CONSULENZA TECNICA UFFICIO Architetto Stefano Barbazza

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA - Sezione Fallimentare - FALLIMENTO N. 80/2012 GIFIN S.R.L. GIUDICE DELEGATO: Dott.ssa RITA RIGONI Curatore Fallimentare: Dott. ROBERTO FICOTTO CONSULENZA TECNICA UFFICIO Architetto Stefano Barbazza Pagina 1

2 INDICE 1. GENERALITA DELLA SOCIETA FALLITA Pg 6 2. INDIVIDUAZIONE DEI BENI Pg 6 3. SUDDIVISIONE IN LOTTI.. Pg 6 4. INDIVIDUAZIONE CATASTALE.. Pg 7 5. CONFINI.. Pg 7 6. PROPRIETA. Pg 8 7. REGOLARITA URBANISTICA. Pg 8 8. STATO DI POSSESSO.Pg 8 9. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI.. Pg 8 VINCOLI CHE VERRANNO CANC. CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO... Pg DESCRIZIONE DEI BENI.. Pg CONSISTENZA... Pg VALUTAZIONE DEI BENI Pg REGIME FISCALE DELLA CESSIONE Pg ALLEGATI Pg 12 Pagina 2

3 PREMESSA In data 14/09/2012 il G.D. Dott.ssa RITA RIGONI nominava il sottoscritto arch. Stefano Barbazza, con studio in San Donà di Piave (VE) Galleria Progresso n 5, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Venezia al n 1784 ed all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Venezia al n 11, perito stimatore sui beni immobili di cui alla procedura del Fallimento n. 80/2012 GIFIN S.r.l., siti in Comune di Fossalta di Piave (VE), ponendo il seguente quesito: Il C.T.U. VERIFICHI LE GENERALITA DELLA SOCIETA FALLITA, IL NUMERO DI CODICE FISCALE, PARTITA IVA, RICHIEDENDONE L EVENTUALE RILASCIO PRESSO IL COMPETENTE UFFICIO DISTRETTUALE DELLE I. I. D. D.; PROVVEDA, PREVIO ACCESSO AGLI IMMOBILI, ALLA ESATTA INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO OVVERO FACENTI PARTE DEL COMPENDIO FALLIMENTARE ED ALLA FORMAZIONE, OVE OPPORTUNO, DI UNO O PIU LOTTI PER LA VENDITA; ALLA VERIFICA DELLA REGOLARITA DEI BENI SOTTO IL PROFILO URBANISTICO E, IN CASO DI ESISTENZA DI OPERE ABUSIVE, ALL INDICAZIONE DELL EVENTUALE SANABILITA AI SENSI DELLE LEGGI N. 47/85 E N. 724/94 E DEI RELATIVI COSTI, ASSUMENDO LE OPPORTUNE INFORMAZIONI PRESSO GLI UFFICI COMUNALI COMPETENTI; ALLA IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL IMMOBILE, PREVIO ACCERTAMENTO DELL ESATTA RISPONDENZA DEI DATI RAPPRESENTATI NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE DELLA SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO CON LE RISULTANZE CATASTALI, ACQUISENDO PURE LA RELATIVA SCHEDA OVVERO PREDISPONENDOLA OVE MANCANTE; REDIGA, IN CAPITOLI SEPARATI, TANTE VALUTAZIONI DI STIMA QUANTI SONO I LOTTI INDIVIDUATI, INDICANDO, IN CIASCUNA DI TALI VALUTAZIONI L ESATTA ELENCAZIONE E INDIVIDUAZIONE DEI BENI COMPONENTI IL LOTTO, MEDIANTE INDICAZIONE DELLA TIPOLOGIA DI CIASCUN IMMOBILE, DELLA SUA UBICAZIONE (CITTA, VIA, NUMERO CIVICO, PIANO), DEGLI ACCESSI, DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI, DELLE EVENTUALI PERTINENZE ED ACCESSIONI, DEGLI Pagina 3

