TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE N 260 / 2016 Giudice dell esecuzione: Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: Contro: Rapporto di valutazione- RIPRESA delle OPERAZIONI PERITALI Immobile posto a Reggio Emilia, in Via Asiago n.11 Abitazione con giardino - Via S. Benetti n. 23/D Negozio con Cantina Perito Estimatore: Architetto PAOLA LUSETTI Pagina 1 di 16

2 SOMMARIO 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONE E OPERE PERITALI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI come realmente risultanti ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE.5 4- DESCRIZIONE DEL BENE -DIVISIONE IN LOTTI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1 VIA ASIAGO11 ABITAZIONE con giardino DATI CATASTALI DESCRIZIONE COMMERCIALE REGOLARITA EDILIZIA A EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO B COSTI DI REGOLARIZZAZIONE EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE VINCOLI E ONERI GIURIDICI - vincoli giuridici a carico dell acquirente - vincoli giuridici a carico della procedura diritto di prelazione VALORE DEL BENE SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE - CALCOLO DELLE SUPERFICI - VALORE DI MERCATO DEL BENE ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE LOTTO 2 VIA BERETTI N.23/D NEGOZIO CON CANTINA DATI CATASTALI DESCRIZIONE COMMERCIALE CONTROLLO PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE REGOLARITA EDILIZIA EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO A COSTI DI REGOLARIZZAZIONE OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE VINCOLI E ONERI GIURIDICI - vincoli giuridici a carico dell acquirente - vincoli giuridici a carico della procedura diritto di prelazione VALORE DEL BENE SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE - CALCOLO DELLE SUPERFICI - VALORE DI MERCATO DEL BENE ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE 6- STATO CIVILE DEI DEBITORI CERTIFICAZIONE ENERGETICA 8- CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI 9- NOTE-BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE PIGNORATO 10- ALTRE INFORMAZIONI ALLEGATI..18 Pagina 2 di 16

3 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA n 260 / 2016 Esecutato: Esecutata: Procedente: Data conferimento incarico RIPRESA OPERAZIONI PERITALI : Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 03/03/2019 Udienza: Mercoledì ore 9.30 Atto pignoramento: trascritto il 2. COMUNICAZIONI E OPERE PERITALI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate e gli avvocati da Esse nominati tramite raccomandate A/R e posta certificata della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti : Gli esecutati Il creditore procedente 3. DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO I. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATO: Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e sub. Consisten za Categoria e (1) superficie catastale tot escluse aree scoperte Rendita abitazione Comune di Reggio Emilia via Asiago 11piano T 152 PT mapp 11 6 VANI A/3 di 4 420,81 euro Pagina 3 di 16

4 (1) Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe INTESTATA: Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e sub. Consisten za dati catastali Categoria e (1) superficie catastale tot escluse aree scoperte Rendita negozio Comune di Reggio Emilia via S. Benetti23/D piano S1-T mapp 407 SUB 2 C/1 di 8 28 mq 420,81 euro (1) Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2 C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. 3.2 DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATO: Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e sub. Consisten za dati catastali Categoria e (1) superficie catastale Totale Totale escluse aree scoperte Rendita abitazione Comune di Reggio Emilia via Asiago 11piano T mapp 11 6 vani A/3 di 4 mq 143 mq ,34 euro (1) Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2 C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse: magazzini e locali di deposito Confini catastali: L abitazione di via Asiago 11 confina con: A nord mappali 7 e 13 A sud via Asiago A ovest, mappale 10 A est mappali Pagina 4 di 16

