: N.C.E.U. Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 195 sub 2; mapp. 195 sub 4; mapp. 195 sub 5; mapp. 195 sub 6; N.C.T. Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 336; mapp. 337; mapp. 180; Este - nn / 638 del ipoteca legale a favore: Gest Line s.p.a. con sede a Napoli; contro: Seren Patrizia nata a Lendinara Pagina 8 di 14

9 titolo: ipoteca legale ai sensi art. 77 dpr 602/73 modificato dal D.LGS 46/99 e dal D.LGS 193/01 capitale Euro ,19; somma iscritta: complessivamente Euro ,38; beni colpiti: N.C.E.U. Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 503 sub 2; mapp. 503 sub 4; mapp. 503 sub 5; mapp. 503 sub 6; Este - nn / 1528 del ipoteca giudiziale a favore: Romanelli Cristian nato a Rovigo il ; contro: Seren Patrizia nata a Lendinara ; titolo: sentenza di condanna del rep. 199/05 Tribunale di Este capitale Euro 3.412,00; somma iscritta: complessivamente Euro ,00; beni colpiti: N.C.E.U. Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 503 sub 2; mapp. 503 sub 4; mapp. 503 sub 5; mapp. 503 sub 6; Este - nn / 1703 del ipoteca giudiziale a favore: Banca di Credito Cooperativo del Polesine soc. coop. a r.l.; contro: Seren Patrizia nata a Lendinara ; titolo: decreto ingiuntivo del rep Tribunale di Rovigo capitale Euro ,02; somma iscritta: complessivamente Euro ,00; beni colpiti: N.C.E.U. Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 195 sub 2; mapp. 195 sub 4; mapp. 195 sub 5; mapp. 195 sub 6; N.C.T. Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 336; mapp. 337; mapp. 180; Este - nn / 2013 del ipoteca giudiziale a favore: Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo; contro: Seren Patrizia nata a Lendinara ; Pagina 9 di 14

10 titolo: decreto ingiuntivo del rep. 3777/07 Tribunale di Padova capitale Euro ,23; somma iscritta: complessivamente Euro ,00; beni colpiti: N.C.E.U. Comune di Vescovana Fg. 20 mapp. 195 sub 2; mapp. 195 sub 4; mapp. 195 sub 5; mapp. 195 sub 6; Risultano inoltre le seguenti annotazioni: Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario rep del notaio Viscardini Sergio recante annotazione n. 168 del per cancellazione totale. Iscrizione contro del R.P R.G Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario rep del notaio Grifalconi recante annotazione n. 33 del per cancellazione totale. Annotazione contro del 20/02/2004 R.P. 168 R.G notaio Viscardini Sergio rep del annotazione a iscrizione Cancellazione Totale formalità di riferimento iscrizione n. 358 del Annotazione contro del 14/01/2005 R.P. 33 R.G. 271 notaio Wurzer Alessandro rep del annotazione a iscrizione Cancellazione Totale formalità di riferimento iscrizione n del Regolarità Edilizia Il fabbricato del quale le unità immobiliari in oggetto sono parte è stato eretto in data anteriore al , risultano rilasciate le seguenti autorizzazioni: Licenza Edilizia del rilasciata a Casaro Fulvio per la costruzione di una casa ad uso abitativo; Licenza Edilizia n. 20/1956 del rilasciata a Casaro Fulvio per la sopraelevazione di un fabbricato ad uso abitativo; Pagina 10 di 14

11 Licenza Edilizia n. 7/66 rilasciata a Casaro Fulvio per l ampliamento di un negozio e relativa abitabilità del ; Licenza Edilizia n. 9/1970 del rilasciata a Casaro Fulvio per la costruzione di un garage ed un ripostiglio; Concessione Edilizia n. 27 del e Variante n. 18/2004 prot del rilasciata a Seren Patrizia; D.I.A. Reg. 03/05 prot. n. 457 del a nome di Seren Patrizia relativa alla realizzazione di una nuova unità abitativa al piano terra senza aumento di volume e costruzione di una tettoia all esterno. Rispetto a tale ultima autorizzazione gli immobili presentano variazione relative alla forometria ed alla distribuzione interna degli spazi; il mapp. 503 sub. 2 (catastalmente ancora censito come laboratorio) nella D.I.A. indicato come appartamento, presenta una distribuzione degli spazi interni difforme rispetto a quella indicata negli elaborati grafici ed un posizionamento diverso delle pareti divisorie. Non risultano realizzati aumenti di volume. Relativamente alla conformità catastale, l aggiudicatario del Lotto Unico dovrà presentare denunce di variazione relative all attuale destinazione d uso delle singole unità immobiliari ed alla diversa consistenza e distribuzione degli spazi interni. Destinazione Urbanistica dell area Come risulta dall allegato certificato di destinazione urbanistica l area in oggetto ha la seguente destinazione di P.R.G.: Fg. 20 mapp Zona C1/1 Zona significativa di S. Maria d Adige destinata prevalentemente ad uso residenziale o altre di cui all art. 4 ) urbanizzate, con indice territoria le attuale compreso tra lo 0,5 e 1,5 mc./mq. e superficie coperta non inferiore a 1/15 dell area di pertinenza. Si rimanda al Pagina 11 di 14

