FALLIMENTO: DEA TECNOLOGY S.R.L.

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1 TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA SEZIONE FALLIMENTARE PERIZIA DI STIMA DEGLI IMMOBILI AD USO INDUSTRIALE SITI IN COMUNE DI MASSA LOMBARDA LOCALITA FRUGES VIA MONTEFIORINO N. 7 ANGOLO VIA MARZABOTTO FALLIMENTO: DEA TECNOLOGY S.R.L. Via Montefiorino n. 7 Massa Lombarda (RA) Sentenza n. 37/10 R.G. del 01/09/2010 depositata il 02/09/2010 GIUDICE DELEGATO: DOTT. ALESSANDRO FAROLFI CURATORE: RAG. GIANLUIGI MATTEUCCI C.T.U.: ING. ENRICO ZANI Lugo, 12 SETTEMBRE

2 SOMMARIO 1. PREMESSA RELAZIONE TECNICA UBICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI IDENTIFICAZIONE E CONSISTENZA CATASTALE DEI BENI IMMOBILI CONFINI DESTINAZIONE URBANISTICA ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU PROVENIENZA DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI (aggiornato al 05/09/2012) REGOLARITA EDILIZIA DEGLI IMMOBILI SITUAZIONE OCCUPAZIONALE REGIME FISCALE VALORE COMMERCIALE DEI BENI IMMOBILI Costo di acquisto dell area (C A ) Costo di costruzione degli immobili (C C ) e relativo deprezzamento (D) Spese per la bonifica della copertura contenente amianto (S B ) Spese per la demolizione della tettoia metallica (S D ) Spese per sanare le modifiche eseguite senza titolo abilitativo (S S ) CONTEGGIO FINALE DI STIMA VALORE PROPOSTO COME BASE D ASTA ALLEGATI

3 1. PREMESSA Il sottoscritto Ing. Enrico Zani, iscritto all Ordine degli Ingegneri della provincia di Ravenna al n. 701 e all Albo dei Periti e Consulenti Tecnici del Tribunale di Ravenna, con studio professionale in Via Simon Bolivar n. 3/2 a Lugo, incaricato dal curatore fallimentare Rag. Gianluigi Matteucci di stimare i beni di proprietà della società DEA TECNOLOGY S.R.L. sulla scorta della documentazione ricevuta, delle ricerche effettuate presso il Comune di Massa Lombarda, l Agenzia del Territorio e la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna e delle dichiarazioni rilasciate circa la reale consistenza dei beni da stimare, redige la seguente valutazione, anche sulla base dei sopralluoghi eseguiti presso gli immobili siti in Comune di Massa Lombarda, località Fruges, Via Montefiorino n RELAZIONE TECNICA 2.1 UBICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI Il complesso industriale, edificato agli inizi degli anni 70, è situato in Comune di Massa Lombarda, località Fruges, Via Montefiorino n. 7, angolo Via Marzabotto. E insediato in una zona totalmente edificata e destinata ad attività produttive prevalentemente manifatturiere. Il lotto di terreno presenta una pianta leggermente rettangolare, di mq circa. Il lato prospiciente Via Montefiorino è lungo 61,38 m mentre il lato ortogonale, affacciato su Via Marzabotto, è lungo 86,98 m. Il complesso, edificato in posizione decentrata, presenta una pianta quasi quadrata di lati 52,33x51,05 m, superficie totale coperta 2671 mq, e risulta composto da due coppie di capannoni, comunicanti tra loro. La prima coppia è composta da due capannoni uguali e paralleli (A e B), strutturalmente uniti, di larghezza complessiva 28,08 m e lunghezza 51,05 m, con copertura a doppia volta tirantata, con direttrice nord-sud. L altezza interna utile, fino ai tiranti, è 6,50 m mentre l altezza massima, alla chiave della volta, è pari a 9,00 m. Entrambi i capannoni sono dotati di travi longitudinali per carro-ponte e sono adibiti a laboratorio industriale. Sul fronte, in posizione centrale, sono ricavati gli uffici, disposti su due piani, mentre sul lato destro sono presenti una cabina elettrica, gli spogliatoi ed i servizi igienici per gli operai. 3

