TRIBUNALE DI MODENA. Procedura esecutiva immobiliare n. 531/2017 R.E.I. promossa da UNICREDIT SPA. creditore procedente con l Avv.

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1 TRIBUNALE DI MODENA Procedura esecutiva immobiliare n. 531/2017 R.E.I. promossa da UNICREDIT SPA creditore procedente con l Avv. Ugo De Nunzio contro DOTTI LIVIANA ***** ***** ***** GIUDICE ESECUZIONE Dott. MICHELE CIFARELLI ***** ***** ***** INCARICO A seguito nomina del Sig. Giudice dell Esecuzione, il sottoscritto Geom. Luigi Parrillo, con studio in Modena, C.so Canalgrande n. 80, libero professionista iscritto all Albo Professionale del Collegio dei Geometri della Provincia di Modena al n. 1272, accettava l'incarico in data 04/07/2018 prestando il giuramento di rito. Relazione Presa visione degli atti e dei documenti prodotti, effettuati i rilievi e gli accertamenti possibili, esperite le necessarie visure presso gli uffici competenti, lo scrivente è in grado di esporre quanto segue. BENI IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE Piena ed intera proprietà su porzioni di fabbricato residenziale ad uso abitazione di tipo civile, con autorimesse e Piena proprietà per la quota indivisa pari a 183/1000 su terreni (non pignorati) poste in Comune di 1

2 Castelfranco Emilia (MO), frazione Piumazzo, località Madonna della Provvidenza, Via Piumazzo n. 106 int. 3, costituite da: - appartamento al piano primo catastalmente composto da soggiornopranzo, scala per accedere al piano superiore, cucina, disimpegno, bagno w.c., una camera da letto e due terrazze; al piano secondo due vani ad uso soffitta e scala di collegamento al piano inferiore; - due autorimesse contigue tra loro al piano sottostrada - due piccoli appezzamenti di terreno ( non pignorati ) oltre ai proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni come per legge e provenienza. L appartamento al piano primo confina con vano scale comune, area cortiliva comune, residue ragioni della società Edil Mocer s.r.l., salvo se altri e più recenti. I vani soffitta al piano secondo confinano in unico corpo con corte comune, residue ragioni della società Edil Mocer s.r.l., salvo se altri e più recenti. Le due autorimesse confinano, in un sol corpo, con corsia di manovra comune, residue ragioni della società Edil Mocer s.r.l., salvo se altri e più recenti. I terreni confinano, in un sol corpo, con corsia di manovra comune, residue ragioni della società Edil Mocer s.r.l., salvo se altri e più recenti. Descrizione Il fabbricato condominiale di appartenenza è composto da due piani residenziali fuori terra, da un piano sottotetto e da un piano primo 2

3 sottostrada ad uso autorimesse, accessori e parti comuni. E ubicato in zona extraurbana/agricola del Comune di Castelfranco Emilia, con urbanizzazioni primarie e secondarie complete. Caratteristiche costruttive Struttura portante verticale Copertura Tamponature esterne Pareti interne Serramenti esterni Cemento armato Ferro Muratura Prefabbricata Altro:.. Latero-cemento Legno Piana A terrazza praticabile Piana A terrazza non praticabile A tetto: con sovrastante manto in coppi Muratura intonacata Muratura rivestita in gres Muratura intonacata e tinteggiata Muratura faccia a vista Muratura con intercapedine isolante Pannelli in c.a. Facciate continue in vetro e metallo Altro:. Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Altro:.. Legno verniciato Metallo verniciato Vetri semplici Vetri doppi Vetrocamera Altro: finestre e porte-finestra dotate di scuretti in legno verniciato e 3

