TRIBUNALE DI MODENA Procedura esecutiva immobiliare n. 848/2014 R.G.E.I. promossa da BANCO POPOLARE SOC. COOP. creditore procedente con l Avv.

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1 TRIBUNALE DI MODENA Procedura esecutiva immobiliare n. 848/2014 R.G.E.I. promossa da BANCO POPOLARE SOC. COOP. creditore procedente con l Avv. Federico Ferrari Amorotti contro VENTURELLI MAURIZIO ***** ***** ***** GIUDICE ESECUZIONE Dott. MICHELE CIFARELLI ***** ***** ***** INCARICO A seguito nomina del Sig. Giudice dell Esecuzione, il sottoscritto Geom. Luigi Parrillo, con studio in Modena, C.so Canalgrande n. 80, libero professionista iscritto all Albo Professionale del Collegio dei Geometri della Provincia di Modena al n. 1272, veniva convocato all udienza del giorno 17/07/2015. In tale data il sottoscritto accettava l incarico conferitogli e prestava il giuramento di rito. Relazione Presa visione degli atti e dei documenti prodotti, effettuati i rilievi e gli accertamenti possibili, esperite le necessarie visure presso gli uffici competenti, lo scrivente è in grado di esporre quanto segue. BENI IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE Piena proprietà su porzione di fabbricato ad uso civile abitazione, locale di deposito, quattro unità collabenti e quattro appezzamenti di terreno, 1

2 posti in Comune di Montecreto (MO), Via Gavazzina n. 213, costituiti da: - porzione di fabbricato ad uso abitazione civile catastalmente composto da n. 2 cantine al piano seminterrato; cucina, pranzo, scala interna ed area cortiliva esclusiva (questa non presente in planimetria, ma unicamente nell estratto di mappa) al piano terra; due camere e un w.c. al piano primo; - piccolo fabbricato ad uso servizi composto da ex stalla al piano terra ed ex fienile al piano primo; - n. 4 unità collabenti; - n. 4 appezzamenti di terreno agricolo; oltre ai proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni come per legge e provenienza. L'appartamento confina con rimanenti ragioni di proprietà, con area cortiliva comune da più lati, salvo se altri e più recenti. Il fabbricato ad uso servizi confina con rimanenti ragioni di proprietà da tre lati, con area cortiliva comune, salvo se altri e più recenti. Il mappale 514 confina con rimanenti ragioni di proprietà, con area cortiliva comune su tre lati, salvo se altri e più recenti. I mappali confinano con area cortiliva comune su tre lati, con rimanenti ragioni di proprietà, salvo se altri e più recenti. I terreni distinti ai Mappali confinano in un sol corpo con strada comunale, con area cortiliva comune, con rimanenti ragioni di proprietà, con ragioni Orsini Giuseppe e Marcelli Chiara, con ragioni Pieracci Federico e Manni Margherita da due lati, salvo se altri e più recenti. 2

3 Il terreno distinto al Mappale 241 confina con ragioni Orsini Giuseppe e Marcelli Chiara, con ragioni Beneventi Igino e Luciana, Passini Alma e Nella, Pini Carlo, con ragioni Pieracci Federico e Manni Margherita, con rimanenti ragioni di proprietà, con area cortiliva comune, salvo se altri e più recenti. Descrizione Il fabbricato ad uso residenziale è composto da un piano seminterrato, due piani fuori terra ed area cortiliva esclusiva; il piano seminterrato è destinato ad accessori, il piano terra a zona giorno, il piano primo a reparto notte. Il fabbricato accessorio è costituito da due piani fuori terra, entrambi destinati a locali di deposito (ex stalla ed ex fienile). Il Mappale 514 è composto da due piani fuori terra e da un piano seminterrato. I fabbricati di cui ai Mappali attualmente risultano totalmente demoliti. I terreni distinti ai Mappali sono direttamente accessibili dalla strada, mentre il terreno di cui al Mappale 241 è accessibile attraverso l area cortiliva comune distinta al Mappale 237 e/o attraverso i precitati mappali di proprietà dell esecutato. Gli immobili sono ubicati in località Gallerata, zona periferica del Comune di Montecreto. Caratteristiche costruttive Mapp. 236 Struttura portante verticale Cemento armato Ferro Muratura Prefabbricata 3