4 La seconda coppia, disposta sul fianco ovest della precedente, è composta anch essa da due capannoni uguali e paralleli (C e D), uniti strutturalmente. Presentano entrambe una pianta pressoché quadrata coperta da una volta tirantata con direttrice est-ovest. L ingombro totale di questi due capannoni è circa di 24,25x51,05 m. L altezza interna utile, fino ai tiranti, è 5,20 5,40 m mentre l altezza massima, alla chiave della volta, è pari a 9,20 9,60 m. Il capannone in angolo tra la Via Montefiorino e la Via Marzabotto, adibito a laboratorio industriale, è stato diviso internamente per ricavare una sala verniciatura e alcuni locali ad uso magazzino. Il capannone sul retro invece è stato diviso in tre locali: un autorimessa, un locale ad uso lavaggio e un autocarrozzeria. Descrizione dei capannoni Tutti i capannoni sono costruiti con struttura in cemento armato a pilastri e travi realizzati in opera e lasciati a vista. Il solaio di copertura, a volta ribassata, è realizzato in laterocemento con travetti e pignatte e i tiranti sono in acciaio. Sia i muri di tamponamento che alcune tramezzature interne sono costruiti in muratura di blocchi forati lasciati faccia a vista. Il manto di copertura è in lastre di cemento-amianto (Eternit) con lucernari in Ondulit traslucido. La pavimentazione interna è di tipo industriale, in battuto di cemento. Le finestrature, in parte apribili e presenti su tutti i prospetti, sono realizzate in profilati di ferro verniciato e vetri semplici, come pure i portoni. L autorimessa, la sala verniciatura e il locale ad uso lavaggio sono chiusi con serrande avvolgibili. All interno del capannone A ci sono n. 3 gru bandiera a colonna, a rotazione manuale, con portata di 1t mentre nel capannone B sono presenti due carri-ponte con portate di 2,0t e 3,2t. Nel capannone C, sopra alla sala verniciatura ed ai locali ad uso magazzino, c è un soppalco usato come deposito. Nei capannoni sono presenti l impianto elettrico e quello di riscaldamento ad aria calda, ma non si sono potute reperire le dichiarazioni di conformità alla normativa vigente. Descrizione dell esterno Il piazzale prospiciente Via Montefiorino, di ampie dimensioni, è completamente asfaltato, ben percorribile da mezzi pesanti ingombranti. La recinzione, presente su Via Montefiorino, sul confine col lotto adiacente e su parte di Via Marzabotto, è costituita da un muretto in calcestruzzo sormontato da una rete metallica fissata a pali in ferro. Sul lotto è presente un altra piccola costruzione adibita a tettoia, dimensioni 8,15x3,00 m, posta sul lato ovest, in confine con la Via Marzabotto, realizzata con struttura metallica e lastre di copertura e tamponamento in cemento-amianto (Eternit). 4

5 2.2 IDENTIFICAZIONE E CONSISTENZA CATASTALE DEI BENI IMMOBILI L unità immobiliare è cosi censita: Al Catasto Terreni del Comune di Massa Lombarda, al Foglio 31, Particella 236, Qualità Ente Urbano di mq 2677, più una porzione della Particella 278, Qualità Ente Urbano, di superficie complessiva di mq Al Catasto Fabbricati del Comune di Massa Lombarda, al Foglio 31 Particella 236 sub 4, Categoria D/7, Rendita catastale ,59 (piano T-1), graffata alla particella 278 sub 5; Particella 236 sub 5, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza di 287 mq, Rendita catastale 1.299,15 (piano T), graffata alla Particella 278 sub 6; Particella 236 sub 6, Categoria C/3, Classe 2, Consistenza di 235 mq, Rendita catastale 849,57 (piano T), graffata alla Particella 278 sub 7; Tutte le particelle risultano intestate alla società D.E.A. TECNOLOGY S.R.L. con sede in Massa Lombarda, Via Montefiorino n. 7, partita IVA , proprietà per 1/ CONFINI Via Montefiorino, Via Marzabotto, ragioni MATULLI AUTO S.R.L., ragioni BELTRANDI GIOVANNI, salvi altri se ve ne sono. 2.4 DESTINAZIONE URBANISTICA Il lotto edificato ricade, in base al Regolamento Urbanistico Edilizio dell Unione dei Comuni della Basa Romagna, in zona ASP1.1 - Ambiti specializzati totalmente o prevalentemente edificati o in corso di attuazione per attività produttive prevalentemente manifatturiere (art e 4.4.2). Lo stesso lotto, nel Piano Strutturale Comunale, ricade in zona ASP1_SC Ambiti specializzati per attività produttive esistenti o in corso di attuazione, di rilievo sovracomunale consolidati (art. 5.4) e non presenta vincoli né di carattere ambientale che di tipo storico culturale. 2.5 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Non si sono rilevate parti comuni o servitù. 5

