TRIBUNALE DI MODENA Procedura esecutiva immobiliare n. 319/2016 R.E.I. promossa da. creditore procedente con l Avv. contro

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1 TRIBUNALE DI MODENA Procedura esecutiva immobiliare n. 319/2016 R.E.I. promossa da creditore procedente con l Avv. contro ***** ***** ***** GIUDICE ESECUZIONE Dott. ***** ***** ***** INCARICO A seguito nomina del Sig. Giudice dell Esecuzione in data 06/04/2017 con successiva accettazione in data 08/05/2017, il sottoscritto Geom., con studio in, libero professionista iscritto all Albo Professionale del Collegio dei Geometri della Provincia di Modena al n. 1272, è in grado di riferire quanto segue. Relazione Presa visione degli atti e dei documenti prodotti, effettuati i rilievi e gli accertamenti possibili, esperite le necessarie visure presso gli uffici competenti, lo scrivente è in grado di esporre quanto segue. BENI IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE Piena proprietà su porzione di fabbricato condominiale ad uso abitazione di tipo civile, con cantina, posto in Comune di Nonantola (MO), Via 2 Giugno 1946 n. 3 int. 6, costituita da: - appartamento al piano terzo catastalmente composto da ingresso, 1

2 cucina, tinello, due camere da letto, bagno e balcone; - cantina al piano terra; oltre ai proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni come per legge e provenienza. L appartamento confina con corte comune su tre lati, con vano scale, salvo se altri e più recenti. La cantina confina con corridoio comune, con corte comune, con ragioni Serafini, salvo se altri e più recenti. Descrizione Il fabbricato condominiale di appartenenza è composto da quattro piani fuori terra, di cui: il piano terra ad uso negozi, pertinenze e locali comuni, i piani primo, secondo e terzo ad uso residenziale. E sito in zona residenziale semicentrale di Nonantola, con urbanizzazioni primaria e secondaria complete. Caratteristiche costruttive Struttura portante verticale Copertura Tamponature esterne Cemento armato Ferro Muratura Prefabbricata Altro:.. Latero-cemento Legno Piana A terrazza praticabile Piana A terrazza non praticabile A tetto: struttura in legno e tavelloni in laterizio con sovrastante manto in guaina ardesiata e tegole marsigliesi Muratura intonacata Muratura rivestita in gres Muratura intonacata e tinteggiata 2

3 Muratura faccia a vista Muratura con intercapedine isolante Pannelli in c.a. Facciate continue in vetro e metallo Altro: Pareti interne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Altro:.. Serramenti esterni Legno verniciato Metallo verniciato Vetri semplici (solo n. 1 finestra camera letto con balcone) Vetri doppi Vetrocamera (bagno con vetro bocciardato) Altro: finestre e porta-finestra dotate di avvolgibili in pvc e zanzariere avvolgibili Porte interne Porte di ingresso Porte interne Legno Legno tamburato Legno Legno tamburato con Metallo Blindata Altro: specchiatura all inglese Metallo Altro:. Pavimenti interni Zona giorno Zona notte Piastrelle in ceramica Marmo o pietra naturale Cotto Marmette Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Altro:.. Piastrelle in ceramica Marmo o pietra naturale Cotto Marmette Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Altro:.. Altre informazioni: Servizio igienico completo delle normali ed indispensabili apparecchiature igienico sanitarie in vetrochina porcellanata con rivestimento alle pareti in ceramica; 3

4 balcone dotato di pavimentazione in gres con ringhiera in metallo verniciato; atrio pavimentato in marmette, vano scala e pianerottoli di riposo pavimentati in granigliato; ringhiera in metallo verniciato con corrimano in pvc. Pareti atrio e vano scala intonacate e tinteggiate. Porta caposcala in alluminio verniciato con specchiature in vetro. opere di lattoneria: grondaie e pluviali in lamiera di rame; fabbricato non dotato di ascensore. Impiantistica Riscaldamento SI NO centralizzato a gas metano gasolio autonomo a gas metano con caldaia a gasolio camera stagna tipo Ferroli, cronotermostato ambiente e masse radianti in alluminio Impianto condizionamento SI NO Impianto per uso domestico a gas metano NO Impianto idrico SI acqua calda sanitaria prodotta NO da caldaia a camera stagna tipo Ferroli a gas metano Impianto elettrico SI sottotraccia NO Telefono SI NO Citofono SI NO TV SI NO Grado di finiture complessive Lusso Ottimo Buono Scarso pessimo Grado manutentivo Ottimo Buono Medio Scarso pessimo L intero complesso risulta abitato. Il fabbricato condominiale è perimetrato con marciapiede in cemento e graniglia di marmo. 4

