Nomisma: 1 Rapporto 2016

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1 Mercato immobiliare Luca Dondi Dall Orologio Direttore Generale Nomisma Il progressivo miglioramento in atto dei principali indicatori macroeconomici rappresenta il principale presupposto del dinamismo, invero ancora timido, che si rileva ormai da qualche tempo sul mercato immobiliare italiano. Il ritorno sul sentiero della crescita, dopo la doppia batosta recessiva registrata nello scorso settennio, ha dato finalmente consistenza alle prospettive di rilancio accreditate da oltre un biennio dal costante incremento degli indicatori di fiducia (tab. 1/2). Si tratta, a ben guardare, di segnali ancora flebili e non sempre univoci, come testimoniano gli incrementi frazionali sul fonte della produzione degli ultimi mesi, ma che, comunque, concorrono a delineare, rispetto al recente passato, un contesto decisamente meno ostile alle iniziative di investimento, anche alla luce di una politica monetaria continentale mai prima d ora così marcatamente espansiva. Banche: sostegno insufficiente all economia A beneficiare dell intenzione della BCE di Nomisma: 1 Rapporto 2016 dare continuità all azione con cui nel 2012 pose fine alla crisi della moneta unica, sono stati senza dubbio gli istituti di credito, per i quali il costo della provvista è divenuto pressoché irrisorio (l obiettivo rimane quello di favorire l innesco di una spinta inflazionistica, di cui peraltro ancora oggi non si scorge traccia, in grado di ridare slancio ai redditi e contribuire alla correzione dei pesanti squilibri interni all area). Nonostante l improvvisa disponibilità di risorse, il sostegno che le banche hanno saputo garantire fin qui all economia è stato inferiore alle esigenze di rilancio. Alla base della spinta tutto sommato ancora anemica registrata nel nostro Paese, sono da porre, oltre che in una residua diffidenza nei confronti di taluni potenziali impieghi, in una debolezza patrimoniale dello stesso settore bancario superiore rispetto alle attestazioni. Ormai da molti mesi è acceso il dibattito sulla solidità del sistema creditizio italiano, talvolta in un improprio raffronto con altri Paesi, senza che quasi mai si riesca a sfuggire alla tentazione di rassicuranti conclusioni basate sull omissione di un TAB. 1-2 Indice di fiducia dei consumatori, spesa per consumi delle famiglie e tasso di occupazione anni (numeri indice, 2010 = 100) Prodotto interno lordo (milioni di euro; valori concatenati; anno di riferimento 2010) Numeri indice (2010 = 100) Consumi Fiducia Tasso di occupazione Milioni PIL a valori concatenati 2010 Previsione PIL (FMI) Trimestri Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat e stime Nomisma Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat e FMI 58 - Tile Italia 3/2016