6 2.6 PROVENIENZA DEI BENI I beni immobili oggetto di stima sono pervenuti alla società DEA TECNOLOGY s.r.l. attraverso numerosi passaggi ricostruiti dal sottoscritto attraverso le ricerche eseguite presso l Agenzia del Territorio e la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna. Nella tabella seguente è riportata, in ordine cronologico, la storia dei fabbricati in oggetto. DATA DESCRIZIONE Licenza Edilizia n 93/71, pratica n. 98/71, prot. n rilasciata dal Comune di Massa Lombarda in data 13/12/1971 alla Coop.va Muratori Cementisti e Affini di 30/12/1971 Massa Lombarda per la costruzione del centro operativo sito in Via Montefiorino angolo Via Marzabotto. Foglio 31 mappale n. 236 Autorizzazione del Comune di Massa Lombarda alla Coop.va Muratori Cementisti e 29/12/1973 Affini per l'esecuzione di varianti al suddetto centro operativo. Rilascio dell'autorizzazione di agibilità n. 40/76, prot. 9729, del 08/11/1976, intestata alla Coop.va Muratori Cementisti e Affini di Massa Lombarda per l'agibilità 08/11/1976 del centro operativo sito in Via Montefiorino angolo Via Marzabotto (Pratica n. 98/71) 14/12/1984 Denuncia tipo mappale prot. n del 14/12/1984 Concessione Edilizia n 16/85 del 25/02/1985, pratica edilizia n. 73/84, per modifica 25/02/1985 di prospetto di capannone con apertura di n. 5 finestre Concessione Edilizia n 51/85 del 03/07/1985, pratica n. 34/85, per varianti interne 03/07/1985 al fabbricato industriale consistenti nella ristrutturazione di servizi e di tramezzature interne ATTO DI COMPRAVENDITA - notaio Francesco Feri registrato a Firenze il 18/07/ /08/1985 al n. 9140, trascritto a Ravenna il 25/07/1985 al n parte venditrice: società "RES COOP Romagnola Edil Strade Cooperativa" soc. coop. a r.l. con sede in Lugo, Via Prov.le Cotignola parte acquirente: società "CENTRO LEASING S.P.A." con sede in Firenze, Via S. Caterina d'alessandria n. 32/34 oggetto di compravendita: porzione di immobile facente parte di un complesso industriale con annessa corte in proprietà esclusiva, sito in Comune di Massa Lombarda, Via Montefiorino n. 7, identificato al N.C.E.U. di detto Comune al foglio 31, mapp. 236 sub 1, 278 sub 1, 236 sub 3, 278 sub 3 per una superficie coperta complessiva di mq 2045 che insiste su di un lotto di terreno di mq 4433 circa. 6

7 02/04/ /11/ /08/ /04/ /02/ /02/ /03/1991 FUSIONE n. 897/1986 del 02/04/19886 degli immobili intestati a Centro Leasing SpA di Firenze - al Foglio 31 i mappali 236/1, 236/3, 278/1, 278/3 per fusione assumeranno i mappali 236 sub 4 (laboratorio industriale cat. D/7) e 278 sub 5 (corte di proprietà esclusiva). FRAZIONAMENTO dell'immobile di proprietà della RES COOP. Il capannone posto sul retro nell'angolo di Via Marzabotto viene diviso in due unità, mapp. 236/5 (autorimessa-lavaggio cat. C/6) con corte di proprietà esclusiva mapp. 278/6 e mapp. 236/6 (autocarrozzeria cat. D/7) con corte di proprietà esclusiva mapp. 278/7. Concessione Edilizia n 78/86 del 27/08/1986, pratica n. 54/86, prot. 4874, per opere interne e costruzione di servizi. Ipoteca per L a favore della Cassa di Risparmio di Ravenna ed a carico di DIOLAITI ANTONIO, titolare dell'omonima impresa artigiana. Costituzione della società D.E.A. TECNOLOGY S.R.L. avente per soci Bottazzi Ferdinando nato a Castelfranco Emilia il 07/03/1949, Canovi Graziella nata a Castelfranco Emilia (MO) il 09/02/1956, Vignali Lara nata a Massa Lombarda il 11/04/1968 ATTO DI COMPRAVENDITA - notaio Francesco Feri, Repertorio 30139/13615, trascritto il 23/02/1990, registro particolare n. 1874, registro generale n parte venditrice: società "CENTRO LEASING S.P.A." con sede in Firenze, Via S. Caterina d'alessandria n. 32/34 parte acquirente: società "B.C. S.A.S. di CANOVI GRAZIELLA & C.", con sede in Modena, Viale Corassori n. 54, socio accomandatario CANOVI GRAZIELLA oggetto di compravendita: porzione di immobile facente parte di un complesso indutriale con annessa corte in proprietà esclusiva, sito in Comune di Massa Lombarda, Via Montefiorino n. 7, identificato al N.C.E.U. di detto Comune al foglio 31, mapp. 236 sub 1, 278 sub 1, 236 sub 3, 278 sub 3 per una superficie coperta complessiva di mq 2045 che insiste su di un lotto di terreno di mq 4433 circa. ATTO DI COMPRAVENDITA - notaio Renato Giganti, Repertorio n. 6972, raccolta n. 1233, registrato a Lugo il 28/03/1991 n. 375, trascritto il 15/03/1991, registro particolare 2638, registro generale 3847 parte venditrice: DIOLAITI ANTONIO, titolare dell'omonima Impresa Artigiana, corrente in Massa 7

