UDIENZA 12/09/2018. Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, dott. Roberto Sereni Lucarelli, nominava lo scrivente

Transcript

1 TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. PAOLO GILOTTA *** PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. RGE 149/2017 promosso da: XXX contro: XXX UDIENZA 12/09/2018 Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, dott. Roberto Sereni Lucarelli, nominava lo scrivente Arch. Lorenzo Baraldini con studio in Faenza Corso Mazzini n.21, Consulente Tecnico d Ufficio che accettava l incarico. Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Agenzia delle Entrate Ufficio Territorio (Catasto fabbricati e/o Terreni), la Conservatoria dei registri Immobiliari e l Ufficio tecnico dell edilizia dell Unione Comuni della Bassa Romagna espone quanto segue: *** 1

2 PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono presi in considerazione, specificando: o DATI DI PIGNORAMENTO o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI o IDENTIFICAZIONE CATASTALE o PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU' o CONFINI o PROVENIENZA DEL BENE o ATTI PREGIUDIZIEVOLI o REGIME FISCALE o INDAGINE AMMINISTRATIVA o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE o SPESE CONDOMINIALI o DESCRIZIONE DEL BENE o CONSISTENZA COMMERCIALE o STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria commerciale dei beni. 2

3 DATI DI PIGNORAMENTO Atto di pignoramento immobiliare trascritto presso l Ufficio del Territorio di Ravenna in data 10/07/2017 al numero 7712 del Registro Particolare a favore del PROCEDENTE: XXX Sul seguente bene immobile: Catasto Fabbricati del Comune Fusignano - Foglio 24 particella 334, sub.5, categoria A/2, classe 2, Consistenza 7 vani, Superficie catastale 140 mq, totale escluse aree scoperte 124 mq, rendita 650,74, via Caduti di Nassirya piano T-1. Il bene è intestato a: XXX proprietà per 1/1. UBICAZIONE IMMOBILE E CONSISTENZA Abitazione facente parte di un fabbricato residenziale plurifamiliare, sito a San Savino di Fusignano via Caduti di Nassirya n.78. Il bene pignorato è composto, al piano terra, da corte esclusiva, soggiorno, angolo cottura, bagno, disimpegno; al piano primo da n.3 camere da letto, un bagno, disimpegno e terrazzo. Totale consistenza commerciale: mq 161,00 IDENTIFICAZIONE CATASTALE Catasto Fabbricati del Comune Fusignano - Foglio 24 particella 334, sub.5, categoria A/2, classe 2, Consistenza 7 vani, Superficie catastale 140 mq, totale escluse aree scoperte 124 mq, rendita 650,74, via Caduti di Nassirya piano T-1. 3

4 L immobile insiste su di un terreno identificato al Catasto terreni del Comune di Fusignano al Foglio 24 particella 334 ente urbano mq 781. PROPRIETÀ XXX, proprietà per 1/1, residente in via Dino Caravita n.14 Fusignano RA. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I beni pignorati risultano correttamente identificati ed intestati; unica difformità è la mancanza del numero civico nei documenti catastali, che corrisponde al n.78. Per aggiornare i documenti catastali occorre redarre apposita pratica da parte di un tecnico abilitato. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Si riporta parte dell Atto di provenienza Notaio Vincenzo Palmieri avente numero di repertorio /30768: La corte in proprietà esclusiva è esattamente perimetrata nella planimetria catastale che identifica l'immobile oggetto di vendita. l'immobile in oggetto è stato alienato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, noto alla parte compratrice e quale risulta dai documenti catastali, unitamente ai diritti accessori ad esso relativi ed in particolare alle sue pertinenze, alle azioni che lo riguardano e con le servitù attive, anche se non trascritte, e passive se e come esistenti, e come derivanti dall'edificazione e dalla vendita frazionata del complesso in parola. nella vendita sono compresi inoltre proporzionali diritti sulle parti di uso comune o condominiali a norma di legge e del contratto e quanto possa considerarsi comune ai sensi 4

5 dell'articolo 1117 e seguenti del codice civile, nonchè ogni altra comproprietà risultante dall'elaborato planimetrico infra allegato, se e in quanto compatibile con le singole unità immobiliari. per l'individuazione della ubicazione delle suddette unità immobiliari, del posizionamento dei vari subalterni, dell'individuazione delle parti comuni e dei subalterni ai quali competono, le parti hanno fatto espresso riferimento allo stato dei luoghi, a quanto previsto dal contratto, alla documentazione catastale e al relativo elaborato planimetrico allegato all'atto che si trascrive. si intendono costituite ai sensi dell'art c.c., anche se qui non espressamente indicate, tutte le servitù derivanti dal frazionamento dell'originaria unica proprietà' ed in particolare le servitù derivanti dal passaggio delle reti tecnologiche di fognatura, acqua, luce, gas e telefono. la parte acquirente ha dichiarato di essere a conoscenza che il fabbricato in contratto fa parte della lottizzazione "farina quattro", regolamentata dalla convenzione urbanistica di cui all'atto notaio renato giganti in data 3 maggio 2005 n /12345 registrato a Lugo il 6 maggio 2005 al n. 618 e trascritto a Ravenna il 17 maggio 2005 art. 7214, i cui lavori sono stati ultimati dalla societa' "XXX." con sede in Fusignano, dante causa della società venditrice. ha dichiarato la parte venditrice che i beni venduti lei spettano ed appartengono per giusti e legittimi titoli e precisamente per acquisto del terreno con atto a rogito notaio renato giganti in data 3 novembre 2006 repertorio n /14403 registrato a Lugo il 7 novembre 2006 al n e trascritto a Ravenna il 9 novembre 2006 art e successiva costruzione e che i medesimi sono liberi ed esenti da ogni iscrizione, trascrizione, privilegio, censo, livello, affitto, vincolo e peso qualsiasi e per tali li assicura e garantisce, senza obbligo di consegna di documenti, ad eccezione dell'ipoteca iscritta il 21 marzo 2007 art a favore banca popolare di ravenna s.p.a. 5