4 Altro: sasso Copertura Latero-cemento travetti Varese e tavelloni in laterizio porzione ampliata Legno 1 e 2 orditura e tavelloni in laterizio Piana A terrazza praticabile Piana A terrazza non praticabile A tetto: con sovrastante manto di tegole marsigliesi Tamponature esterne Muratura intonacata Muratura rivestita in gres Muratura intonacata e tinteggiata Muratura faccia a vista Muratura con intercapedine isolante Pannelli in c.a. Facciate continue in vetro e metallo Altro:... Pareti interne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Altro:. Serramenti esterni Legno verniciato metallo verniciato Vetri semplici Vetri doppi Vetrocamera Altro: scuretti in legno verniciato; inferriate fisse in metallo verniciato solo al piano terra; Porte interne Porte di ingresso Porte interne Legno Legno tamburato Metallo Blindata in legno con specchiature Legno Legno tamburato Metallo Altro:. in vetro Altro:. Pavimenti interni Zona giorno Zona notte 4

5 Altre informazioni: Piastrelle in ceramica Piastrelle in ceramica Marmo o pietra naturale Marmo o pietra naturale Cotto Cotto Marmette Marmette Moquette o simili Moquette o simili Parquet Parquet Gomme o sintetici Gomme o sintetici Altro: Altro: Servizio completo delle normali ed indispensabili apparecchiature igienico sanitarie in vetrochina porcellanato con rivestimento alle pareti in ceramica; dotato di termo arredo in alluminio; scala interna pavimentata in marmo, dotata di corrimano in legno; opere di lattoneria in lamiera preverniciata. Impiantistica Riscaldamento SI NO centralizzato a gas metano gasolio autonomo a gas metano a gpl con caldaia istantanea tipo Riello family con masse radianti in alluminio e cronotermostato (serbatoio interrato nell area cortiliva esterna mapp. 479); camino a legna Impianto condizionamento SI NO Impianto per uso domestico a gas gpl (serbatoio interrato NO nell area cortiliva esterna mapp. 479) Impianto idrico SI acqua calda sanitaria prodotta da caldaia tipo Riello Family ; NO presenza di addolcitore tipo Metalife Impianto elettrico SI tipo sottotraccia NO Telefono SI NO 5

6 Citofono SI NO TV SI NO Grado di finiture complessive Lusso Ottimo Discreto Scarso pessimo Grado manutentivo Ottimo Buono Medio Scarso pessimo Il fabbricato residenziale risulta non abitato. L edificio ad uso residenziale è privo di marciapiede. Si precisa che il borgo non è servito da acquedotto e l'approvvigionamento di acqua, non potabile, avviene da una sorgiva, raccolta in serbatoi comuni e condotta all abitazione a mezzo di tubature. Le cantine al piano seminterrato sono dotate di pareti perimetrali in muratura intonacata, solaio interpiano in travetti tipo Varese e tavelloni in laterizio a vista in parte tinteggiati, pavimentazione in parte in gres ed in parte in caldana rasata, porta di accesso in metallo verniciato, finestrini in legno e vetrocamera, impianto elettrico fuori traccia canalizzato e punto di adduzione acqua con lavatoio; è presente la caldaia e l addolcitore. L area cortiliva esclusiva è priva di recinzione e destinata a verde. La corte comune distinta al Mappale 237 è priva di recinzione e destinata a prato. Il fabbricato destinato a locale di deposito (Mapp. 482) presenta una struttura portante verticale in blocchi di cls, tetto a falde inclinate con orditura principale e secondaria in legno e manto di copertura in tegole marsigliesi, intonaco esterno, grondaie e pluviali in lamiera zincata ove presenti, serramenti in metallo arrugginito e vetro semplice ove presenti, porte d acceso in metallo verniciato; al piano terra pareti interne e soffitto intonacati e tinteggiati, pavimentazione in laterizio e cemento, impianto 6

7 elettrico fuori traccia non a norma e non funzionante; predisposizione di corrugato per nuovo allaccio; piano al piano primo con pareti interne solo intonacate e pavimentazione in caldana rasata. Il fabbricato identificato al Mapp. 514 presenta una struttura portante verticale in sasso, solai interpiano in legno ed in parte in laterizio, tetto a falde inclinate con orditura principale e secondaria in legno e manto di copertura in beola, privo di intonaci esterni, intonaci interni parziali, grondaie in lamiera ove presenti, serramenti in legno grezzo e vetro semplice ove presenti, porte d accesso ed interne in legno grezzo, inferriate fisse in metallo al piano terra, pavimentazioni al piano seminterrato in parte in laterizio e pietra (ex stalla), in parte in terra battuta (ex deposito); pavimentazioni al piano terra in marmette di graniglia (abitazione), assito in legno (ex fienile); è presente una botola con scala mobile in legno tra il piano terra dell abitazione ed il locale deposito. L intero fabbricato è privo di impianti. L edificio si presenta in precarie condizioni con solai interpiano e tetto parzialmente crollati e privo di finiture, e,ove presenti, in pessime condizioni. (vedasi fotografie allegate) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile al momento del sopralluogo risultava nella disponibilità dell esecutato. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Le unità in esame sono allibrate all Agenzia del Territorio della Provincia di Modena, Comune censuario di Montecreto, giuste le risultanze come segue: 7

