TRIBUNALE DI AREZZO SETTORE ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE

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1 Creditore Procedente: BANCA DEL VALDARNO Debitore: xxx xxx + 2 Giudice Istruttore: DOTT.SSA ILARIA BENINCASA TRIBUNALE DI AREZZO SETTORE ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE Il sottoscritto Geom. Pasquale Casella, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Arezzo al n. 866, con Studio Tecnico in San xxx Valdarno, via Rosai n.6, Codice Fiscale. CSLPQL61C09A131A e Partita Iva Premesso - che con Decreto di Nomina del 19/02/2016 il sottoscritto è stato nominato C.T.U. per l Esecuzione Immobiliare indicata in epigrafe, che dopo il Giuramento di rito, i quesiti posti dal Giudice Istruttore Dott.ssa Ilaria Benincasa al C.T.U. sono qui di seguito trascritti: CRONOLOGIA DELLE ATTIVITA PERITALI - che in data 24/03/2016 sono state acquisite le visure catastali e le planimetrie catastali. - che in data 22/04/2016 il sottoscritto ha effettuato sopralluogo per visionare ed effettuare i rilievi del caso sull immobile pignorato, - Che in data 26/10/2016 e 27/12/2016 si è recato presso il Comune di Terranuova Bracciolini per prendere visione delle pratiche edilizie che hanno interessato il bene oggetto del pignoramento, - Che in data 02/11/2016 si è recato presso il Comune di Loro Ciuffenna per prendere visione delle pratiche edilizie che hanno interessato il bene oggetto del pignoramento, - Che in data 29/11/2016 sono state effettuare le visure ipotecarie presso l Agenzia delle Entrate di Arezzo, - che in data 12/12/2016 è stato richiesto l estratto per riassunto dell atto di matrimonio di xxx xxx e xxx xxx presso il Comune di Terranuova Bracciolini e del Sig. xxx xxx presso il Comune di Loro Ciuffenna 1

2 ELENCO DEI QUESITI 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al creditore procedente i documenti e gli atti mancanti o inidonei; 2) provveda quindi subito all integrazione; in particolare acquisisca, ove non depositati: 1) planimetria catastale e planimetria allegata all ultimo progetto approvato o alla concessione in sanatoria; 2) anche se anteriore al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al debitore dell immobile pignorato; 3) predisponga l elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali) gravanti sul bene (descrivendole specificamente nel corpo della relazione, ed indicando i soggetti in favore dei quali le iscrizioni sono state prese) ivi compresi: i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o limitazioni d uso (oneri reali, servitù, uso, abitazione, obbligazioni propter rem ecc.); indichi l esistenza sui beni pignorati di vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; 4) accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo), in particolare, indicando altresì, l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 5) rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto, nonché indichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 6) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando i costi a ciò necessari; in particolare, per i vincoli che resteranno a carico dell acquirente: le domande giudiziali (indicando se la causa è ancora in corso); gli atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura; gli altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, servitù, diritto d uso e abitazione, assegnazione al coniuge, etc.); per i vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: 2

3 le iscrizioni; i pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; le difformità urbanistico catastali; 7) descriva, previo necessario accesso all interno, l immobile pignorato indicando: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno; caratteristiche interne ed esterne; superficie commerciale in mq; altezza interna utile; superficie commerciale in mq; esposizione; condizioni di manutenzione; confini (nel caso di terreni); dati catastali attuali; eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di più immobili pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento, capannone ecc.); 8) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella contenuta nel pignoramento, evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile; in quest ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio pignorato; 9) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del proprietario; 10) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale, acquisendo, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica; 11) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, l Esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L.28 febbraio 1985, n.47, indicando i costi per l eventuale ripristino nel caso in cui l abuso non sia sanabile; dovrà altresì procedere alla verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, alla verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; 12) accerti lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato; ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio 3

