CANCELLERIA Esecuzioni Immobiliari. Esecuzione Immobiliare R.G.E. n. 569 del G.E. Dr. Andrea V. Cambi INCARICO

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1 TRIBUNALE DI TREVISO CANCELLERIA Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare R.G.E. n. 569 del 2009 G.E. Dr. Andrea V. Cambi UDIENZA DEL a carico della ditta: FINOTTIROBERTOnatoaAdriail C.F.FNTRRT64M07A059J RUFFATOROSALIAnataaCamposampieroil C.F.RFFRSL63D59B5630 Entrambi residenti in Castelfranco Veneto alla via Tevere civico 1 INCARICO il sottoscritto geom. LUCIO GAZZOLA, iscritto all'albo dei geometri della Provincia di Treviso col n 1845 di posizione, residente in Castelfranco Veneto alla via Borgo Treviso 146/a, è stato incaricato consulente tecnico d'ufficio con specifico decreto di nomina e verbale di giuramento datato dal sig. G.E. dr. Andrea V. Cambi del Tribunale di Treviso, nella causa di esecuzione immobiliare n. R.G.E. 569 del L udienza e stata fissata il , alle ore 10,15. ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da AGOS SPA con sede legale in Milano contro i sigg. FINOTTI ROBERTO e RUFFATO ROSALIA sopra richiamati. descrizione, ordine di esame ed allegati 1 Svolgimento delle operazioni peritali 2 Suddivisione in lotti 3 Descrizione catastale degli immobili 4 Descrizione dei confini 5 Atto di provenienza 6 Trascrizioni ed Iscrizioni

2 7 Aggiornamenti delle verifiche 8 Descrizioni degli immobili 9 Occupazione degli immobili 10 Destinazione urbanistica e legittimità edilizia 11 Difformità riscontrate in sede di sopralluogo 12 Metodi di stima 13 Valutazione degli immobili 1) SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Effettuati gli accertamenti di carattere edilizio, urbanistico e catastale, presso gli uffici competenti, si e proceduto al sopralluogo presso l unita immobiliare. Sono stati effettuati due sopralluoghi con preavviso mediante raccomandata; purtroppo con esito negativo in quanto i coniugi RUFFATO FINOTTI non erano in casa; il terzo sopralluogo invece, dopo aver informato l I.G.V. di TREVISO e lo stesso G.E. dott. A. Valerio Cambi, e stato effettuato in data alla presenza anche del geom. Alberto Boscarato dell I.V.G.. 2) SUDDIVISIONE IN LOTTI ( Vedi visure catastali all. 1 ) NON si ritiene che i beni esecutati siano divisibili in lotti; cio in relazione alla particolare configurazione dell area e dell abitazione oltre alla stessa ubicazione in aderenza alla linea ferroviaria TREVISO VICENZA. 3) DESCRIZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI ( Vedi planimetrie catastali all. 2 ) Gli immobili risultano in piena proprieta e così censiti all Agenzia del Territorio di Treviso ora Agenzia delle Entrate:in regime di comunione legale dei beni, ai sigg. FINOTTIROBERTOnatoaAdriail RUFFATOROSALIAnataaCamposampieroil PROPRIETARIINREGIMEDICOMUNIONELEGALEDEIBENI(PIENAPROPRIETA ) Entrambi residenti in Castelfranco veneto alla via Tevere civico 1 Comune di CASTELFRANCO VENETO - N.C.E.U. sezione C Foglio 3 particella 21 sub 1 cortile di pertinenza ai sub 2 3 sub 2 abitazione terra primo, cat. A3 cl 4 vani 6,50 RC 637,82 sub 3 garage piano terra, cat. C6 cl 6 mq 12,00 RC 49,58