5 INTESTATA: Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e sub. Consisten za dati catastali Categoria e (1) superficie catastale tot escluse aree scoperte Rendita negozio Comune di Reggio Emilia via S. Benetti 23/D piano S1-T mapp 407 SUB 2 28 mq C/1 di 8 mq ,81 euro (1) Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2 C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse: magazzini e locali di deposito Confini catastali: Il negozio in via Beretti 23/D confina con: A sud via Beretti Proprietà sub.1,ingresso comune sub 17, cortile comune; la cantina del negozio confina con: corridoio di accesso comune sub 17, cantina sub 15,cantina sub 7, terrapieno. I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento, mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. La proprietà risulta regolarmente censita ma non vi è piena corrispondenza tra bene pignorato e quello accatastato in riferimento al piano terra della casa di via Asiago 11, dove sono stati eseguiti lavori di ripartizione degli ambienti. 3.3 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE 4. DESCRIZIONE DEI BENI DIVISIONE IN LOTTI PREMESSA Vista la differente collocazione fisica dei beni pignorati, la proprietà per intero di ciascun esecutato su un solo immobile, la perizia verrà articolata in DUE LOTTI così composti: 4.1 ABITAZIONE CON GIARDINO - fg.152 mappale 11 - Via Asiago n.11 Reggio E. PROPRIETA 1/ ABITAZIONE CON GIARDINO in via Asiago n. 11 a Reggio Emilia PIENA PROPRIETA di fabbricato di civile abitazione con annessa area cortiliva di pertinenza /giardino in esclusiva proprietà- Edificio costruito ante 1 settembre Successivamente ristrutturato integralmente Al piano rterra altezza locali 2.15 metri -collegato dall interno con scala- : due ambienti di ampie dimensioni, un bagno, due ripostigli. Pagina 5 di 16

6 Tel-fax Al piano rialzato-altezza locali 2.82 metri-: corridoio d ingresso, cucina, bagno e due vani, Posto in zona di prima cintura a sud ovest all esterno del perimetro urbano delimitato dal torrente Crostolo, molto ben raggiunto dai mezzi e dai servizi di quartiere. Prospetto su via Beretti tenda sul retro verso il giardino da progetto autorizzato e catasto Pagina 6 di 16

7 DA RILIEVO IN DATA 18/01/19 in rosso le pareti aggiunte o chiuse; in giallo le pareti demolite 4.2 NEGOZIO fg.132 mappale 407 sub2 piano terra/rialzato e cantina in seminterrato- via Sergio Benetti n.23/d Reggio E. PROPRIETA 1/ NEGOZIO in via Sergio Benetti n. 23/D a Reggio Emilia PIENA PROPRIETA di negozio con bagno e retro, superficie complessiva circa 30 mq, con cantina in seminterrato Posto all interno della prima cintura a sud ovest del torrente Crostolo, ben servito dai mezzi e dai servizi di quartiere. Il cespite immobiliare è accessoriato dalla proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del complesso edilizio di cui fa parte ( art C.C.). e segg. C.C; Cantina e prospetto ovest Pagina 7 di 16

8 Negozio e prospetto Sud su via Beretti 5 LOTTI DI VENDITA 5.1 LOTTO 1 ABITAZIONE CON GIARDINO FG. 152 MAPPALE 11 in Via Asiago n.11 Reggio E. PROPRIETA 1/1 5.2 LOTTO 2 NEGOZIO CON CANTINA FG. 132 MAPPALE 407 sub.2 in Via Sergio Beretti n. 23/D Reggio E. PROPRIETA 1/1 5.1 LOTTO 1 Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e sub. Consisten za dati catastali Categoria e (1) superficie catastale tot escluse aree scoperte Rendita abitazione Comune di Reggio Emilia via Asiago 11piano T mapp 11 6 A/3 di 4 mq 143 mq ,34 euro : DESCRIZIONE COMMERCIALE PIENA PROPRIETA di ABITAZIONE CON GIARDINO senza autorimessa con annessa ampia area cortiliva di pertinenza /giardino in esclusiva proprietà- in via Asiago n. 11 a Reggio Emilia. Collocazione Urbanistica: Posto in zona di prima cintura a sud ovest all esterno del perimetro urbano delimitato dal torrente Crostolo, ben raggiunto dai mezzi e dai servizi di quartiere, ben collegato al centro dalla passerella pedonale sul Crostolo. Edificio costruito ante 1 settembre Successivamente ristrutturato integralmente. Paramento esterno a mattoni a vista. Zoccolo perimetrale in sasso. Unico cancello carraio e pedonale su via Asiago. Al piano terra -altezza solaio 2.15 mt -: due ambienti di ampie dimensioni, un bagno, due ripostigli. Al piano rialzato-altezza solaio 2.82 mt: ( accessibile da scala esterna rivestita in marmo con parapetto in mattoni a vista ) corridoio d ingresso, cucina, bagno e due vani, botola di accesso al sottotetto mediante scala a scomparsa, rampa interna rivestita in parquet che collega al piano terra. FINITURE: pavimenti in marmo, ceramica e parquet. Rivestimenti del bagno e della cucina in marmo. Pagina 8 di 16