4 fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura agricola, e comunque in genere, lo stimatore assumerà informazioni presso il debitore, il terzo occupante, i vicini o le associazioni di categoria, effettuando ricerche presso l Ufficio del Registro con il nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte; 13) alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile, il certificato di stato libero o l estratto per riassunto dell atto di matrimonio degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in cui non sia noto il Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal certificato di matrimonio richiedibile nel Comune di residenza); in caso di convenzioni matrimoniali particolari (non di semplice convenzione di separazione dei beni) acquisisca copia delle stesse presso i competenti uffici; 14) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge assegnatario); 15) precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; 16) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia complessiva del bene come originariamente acquistato dal debitore esecutato (appartamento con garage e soffitta; villetta; ecc.) e comunque evitando eccessive frammentazioni in lotti (le quali possono anche determinare una perdita di valore del compendio). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti (passaggio pedonale e/o carraio sugli altri lotti, o su beni di terzi) evitando la creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa. Qualora abbia formato più lotti, l esperto verifichi se gli impianti elettrico, idrico, termico, risultino o meno in comune ai vari lotti; se risultano in comune, indichi le spese necessarie per la loro separazione. All atto della descrizione dei lotti, l esperto specifichi nuovamente le tipologie di beni inseriti nei lotti medesimi, oltre che i relativi dati catastali (ad es.: lotto 1: appartamento ubicato in..., identificato..., con terreno ubicato in, identificato...; ecc.); 17) determini il valore dell immobile, con espressa e compiuta e indicazione del criterio di stima, considerando lo stato di conservazione dello stesso immobile e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione; quanto ai provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, l assegnazione dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura solo se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento), in questo caso l immobile verrà valutato tenendo conto che l immobile resterà nel godimento dell ex coniuge e dei figli fino al raggiungimento dell indipendenza economica presumibilmente 28 anni dell ultimo dei figli; nella determinazione del valore, il perito dovrà procedere al calcolo della superficie dell immobile (previ rilievi metrici), specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e al valore complessivo, esponendo 4

5 analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute; 18) se l immobile è pignorato solo pro quota: dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. In tal caso l esperto dovrà verificare ed analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche sulle quote non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia un ipotesi di frazionamento, e solo una volta intervenuta l approvazione da parte del giudice, sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza il consenso del proprietario, allegando i tipi debitamente approvati dall Ufficio competente; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c.; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera frazione del valore stimato per l intero immobile; 19) nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore stimato dell intero; 20) nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno. Relazione di Consulenza Tecnica QUESITO 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al creditore procedente i documenti e gli atti mancanti o inidonei; La documentazione ex. art. Risposta al quesito 1) 567 del c.p.c. è costituita dalla certificazione notarile sostitutiva a firma del Dott. Eugenio Idolo, ed è priva di Visure ipotecarie, delle visure storiche catastali, dell estratto della mappa catastale, non sono presenti le planimetrie catastali, pertanto il sottoscritto ha provveduto all integrazione della documentazione mancante reperendola presso i vari uffici pubblici. Quesito 2) provveda quindi subito all integrazione; in particolare acquisisca, ove non depositati: 1) planimetria catastale e planimetria allegata all ultimo progetto approvato o alla concessione in 5