4 inferriate in metallo preverniciato fisse solo al piano secondo Porte interne Porte di ingresso Porte interne Legno Legno tamburato Metallo Blindata Legno Legno tamburato Metallo Altro:. Altro:. Pavimenti interni Zona giorno Zona notte Piastrelle in ceramica Marmo o pietra naturale Cotto Marmette Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Altro:.. Piastrelle in ceramica Marmo o pietra naturale Cotto Marmette Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Altro:.. Altre informazioni: Servizio igienico completo delle normali ed indispensabili apparecchiature igienico sanitarie in vetrochina porcellanata con rivestimento alle pareti in materiale ceramico; terrazzi dotati di pavimentazione in gres con parapetti in muratura intonacata e tinteggiata e sovrastante copertina in cemento; atrio, vano scale e pianerottoli di riposo pavimentati in lastre di granito; ringhiera in metallo preverniciato con corrimano in legno. Pareti atrio e vano scale intonacate e tinteggiate. Porta caposcala in alluminio anodizzato con specchiature in vetro; opere di lattoneria in lamiera di rame; fabbricato privo di ascensore. Impiantistica Riscaldamento SI NO centralizzato a gas metano gasolio autonomo a gas metano con caldaia tipo gasolio 4

5 Simplex Euroterm con cronotermostato ambiente e masse radianti in alluminio Impianto condizionamento SI NO Impianto per uso domestico a gas metano NO Impianto idrico SI acqua calda sanitaria prodotta NO da caldaia tipo Simplex Euroterm Impianto elettrico SI sottotraccia NO Telefono SI NO Citofono SI NO TV SI NO Grado di finiture complessive Lusso Ottimo Discreto Scarso pessimo Grado manutentivo Ottimo Buono Medio Scarso pessimo L intero complesso risulta abitato. Il fabbricato è perimetrato con marciapiede in mattonelle di cemento granigliato contenuto da filetta in cemento prefabbricato. L area cortiliva comune è recintata sul fronte strada da muretto in elevazione con sovrastante copertina in cemento dotata di cancello carrabile scorrevole automatizzato e cancello pedonale entrambi in metallo preverniciato; sui restanti lati è recintata con muretto in elevazione in cemento con sovrastanti pali in metallo zincato e rete metallica plastificata con ulteriore cancello ad ante in metallo preverniciato sul fronte est; si presenta interamente pavimentata in bitume asfaltico priva di aree verdi. Le soffitte sono direttamente collegate al piano inferiore mediante scala interna e sono dotate di pareti perimetrali e divisionali intonacate e tinteggiate, soffitto in legno a vista, pavimentazione in ceramica, porte di 5

6 accesso in legno tamburato, finestre in legno preverniciato con vetrocamera, impianto elettrico sottotraccia, radiatori in alluminio. Le due autorimesse, direttamente accessibili dall area cortiliva mediante rampa scoperta in cemento, sono dotate di pareti perimetrali, divisionali e soffitto tinteggiati, pavimentazione in cemento battuto, portone basculante in metallo zincato ed impianto elettrico fuori traccia canalizzato. I due piccoli appezzamenti di terreno, pur essendo classati seminativi, costituiscono di fatto pertinenza del fabbricato di cui fa parte la consistenza pignorata e risultano inclusi all'interno della recinzione dell edificio, rappresentando, di fatto, porzione di area cortiliva comune posta al piano terra e/o corsia di manovra asfaltata di accesso alla rampa autorimesse e al vano scale comune. (vedasi fotografie allegate) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Gli immobili al momento del sopralluogo risultavano nella disponibilità dell esecutata. GESTIONE CONDOMINIALE Le porzioni immobiliari in esame fanno parte del fabbricato denominato Condominio Mulino, codice fiscale , sito in Via Piumazzo n Castelfranco Emilia, Fraz. Piumazzo (MO), amministrato pro tempore dallo Studio Boni e Veneziano via Belvedere n Castelfranco Emilia, Fraz. Piumazzo (MO). L amministratore ha comunicato in data 02/10/2018 che l esecutata non ha 6

7 situazioni pendenti. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Le unità immobiliari in esame sono allibrate all Agenzia delle Entrate - Ufficio del Territorio della Provincia di Modena, Comune Censuario di Castelfranco Emilia, giuste le risultanze come segue: CATASTO dei FABBRICATI foglio 112 mapp 278 sub 15 Via Piumazzo piano 1-2 cat. A/2 cl. 2 consistenza v. 4,5 superficie catastale totale mq rendita. 371,85 mapp 278 sub 33 Via Piumazzo piano S1 cat. C/6 cl. 6 consistenza mq. 12 superficie catastale totale mq rendita. 35,33 mapp 278 sub 34 Via Piumazzo piano S1 cat. C/6 cl. 6 consistenza mq. 12 superficie catastale totale mq rendita. 35,33 Inoltre, da elaborato planimetrico ed elenco subalterni, sussistono: Foglio 112 mapp 278 sub 1 Via Piumazzo piano T b.c.n.c. - corte comune ai sub dal 21 al 36 e 37; mapp 278 sub 2 Via Piumazzo n.106 piano S1-T1 b.c.n.c. - vano scala comune ai sub ; mapp 278 sub 5 Via Piumazzo n.104 piano S1-T-1-2 b.c.n.c. - vano scala comune ai sub ; mapp 278 sub 10 Via Piumazzo n.106 piano T b.c.n.c. - corte 7