8 21/03/ /12/ /03/ /09/1999 Lombarda, Via Marzabotto n. 4/A parte acquirente: società "B.C. S.A.S. di CANOVI GRAZIELLA & C.", con sede in Modena, Viale Corassori n. 54, socio accomandatario CANOVI GRAZIELLA oggetto di compravendita: capannone ad uso artigianale con annessa corte in proprietà esclusiva, sito in Comune di Massa Lombarda, Via Marzabotto n. 4/A, censito nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 31 con le particelle graffate 236 sub 6 e 278 sub 7, Via Montefiorino, P.T. CANCELLAZIONE IPOTECA per L a favore della Cassa di Risparmio di Ravenna ed a carico di DIOLAITI ANTONIO - atto notaio Renato Giganti Rep. n. 7042, registrato a Lugo il 28/03/1991. ATTO DI COMPRAVENDITA - notaio Paolo Mario Plessi, repertorio 40489/7247, registrato a Lugo il 13/01/1995 n. 54, trascritto il 29/12/1994, registro particolare 10616, registro generale parte venditrice: società "L'IMMOBILIARE MASSESE di LANDI DANTE e C. S.A.S." con sede in Massa Lombarda, Via Serraioli n. 1 parte acquirente: società "B.C. S.A.S. di CANOVI GRAZIELLA & C.", con sede in Modena, Viale Corassori n. 54 oggetto di compravendita: capannone ad uso artigianale con annessa corte in proprietà esclusiva, sito in Comune di Massa Lombarda, Via Marzabotto n. 4/A, foglio 31, mapp. 236 sub 5 e 278 sub 6, della superficie di mq 390 (autorimessa e lavaggio) MUTAMENTO DI DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE - notaio Maurizio Zivieri, repertorio del 31/03/1999, registrato a Modena il 20/04/1999 n. 1623, trascritto il 27/10/1999 registro particolare 10642, registro generale A favore: società "F.B. BOTTAZZI PACKING S.A.S. di BOTTAZZI FERDINANDO" con sede in Modena Contro: società "B.C. S.A.S. di CANOVI GRAZIELLA & C.", con sede in Modena, Viale Corassori n. 54, socio accomandatario CANOVI GRAZIELLA MUTAMENTO DI DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE - notaio Maurizio Zivieri repertorio del 28/09/1999, registrato a Modena l' 11/10/1999 n. 4020, trascritto il 27/10/1999, registro particol registro gener

9 28/03/ /05/2000 A favore: società "F.B. BOTTAZZI PACKING DI VIGNALI ENRICO & C. S.A.S." con sede in Modena Contro società " F.B. BOTTAZZI PACKING S.A.S. DI BOTTAZZI FERDINANDO ", con sede in Modena ATTO DI COMPRAVENDITA - notaio Vincenzo Palmieri - Repertorio generale n /14461 del 28/03/2000, trascritto il 20/04/2000, registro particolare 4465, registro generale 6606 parte venditrice: società "F.B. BOTTAZZI PACKING DI VIGNALI ENRICO & C. S.A.S." con sede in Modena, località Ponte Alto, Stradello Fiume n. 23 parte acquirente: società "D.E.A. TECNOLOGY S.R.L." con sede in Massa Lombarda, Via Montefiorino n. 7, amministratore unico VIGNALI LARA oggetto di compravendita: n. 3 corpi di fabbrica con relative aree di pertinenza, distinti al Catasto Fabbricati foglio 31, mappali: > 236 sub 4 graffato con il mappale 278 sub 5, Via Montefiorino P.T.-P.1, Categoria D/7, Rendita Catastale L ( ,59) > 236 sub 5 graffato con il mappale 278 sub 6, Via Montefiorino P.T, Categoria C/6 Classe 2, mq 387, Rendita Castale L ( 1.299,15) > 236 sub 6 graffato con il mappale 278 sub 7, Via Montefiorino P.T, Categoria C/3, Classe 2, mq 235, Rendita Castale L ( 849,57) il tutto in un sol corpo in confine: Via Montefiorino, Via Marzabotto da due lati, ditta Matulli, salvi terzi. Prezzo pattuito per la compravendita: L in conto del prezzo la parte acquirente si accolla il debito di L con mutuo - art del 11/02/1986. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO, durata 10 anni, su immobili siti in Massa Lombarda - Capitale L atto del notaio Vincenzo Palmieri - Repertorio generale n del 29/05/2000, trascritto il 01/06/2000, registro particolare 2002, registro generale A favore: "BANCA POPOLARE DI RAVENNA S.P.A." con sede in Ravenna, Via A. Guerrini n. 14 Contro: società "D.E.A. TECNOLOGY S.R.L." con sede in Massa Lombarda, Via Montefiorino 9