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3 Mercato immobiliare La puntuale ricostruzione del contesto di riferimento è un passaggio cruciale per la comprensione di andamenti e prospettive del mercato immobiliare italiano. Se, sul versante residenziale, è stata la ritrovata praticabilità del canale creditizio il fattore fondamentale nel rilancio dell attività transattiva, su quello corporate è la componente straniera ad aver alimentato in maniera decisiva il consistente balzo in avanti degli investimenti. L analogia defattore fondamentale nelle valutazioni, ossia il tempo. La vicenda dei crediti in sofferenza e del faticoso tentativo di trovare una soluzione di tardivo compromesso a livello europeo, che consenta una maggiore capacità di azione nell imprescindibile sostegno all economia è, da questo punto di vista, emblematica delle difficoltà. I convinti assertori della solidità possono a giusta ragione evidenziare le già avvenute svalutazioni (prossime al 60% del valore nominale dei crediti) e l elevata incidenza delle garanzie sul totale delle esposizioni (nell ordine del 78%) per supportare le professioni di tranquillità e ottimismo (tab. 3/4). Banche: valore reale delle garanzie immobiliari e necessità di accelerare le procedure di alienazione In tale ambito è, in particolare, il valore delle garanzie immobiliari a rappresentare l elemento di maggiore sicurezza della capacità di recupero del sistema bancario. Tale approccio nasconde, tuttavia, la colpevole sottovalutazione di un fattore fondamentale per una corretta definizione dell effettiva capacità di copertura, ovvero l orizzonte temporale necessario a tradurre in moneta un asset per propria natura illiquido. Il quadro che scaturisce da un esame più attento della situazione delle sofferenze non sembra, dunque, autorizzare professioni di ottimismo, anche alla luce dell esito al ribasso dell accordo per la creazione di soluzioni che ne favoriscano lo smobilizzo. A tal proposito, il Decreto Legislativo dedicato all attuazione della direttiva 2014/17/UE, anche nella versione più equilibrata rispetto alle ipotesi iniziali, concede alle banche la facoltà di imprimere una brusca accelerazione alle procedure di alienazione delle garanzie immobiliari in caso di inadempienza del de- bitore. Tale opzione non avrà, tuttavia, effetti sull enorme mole di contenzioso già in essere, per la cui riduzione l unica opzione alternativa alla vischiosità del mercato coattivo rimane la cessione ad operatori specializzati, seppure a valori quasi sempre significativamente diversi da quelli ancora rappresentati nei bilanci bancari. Andamento del mercato immobiliare: residenziale e corporate TAB: 3-4 % 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Indicatori della qualità del credito (1) (valori percentuali) (1) Flussi trimestrali di prestiti deteriorati rettificati e di sofferenze rettificate. Dati depurati dalla componente stagionale, ove presente. Fonte: Banca d Italia II Tasso di deterioramento Trimestri Tasso di ingresso in sofferenza Volumi e garanzie dei Non Performing Loans (miliardi di euro) Totale sistema 5 principali gruppi bancari NPL (sofferenze) Accantonamenti Sofferenze nette Sofferenze garantite Sofferenze garantite da immobili Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su bilanci bancari 60 - Tile Italia 3/2016

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5 Edilizia gli andamenti nasconde, dunque, una diversità nelle determinanti non priva di conseguenze su solidità e omogeneità della crescita. Ma concentriamoci sul residenziale : il sostegno al fabbisogno abitativo lungamente compresso nel corso della crisi, possibile in virtù di un esposizione problematica verso le famiglie nettamente più contenuta rispetto a quella nei confronti delle imprese, risulta confermato dall accresciuta incidenza della componente alimentata dal credito sul totale delle transazioni, passata in un anno dal 45,6% al 55,3%. Al netto di tale exploit, non si registrano sostanziali variazioni rispetto al 2014, a conferma della dipendenza da mutuo di una parte significativa della domanda potenziale. Per quanto l impulso sia stato decisivo nell alimentare la crescita delle transazioni, non si deve ritenere pienamente ristabilito il rapporto fiduciario tra banche e settore immobiliare. A differenza del passato, quando era sufficiente la presenza di una garanzia reale per arrivare ad una copertura creditizia pressoché integrale del valore ipotecario, oggi in assenza di una componente reddituale o patrimoniale affidabile, non è pensabile superare il vaglio degli uffici crediti. Non deve trarre in inganno in proposito l autentico boom delle erogazioni (+70,6% su base annua), la cui dinamica risulta pesantemente condizionata dalle operazioni di surroga e sostituzione, che solo una lettura superficiale o interessata tende a sottodimensionare se non addirittura ad omettere. Si tratta di una tendenza non ancora destinata ad esaurirsi, alla luce dell esiguità dei tassi di interesse su un orizzonte temporale piuttosto lungo, a beneficio di nuovi finanziamenti e rinegoziazioni. L aumento delle compravendite residenziali (+6,5% rispetto al 2014), sospinto dal ritorno di interesse per l acquisto immobiliare, ha determinato un ulteriore attenuazione della spinta recessiva che, ormai da otto anni, interessa i prezzi in maniera ininterrotta. Le variazioni rilevate in TAB: 5-6 Abitazioni usate Variazioni annuali dei prezzi correnti degli immobili negli ultimi due anni (in %) 13 città intermedie 13 grandi città Uffici Negozi Capannoni Abitazioni usate Uffici Negozi Capannoni ,8-2,8-2,8-3,8-4,4-4,4-4,2-5, ,0-2,1-2,3-3,5-2,5-3,2-2,3-3,5 Fonte: Nomisma 13 grandi città Previsioni dei prezzi medi degli immobili a valori correnti: confronto tra i valori elaborati a marzo 2016 e quelli di novembre 2015 (variazioni % annuali) Marzo 2016 Abitazioni Uffici Negozi Novembre 2015 Marzo 2016 Novembre 2015 Marzo 2016 Novembre ,8 +0,1-1,2-0,9-0,7-0, ,1 +1,6 +0,5 +0,5 +0,8 +0, ,1 +2,5 +1,6 +1,5 +1,7 +1,5 Fonte: Nomisma 62 - Tile Italia 3/2016