8 esclusiva del sub. 3; mapp 278 sub 11 Via Piumazzo n.106 piano T b.c.n.c. - corte esclusiva del sub. 6; mapp 278 sub 12 Via Piumazzo n.106 piano T b.c.n.c. - corte esclusiva del sub. 7; mapp 278 sub 13 Via Piumazzo n.106 piano T b.c.n.c. - corte esclusiva del sub. 8. Si precisa che le planimetrie catastali corrispondono sostanzialmente all attuale stato dei luoghi. CATASTO TERRENI foglio 112 mapp 271 qualità seminativo irriguo cl. 1 ha reddito dominicale. 1,93 reddito agrario. 1,56 mapp 272 qualità seminativo arborato cl. 1 ha reddito dominicale. 1,31 reddito agrario. 1,24 Si precisa che entrambi i sopraccitati terreni costituiscono di fatto area di pertinenza del fabbricato, già ricompresi all interno della recinzione. (vedasi documentazione catastale allegata) ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedasi certificazione notarile ventennale in atti PROVENIENZA I beni in esame sono pervenuti all esecutata con atto di 8

9 compravendita a ministero Dott. Anna maria Ceserani, Notaio iscritto presso il Ruolo del Distretto Notarile di Modena, in data 23/05/2000 rep , trascritto a Modena ai n.ri 21334/14905 in data 01/06/2000. Gli oneri ed i patti afferenti gli immobili in esame sono quelli contemplati e/o richiamati nell atto di provenienza. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE L esecutata si dichiara divorziata. DATI EDILIZI Il fabbricato risulta edificato in forza di: - Concessione Edilizia n. 172/98 (prot. n. 1903) presentata in data 03/08/1998, rilasciata dal Responsabile del Settore del Comune di Castelfranco Emilia in data 29/01/1999 per Ristrutturazione edilizia ed ampliamento di edificio da destinare ad uso residenziale composto da 16 alloggi ; - Concessione Edilizia n. 172/98 (prot. n ) presentata in data 15/05/1999, rilasciata dal Responsabile del Settore del Comune di Castelfranco Emilia in data 29/06/1999 per Variante in corso d opera non sostanziale per la trasformazione di porzione di edificio ubicato sulla via Per Piumazzo da quattro a tre unità e modifiche interne ed esterne a Concessione Edilizia del 29/1/1999 prot per ristrutturazione edilizia ed ampliamento di edificio da destinare ad uso residenziale ; - Concessione Edilizia n. 172/98 (prot. n. 9709) presentata in data 25/03/2000, rilasciata dal Responsabile del Settore del Comune di 9

10 Castelfranco Emilia in data 17/05/2000 per Variante non essenziale a Concessione Edilizia del 29/1/1999 prot e a successiva variante del 29/06/1999 prot per l esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia ed ampliamento di edificio da destinare ad uso residenziale ; - Formazione/Dichiarazione di Silenzio Assenso prot. n inerente alla Domanda di Certificato di Abitabilità presentata in data 17/05/2000 al prot. n (rif. pratica n. 172/98) a decorrere dal 01/07/2000, rilasciato in data 29/03/2001 dal Responsabile del Settore del Comune di Castelfranco Emilia. Relativamente per i terreni: - Certificato di Destinazione Urbanistica prot. n.33775/2018 rilasciato dal Comune di Castelfranco Emilia (MO) in data 20/08/2018 (vedasi allegati) Lo stato dei luoghi rispetto allo stato legittimato evidenzia le seguenti difformità interne ed esterne: nell appartamento al piano primo: slittamento di alcune tramezze interne cucina/pranzo cucina/bagno disimpegno/letto; diverso dimensionamento delle porte finestre e di alcune finestre; diverso senso di apertura della porta scrigno della cucina; leggere divergenze nella misura di profondità dei balconi/logge; leggero prolungamento della quinta del balcone posto sul fronte sud; non sono evidenziate alcune riseghe di pilastri; al piano secondo: leggera difformità dell altezza utile in gronda nelle soffitte; riseghe dei pilastri non segnate. 10