8 CATASTO dei FABBRICATI foglio 12 mapp 236 via Gavazzina piano S1-T-1 cat. A/4 - cl. 2 consistenza vani c. 5,5 - superficie catastale totale mq rendita. 170,43, con diritto alla corte mapp 237; mapp 238 via Gavazzina piano T cat. F/2 (unità collabenti) di ha , con diritto alla corte mapp 237; mapp 482 via Gavazzina piano T-1 cat. C/2 - cl. 1 consistenza mq. 44 superficie catastale totale mq rendita. 61,35; mapp 514 (ex mapp 235) via Gavazzina piano T-1 cat. F/2 (unità collabenti) di ha , con diritto alla corte mapp 237; mapp 515 (ex mapp 239) via Gavazzina piano T cat. F/2 (unità collabenti) di ha , con diritto alla corte mapp 237; mapp 516 (ex mapp 240) via Gavazzina piano T cat. F/2 (unità collabenti) di ha , con diritto alla corte mapp 237; CATASTO TERRENI mapp 241 qualità seminativo classe 2 cons. are 11 are 20 centiare rendita dominicale 2,83, rendita agraria 2,60; mapp 479 qualità seminativo classe 2 cons. are 02 are 98 centiare rendita dominicale 0,75, rendita agraria 0,69; mapp 480 qualità seminativo classe 2 cons. are 01 are 89 centiare rendita dominicale 0,48, rendita agraria 0,44. mapp 481 qualità seminativo classe 2 cons. are 02 are 19 centiare 8

9 rendita dominicale 0,55, rendita agraria 0,51. Si riporta, inoltre: mapp 237 corte di ha comune ai mappali (ex 235) (ex 239) 516 (ex 240). (vedasi documentazione catastale allegata). ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedasi certificazione notarile ventennale in atti. PROVENIENZA I beni in esame distinti ai mappali 236, 238, 240 (oggi 516), 479, 480, 481 e 482 sono pervenuti all esecutato con per atto di compravendita a ministero Dott. Giuseppe Garrasi, Notaio iscritto presso il Ruolo del Distretto Notarile di Modena, in data 17/11/2007 rep /11917 registrato a Modena il 26/11/2007 al n serie 1T, trascritto a Modena il 27/11/2007 al n reg. part. e al n reg. part. I beni in esame distinti ai mappali 239 (oggi 515), 241, 514 sono pervenuti all esecutato con per atto di compravendita a ministero Dott. Giuseppe Garrasi, Notaio iscritto presso il Ruolo del Distretto Notarile di Modena, in data 23/07/2008 rep /12379 registrato a Modena il 28/07/2008 al n serie 1T, trascritto a Modena il 29/07/2008 al n reg. part. (vedasi atto allegato). ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Gli oneri ed i patti afferenti gli immobili in esame sono quelli contemplati e/o richiamati negli atti di provenienza. DATI EDILIZI 9

10 I fabbricati sono stati edificati in data anteriore al 1 settembre Presso il Comune di Montecreto non è stata rinvenuta alcuna pratica edilizia successiva inerente gli immobili oggetto di esecuzione. (vedasi allegati). Le difformità riscontrate, tra quanto rilevato sul posto e quanto riportato negli estratti di mappa e nelle planimetrie catastali, consistono nelle seguenti modifiche: mappali risultano demoliti in adiacenza al mappale 482 ed insistente su parte dei mappali 237 e 516 è stata edificata una tettoia/portico precario in totale assenza di titolo abilitativo; il mappale 236 risulta ampliato su area cortiliva esclusiva; è stata ricavata una doccia in muratura a discapito di una camera letto al p.1, non è segnalata una canna fumaria in muratura al p.t e p.1 ed alcune riseghe al p.s1 e p.t, leggere differenze nelle altezze dichiarate in planimetria catastale; il mappale 514 risulta ampliato parzialmente sul mappale 237; il mappale 482 risulta rispondente alle planimetrie catastali, il mappale 236 non risulta rispondente all estratto di mappa. Pertanto, sulla base di quanto esposto, si precisa che il giudizio di stima formulato nelle pagine seguenti farà riferimento all attuale situazione di fatto e di diritto, da considerarsi al netto delle spese tutte che si renderanno necessarie per la regolarizzazione di quanto sopra, anche catastali e/o alla remissione in pristino stato, da porsi a carico dell aggiudicatario con le modalità e la tempistica prevista dalla Legge. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE Sulla scorta di quanto sin qui esposto si può concludere affermando che le unità immobiliari di cui si tratta sono contraddistinte da aspetti sia positivi 10