3 corrispondenza al N.C.T. FOGLIO 16 particella 21 di mq 748 ente urbano 4) DESCRIZIONE DEI CONFINI Il lotto confina a Nord con la particella 253 e 574 ; a est con la particella 537 e via Tevere; a sud con la linea ferroviaria e particella 536, a ovest con particelle 251 ; ( Vedi estratto di mappa all. n. 3) 5) ATTO DI PROVENIENZA I beni sono pervenuti all esecutato con atto di Compravendita in data , repertorio del notaio dr. Sergio Cardarelli in Camposampiero PD, registrato a Padova il al n serie 1T (All. n. 4 ). 6) TRASCRIZIONI ed ISCRIZIONI ( All. n. 5 ) ISCRIZIONE A CARICO a) Titolo: ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo fondiario trascritto il A FAVORE Reg. Gen Reg. Part. 623 Creditore: BANCO DESIO VENETO S.P.A. con sede a Vicenza cod. fisc Capitale: Totale: CONTRO: FINOTTIROBERTOnatoaADRIAil C.F.FNTRRT64M07A059J RUFFATOROSALIAnataaCamposampieroil C.F.RFFRSL63D59B5630 Entrambi residenti in Castelfranco veneto alla via Tevere civico 1 Comune di CASTELFRANCO VENETO Catasto Urbano sez. C foglio 3 Particella n. 21 sub 1, B.C.N.C. comune ai sub. 2, 3 Particella n. 21 sub 2, Cat A/3, classe 4 vani 6, 5 rendita 637,82

4 Particella n. 21 sub 3, Cat C/6, classe 6 mq 12 rendita 49,58 corrispondenza al N.C.T. FOGLIO 16 particella 21 di mq 748 ente urbano TRASCRIZIONI A CARICO b) Titolo: verbale pignoramento immobili trascritto il Reg. Gen Reg. Part TRASCRIZIONI A FAVORE Creditore: AGOS S.P.A. MILANO Codice Fisc TRASCRIZIONI CONTRO: FINOTTIROBERTOnatoaADRIAil C.F.FNTRRT64M07A059J RUFFATOROSALIAnataaCamposampieroil C.F.RFFRSL63D59B5630 Entrambi residenti in Castelfranco veneto alla via Tevere civico 1 Comune di CASTELFRANCO VENETO Catasto Urbano sez. C foglio 3 Particella n. 21 sub 1, B.C.N.C. comune ai sub. 2, 3 Particella n. 21 sub 2, Cat A/3, classe 4 vani 6,5 rendita 637,82 Particella n. 21 sub 3, Cat C/6, classe 6 mq 12 rendita 49,58 corrispondenza al N.C.T. FOGLIO 16 particella 21 di mq 748 ente urbano 7) AGGIORNAMENTI DELLE VERIFICHE Le verifiche indicate al capitolo 3) e al capitolo 6) risultano entrambe aggiornate al 03 ottobre ) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI ( vedi all. 6 rappresentazione rilievo immobili ) Si tratta di un fabbricato residenziale con annessi accessori, adibito in precedenza a casello ferroviario, sviluppantesi su due livelli fuori terra; non c e piano interrato. Si evidenzia che l abitazione e a ridosso della linea ferroviaria TREVISO VICENZA a doppio binario elettrificato. Il lotto sul quale insiste il corpo di fabbrica e di forma rettangolare allungata in linea parallela con la ferrovia.