6 sanatoria; 2) anche se anteriore al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al debitore dell immobile pignorato; risposta al quesito 2) in data 19 settembre 2016 e in data 02 novembre 2016 sono state acquisite presso il Comune di Loro Ciuffenna e di Terranuova Bracciolini le planimetrie allegate alle ultime pratiche edilizie approvate, ed in data 24 marzo 2016 sono state acquisite, presso l Agenzia del Territorio, le planimetrie catastali, l estratto della mappa catastale e la visura catastale, le copie degli atti di provenienza sono state acquisite direttamente dagli esecutati. quesito 3) predisponga l elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali) gravanti sul bene (descrivendole specificamente nel corpo della relazione, ed indicando i soggetti in favore dei quali le iscrizioni sono state prese) ivi compresi: i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o limitazioni d uso (oneri reali, servitù, uso, abitazione, obbligazioni propter rem ecc.); indichi l esistenza sui beni pignorati di vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; risposta al quesito 3) elenco ipoteche, pignoramenti ecc. in essere: ISCRIZIONE CONTRO IPOTECA GIUDIZIALE del 08/08/2012 Registro Particolare 1371 Registro Generale Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI AREZZO Repertorio 350/2012 del 30/07/2012 Descrizione: DECRETO INGIUNTIVO, ISCRIZIONE CONTRO IPOTECA GIUDIZIALE del 11/09/2007 Registro Particolare 4730 Registro Generale Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI LUCCA Repertorio 1072 del 06/09/2007 Descrizione: DECRETO INGIUNTIVO, ISCRIZIONE CONTRO IPOTECA LEGALE del 26/01/2015 Registro Particolare 116 Registro Generale 1065 Pubblico Ufficiale EQUITALIA CENTRO SPA Repertorio 445/715 del 26/01/2015 Descrizione: DECRETO INGIUNTIVO, TRASCRIZIONE CONTRO del 03/07/2015 Registro Particolare 6424 Registro Generale 8668 Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 3182/2015 del 25/06/2015 Atto Esecutivo o Cautelare Verbale di Pignoramento Immobili, ISCRZIONE CONTRO IPOTECA LEGALE del 02/09/2014 Registro Particolare 1333 Registro Generale Pubblico Ufficiale EQUITALIA CENTRO SPA Repertorio 6

7 329/714 del 27/08/2014. I creditori iscritti nella procedura emergenti dai libri e dalle registrazioni dell Agenzia del Territorio di Arezzo Servizio Pubblicità Immobiliare, sono i seguenti: BANCA DEL VALDARNO CREDITO COOPERATIVO s.c.a.r.l.. con sede a San xxx Valdarno. EQUITALIA CENTRO SPA con domicilio eletto in Arezzo BANCA DEL MONTE DI LUCCA SPA con domicilio ipotecario Avv. xxx Franceschi via Cittadini 9 Arezzo Quesito 4) accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo), in particolare, indicando altresì, l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; risposta al quesito 4) non sussistono vincoli di natura condominiale e spese insolute sulle porzioni immobiliari in oggetto, pertanto non vi è niente da segnalare. Quesito 5) rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto, nonché indichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; non sussistono diritti demaniali o di servitù pubbliche e neanche di usi civici. risposta al quesito 5) Quesito 6) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando i costi a ciò necessari; in particolare, per i vincoli che resteranno a carico dell acquirente: le domande giudiziali (indicando se la causa è ancora in corso); gli atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura; gli altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, servitù, diritto d uso e abitazione, assegnazione al coniuge, etc.); 7

8 per i vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: le iscrizioni; i pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; le difformità urbanistico catastali; risposta al quesito 6) Pignoramento Immobiliare del 24/07/2014 IPOTECA GIUDIZIALE del 08/08/2012 IPOTECA GIUDIZIALE del 11/09/2007 IPOTECA LEGALE del 26/01/2015 IPOTECA LEGALE del 02/09/2014 La stima dei costi per la cancellazione delle formalità e delle trascrizioni sopra elencate mi è stata indicata dal personale dell Agenzia del Territorio di Arezzo Servizio di Pubblicità Immobiliare. Pignoramento n. 1 x 284,00= 284,00 Ipoteca Giudiziale ,35 x 0,005 =168,51+ 59,00+35,00 = 262,51 Ipoteca Giudiziale ,70 x 0,005 =660,45+ 59,00+35,00 = 754,45 Ipoteca Giudiziale ,00 x 0,005 =450,00+ 59,00+35,00 = 544,00 pertanto il costo totale preventivato è di 1.844,96. quesito 7) descriva, previo necessario accesso all interno, l immobile pignorato indicando: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno; caratteristiche interne ed esterne; superficie risposta al quesito 7) l incarico ricevuto ha per oggetto la stima di più immobili pertanto verranno indicati i rispettivi lotti contraddistinti da lettere maiuscole. LOTTO A: Trattasi di appartamento residenziale dislocato al piano primo del fabbricato ubicato nel Comune di Terranuova Bracciolini in Piazza Unità Italiana n.c. 22, composto da piccolo ingresso, cucina, soggiorno, camera, ripostiglio, servizio igienico ed ampia terrazza, dal soggiorno si diparte una scala che accede al piano sottostante ove si trova una cantina adibita a camera dalla quale si accede ad una corte esclusiva. Costituisce pertinenza un secondo locale cantina dislocato al piano interrato. Il grado di finitura vede pavimenti in cotto, le porte interne sono in legno tamburato, i serramenti 8