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7 Edilizia corrispondenza del campione di città di medie dimensioni, pur rimanendo in territorio negativo, denotano un inversione di tendenza, alla stregua di quanto registrato sul finire dello scorso anno nelle maggiori realtà urbane (tab. 5). A conferma del miglioramento congiunturale è possibile, inoltre, citare la lieve riduzione dei tempi medi di vendita e la contrazione degli sconti praticati, che in entrambi i casi rimangono comunque prossimi ai livelli raggiunti nel corso della crisi, oltre ai primi timidi segnali di contagio ai settori diversi dal residenziale. Si tratta di avvisaglie ancora modeste e circoscritte alle unità immobiliari più esposte all influenza del segmento abitativo ma che, comunque, attestano il consolidamento del rilancio in atto (tab. 6). Conclusioni In ultima analisi, seppure la ripresa in atto mostri evidenze di consolidamento, non mancano i fattori potenzialmente critici. L ulteriore indebolimento del quadro macroeconomico, l ampliamento dell eccesso di offerta derivante da un accelerazione nel processo di cessione delle garanzie immobiliari alla base dei NPL e un attenuazione dell interesse degli investitori corporate stranieri per l Europa e, in particolare, per il nostro Paese sono i fronti da cui potrebbe scaturire un rallentamento, anche significativo, del processo di graduale risalita che, nello scenario inerziale, appare invece ormai avviato. 7. Italia Numero di compravendite residenziali annuali e previsioni MERCATO IMMOBILIARE: 2015 IN POSITIVO Secondi i dati contenuti nel Rapporto immobiliare residenziale 2016, realizzato dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate in collaborazione con ABI, dopo il +3,5% registrato nel 2014, il mercato delle abitazioni ha segnato nel 2015 un +6,5% rispetto all anno precedente, per un totale di circa unità compravendute. Confermata anche la crescita del numero delle erogazioni di mutui destinati all acquisto della casa. Sul fronte degli incrementi, le regioni che hanno evidenziato i più alti tassi di crescita rispetto al 2014 sono state il Veneto (+12,1%), la Toscana e il Friuli Venezia Giulia (+10,8%) e la Basilicata (+10,2%). Seguono Sardegna (+8%), Abruzzo (+7,2%), Emilia-Romagna (+6,8%), Marche (+6,6%), Piemonte (+4,9%), Campania (+5,6%), Sicilia (+4,8%), Umbria (+3,9%), Puglia (+3,3%), Liguria (+2,9%) e Lazio (+2,2%). Stabile la Calabria, mentre hanno mostrato un tasso negativo Valle d Aosta (-1%) e Molise (-5,4%) Tile Italia 3/2016

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