10 n. 7, amministratore unico VIGNALI LARA Immobili concessi in garanzia, quindi soggetti a ipoteca, distinti al Catasto Fabbricati foglio 31, mappali: > 236 sub 4 graffato con il mappale 278 sub 5, Via Montefiorino P.T.-P.1, Categoria D/7, Rendita Catastale L ( ,59) > 236 sub 5 graffato con il mappale 278 sub 6, Via Montefiorino P.T, Categoria C/6 Classe 2, mq 387, Rendita Castale L ( 1.299,15) > 236 sub 6 graffato con il mappale 278 sub 7, Via Montefiorino P.T, Categoria C/3, Classe 2, mq 235, Rendita Castale L ( 849,57) 2.7 ATTI PREGIUDIZIEVOLI (aggiornato al 05/09/2012) TRASCRIZIONE CONTRO del 22/10/2010 Reg. Particolare Reg. Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1805/2010 del 02/09/2010 ATTO GIUDIZIARIO SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO Immobili siti in Massa Lombarda, Catasto Fabbricati foglio 31, mapp. 236 sub. 4 e 278 sub. 5, mapp. 236 sub. 5 e 278 sub. 6, mapp. 236 sub. 6 e 278 sub. 7 A favore: Massa dei Creditori del fallimento D.E.A. TECNOLOGY S.R.L. Contro: D.E.A. TECNOLOGY S.R.L. TRASCRIZIONE CONTRO del 15/12/2008 Reg. Particolare Reg. Generale Pubblico Ufficiale EQUITALIA ROMAGNA S.P.A. Repertorio 4323 del 10/12/2008 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE PIGNORAMENTO ESATTORIALE Immobili siti in Massa Lombarda, Catasto Fabbricati foglio 31, mapp. 236 sub. 4 e 278 sub. 5, mapp. 236 sub. 5 e 278 sub. 6, mapp. 236 sub. 6 e 278 sub. 7 A favore: EQUITALIA ROMAGNA S.P.A. Contro: D.E.A. TECNOLOGY S.R.L. ISCRIZIONE CONTRO del 14/12/2007 Reg. Particolare 7159 Reg. Generale Pubblico Ufficiale EQUITALIA RAVENNA S.P.A. Repertorio 4343/1 del 13/12/2007 IPOTECA LEGALE a garanzia del debito tributario Immobili siti in Massa Lombarda, Catasto Fabbricati foglio 31, mapp. 236 sub. 4 e 278 sub. 5, mapp. 236 sub. 5 e 278 sub. 6, mapp. 236 sub. 6 e 278 sub. 7 A favore: EQUITALIA RAVENNA S.P.A. Contro: D.E.A. TECNOLOGY S.R.L. 10

11 ISCRIZIONE CONTRO del 04/07/2007 Reg. Particolare 3721 Reg. Generale Pubblico Ufficiale EQUITALIA RAVENNA S.P.A. Repertorio 4343 del 03/07/2007 IPOTECA LEGALE a garanzia del debito tributario Immobili siti in Massa Lombarda, Catasto Fabbricati foglio 31, mapp. 236 sub. 4 e 278 sub. 5, mapp. 236 sub. 5 e 278 sub. 6, mapp. 236 sub. 6 e 278 sub. 7 A favore: EQUITALIA RAVENNA S.P.A. Contro: D.E.A. TECNOLOGY S.R.L. ISCRIZIONE CONTRO del 01/06/2000 Reg. Particolare 2002 Reg. Generale 9014 Pubblico Ufficiale PALMIERI VINCENZO Repertorio del 29/05/2000 IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario Immobili siti in Massa Lombarda, Catasto Fabbricati foglio 31, mapp. 236 sub. 4 e 278 sub. 5, mapp. 236 sub. 5 e 278 sub. 6, mapp. 236 sub. 6 e 278 sub. 7 A favore: BANCA POPOLARE DI RAVENNA S.P.A. Contro: D.E.A. TECNOLOGY S.R.L. 2.8 REGOLARITA EDILIZIA DEGLI IMMOBILI Si elencano gli atti amministrativi che hanno portato alla costruzione e successive modifiche degli immobili: Licenza Edilizia n 93/71 del 13/12/1971, pratica n. 98/1971, prot. n , rilasciata dal Comune di Massa Lombarda alla Coop.va Muratori Cementisti e Affini di Massa Lombarda per la costruzione del centro operativo in Via Montefiorino, angolo Via Marzabotto, sul lotto identificato catastalmente al Foglio 31, mappale n Autorizzazione all esecuzione di varianti rilasciata in data 29/12/1973. Autorizzazione di agibilità n. 40/76 del 08/11/1976, prot. 9729, intestata alla Coop.va Muratori Cementisti e Affini di Massa Lombarda, per l'agibilità del centro operativo sito in Via Montefiorino angolo Via Marzabotto (Pratica n. 98/71). Concessione Edilizia n. 16/85 del 25/02/1985, pratica n. 73/1984, intestata a RES COOP Romagnola Edil Strade Coop.va per modifica prospetto di capannone per apertura di n. 5 finestre (prospetto est) nel fabbricato industriale sito in Massa Lombarda, Via Montefiorino. 11