5 L area cortiliva si presenta integralmente asfaltata, recintata sul fronte strada con muretto in elevazione rivestito in elementi di cemento ed intercalato da elementi prefabbricati in cls e priva di cancello; sui lati est ed ovest è recintata con muretto in cls e sovrastanti pali in metallo verniciato e rete plastificata; è priva di recinzione sul lato nord. La cantina è dotata di porta a battente in legno verniciato, finestra in legno verniciato con vetro semplice ed inferriata in metallo verniciato; soffitto, pareti divisionali e perimetrali intonacate e tinteggiate, pavimentazione in cemento battuto; impianto elettrico fuori traccia canalizzato. (vedasi fotografie allegate) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile al momento del sopralluogo risultava nella disponibilità dell esecutato. GESTIONE CONDOMINIALE L immobile è parte integrante del fabbricato denominato Condominio, codice fiscale , sito in Via 2 Giugno 1946 n Nonantola (MO), amministrato pro tempore dal Via Vittorio Veneto n Nonantola (MO). L amministratore ha comunicato in data 22/09/2017 che l esecutato ha un saldo a debito pari a 512,33 per la gestione passata ed 523,17 per la gestione dall'1/04/2017 al 31/03/2018. (vedasi documentazione allegata) IDENTIFICAZIONE CATASTALE L unità in esame è allibrata all Agenzia del Territorio della Provincia di 5

6 Modena, Comune censuario di Nonantola, giuste le risultanze come segue: CATASTO dei FABBRICATI foglio 44 mapp 61 sub 8 Via 2 Giugno 1946 n. 3 piano T-3 cat. A/3 cl. 2 consistenza v. 5 superficie catastale totale mq rendita. 253,06 Si precisa che la planimetria catastale non corrisponde all attuale stato dei luoghi. (vedasi documentazione catastale allegata) ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedasi certificazione notarile ventennale in atti. PROVENIENZA Il bene in esame è pervenuto all esecutato con atto di compravendita a ministero Notaio iscritto presso il Ruolo del Distretto Notarile di Modena, in data 29/01/2007 rep /9.908, trascritto a Modena al reg. part. n in data 07/02/2007. (vedasi atto allegato) ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Gli oneri ed i patti afferenti gli immobili in esame sono quelli contemplati e/o richiamati nell atto di provenienza. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE L esecutato si dichiara coniugato. DATI EDILIZI Il fabbricato risulta edificato in forza di: - Autorizzazione Edilizia prot. n. 1000/437 presentata in data 6

7 20/02/1956 e rilasciata dal Sindaco del Comune di Nonantola in data 23/03/1956 per Costruzione di una casa ad uso abitazione civile ; - Certificato di Abitabilità prot. n con decorrenza dal 28/10/1957, rilasciato dal Sindaco del Comune di Nonantola in data 15/10/1958; - Autorizzazione per Costruzione Edilizia prot. n. 689/8821 presentata in data 20/12/1958 e rilasciata dal Sindaco del Comune di Nonantola in data 30/01/1959 per Costruzione fabbricato ad uso servizi in continuazione del fabbricato di sua proprietà ; - Certificato di Abitabilità prot. n con decorrenza dal 06/08/1959, rilasciato dal Sindaco del Comune di Nonantola in data 06/08/1959; - Art. 26 prot. n presentato in data 28/05/1987 per Realizzazione di opere interne ; Inoltre, in capo al Condominio insistono: - Concessione Edilizia in Sanatoria reg. n. 231 prot. n presentata in data 28/05/1992 per la Costruzione di parti comuni di fabbricato ad uso civile abitazione ; - Concessione in Sanatoria pratica n. 84 prot. n. 3104/95 presentata in data 28/02/1995 per Aumento dimensionale rispetto al volume assentito e modifiche a parti condominiali, rilasciata dal Sindaco del Comune di Nonantola in data 20/04/2000; - Certificato di Agibilità/Abitabilità in Sanatoria pratica n. 84 prot. n. 3104/95 rilasciato dal Sindaco del Comune di Nonantola in data 20/04/2000; 7