11 che negativi. Tra i primi vanno considerati la dotazione di locali accessori esclusivi e la presenza di aree verdi. Tra gli aspetti negativi vanno evidenziati l ubicazione nell ambito di una zona prettamente periferica dotata di scarsa viabilità, la distanza dei servizi e degli esercizi commerciali in genere, la vetustà dei fabbricati, l'obsolescenza/assenza degli impianti e lo scarso stato manutentivo. Per quanto sopra, a parere dello scrivente, scarsa dovrebbe risultare la relativa appetibilità di mercato. COMPUTO METRICO Le superfici commerciali degli immobili sono state calcolate secondo i criteri comunemente adottati, sommando le superfici effettive di ogni locale, considerando totalmente i muri interni e quelli esterni perimetrali; al 50% i muri in comune; al 50% la cantina del Mapp. 236; al 10% l area cortiliva esclusiva del Mapp. 236; al 25% il piano primo del Mapp. 482; i terreni in base alle superfici dichiarate nei certificati catastali di ogni lotto. Le superfici così calcolate risultano le seguenti : Mapp.236 appartamento p.t e p.1 = ca. mq. 66,00 cantina ca. mq. 33,00 x 50% = ca. mq. 16,50 area cortiliva esclusiva ca. mq. 2,00 x 10% = ca. mq. 0,20 TOTALE ca. mq. 82,70 ragguagliato a ca. mq. 83,00 Mapp

12 locale di deposito p.t. = ca. mq. 27,55 locale di deposito p.1 ca. mq. 27,55 x 25% = ca. mq. 6,89 TOTALE ca. mq. 34,44 ragguagliato a ca. mq. 34,00 Mapp. 514 u. coll. (abitazione) p.t e p.1 = ca. mq. 51,90 u. coll. (ex fienile) p.t = ca. mq. 23,85 u. coll. (ex stalla ed ex dep.) p.s1 ca. mq. 49,80 x 50% = ca. mq. 24,90 TOTALE ca. mq. 100,65 ragguagliato a ca. mq. 101,00 Mapp. 238 unità collabente c.a. ha Mapp. 515 unità collabente c.a. ha Mapp. 516 unità collabente c.a. ha Mapp 241 consistenza c.a. ha Mapp 479 consistenza c.a. ha Mapp 480 consistenza c.a. ha Mapp 481 consistenza c.a. ha

13 STIMA DEI BENI Gli immobili vengono valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano. Data la ragione pratica del presente elaborato di stima, considerando altresì la natura degli immobili oggetto di valutazione, delle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche, per individuare il più probabile valore di mercato che gli stessi possono attualmente meritare, si è ritenuto opportuno adottare il procedimento di stima sintetico comparativo. Pertanto, ricercati i dati di riferimento su cui articolare la stima, esperite le necessarie indagini di mercato, tenendo presente i più importanti parametri complementari a disposizione, si ritiene di poter attribuire alle consistenze immobiliari stesse i seguenti valori precisando che gli stessi comprendono l incidenza delle parti comuni come per legge e provenienza. VALUTAZIONE appartamento (mapp 236) ca. mq. 83,00 x /mq. 500,00 = ,00 locale di deposito (mapp 482) ca. mq. 34,00 x /mq. 150,00 = 5.100,00 unità collabente (mapp 514) ca. mq. 101,00 x /mq. 50,00 = 5.050,00 unità collabente (mapp 238) c.a. ha x /mq. 50,00 = 1.500,00 unità collabente (mapp 515) c.a. ha x /mq. 50,00 = 1.500,00 unità collabente (mapp 516) c.a. ha x /mq. 50,00 = 1.500,00 mapp 241 c.a. ha x 0,50 /mq = 560,00 mapp 479 c.a. ha x 0,50 /mq = 149,00 13

14 mapp 480 c.a. ha x 0,50 /mq = 94,50 mapp 481 c.a. ha x 0,50 /mq = 109,50 TOTALE ,00 e in arrotondamento TOTALE LOTTO UNICO = ,00 ****************** Quanto sopra ad evasione del fiducioso incarico conferito. Modena, 02/05/2016 Il C.T.U. Geom. Luigi Parrillo 14