12 Concessione Edilizia n. 51/1985 del 03/07/1985, pratica n. 34/1985, intestata a RES COOP Romagnola Edil Strade Coop.va per varianti interne al fabbricato industriale, consistenti nella ristrutturazione di servizi e di tramezzature interne, sito in Massa Lombarda, Via Montefiorino, identificato al Catasto al Foglio 31, Mappali n. 236/1, 236/3, 278/1, 278/3. Permesso di agibilità n. 11/1987 del 11/06/1987, pratica edilizia n. 34/1985, prot. n. 5730/1986, rilasciato a RES COOP Romagnola Edil Strade Coop.va per le varianti interne eseguite nel fabbricato industriale sito in Massa Lombarda, Via Montefiorino. Concessione Edilizia n. 78/1986 del 27/08/1986, pratica n. 54/1986, prot. n. 4874, intestata a RES COOP Romagnola Edil Strade Coop.va per l esecuzione di opere interne ed esterne al fabbricato ad uso laboratorio artigianale sito in Massa Lombarda, Via Marzabotto, identificato al Catasto al Foglio 31, Mappali n. 236/2 e 278/2. Rispetto agli elaborati grafici di queste ultime due concessioni edilizie, il sottoscritto ha avuto modo di rilevare, durante i sopralluoghi effettuati, la presenza di alcune difformità nei locali accessori interni e nelle aperture praticate nei muri divisori. Si tratta di modifiche conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento di esecuzione delle opere che attuale, per cui sanabili ai sensi del D.P.R. n. 380/2001, art. 36, mediante la presentazione al Comune di Massa Lombarda di una D.I.A. in sanatoria ed il pagamento di una sanzione. Inoltre dovrà essere presentato al Catasto Fabbricati un aggiornamento delle planimetrie catastali. Non si sono rinvenuti certificati di conformità degli impianti presenti negli immobili. Inoltre sul lotto insiste una tettoia con struttura metallica, non autorizzata dal Comune di Massa Lombarda, costruita a distanza non regolamentare dalla Via Marzabotto, coperta e parzialmente tamponata con lastre di cemento-amianto. Questo manufatto non viene valutato in quanto, non essendo sanabile, dovrà essere rimosso. Infine, stante le attuali norme del Regolamento Urbanistico Edilizio per i Sub-ambiti ASP1.1 (art ), nei lotti già edificati in data antecedente a quella di adozione del R.U.E. l indice di Utilizzazione Fondiario previsto vale Uf max = 0,65 mq/mq. Ne segue che il lotto in esame presenta una potenzialità edificatoria massima di 3470 mq, con la possibilità quindi di costruire ancora circa 800 mq, nel rispetto ovviamente delle norme sulle distanze dai confini e tra i fabbricati. 12

13 2.9 SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento dei sopralluoghi i beni oggetto di perizia erano occupati dalla società dichiarata fallita D.E.A. TECNOLOGY S.R.L REGIME FISCALE La vendita dei beni oggetto della presente procedura sconterà la tassazione per i trasferimenti immobiliari prevista dal D.L. n. 223/06, convertito in Legge 248/ VALORE COMMERCIALE DEI BENI IMMOBILI Metodologia di stima Il sottoscritto, al fine di determinare il più probabile valore di mercato dei beni immobili in oggetto, ha interpellato alcuni agenti immobiliari della città di Massa Lombarda per avere informazioni dirette circa il mercato immobiliare locale. Tutti gli agenti interpellati hanno affermato che il mercato dei fabbricati industriali, come pure quello dei lotti edificabili ad uso artigianale, è inesistente, per cui non sono disponibili valori di mercato di riferimento. In assenza di condizioni per l applicazione del metodo di stima diretto per comparazione tra beni immobili con caratteristiche simili, la stima del valore di mercato degli immobili ad uso produttivo viene effettuata attraverso il valore di surrogazione come costo di riproduzione deprezzato, particolarmente indicato per gli immobili industriali dismessi. L algoritmo utilizzato per esprimere il valore di mercato V M come costo di riproduzione deprezzato è: V M = C A + C C D S B S D S R dove i simboli assumono il seguente significato: C A costo di acquisto dell area edificabile urbanizzata, con indice di fabbricabilità uguale al lotto in esame, compresi gli oneri di acquisto; C C costo di costruzione degli immobili, con struttura portante similare a quella dei fabbricati in esame, completi di solaio di copertura, muri di tamponamento perimetrali, portoni, finestre, pavimentazione industriale. È compresa la realizzazione di locali ad uso ufficio, spogliatoi e servizi igienici. In tale costo si considerano compresi gli oneri professionali, le spese generali e gli oneri finanziari per la realizzazione dell intervento; 13