12 certificato di destinazione urbanistica allegato ed alle allegate N.T.A. per le ulteriori prescrizioni ed indici. Criterio di stima adottato La valutazione degli immobili avviene mediante il metodo del Valore di mercato. Tale criterio di stima consiste nel determinare, attraverso l analisi della domanda e dell offerta di beni simili, ubicati nella stessa zona, il più probabile prezzo che potrebbe avere il bene in oggetto nell ipotesi di collocazione sul mercato. Stima del valore dei beni Tenendo conto di tutto quanto in precedenza esposto, dello stato di conservazione dell ubicazione qualità e consistenza degli immobili, della qualità delle finiture e impianti, dello stato locativo, della regolarità edilizia, dell attuale andamento di mercato e, soprattutto, delle informazioni reperite in loco, lo scrivente C.T.U. ritiene di poter esprimere il seguente valore da porre a base d asta: Appartamento mapp. 503 sub 6 - Superficie commerciale: Appartamento P.T. : mq. 78,00 x 1,00 = mq. 78,00 Appartamento P. 1 : mq. 124,00 x 0,90 = mq. 111,60 Poggiolo : mq. 8,00 x 0,20 = mq. 1,60 Portico : mq. 20,00 x 0,30 = mq. 6,00 Totale mq. 197,20 Valore unitario:./mq ,00 mq. 197,20 x./mq ,00 = ,00 Appartamento mapp. 503 sub 5 (ex negozio) - Superficie commerciale: Appartamento: mq. 75,00 x 1,00 = mq. 75,00 Valore unitario:./mq ,00 mq. 75,00 x./mq ,00 = ,00 Pagina 12 di 14

13 Appartamento mapp. 503 sub 2 (ex laboratorio) - Superficie commerciale: Appartamento: mq. 84,00 x 1,00 = mq. 84,00 Valore unitario:./mq. 700,00 mq. 84,00 x./mq. 700,00 = ,00 Garage mapp. 503 sub 4 A corpo ,00 Stima del valore del Lotto Unico Unità immobiliare Valore stimato Appartamento NCEU Vescovana Fg. 20 mapp. 503 sub ,00 Appartamento NCEU Vescovana Fg. 20 mapp. 503 sub ,00 Appartamento NCEU Vescovana Fg. 20 mapp. 503 sub ,00 Garage NCEU Vescovana Fg. 20 mapp. 503 sub ,00 Totale ,00 arrotondabili ad ,00 (Euro trecentosessantunomila/00). Nota: Le valutazioni si riferiscono agli immobili liberi, come meglio precisato nel paragrafo Consistenza del Lotto Unico pag. 2 della c.t.u., attualmente le singole unità immobiliari non sono alienabili separatamente in lotti autonomi. Tanto si doveva ad espletamento dell incarico affidato. Padova 24 ottobre 2008 Il C.T.U. Ing. Sandro Simonelli Allegati Allegato A Ricevuta raccomandata inviata all esecutata Rilievo fotografico di n. 35 stampe Pagina 13 di 14

14 Allegato n. 1: Visura per soggetto (Seren Patrizia) al NCEU Allegato n. 2: n. 4 Visure storiche per imm. al NCT Vescovana Fg. 20 mapp. 503 mapp. 336 Mapp. 337 mapp. 338 Allegato n. 3: Estratto di mappa al NCT. Vescovana Fg. 20 Allegato n. 4: n. 4 Planimetrie catastali (mapp. 503 sub 2 sub 4 sub 5 sub 6) Allegato n. 5: Atto di provenienza del rep notaio Viscardini di Rovigo Allegato n. 6: Dichiarazione conformità impianto di riscaldamento Allegato n. 7: Autorizzazione n. 7/1966 e relativa abitabilità Allegato n. 8: Permesso di costruire n. 18/2004 Allegato n. 9: D.I.A. Reg. n. 03/05 prot. 457 del Allegato n. 10: Stralcio Tavola 2 D.I.A. Reg. n. 03/05 prot. 457 del Allegato n. 11: Copia del certificato di destinazione urbanistica Allegato n. 12: Stralcio P.R.G. e N.T.A. Pagina 14 di 14