5 Su via Tevere, nel tratto tra via Brenta e la linea ferroviaria TREVISO-VICENZA, sono presenti vari fabbricati residenziali soprattutto sul lato ovest della strada comunale. L ubicazione del lotto e comunque periferica rispetto alla centro citta di Castelfranco veneto e a ridosso di una vasta zona agricola. Non vi sono vincoli urbanistici di carattere paesaggistico o ambientale, fatta eccezione del vincolo per la presenza della fascia di rispetto stradale e ferroviario. Si ritiene comunque che, di fatto, l abitazione non si possa ampliare in quanto sul lato sud e troppo vicina alla linea ferroviaria come pure sul lato est e praticamente a ridosso della sede stradale di via Tevere. Dal lato nord, il corpo di fabbrica dista mediamente 3,00 mt salvo la presenza di un garage, abusivo, in legno costruito quasi sul confine nord. L epoca di costruzione del fabbricato residenziale (ex casello ferroviario) risale antecedentemente al ; successivamente alla data di acquisto ovvero al , i sigg. FINOTTI RUFFATO non hanno richiesto istanze per interventi edilizi. L intera abitazione si presenta in mediocri condizioni e con un generale degrado sia per vetusta che per mancata manutenzione. Si ritiene che gli impianti elettrico e termo-idraulico all interno dell unita immobiliare rilevata, non siano stati messi completamente a norma. Visto l edificio e la data di costruzione ante 1967, lo stesso non e a norma per quanto riguarda le recenti legislazioni in materia di antisismica, isolamento termoacustico e il contenimento dei consumi energetici. Descrizione e suddivisione di vani ed accessori L abitazione e costituita al piano terra da : - un ingresso-soggiorno, un portico, un bagno, un corridoio, una cucina, un ripostiglio nel sotto-scala, un wc di servizio, un locale magazzino, un locale cantina al posto del garage così come descritto nella planimetria catastale, un vano scala di collegamento al piano primo. Si precisa che il garage e stato abusivamente trasformato in cantina mediante chiusura del portone di accesso sul lato est; un garage e stato ricavato, sempre abusivamente, sul lato nord del fabbricato a ridosso del confine realizzando una copertura e struttura precaria. il piano primo e costituito da: - due camere, un bagno, un piccolo disbrigo. La superficie utile ovvero quella calpestabile, misura mq 104,80 circa per quanto riguarda l alloggio e mq 11,05 circa per quanto riguarda la cantina, il portico misura mq 14,00 circa mentre il garage sul lato nord NON viene conteggiato in quanto abusivo e precario. 9) OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI Gli immobili risultano occupati dagli esecutati. 10) DESTINAZIONE URBANISTICA E LEGITTIMITA EDILIZIA VINCOLI ( Vedi all. 7 ) Lo strumento urbanistico vigente (P.R.G.), per il lotto in descrizione prevede una destinazione residenziale e rurale ovvero l area si trova inserita in ZONA AGRICOLA E2.2 ; Non vi è possibilita di ampliamento del fabbricato per la particolare ubicazione del lotto rispetto alla strada e alla linea ferroviaria oltre all esigua distanza dai confini.

6 Non vi sono vincoli storici, artistici o altri particolari vincoli se non quelli derivanti dalle norme di piano specifiche della zona territoriale omogenea sopra richiamata. Per quanto riguarda invece la legittimita edilizia, si riscontra dagli atti pubblici che il corpo di fabbrica e stato costruito prima del ; si tratta di un ex casello ferroviario. Da accertamenti effettuati presso l ufficio tecnico comunale, non vi sono altri provvedimenti autorizzativi rilasciati o pratiche di condono edilizio. In merito alla classificazione energetica dell immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato in base a provvedimento autorizzativo anteriore al e che successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Considerato quindi, la consistenza dell immobile ( superficie utile inferiore a 1000 mq ) il suo mediocre stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che i costi di gestione energetica siano considerevoli. Si presuppone pertanto che il bene appartenga ad una delle classi peggiori sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. 11) DIFFORMITÀ RISCONTRATE IN SEDE DI SOPRALLUOGO La valutazione della legittimita edilizia viene sviluppata sulla base di quanto rilevato nelle schede planimetriche catastali. Si ritiene che il corpo garage, pur precario, ubicato sul lato nord del fabbricato residenziale, sia completamente abusivo e quindi da demolire in quanto non sanabile. La trasformazione del garage, all interno del corpo di fabbrica, in cantina magazzino previa chiusura del foro di accesso carraio, e abusiva. Non e legittima la eliminazione del garage pre-esistente per espressa norma del vigente piano regolatore generale a meno che non si ricavi un nuovo posto auto coperto all interno del lotto e contiguo al corpo di fabbrica principale. Il portico e stato parzialmente chiuso con muratura. L abuso si ritiene sanabile in quanto non comporta aumento di volume o aumento della superficie coperta e, tale chiusura, non comporta l avanzamento del corpo di fabbrica verso la ferrovia o verso la strada. Sull area scoperta di uso esclusivo, risultano edificati abusi edilizi minori (baracche o piccole strutture in legno) NON sanabili per i quali si ritiene necessaria la demolizione. Sull area scoperta si nota anche un certo disordine e degrado. Il costo di demolizione del corpo garage e smaltimento dei rifiuti viene quantificato in euro 1.700,00 compresa iva, Il costo di ripristino dell uso garage all interno dell attuale cantina, lato nord/est, viene stimato in euro 2.400,00 compresa iva ; le competenze professionali per ottenere il permesso a costruire in sanatoria, l aggiornamento catastale e la pratica di agibilità, si stimano in euro 2.500,00 compresa iva ed oneri accessori. Gli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione per la parziale trasformazione del portico in vano accessorio abitabile, sono dovuti in quota doppia essendo a sanatoria e quantificati in euro 1.400,00. Il tutto per complessive euro 8.000,00. 12) METODO DI STIMA DELL IMMOBILE Premesseedaspettigenerali Il parametro di stima utilizzato e il mq ovvero la superficie delle unita immobiliari, al lordo delle murature interne e perimetrali. La stima viene elaborata con il metodo della comparazione con beni immobili simili. Gli altri parametri e considerazioni che influenzano il prezzo e la commerciabilita si possono così riassumere: Le caratteristiche qualitative e quantitative La titolarità