14 D deprezzamento degli immobili per vetustà, deterioramento fisico-chimico, obsolescenza funzionale, cattiva conservazione per mancanza di manutenzione; S B spese per la bonifica della copertura in cemento-amianto, compresa la rimozione, lo smaltimento e la sostituzione con una lamiera grecata in alluminio-zinco; S D spese per la demolizione della tettoia metallica presente sul lato ovest, in confine con la Via Marzabotto; S S spese tecniche per sanare le modifiche interne eseguite in assenza di titolo abilitativo Costo di acquisto dell area (C A ) Come già affermato non esistono valori di mercato cui riferirsi, per l assoluta mancanza di compravendite di lotti edificabili ad uso produttivo. Pertanto si adotta come valore unitario dell area quello minimo fornito dal Comune di Massa Lombarda per le aree fabbricabili, ai fini del calcolo dell Imposta Municipale Propria. Tale valore, per le aree classificate come ASP 1.1 ubicate a Fruges, è pari a 79,80. Sapendo che la consistenza dell area su cui insistono gli immobili è circa mq si ricava un costo di acquisto dell area pari a: C A = mq x 79,80 /mq = , Costo di costruzione degli immobili (C C ) e relativo deprezzamento (D) Si effettua il conteggio del costo di costruzione di un complesso industriale avente la stessa superficie coperta e le stesse partizioni interne (sale di lavorazione, uffici, spogliatoi, servizi igienici) di pari utilità, ma realizzato con tecnologie attuali. Descrizione U.M. Quantità Prezzo U. Importo Struttura intelaiata in cemento armato, di tipo prefabbricato, completa di solaio di copertura e di pannelli di tamponamento lungo il perimetro: 52,33*51,05 mq 2671,45 200, ,00 Pavimentazione industriale in calcestruzzo: 52,33*51,05 mq 2671,45 28, ,60 Portoni in ferro e vetro, in opera: 6*3,50*4,00 mq 84,00 14

15 2*4,25*4,00 mq 34,00 7*3,30*4,25 mq 98,18 mq 216,18 160, ,80 Finestrature in parte apribili in ferro e vetro, in opera: (3,00*2*2)+(0,8*3*2)+(0,8*3,5)+(4,30*0,9*2)+ (3,30*0,9*3)+(1,20*0,80)+(1,20*1,60*2) mq 41,05 (4,50*0,90*4)+(4,30*0,9*2)+ (4,30*2,10*2)+(4,20*0,90) mq 45,78 ((3,30*2,00/2)*2)+(3,30*4,90)+(1,50*1,80*2)+ (3,0*1,50*3)+(4,75*3,20*2)+(4,75*4,00) mq 91,07 4,72*0,90*9 mq 38,23 mq 216,13 200, ,00 Muri divisori interni di spessore 15 cm, realizzati in bimattoni forati: (27,30*3,10)+(4,50*1,60*2)+(51,05*5,70)+(11,00*5,30) +(1,00*5,30*2)+(13,50*5,70)+(25,48*5,30)+(11,0*5,30) +(5,50*5,30)+(10,00*5,00)+(5,00*5,00*2)+(2,00*5,00) +(3,00*5,00)+(1,50*5,00)+(3,00*2,70)+(4,00*2,70)+ (1,50*2,70) mq 913,81 80, ,80 Realizzazione di solaio ad uso soppalco sopra ai locali ad uso magazzino: 5,65*25,20 mq 142,38 80, ,40 Sovrapprezzo per la realizzazione di locali ad uso ufficio e servizi igienici: (9,80*5,15*2)+(4,00*2,50) mq 110,94 400, ,00 COSTO DI COSTRUZIONE DEGLI IMMOBILI (C C ) ,60 Per ottenere il costo di riproduzione deprezzato è necessario moltiplicare questo importo per il coefficiente di vetustà e il coefficiente di conservazione e manutenzione. Considerato che i fabbricati sono stati edificati 40 anni fa, con una tipologia costruttiva oggi ritenuta obsoleta, anche se staticamente valida, e che negli ultimi anni non hanno subito un adeguata manutenzione, come dimostrano le numerose infiltrazioni di acqua dal tetto, si assumono i seguenti valori: coefficiente di vetustà: 0,70 coefficiente di conservazione e manutenzione: 0,60 Ne risulta che il costo di riproduzione deprezzato degli immobili in esame risulta essere: C C D = ,60 x 0,70 x 0,60 = ,17 15

16 Spese per la bonifica della copertura contenente amianto (S B ) Allo stato attuale i fabbricati presentano un manto di copertura in lastre di cemento-amianto molto degradate, non in grado di garantire l impermeabilità della copertura. E' necessario provvedere alla bonifica rimuovendo le lastre contenenti amianto e sostituendole con una copertura industriale in ALUZINC adatta per tetti a volta. Si esegue il computo metrico estimativo dei lavori necessari per la bonifica della copertura. Descrizione U.M. Quantità Prezzo U. Importo Allestimento del cantiere. Installazione di ponteggi e parapetti per la corretta esecuzione dei lavori in copertura, compresa adeguata protezione dei manufatti. Allacciamenti per erogazione acqua ed energia elettrica. Installazione di baracca di cantiere completa di spogliatoi e w.c. e affissione del cartello di cantiere. E' altresì compresa la pulizia del cantiere durante tutte le fasi lavorative (inclusa quella iniziale, con sgombero in discarica di eventuali materiali di deposito e pulizia finale). corpo 1, , ,00 Rimozione e smaltimento delle lastre in cemento-amianto. Asportazione del manto di copertura in cemento-amianto e relativo smaltimento in discarica, secondo la normativa vigente, realizzato da impresa abilitata, compreso di permessi e certificazioni AUSL. Misura dello sviluppo in copertura. (24,45*27,31*2)+(51,05*15,61*2) mq 2929,24 8, ,92 Nuovo manto di copertura. Fornitura e posa in opera di nuovo manto di copertura composto da listelli in legno di sezione 5x5 cm, materassino in lana di vetro di spessore 5 cm e lamiera grecata in ALUZINC adattata alla curvatura del tetto. (24,45*27,31*2)+(51,05*15,61*2) mq 2929,24 15, ,60 SPESE PER LA BONIFICA DELLA COPERTURA (S C ) , Spese per la demolizione della tettoia metallica (S D ) Per la demolizione della tettoia metallica presente sul lato ovest del lotto, adiacente al confine con la Via Marzabotto, compresa l asportazione e lo smaltimento delle lastre in 16