6 che a totale cura e spese della parte venditrice è in corso di materiale cancellazione dai beni in oggetto in quanto il relativo consenso è stato rilasciato con atto notaio Vincenzo Palmieri in data 4 agosto 2008, repertorio n /30770, in corso di registrazione e annotamento perchè termini e per la quale la parte compratrice, presane visione, ha autorizzato il notaio autenticante a procedere alla stipula dell' atto. ai sensi dell'art. 4 d. lgs 122/2005, la società "XXX con sede in Lugo, ha contratto una polizza assicurativa indennitaria decennale n con la compagnia di assicurazioni "XXX in data 5 marzo 2008, relativa all'intero fabbricato, della quale la parte acquirente ha dichiarato di averne ricevuto copia e presa visione in questa sede, l'originale rimarrà alla parte venditrice. e come meglio risulta nell'atto di vendita al quale si fa espresso riferimento. CONFINI Ragioni XXX, ragioni XXX, via Caduti di Nassirya, salvo altri. PROVENIENZA DEL BENE L unità immobiliare oggetto di pignoramento è stata acquistata dalla dal Sig. XXX con atto di compravendita notaio Vincenzo Palmieri avente numero di repertorio /30768, trascritto presso l Ufficio del Territorio di Ravenna in data 06/08/2008 Registro Particolare n Registro Generale ATTI PREGIUDIZIEVOLI Si vedano certificato notarile ed Ispezioni Ipotecarie in allegato. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. 6

7 INDAGINE AMMINISTRATIVA L immobile è stato edificato in forza delle pratiche edilizie: Permesso di costruire prot.82 del 03/01/2007; Permesso di costruire prot del 24/09/2007; D.I.A. pratica edilizia n.5797 del 27/02/2008; Domanda di titolo abilitativo in sanatoria nr del 11/12/2007 accertamento di conformità per errato posizionamento del fabbricato, alla quale ha fatto seguito ordinanza di applicazione sanzione pecuniaria ex art.33, II comma, DPR 380 del 06/06/2001. Richiesta di conformità edilizia/agibilità n.1097 presentata in data 26/06/2009; agibilità formata per silenzio assenso. Durante il sopralluogo sono emerse alcune difformità indicate con colore giallo nella planimetria allegata. Tali difformità riguardano la posizione di un pilastro sia al piano terra che al piano primo ed alcune porzioni di setti non portanti. Si ritiene che con le vigenti norme, le predette siano sanabili. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile è oggetto del contratto di locazione n.172 serie 3T stipulato il 26/01/2015 e registrato il 26/01/2015 presso l Ufficio di DPRA di Lugo, avente scadenza 31/01/2018 con proroga di anni 2 (31/01/2020). SPESE CONDOMINIALI Bene non facente parte di condominio. DESCRIZIONE DEI BENI Abitazione facente parte di un fabbricato residenziale plurifamiliare, sito a San Savino di Fusignano via Caduti di Nassirya n.78. 7

8 Il bene pignorato è composto, al piano terra, da corte esclusiva alla quale si accede anche da cancello carrabile su via Nassirya, con area destinata parcheggio auto, soggiorno, cucina, bagno, disimpegno; al piano primo da n.3 camere da letto, un bagno, disimpegno e terrazzo. La porta di accesso è del tipo blindato, gli infissi sono in legno, con doppio vetro e scuroni in legno, le porte interne in legno tamburato. I pavimenti sono parte in gres e parte in legno. L abitazione è dotata di un impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria di tipo autonomo, con termostato ambiente, i terminali sono costituiti da radiatori a colonne, è altresì presente l impianto di climatizzazione. Lo stato conservativo dell immobile è discreto, in particolare il bagno al primo piano risulta non rifinito adeguatamente per quanto concerne la posa in opera della porta e le finiture limitrofe. CONSISTENZA COMMERCIALE Abitazione: mq 121,28 Terrazzo: mq 9,57 computata al 30% = mq 9,57 x 0,3 = mq 2,87 Corte esclusiva: mq 145,00, Computata al 30 % fino alla superficie dell unità immobiliare Mq 121,28 x 0,3 = 36,38 Computata al 2 % per superficie eccedenti detto limite: mq 145,00 mq 121,28 = mq 23,72 x 0,02 = mq 0,47 Totale consistenza commerciale: mq 161,00 STIMA DEL BENE VALORE DELLA QUOTA DI 1/1 PIENA PROPRIETÀ Totale superficie commerciale 161,00 mq x 850,00 /mq - Riduzione forfetaria del 10% = ,00 arrotondato a ,00 (euro centoventitremila/00). Nella determinazione del valore al mq si è tenuto conto dei valori Omi (in allegato), in 8

9 particolare è stato determinato il valore tenendo presente lo stato dei luoghi e delle difformità rilevate. Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidato, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Faenza, 03/08/2018 IL CONSULENTE TECNICO Arch. Lorenzo Baraldini 9

10 Allegati: - Documentazione fotografica - Documentazione catastale - Certificato notarile - Ispezioni ipotecarie - Agibilità formata per silenzio assenso - Planimetria con evidenziate difformità - Contratto di locazione 10