9 sono in legno di tipo commerciale con doppi vetri, sistema oscurante costituito da persiane di legno. Le pareti sono rifinite da intonaco a calce del tipo civile rifinito a velo e da coloritura a tempera comune. Dalle misurazioni effettuate risulta una superficie abitabile pari a mq. 57,00 come da tabella dettagliata sottostante. CONFINI: Piazza Unità Italiana, parti comuni, Redditi, Lapi, salvo se altri. DATI CATASTALI ATTUALI: quanto sopra descritto è censito al Catasto dei Fabbricati del Comune di Terranuova Bracciolini in foglio 40, particella 186, subalterno 6, particella 336, subalterno 2, graffate tra loro, categoria A/3, classe 3, vani catastali 5,0 Superficie Catastale Totale: 125 m² Totale escluse aree scoperte: 115 m² e rendita catastale 296,96. LOTTO B: Trattasi di un fabbricato ad uso artigianale ubicato nel Comune di Terranuova Bracciolini in via Stradone di Loro n.c. 130 composto da un unico piano fuori terra adibito a laboratorio, uffici e sala mostra, corredato da resede pertinenziale circostante i quattro lati. Il grado di finitura praticamente è paragonabile ad un grezzo, presenta murature portanti prive di intonaco in blocchi di cls alleggerito con argilla espansa, struttura di copertura in tralicci metallici e sovrastante manto in lamiera zincata. CONFINI: Bazzini, Battagli,Vannelli salvo se altri. DATI CATASTALI ATTUALI: quanto sopra descritto è censito al Catasto dei Fabbricati del Comune di Loro Ciuffenna in foglio 26, particella 359, categoria C/3, classe 3, Consistenza 281 mq. Superficie Catastale 591 m² e rendita catastale 928,79. 9

10 LOTTO C: Trattasi di fabbricato terra tetto, di remota costruzione, ad uso residenziale comprendente due piani fuori terra ed un livello seminterrato, ubicato nel Comune di Loro Ciuffenna in via della Madonna n.c. 5, composto da ingresso al piano terra, cucina, tinello, stanza di servizio, soggiorno, ripostiglio al piano primo, tre camere di cui una con guardaroba disimpegno e servizio igienico al piano secondo; corredato da tavernetta, studio e bagno al piano seminterrato, oltre a resede esclusivo. Il grado di finitura vede pavimenti in cotto, le porte interne sono in legno, i serramenti sono in legno di tipo commerciale con doppi vetri, sistema oscurante costituito da persiane di legno. Le pareti sono rifinite da intonaco a calce del tipo civile rifinito a velo e da coloritura a tempera comune. Dalle misurazioni effettuate risulta una superficie abitabile pari a mq. 195,00 come da tabella dettagliata sottostante. CONFINI: via della Madonna,Frosinini, Parrocchia di Santa Maria, salvo se altri. DATI CATASTALI ATTUALI: quanto sopra descritto è censito al Catasto dei Fabbricati del Comune di Loro Ciuffenna in foglio 71, particella 13, subalterno 3, categoria A/4, classe 3, vani catastali 9,0 Superficie Catastale Totale: 198 m² Totale escluse aree scoperte: 196 m² e rendita catastale 464,81. quesito 8) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella contenuta nel pignoramento, evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile; in quest ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio pignorato; Risposta al quesito 8) la descrizione dei beni nell atto di pignoramento depositato in Cancelleria è corretta e consente la propria univoca identificazione. quesito 9) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del 10