4 EVENTUALI MILLESIMI DI PARTI COMUNI; REDIGA UNA BREVE DESCRIZIONE SINTETICA E COMPLESSIVA DEI BENI, NELLA QUALE SARANNO INDICATI, TRA L ALTRO, ANCHE IL CONTESTO IN CUI ESSI SI TROVANO, LE CARATTERISTICHE E LA DESTINAZIONE DELLA ZONA DEI SERVIZI DA ESSA OFFERTI, LE CARATTERISTICHE DELLE ZONE CONFINANTI; LO STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI, PRECISANDO SE SIANO OCCUPATI DA TERZI E A CHE TITOLO, OVVERO DAL DEBITORE; OVE ESSI SIANO OCCUPATI IN BASE AD UN VALIDO TITOLO, VERIFICHI LA DATA DI REGISTRAZIONE E LA SCADENZA DEL CONTRATTO PER L EVENTUALE DISDETTA, L EVENTUALE DATA DEL RILASCIO FISSATA O LO STATO DELLA CAUSA EVENTUALMENTE IN CORSO PER IL RILASCIO; INDICHI I VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE, DISTINGUENDO ED INDICANDO IN SEZIONI SEPARATE DA QUELLI CHE RESTERANNO IN CARICO ALL ACQUIRENTE E QUELLI CHE SARANNO CANCELLATI DALLA PROCEDURA, INDICANDO PER QUESTI ULTIMI ED IN RELAZIONE A CIASUN LOTTO INDIVIDUATO, I COSTI A CIO NECESSARI E CHE L ESPERTO DOVRA DETRARRE DAL VALORE DI STIMA; IN PARTICOLARE L ESPERTO DOVRA PRONUNCIARSI ESPLICITAMENTE SULL ESISTENZA DEI SEGUENTI ONERI E VINCOLI: PER QUELLI CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE: - DOMANDE GIUDIZIALI E SEQUESTRI (PRECISANDO SE LA CAUSA SIA ANCORA IN CORSO ED IN QUALE STATO); - ATTI DI ASSERVIMENTO URBANISTICI; - CONVENZIONI MATRIMONIALI E PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE; - ALTRI PESI O LIMITAZIONI DI USO; PER I VINCOLI ED ONERI CHE POTRANNO ESSERE CANCELLATI CON DECRETO DI TRASFERIMENTO: - ISCRIZIONI; - PIGNORAMENTI ED ALTRE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI. INDICHI, OVE NE RICORRA IL CASO, L IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE, LE EVENTUALI SPESE STRAORDINARIE GIA' DELIBERATE MA NON ANCORA SCADUTE, LE EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI SCADUTE NON PAGATE NEI DUE ANNI ANTERIORI ALLA DATA DELLA PERIZIA, LE EVENTUALI CAUSE IN CORSO; Pagina 4

5 PROCEDA ALLA DESCRIZIONE ANALITICA DI CIASCUNO DEI BENI COMPRESI NEL LOTTO, INDICANDONE LA TIPOLOGIA, L ALTEZZA INTERNA UTILE, LA COMPOSIZIONE INTERNA E, PER CIASCUN LOCALE, LA SUPERFICIE NETTA, IL COEFFICIENTE UTILIZZATO PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE, LA SUPERFICIE COMMERCIALE, LE CONDIZIONI DI MANUTENZIONE, LE CARATTERISTICHE STRUTTURALI E, PER GLI IMPIANTI, LA LORO RISPONDENZA ALLA VIGENTE NORMATIVA OVVERO I COSTI NECESSARI PER IL LORO ADEGUAMENTO; FORNISCA LA VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI INDICANDO I CRITERI DI STIMA UTILIZZATI, LE FONTI DELLE INFORMAZIONI ASSUNTE PER LA STIMA, ESPONENDO POI IN FORMA TABELLARE IL CALCOLO DELLE SUPERFICI, IL VALORE AL MQ., IL VALORE TOTALE ED ESPLICITANDO ANALITICAMENTE GLI ADEGUAMENTI E LE CORREZIONI DELLA STIMA IN RAGIONE DELLO STATO D USO E DI MANUTENZIONE, DELLO STATO DI POSSESSO, DEI VINCOLI ED ONERI GIURIDICI NON ELIMINABILI DALLA PROCEDURA, L ASSENZA DI GARANZIA PER VIZI OCCULTI NONCHE PER EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE, PER LA NECESSITA DI BONIFICA ED EVENTUALI RIFIUTI E QUINDI IL VALORE FINALE DEL BENE AL NETTO DI TALI DECURTAMENTI E CORREZIONI. NEL CASO SI TRATTA DI QUOTA INDIVISA, FORNISCA ALTRESI LA VALUTAZIONE DELLA SOLA QUOTA, TENENDO CONTO DELLA MAGGIOR DIFFICOLTA DI VENDITA PER LE QUOYTE INDIVISE E PRECISI SE IL BENE RISULTI COMODAMENTE DIVISIBILE IDENTIFICANDO, IN CASO AFFERMATIVO, GLI ENTI CHE POTREBBERO ESSERE SEPARATI IN FAVORE DELLA PROCEDURA QUALORA SI TRATTI DI TERRENI, ALLEGHI IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA E OVE TALI TERRENI NON CONFIGURINO UN UNICO APPEZZAMENTO, VALUTI L OPPORTUNITA DI FORMARE I LOTTI TENENDO CONTO DEL PRESUMIBILE INTERESSE DEI CONFINANTI AD ACQUISTARE SOLTANO I TERRENI VICINIORI. ALLEGHI ALMENO DUE FOTOGRAFIE ESTERNE E DUE INTERNE DI CIASCUN BENE, LA PLANIMETRIA, LA VISURA CATASTALE ATTUALE, COPIA DELLA CONCESSIONE O LICENZA EDILIZIA DEGLI ATTI DI SANATORIA, COPIA DELL ATTO DI PROVENIENZA E DELL EVENTUALE Pagina 5