7 Gli eventuali abusi edilizi ed i costi di rimessa in pristino La presenza di specifici vincoli di carattere urbanistico La potenzialita edificatoria del lotto o residua potenzialita di ampliamento del fabbricato La particolare procedura di vendita (la vendita avviene senza la garanzia per i vizi) La viabilita di zona ed il collegamento con il centro cittadino La presenza di vincoli ovvero ipoteche, servitù e quant altro La classificazione energetica dell immobile Le variabili del mercato locale La particolare congiuntura economica del momento Il sensibile ribasso dei prezzi nel mercato immobiliare La quantita di immobili invenduti nel mercato immobiliare La stima e stata fatta rilevando anche i prezzi medi praticati in loco rilevabili dalle riviste specializzate; altro ancora, contattando studi tecnici di progettisti professionisti che operano nella zona. 13) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI I valori degli immobili oggetto della presente CTU sono stati determinati sulla scorta delle considerazioni di cui al capitolo precedente; le superfici sono state rilevate al lordo delle murature; di conseguenza, il CTU attribuisce ai predetti immobili la valutazione estimativa che segue : ALLOGGIO PT 1P MQ 139,00 X COEFFICIENTE 1,00 = MQ 139,00 PORTICO MQ 14,00 X COEFFICIENTE 0,40 = MQ 5,60 VANO ACCESSORIO CANTINA (EX GARAGE) MQ X COEFFICIENTE 0,60 = MQ 8,64 TOTALE SUPERFICIE CONVENZIONALE = MQ 153,24 VALORE STIMATO A MQ, EURO 715,00 CORRISPONDENTE AL 50% DEL VALORE AL FINITO DI UN NUOVO FABBRICATO IN PARI ZONA, VALUTATO IN EURO 1.430,00 A MQ. VALORE COMPLESSIVO EURO ,60 (715,00 /mq X 153,24 mq) AREA SCOPERTA PERTINENZIALE MQ 641,00 VALORE A MQ STIMATO EURO 25,00 MQ 641,00 X EURO 25,00 = EURO ,00 RIEPILOGO EURO , ,00 = EURO ,60 ARROTONDATO PER ECCESSO AD EURO ,00

8 A DETRARRE LE SPESE PER LA RIMESSA IN PRISTINO DEI LUOGHI E PRATICA EDILIZIA A SANATORIA EURO 8.000,00 VALORE FINALE DI PERIZIA EURO ,00 Castelfranco veneto li, 16 ottobre 2013 il C.T.U. geom. LUCIO GAZZOLA telefono fax mail studioassociatogazzolael@virgilio.it

9 Allegati: Avvisod asta Schedadiperiziaperdecretoditrasferimento All.doc. 1 VisuracatastaleCF All.doc. 2 Planimetriecatastali All.doc. 3 Estrattomappacatastale. All.doc. 4 Copiaattodiprovenienza All.doc.5VisureCC.RR.II All.doc.6Rappresentazionerilievoimmobili. All.doc.7EstrattoPRG tabellaestrattonta. All.doc. 8 Documentazionefotografica