11 catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del proprietario; Risposta al quesito 9) Le planimetrie catastali di tutti i beni oggetto della presente stima risultano difformi pertanto occorre presentare le relative pratiche per gli aggiornamenti secondo le procedure DOCFA, viste la tipologia delle difformità riscontrate si suggerisce di effettuare le variazioni catastali dopo l ottenimento dei titoli amministrativi di cui alle pratiche di sanatoria occorrenti. quesito 10) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale, acquisendo, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica; Risposta al quesito 10) Il Regolamento Urbanistico vigente prevede l utilizzo per l uso cui sono destinati gli immobili pignorati nessuno escluso. Quesito 11) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, l Esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L.28 febbraio 1985, n.47, indicando i costi per l eventuale ripristino nel caso in cui l abuso non sia sanabile; dovrà altresì procedere alla verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, alla verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; LOTTO A: Risposta al quesito 11) il fabbricato ricomprendente detto bene è stato edificato in data antecedente al 1 Settembre 1967, la porzione immobiliare è stata oggetto di interventi edilizi di carattere abusivo, opere per le quali è stata rilasciata Concessione Edilizia in Sanatoria N. 23 del 03/02/1988 per ampliamento di servizio igienico e realizzazione di porta finestra e terrazza. Successivamente è stato oggetto di opere interne denunciate ex art. 26 L. 47/85 in data 26/06/1998 Protocollo Pratica n. 14/98, opere realizzate in difformità dal titolo autorizzativo, le difformità vedono una diversa distribuzione degli spazi interni, la 11

12 demolizione parziale di un solaio al fine di realizzare una scala di collegamento con la cantina al piano terra, il cambio della destinazione di detta cantina in camera da letto. Talune lievi difformità come lo spostamento di porte interne, o di tramezzature interne sono sanabili tramite presentazione di pratica per accertamento di conformità in sanatoria, mentre risultano non sanabili il cambio della destinazione d uso da cantina a camera da letto e neanche la realizzazione della scala di collegamento tra l appartamento e la medesima cantina. Per l accertamento di conformità occorre provvedere al pagamento di una sanzione pari ad 516,00 oltre ad onorari professionali che vengono stimati in 1.500,00. Per quanto attiene alle opere di ripristino delle opere non sanabili dopo una valutazione detti lavori vengono computati in 4.500,00. LOTTO B: la costruzione del fabbricato risale all anno 1983 ed è stato edificato in totale assenza di titolo abilitativo, opere per le quali è stata rilasciata Concessione Edilizia in Sanatoria N. 124 del 25/07/1991 per aver costruito il capannone artigianale e la cabina elettrica. Successivamente è stato oggetto di altre opere abusive per le quali è stata rilasciata Autorizzazione Edilizia in Sanatoria N. 07/2002 del 17/06/2002 per aver costruito un muro di confine. Sempre nell anno 2002 è stata depositata una D.I.A. Denuncia Inizio Attività Edilizia assunta al Protocollo con il N.ro in data 05/04/2002 avente ad oggetto opere di ristrutturazione edilizia. Lo stato dei luoghi evidenzia che le opere eseguite sono difformi dal titolo abilitativo e/o che le opere a progetto non sono state mai eseguite pertanto il fabbricato risulta urbanisticamente illegittimo anche per la presenza di annessi costruiti in aderenza sul retro dell edificio stesso. Talune difformità come lo spostamento di porte e pareti interne e modifiche esterne ai prospetti dovute allo spostamento di porte e finestre sono sanabili tramite presentazione di pratica per accertamento di conformità in sanatoria, mentre risultano non sanabili la realizzazione del solaio previsto nella DIA presentata nel 2002 che porterebbe ad un aumento della superficie utile, e neanche per gli annessi realizzati sul retro del fabbricato. Per l accertamento di conformità occorre provvedere al pagamento di una sanzione pari 12