6 CONTRATTO DI LOCAZIONE E QUANT ALTRO RITENGA UTILE, NONCHE LA DOCUMENTAZIONE COMPROVANTE LE SPESE SOSTENUTE; DICA SE LA VENDITA SIA SOGGETTA AD IMPOSTA DI REGISTRO O AD IVA E SE L IMMOBILE SIA UN BENE STRUMENTALE DELL AZIENDA EVENTUALMENTE ESERCITATA DAL DEBITORE ESECUTATO O DEL FALLITO. REDIGA, INFINE, L ELABORATO PERITALE NEL RISPETTO DELLO SCHEMA ALLEGATO AL PRESENTE QUESITO; CONCEDE TERMINE DI 90 GG DALLA NOTIFICA DELLA PRESENTE ORDINANZA PER IL DEPOSITO DELL ELABORATO, DISPONE CHE PRESTI GIURAMENTO AL DEPOSITO CONSEGNANDO L ORIGINALE IN CANCELLERIA. In adempimento all incarico ricevuto, il sottoscritto ha eseguito le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio di Venezia e la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Venezia e presso il Comune di Fossalta di Piave ed ha effettuato sopralluogo sul posto allo scopo di stimare il valore attuale degli immobili di proprietà della società GIFIN SRL. In base agli accertamenti effettuati, il Consulente ha redatto la presente relazione al fine di rispondere singolarmente ai quesiti posti. 1) GENERALITA DELLA SOCIETA FALLITA - GIFIN S.R.L., sede in Fossalta di Piave (VE) Via Delle Industrie n. 16 c.a.p C.F. e P.I Numero REA Procedure in corso: Fallimento. In allegato A1 riporto la visura camerale. 2) IDENTIFICAZIONE DEI BENI Trattasi di manufatto edilizio adibito a cabina elettrica, sito in Comune di Fossalta di Piave (VE), Via dell Artigianato, ubicato in zona industriale del paese. In allegato A2 riporto l estratto mappa in scala 1:2000 con indicato l immobile. 3) SUDDIVISIONE IN LOTTI Non è divisibile in lotti. Pagina 6

7 4) INDIVIDUAZIONE CATASTALE Presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Venezia, ora Agenzia delle Entrate, l immobile è così raffigurato: Catasto Fabbricati Comune di Fossalta di Piave Via dell Artigianato Foglio 5 Mappale 608 Subalterno 2 CABINA ELETTRICA - Categoria D/1, Piano Terra, Rendita Catastale Euro 72,05. In allegato B1 riporto la visura catastale e in allegato B2 la planimetria catastale. Subalterno 3 CABINA ELETTRICA - Categoria D/1, Piano Terra - Rendita Catastale Euro 25,00. In allegato B3 riporto la visura catastale e in allegato B4 la planimetria catastale. Subalterno 4 - CABINA ELETTRICA - Categoria D/1, Piano Terra - Rendita Catastale Euro 38,31. In allegato B5 riporto la visura catastale e in allegato B6 la planimetria catastale. Bene comune non censibile - Subalterno 1, scoperto comune ai subalterni In allegato C1 riporto l elaborato planimetrico presentato con Docfa all Agenzia del Territorio di Venezia in data 26/09/2005 prot. n. VE INTESTATO: GIFIN S.R.L. con sede in Fossalta di Piave, c.f , proprietà per 1/1 * Il Tipo Mappale è stato presentato all Agenzia del Territorio di Venezia in data 12/09/2005 con protocollo n * Il Mappale 608 al Catasto Terreni risulta Ente Urbano di mq 48, vedi visura catastale allegato C2. 5) CONFINI Con riferimento alla mappa del Catasto Terreni, il Mappale 608 confina da Nord e Pagina 7