8 - Comunicazione di Manutenzione Ordinaria reg. n. 474 prot. n presentata in data 16/11/2001 per Manutenzione ordinaria al tetto comune consistente in sostituzione delle tegole con altre in coppo tipo marsigliesi, posa di guaina ardesiata, sostituzione di tutte le grondaie e pluviali ; - D.I.A. reg. n. 337 (prot. n ) presentata in data 19/09/2007 per Opere di manutenzione straordinaria alle facciate del fabbricato e relativa fine lavori prot. n dichiarata in data 05/06/2008 e presentata in data 07/06/2008. (vedasi allegati) Le difformità riscontrate, tra quanto rilevato sul posto e lo stato legittimato consistono in modifiche interne ed esterne. Nell appartamento sono stati riscontrati: diverso posizionamento e dimensionamento delle finestre e della porta finestra (sanate solo nei prospetti con Con. in San. n. 84 del 1995), diverso posizionamento delle porte interne (es. bagno e letto), diversa dimensione del tinello/cucina e di una camera letto (l appartamento ha una superficie utile e di conseguenza lorda superiore a quella di progetto), altezza utile 2,52ml/2,57ml < 2,80ml da progetto. Nella cantina è stato riscontrato: leggera divergenza delle misure interne, diverso posizionamento dell accesso su medesima parete, diverso posizionamento e dimensionamento del finestrino). Pertanto si precisa che il giudizio di stima formulato nelle pagine seguenti farà riferimento all attuale situazione di fatto e di diritto, da considerarsi al netto delle spese tutte che si renderanno necessarie per la regolarizzazione di 8

9 quanto sopra, anche catastale, da porsi a carico dell aggiudicatario con le modalità e la tempistica prevista dalla Legge. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE Sulla scorta di quanto sin qui esposto si può concludere affermando che l unità immobiliare di cui si tratta è contraddistinta da aspetti sia positivi che negativi. Tra i primi vanno considerati l ubicazione nell ambito di una zona residenziale prossima al centro storico del paese e la vicinanza ai servizi ed agli esercizi commerciali in genere; la dotazione di locale accessorio esclusivo. Tra gli aspetti negativi vanno evidenziati la vetustà del fabbricato, la mancanza di ascensore (U.I. al Piano 3 ), lo stato manutentivo e degli impianti del singolo immobile e del fabbricato, le difformità riscontrate, la mancanza di autorimessa esclusiva. Per quanto sopra, a parere dello scrivente, scarsa dovrebbe risultare la relativa appetibilità di mercato. COMPUTO METRICO La superficie commerciale dell unità immobiliare è calcolata secondo i criteri comunemente adottati, sommando le superfici effettive di ogni locale, considerando totalmente i muri interni e quelli esterni perimetrali; al 50% i muri in comune; al 50% il balcone; al 40% la cantina. La superficie così calcolata risulta la seguente: appartamento = ca. mq. 71,11 balcone ca. mq. 1,48 x 50% = ca. mq. 0,74 9

10 cantina ca. mq. 9,55 x 40% = ca. mq. 3,82 TOTALE ca. mq. 75,67 ragguagliato a ca. mq. 75,00 STIMA DEI BENI L unità immobiliare in esame viene valutata nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Data la ragione pratica del presente elaborato di stima, considerando altresì la natura della porzione immobiliare oggetto di valutazione, delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, per individuare il più probabile valore di mercato che la stessa può attualmente meritare, si è ritenuto opportuno adottare il procedimento di stima sintetico comparativo. Pertanto, ricercati i dati di riferimento su cui articolare la stima, esperite le necessarie indagini di mercato, tenendo presente i più importanti parametri complementari a disposizione, si ritiene di poter attribuire alla consistenza immobiliare stessa il seguente valore precisando che lo stesso comprende l incidenza delle parti comuni come per legge e provenienza. VALUTAZIONE appartamento ca. mq. 75,00 x /mq. 800,00 = ,00 Tenuto conto della mancata garanzia per i vizi della cosa e tenendo presente la notoria incidenza negativa indotta dalle esecuzioni forzate, si ritiene opportuno applicare al precitato valore di stima una riduzione di circa il 5% del valore di mercato del bene, come base d asta, per cui si ottiene: ,00 5% = ,00 TOTALE LOTTO UNICO = ,00 10

11 (Euro cinquantasettemila/00) ****************** Quanto sopra ad evasione del fiducioso incarico conferito. Modena, 09/10/2017 Il C.T.U. 11