11 Pertanto, sulla base di quanto esposto, si precisa che il giudizio di stima formulato nelle pagine seguenti farà riferimento all attuale situazione di fatto e di diritto, da considerarsi al netto delle spese tutte che si renderanno necessarie per la regolarizzazione di quanto sopra, anche catastali, da porsi a carico dell'aggiudicatario con le modalità e la tempistica previste dalla legge. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE Sulla scorta di quanto sin qui esposto si può concludere affermando che le unità immobiliari di cui si tratta sono contraddistinte da aspetti sia positivi che negativi. Tra i primi vanno considerati il discreto stato manutentivo, la discreta tipologia delle finiture in genere, la presenza di impianti tecnologici funzionanti, la dotazione di autorimesse ad uso esclusivo. Tra gli aspetti negativi va rilevata la non recente edificazione del fabbricato, l'ubicazione in zona extraurbana/agricola non comoda agli esercizi commerciali ed ai servizi in genere. Per quanto sopra, a parere dello scrivente, sufficiente dovrebbe risultare la relativa appetibilità di mercato. COMPUTO METRICO La superficie commerciale degli immobili è calcolata secondo i criteri comunemente adottati, sommando le superfici effettive di ogni locale, considerando totalmente i muri interni e quelli esterni perimetrali; al 50% i muri in comune con proprietà di terzi; al 50% i balconi/logge e le soffitte; le 11

12 autorimesse a corpo. La superficie dei terreni è computata sulla base di quella catastale. Si inseriscono le consistenze dei terreni identificati ai Mappali 271 e 272, pur non computandone il valore in quanto già ricompresi nelle quote parti comuni. La superficie così calcolata risulta la seguente: appartamento = ca. mq. 62,37 balc./loggia ca. mq. 2,90 x 50% = ca. mq. 1,45 balc./loggia ca. mq. 2,27 x 50% = ca. mq. 1,14 soffitte ca. mq. 35,78 x 50% = ca. mq. 17,89 TOTALE ca. mq. 82,85 ragguagliata a ca. mq. 83,00 autorimessa ca. mq. 14,37 ragguagliata a mq. 14,00 autorimessa ca. mq. 14,48 ragguagliata a mq. 14,00 Foglio 112 Mappale 271: terreno seminativo irriguo consistenza catastale c.a. ha Foglio 112 Mappale 272: terreno seminativo arboreo consistenza catastale c.a. ha STIMA DEI BENI Gli immobili vengono valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano. Data la ragione pratica del presente elaborato di stima, considerando altresì la natura degli immobili oggetto di valutazione, delle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche, per individuare il più probabile 12

13 valore di mercato che gli stessi possono attualmente meritare, si è ritenuto opportuno adottare il procedimento di stima sintetico comparativo. Pertanto, ricercati i dati di riferimento su cui articolare la stima, esperite le necessarie indagini di mercato, tenendo presente i più importanti parametri complementari a disposizione, si ritiene di poter attribuire alle consistenze immobiliari in esame i seguenti valori precisando che gli stessi comprendono l incidenza delle parti comuni come per legge e provenienza e la quota di comproprietà indivisa sui terreni come in precedenza evidenziato VALUTAZIONE appartamento ca. mq. 83,00 x /mq ,00 = ,00 autorimessa a corpo = 8.000,00 autorimessa a corpo = 8.000,00 TOTALE = ,00 Tenuto conto della mancata garanzia per i vizi della cosa e tenendo presente la notoria incidenza negativa indotta dalle esecuzioni forzate, si ritiene opportuno applicare al precitato valore di stima una riduzione di circa il 5% del valore di mercato del bene, come base d asta, per cui si ottiene: ,00 5% = ,00 ed in arrotondamento TOTALE LOTTO UNICO = ,00 ****************** Quanto sopra ad evasione del fiducioso incarico conferito. Modena, 11/10/

14 Il C.T.U. Geom. Luigi Parrillo 14