8 girando in senso orario con i Mappali e ancora 601, vedi all. A2. 6) PROPRIETA La società GIFIN S.r.l. con sede in Fossalta di Piave (VE) Via Delle Industrie n. 16 c.a.p c.f. e p.i , è divenuta piena proprietaria degli immobili oggetto della presente relazione, in forza di Atto di compravendita del 23/06/2005 repertorio del Notaio Francesco Candido Baravelli di Treviso, registrato a Treviso il 30/06/2005 al n Serie 1T e trascritto a Venezia il 02/07/2005 ai nn /16930, vedi allegato D1. Si precisa che nell atto di provenienza veniva acquistato il terreno identificato con il Mappale 602. A seguito della costruzione del manufatto, il Mappale 602 è stato soppresso con Tipo Mapp. prot del 12/09/05, originando il Mappale ) REGOLARITA URBANISTICA Il manufatto adibito a cabina elettrica è stato autorizzato con la seguente pratica edilizia depositata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Fossalta di Piave: - Permesso di Costruire n. P.C. 64/04 prot /04 del 01/02/2005, vedi all. E1. - Certificato di Agibilità n. PC064/04 rilasciato il 05/12/2005, vedi allegato E2. In allegato E3 riporto la pianta, la sezione e i prospetti della cabina elettrica. In allegato E4 riporto le certificazioni di conformità ed il certificato di collaudo. 8) STATO DI POSSESSO Trattasi di impianto tecnologico a servizio dell immobile ad uso produttivo. 9) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI - VINCOLI CHE VERRANNO CANCELLATI CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO: ISCRIZIONI - In data 19/01/2012 ai nn. 1883/251 a favore della "HYPO ALPE ADRIA BANK S.P.A.", con sede in Udine, contro la società "GIFIN S.R.L." con sede in Pagina 8

9 Fossalta di Piave (VE), codice fiscale , veniva iscritta ipoteca giudiziale per complessivi Euro ,00 sopra - tra l'altro - i beni immobili oggetto della presente relazione, in forza di Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Udine in data 09/01/2012 rep. n. 55. Spese di cancellazione: Euro 4.250,00 Imposta Ipotecaria, Euro 94,00 Spese fisse, TOTALE 4.344,00 Preciso che la stessa formalità è stata trascritta all Ufficio Provinciale di Bologna in data 23/01/2012 ai nn. 3376/423. In data 02/01/2013 ai nn. 23/2 è stata presentata a Bologna Annotazione per restrizione di beni, con valore degli immobili liberati ,00 con pagamento della somma di 4.344,00 - In data 17/02/2012 ai nn. 5280/690 a favore della "CASSA DI RISPARMIO DI VENEZIA S.P.A.", con sede in Venezia, contro la società "GIFIN S.R.L." con sede in Fossalta di Piave (VE), codice fiscale , veniva iscritta ipoteca giudiziale per complessivi Euro ,00, sopra - tra l'altro - i beni immobili oggetto della presente relazione, in forza di Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Venezia in data 15/02/2012 rep. n Spese di cancellazione: Euro 5.000,00 Imposta Ipotecaria, Euro 94,00 Spese fisse, TOTALE 5.094,00 Preciso che la stessa formalità è stata trascritta all Ufficio Provinciale di Bologna in data 22/02/2012 ai nn. 7648/1048. In data 02/01/2013 ai nn. 24/2 è stata presentata a Bologna Annotazione per restrizione di beni, con valore degli immobili liberati ,00 con pagamento della somma di 5.094,00 - In data 20/02/2012 ai nn. 5399/712 a favore della "UNICREDIT S.P.A.", con sede in Roma, contro la società "GIFIN S.R.L." con sede in Fossalta di Piave (VE), codice fiscale , veniva iscritta ipoteca giudiziale per complessivi Euro ,00, sopra - tra l'altro - i beni immobili oggetto della Pagina 9