13 ad 516,00 oltre ad onorari professionali che vengono stimati in 3.500,00. Per quanto attiene alle opere di ripristino delle opere non sanabili dopo una attenta valutazione detti lavori vengono computati in 6.500,00. LOTTO C: il fabbricato ricomprendente detto bene è stato edificato in data antecedente al 1 Settembre 1967,è stato oggetto di lavori di cui ai seguenti atti amministrativi: Concessione Edilizia n del 16/10/1985 con comunicazione di fine lavori n del 20/10/1989, per opere di ristrutturazione igienico sanitaria D.I.A. n del 09/04/2002 di cui manca la comunicazione di fine dei lavori per opere di cambio di destinazione d uso Autorizzazione n. 4363/1988 per opere di fognatura Lo stato dei luoghi evidenzia Talune lievi difformità come lo spostamento di porte interne, o di tramezzature interne sono sanabili tramite presentazione di pratica per accertamento di conformità in sanatoria. Per l accertamento di conformità occorre provvedere al pagamento di una sanzione pari ad 1.032,00 oltre ad onorari professionali che vengono stimati in 2.000,00. Quesito 12) accerti lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato; ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura agricola, e comunque in genere, lo stimatore assumerà informazioni presso il debitore, il terzo occupante, i vicini o le associazioni di categoria, effettuando ricerche presso l Ufficio del Registro con il nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte; Risposta al quesito 12) Per quanto riguarda il lotto A risulta occupato dalla Sig.ra xx xx la quale ha la residenza unitamente ai due figli xxx xx nato a Montevarchi in data 01/10/1994 e xxx xx nato a Montevarchi in data 10/05/1997 e al Sig. xx xx nato ad Arezzo in data 09/02/1975, mentre per quanto riguarda il lotto B risulta occupato da xxx xx a mezzo di contratto di affitto d azienda stipulato in data 18/02/2013 e registrato ad Arezzo il 21/02/2013 al n. 1272, detto contratto ha una durata annuale ed è tacitamente rinnovabile di anno in anno se non disdettato a mezzo di lettera raccomandata da inviare almeno tre mesi prima della naturale scadenza. Infine per quanto attiene al lotto C esso risulta occupato dalla famiglia degli esecutati. 13

14 Quesito 13) alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile, il certificato di stato libero o l estratto per riassunto dell atto di matrimonio degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in cui non sia noto il Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal certificato di matrimonio richiedibile nel Comune di residenza); in caso di convenzioni matrimoniali particolari (non di semplice convenzione di separazione dei beni) acquisisca copia delle stesse presso i competenti uffici; La Sig.ra xxx xxx ed il Sig. xxx xxx risultano di stato civile coniugati in regime di comunione legale dei beni vedi l allegato estratto per riassunto degli atti di matrimonio rilasciato dal Comune di Terranuova Bracciolini il 12/12/2016. Risposta al quesito 13) Mentre per quanto concerne il Sig. xxx xxx dall allegato estratto per riassunto degli atti di matrimonio rilasciato dal Comune di Loro Ciuffenna il 12/12/2016 risulta che in data 22/09/2000 è stata proposta domanda di separazione consensuale al Tribunale di Arezzo, con Provvedimento n. 2454/2001 il Tribunale di Arezzo in data 16/01/2001 ha omologato la separazione consensuale fra i coniugi con relativa annotazione in data 27/02/2001. Quesito 14) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge assegnatario); Non vi è nessuna trascrizione a favore del coniuge separato. Risposta al quesito 14) Quesito 15) precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; Risposta al quesito 15) Da un indagine a vista risulta che gli impianti tecnologici sono tutti a norma di legge. Quesito 16) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia complessiva del bene come originariamente acquistato dal debitore esecutato (appartamento con garage e soffitta; villetta; ecc.) e comunque evitando eccessive frammentazioni in lotti (le quali possono anche determinare una perdita di valore del compendio). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti (passaggio pedonale e/o carraio sugli altri lotti, o su beni di terzi) evitando la creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa. Qualora abbia formato più lotti, l esperto verifichi se gli impianti elettrico, idrico, termico, risultino o meno in comune ai vari lotti; se risultano in comune, indichi le spese necessarie per la loro separazione. All atto della descrizione dei lotti, l esperto specifichi nuovamente le tipologie di beni 14