17 cemento-amianto usate in copertura e nelle pareti, eseguito da un impresa abilitata munita di permesso e certificazione AUSL, si considera a corpo la somma di 3.000, Spese per sanare le modifiche eseguite senza titolo abilitativo (S S ) Per la presentazione al Comune di Massa Lombarda della D.I.A. in sanatoria per le modifiche interne eseguite, il pagamento della sanzione prevista dalla legge e la presentazione al Catasto Fabbricati di nuove planimetrie aggiornate si considera, a forfait, la somma di 4.000, CONTEGGIO FINALE DI STIMA Come anticipato l algoritmo che fornisce il valore di mercato dei beni immobili V M come costo di riproduzione deprezzato è: V M = C A + (C C D) S B S D S S Sostituendo gli importi ricavati nel paragrafo precedente si ottiene: V M = , , , , ,00 = ,65 Approssimando l importo alla decina di migliaia di Euro superiore (se maggiore o uguale a cinquemila) o inferiore (se minore di cinquemila) si ottiene V M = ,00. In conclusione il sottoscritto Ing. Enrico Zani ritiene di indicare come più probabile valore di mercato del complesso industriale sito in Massa Lombarda, località Fruges, Via Montefiorino n. 7 angolo Via Marzabotto, distinto al Catasto Fabbricati al Foglio 31, Particella 236 sub 4 graffata alla particella 278 sub 5, Particella 236 sub 5 graffata alla Particella 278 sub 6 e Particella 236 sub 6 graffata alla Particella 278 sub 7, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, tenuto conto della tipologia, dello stato di conservazione, della vetustà, del tipo di rifiniture, delle opere complementari, nonché delle attuali condizioni di mercato, la somma di ,00 (Euro seicentonovantamila/00). 3. VALORE PROPOSTO COME BASE D ASTA Il sottoscritto Ing. Enrico Zani, tenuto conto che si tratta di beni immobili oggetto di procedura fallimentare e che il mercato immobiliare dei fabbricati ad uso produttivo a Massa Lombarda è del tutto assente, al fine di migliorare l appetibilità dei beni, considerato che l importo da proporre a base d asta dovrà essere un valore di pronto realizzo per immobili 17

18 che saranno venduti a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, ritiene equo determinare tale giusto prezzo in ,00 (Euro cinquecentottantamila/00). Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico ricevuto, il sottoscritto dichiara la propria disponibilità a fornire ogni ulteriore chiarimento. Lugo, 12 settembre 2012 In fede Il Consulente Tecnico Ing. Enrico Zani 18

19 ALLEGATI 1. Documentazione fotografica 2. Estratto del Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) 3. Estratto del Piano Strutturale Comunale (PSC) 4. Estratto mappa catastale Comune di Massa Lombarda, foglio Visura al Catasto Fabbricati 6. Copia elaborato planimetrico prot. n. 897 del 02/04/ Copia planimetria particella 236 sub 4 graffata a 278 sub 5 8. Copia elaborato planimetrico prot. n del 20/11/ Copia planimetria particella 236 sub 5 graffata a 278 sub Copia planimetria particella 236 sub 6 graffata a 278 sub Elenco atti pregiudizievoli (pagine 15) 12. Visure in Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna per ricostruzione passaggi di proprietà (pagine 31) 13. Copia Licenza Edilizia n. 93/71, pratica edilizia n. 98/71, completa di n. 3 elaborati grafici 14. Copia Autorizzazione Edilizia del 29/12/1973 con elaborato grafico 15. Copia Autorizzazione di Agibilità n. 40/76, prot. n. 9729, del 08/11/ Copia Concessione Edilizia n. 16/1985, pratica edilizia n. 73/ Copia Concessione Edilizia n. 51/1985, pratica edilizia n. 34/1985, completa di n. 1 elaborato grafico 18. Copia Permesso di Agibilità n. 11/1987, prot. n. 5730/1986, del 11/06/ Copia Concessione Edilizia n. 78/1986, pratica edilizia n. 54/1986, del 27/08/1986, completa di n. 1 elaborato grafico 20. Tabella con i valori minimi delle aree fabbricabili nel Comune di Massa Lombarda 19