10 presente relazione, in forza di Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Treviso in data 14/02/2012 rep. n. 885/2012. Spese di cancellazione: Euro ,00 Imposta Ipotecaria, Euro 94,00 Spese fisse, TOTALE ,00 Preciso che la stessa formalità è stata trascritta all Ufficio Provinciale di Bologna in data 22/02/2012 ai nn. 7669/1055. In data 02/01/2013 ai nn. 25/2 è stata presentata a Bologna Annotazione per restrizione di beni, con valore degli immobili liberati ,00 con pagamento della somma di ,00 TRASCRIZIONI - In data 28/06/2012 ai nn /13036 a favore della "Massa dei Creditori del Fallimento Gifin S.r.l.", contro la società "GIFIN S.R.L.", veniva trascritta sentenza di fallimento a carico - tra l'altro - dei beni immobili oggetto della presente relazione, in forza del Provvedimento in data 17/05/2012 rep. n. 175/2012 del Tribunale di Venezia. Spese di cancellazione: Euro 262,00 Spese fisse Totale spese di cancellaz. formalità pregiudizievoli: Euro ,00 N.B. Le spese di cancellazione verranno ripartite in modo direttamente proporzionale al valore stimato di ogni singolo Lotto degli immobili colpiti dalle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e precisamente: 1) Beni composti da n 12 lotti relativi al Residence Villa Ferrari in Via XXIII Giugno, Comune di Fossalta di Piave (oggetto di altra relazione di stima). 2) Beni composti da n 3 lotti relativi al Fabbricato sito in Piazza Giacomo Matteotti, Comune di Fossalta di Piave (oggetto di altra relazione di stima). 3) Manufatto edilizio adibito a cabina elettrica (oggetto della presente relazione). In allegato F1 riporto lo schema di calcolo e ripartizione delle spese di cancellazione formalità pregiudizievoli. Pagina 10

11 10) DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di manufatto edilizio adibito a cabina elettrica omologata ENEL. Si identificano quali cabine elettriche OMOLOGATE ENEL, le cabine UNIFICATE realizzate in conformità alle specifiche del Capitolato Tecnico ENEL, per le quali il costruttore abbia conseguito certificato di OMOLOGAZIONE. La cabina è dotata di impianto di doppia trasformazione MT/BT come da certificazioni in allegato E4. Complessivamente si può ritenere buono il grado di finitura e di conservazione dell immobile e dell impianto. In allegato G1 si riporta la documentazione fotografica. 11) CONSISTENZA DELLA CABINA La cabina è composta da tre vani, uno destinato a locale ENEL, uno a MISURE ed uno a LOCALE UTENTE. Le dimensioni in pianta, dell immobile, sono di metri 8,10 x 2,46 e l altezza utile interna è di metri 2,40. In allegato E3 riporto la pianta. 12) VALUTAZIONE DEI BENI CRITERI DI STIMA UTILIZZATI. Si utilizza il criterio basato sulla comparazione diretta del bene oggetto di stima con altri di analoghe caratteristiche in termini di dimensioni e potenza, di cui sono noti i costi di realizzazione. FONTI DI INFORMAZIONE ASSUNTE PER LA STIMA Le fonti di informazione assunte per la stima sono note aziende specializzate nella produzione e commercializzazione di questa tipologia di manufatti. GIUDIZIO DI STIMA Fatte le necessarie considerazioni in relazione alle dimensioni e potenza della cabina Enel, all età del manufatto (sette anni), ai tempi necessari per ottenere tutte Pagina 11

12 le autorizzazioni, all andamento del mercato, procedo alla seguente stima del PIU PROBABILE VALORE COMMERCIALE: a corpo ,00 a detrarre spese per canc. formalità pregiudizievoli ,66 Restano ,34 Valore arrotondato ,00 (CINQUANTACINQUEMILAEURO) VALORE DI STIMA: ,00 13) REGIME FISCALE DELLA CESSIONE. Trattandosi di bene strumentale della Società, la cessione sarà soggetta ad I.V.A. San Donà di Piave, 18/04/2013 Il C.T.U. (arch. Stefano Barbazza) 14) ALLEGATI A1) Visura camerale A2) Estratto mappa B1) Visura catastale sub 2 B2) Planimetria catastale sub 2 B3) Visura catastale sub 3 B4) Planimetria catastale sub 3 B5) Visura catastale sub 4 B6) Planimetria catastale sub 4 C1) Elaborato planimetrico C2) Visura catastale Catasto Terreni D1) Copia Atto di Compravendita Pagina 12

13 E1) Copia del Permesso di Costruire E2) Copia del Certificato di Agibilità E3) Piante e Sezioni del manufatto E4) Certificazione conformità dell impianto F1) Schema di ripartizione spese di cancellazione formalità pregiudizievoli G1) Documentazione fotografica TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA VOLONTARIA GIURISDIZIONE L anno 2013, il giorno del mese di Aprile alle ore avanti il Giudice Dott. è personalmente comparso il C.T.U. Arch. Stefano Barbazza, il quale presta giuramento pronunciando la seguente formula: Giuro di aver bene e fedelmente operato al solo fine di far conoscere la verità. L.C.S. IL CTU IL GIUDICE Pagina 13

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