15 inseriti nei lotti medesimi, oltre che i relativi dati catastali (ad es.: lotto 1: appartamento ubicato in..., identificato..., con terreno ubicato in, identificato...; ecc.); I singoli lotti sono vendibili singolarmente. Risposta al quesito 16) Quesito 17) determini il valore dell immobile, con espressa e compiuta e indicazione del criterio di stima, considerando lo stato di conservazione dello stesso immobile e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione; quanto ai provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, l assegnazione dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura solo se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento), in questo caso l immobile verrà valutato tenendo conto che l immobile resterà nel godimento dell ex coniuge e dei figli fino al raggiungimento dell indipendenza economica presumibilmente 28 anni dell ultimo dei figli; nella determinazione del valore, il perito dovrà procedere al calcolo della superficie dell immobile (previ rilievi metrici), specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e al valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute; Risposta al quesito 17) Ai fini della presente stima il bene si considera libero, nel presupposto che venga liberato nei tempi canonici per le vendite coattive. Si tratta di determinare il valore venale in libero mercato, cioè quel valore che in una libera contrattazione tra una pluralità di operatori economici avrebbe la maggiore probabilità di segnare il punto d incontro tra domanda ed offerta. Gli aspetti economici sotto i quali può essere osservato un bene sono connessi allo scopo per il quale la perizia viene effettuata. Nel caso in esame l aspetto economico è chiaramente individuato dal più probabile valore di mercato da determinarsi all attualità. Nel caso specifico, trattasi di immobile utilizzato ad uso residenziale e viste anche le considerazioni legate alle destinazioni urbanistiche, si procede ad effettuare la sua 15

16 valutazione nello stato attuale, con il procedimento sintetico diretto considerando il bene nello stato attuale e libero da occupazioni. Il procedimento sintetico diretto si basa sulla comparazione e perciò richiede l acquisizione di una scala di prezzi per beni analoghi a quello da stimare, entro la quale collocare poi il bene oggetto di stima. Indagini di valori di mercato Per determinare il più probabile valore a base d asta del bene oggetto di pignoramento si è provveduto ad effettuare tutte le possibili ricerche di mercato, relativamente ai prezzi di compravendita di edifici storici con caratteristiche similari. A tale scopo si sono consultate due tipi di fonti: Fonti dirette rappresentate da dati ricavati da interviste a qualificati operatori del settore immobiliare, agenzie immobiliari, da dati storici rilevati sia da stime che compravendite. Fonti indirette: pubblicazioni specializzate e/o borsini immobiliari pubblicati da varie società e organizzazioni che operano nel settore immobiliare. la consistenza del fabbricato deriva da rilievo diretto e da misurazioni grafiche effettuate sulla pianta catastale in scala 1:200 depositata presso l Agenzia del Territorio di Arezzo, e di quelle effettuate sugli elaborati di progetto depositati presso l ufficio tecnico del Comune di Loro Ciuffenna e di Terranuova Bracciolini, le verifiche effettuate collimano l una con le altre. Sulla base di tale documentazione sono stati eseguiti i sopralluoghi e con misurazioni dirette sono state verificate le principali dimensioni, rilevando in alcuni casi lievi differenze in positivo o in negativo. Essendo tali differenze ampiamente all interno delle tolleranze ammissibili per le misurazioni, le superfici sono state calcolate rilevandole dai file di autocad del rilievo suddetto poiché tali differenze sono talmente lievi da non influire, se non in misura infinitesimale sulla consistenza complessiva. In sintesi, qui di seguito, si riporta il riepilogo delle superfici lorde di ogni piano comprensive dello spessore dei muri e dei vani scala. Per determinare il più probabile valore di mercato, quale parametro tecnico si utilizza la superficie lorda ragguagliata che a differenza della superficie reale, tiene conto delle differenze qualitative dei singoli spazi. 16

17 In via generale per i vani ordinari utilizzabili con destinazione residenziale e relativi accessori diretti (bagni,disimpegni ecc.) viene attribuito il coefficiente 1,00 mentre si differenziano con coefficienti riduttivi i locali accessori e le pertinenze. CONSISTENZA LOTTO A Terranuova Bracciolini Piazza Unità italiana 22 destinazione superficie coefficiente sup commerciale valore unitario valore commerciale abitazione 57, ,00 900,00 Vano scale 0,40 terrazze e balconi 35,00 0,33 11,00 cantina 25,00 0,25 6,00 900,00 garage 0,5 Corte 10 0,1 1,00 900,00 totale della superficie commerciale 75,00 900, ,00 totale valore immobiliare Abbattimento forfettario per vendite coattive pari a circa il 15% * ,00 Arrotondamento per difetto prezzo di vendita consigliato ,00 Per quanto concerne al lotto A alla data della presente relazione si ritiene di determinare il più probabile valore attuale in /mq 900,00 ricomprendendo in tale valore anche gli accessori le cui superfici vengono computate come da tabella sovrastante. Totale valore di stima ,00 Abbattimento forfettario per vendite coattive 15% circa ,00 Arrotondamento per difetto prezzo di vendita consigliato ,00 17

18 CONSISTENZA LOTTO B Terranuova Bracciolini Via Stradone di Loro 130 destinazione superficie coefficiente sup commerciale valore unitario valore commerciale ARTIGIANALE 348, ,00 300,00 Vano scale 0,40 terrazze e balconi 0,33 cantina 0,25 garage 0,5 resede ,1 240,00 300,00 totale della superficie commerciale 588,00 300, ,00 totale valore immobiliare Abbattimento forfettario per vendite coattive pari a circa il 15% * ,00 Arrotondamento per difetto prezzo di vendita consigliato ,00 Per quanto concerne al lotto B alla data della presente relazione si ritiene di determinare il più probabile valore attuale in /mq 300,00 ricomprendendo in tale valore anche gli accessori le cui superfici vengono computate come da tabella sovrastante. Totale valore di stima ,00 Abbattimento forfettario per vendite coattive 15% circa ,00 Arrotondamento per difetto prezzo di vendita consigliato ,00 18

19 CONSISTENZA LOTTO C Loro Ciuffenna via della Madonna n.c. 5 destinazione superficie coefficiente sup commerciale valore unitario valore commerciale abitazione 187, , ,00 Vano scale 0,40 terrazze e balconi 0,33 cantina 0,25 garage 0,5 resede 100 0,1 10, ,00 totale della superficie commerciale 197, , ,00 totale valore immobiliare Abbattimento forfettario per vendite coattive pari a circa il 15% ,00 Arrotondamento per difetto prezzo di vendita consigliato ,00 Per quanto concerne al lotto C alla data della presente relazione si ritiene di determinare il più probabile valore attuale in /mq 1.200,00 ricomprendendo in tale valore anche gli accessori le cui superfici vengono computate come da tabella sovrastante. Totale valore di stima ,00 Abbattimento forfettario per vendite coattive 15% circa ,00 Arrotondamento per difetto prezzo di vendita consigliato ,00 Quesito 18) se l immobile è pignorato solo pro quota: dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. In tal caso l esperto dovrà verificare ed analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche sulle quote non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia un ipotesi di frazionamento, e solo una volta intervenuta l approvazione da parte del giudice, sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza il consenso del proprietario, allegando i tipi debitamente approvati dall Ufficio competente; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c.; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera frazione del valore stimato per l intero immobile; L immobile non è divisibile in natura Risposta al quesito 18) 19

20 Quesito 19) nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore stimato dell intero; Niente da segnalare vedi risposta data al quesito precedente. Risposta al quesito 19) Quesito 20) nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno. Non ricorrono le condizioni di cui al quesito numero venti. Risposta al quesito 20) Il sottoscritto CTU ritiene di aver assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione del Giudice per l esecuzione immobiliare per qualsiasi chiarimento ed integrazione. La presente relazione viene depositata per via telematica in Cancelleria Si allegano alla presente: 1. atto di provenienza; 2. estratto per riassunto dal registro degli atti di matrimonio 3. Ispezione ipotecaria 4. planimetrie catastali ed elaborato planimetrico 5. estratto di mappa 6. Tabulati catastali V.C.U. storico e attuale, 7. Ultima planimetria depositata presso il Comune di Loro Ciuffenna 8. Ultima planimetria depositata presso il Comune di Terranuova Bracciolini 9. Documentazione fotografica dell immobile San xxx V.no IL CTU geometra Pasquale Casella 20