9 Tel-fax Tinteggio interno con finiture a stucco veneziano e rivestimenti in sasso e mattoncini a vista. Finestre con avvolgibili in PVC e telaio a lastra doppia in legno verniciato. Portoncino d ingesso in legno a due ante. Porta finestra al piano terra sul retro in vetro e legno. Porte interne in legno massello e vetro. IMPIANTI: Radiatori in ghisa alimentati da caldaia a metano posta in bagno al piano terra-con addolcitore nel ripostiglio. Impianto elettrico sotto traccia con punti luce e interruttore/presa. Stato di conservazione-buono : REGOLARITA EDILIZIA Concessione Edilizia n del 25/03/1952 Costruzione di casa unifamiliare Concessione Edilizia n del 09/09/1952 Costruzione di casa unifamiliare Concessione Edilizia n del 15/09/1952 Variante Costruzione di casa unifamiliare Agibilità CON SOPRALLUOGO PROT DEL 30/12/1952 Concessione Edilizia. Progetto di rivestimento in listelli di cotto di casa unifamiliare prot del 20/12/ : EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Opere interne sanabili con CILA : COSTI DI REGOLARIZZAZIONE le divisorie del piano primo ex cucinotto sono state eliminate, assieme alla creazione di locali diversi con la realizzazione di altre pareti divisorie al piano terra. Le opere sono sanabili con CILA e sanzione forfait di 1 000,00 più spese tecniche di presentazione e istruttoria e aggiornamento della scheda catastale. Costi complessivi di regolarizzazione 5 320, : OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Da sopralluogo in data 18/1/01/2019 con il dottor Bendinelli dell IVG si è constatata la consistenza dei luoghi. L immobile sarà liberato : VINCOLI E ONERI GIURIDICI - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del 31/10/2014 sul bene, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: : DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato : VALORE DEL BENE Pagina 9 di 16

10 Tel-fax SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto dal Giudice Delegato all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato degli stessi. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d incontro della domanda e dell offerta. La definizione della Banca d Italia del valore di mercato, in linea con quella degli IVS 2007 s1 (Standard internazionali di valutazione), definisce come valore di mercato L importo stimato al quale l immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costruzione. Risulta evidente che nel caso in esame non è quindi possibile riferirsi al valore di mercato come sopra esposto in quanto da una parte abbiamo il venditore che si trova nelle condizione di dover vendere ( esecuzione forzata) e che per tanto non si può collocare all interno della definizione maggiormente ricorrente del valore di mercato. Per tali motivi il più probabile valore di mercato ottenuto con procedimento comparativo con beni simili, viene percentualmente abbattuto in quanto la vendita (all asta) non viene eseguita secondo le regole del mercato convenzionale ma nell ambito di una vendita forzata e quindi, ad esempio, priva di garanzie sui vizi dell opera. La presente stima quindi è stata effettuata con riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni in oggetto, così come definite nella tecnica estimativa, esplicitate nelle descrizioni fatte in precedenza, considerando lo stato di manutenzione e conservazione, il livello delle finiture interne e l efficienza degli impianti tecnologici presenti e successivamente è stata applicata una percentuale di riduzione pari al 40% del valore di mercato complessivo. Vengono considerate le suddette caratteristiche e comunque tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché le attuali condizioni del mercato immobiliare che sta attraversando, in generale, un periodo di contrazione in quanto il numero degli scambi continua a subire un visibile rallentamento. Si è riscontrato che, alla data odierna, la richiesta di alloggi è generalmente diminuita e che le fonti riportano talvolta contrattazioni con quotazioni scostanti o inattendibili a seguito della crisi immobiliare ed a causa della mancanza di liquidità; inoltre il mercato immobiliare è saturo di appartamenti nuovi invenduti aventi prezzi molto concorrenziali. - CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale. La superficie commerciale delle unità immobiliari viene così calcolata: 100 % la sup. in proprietà esclusiva dei locali principali; 100 % la sup. dei muri interni ed esterni; 50 % la sup. dei muri di confine con altre u.i.; 60 % la sup. accessoria (Snr) con caratteristiche simili ai vani principali, ma priva dei requisiti di abitabilità; 40 % la sup. delle logge coperte fino a mq. 10,00 e 20% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 30 % la sup. dei balconi scoperti fino a mq. 10,00 e 15% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 25 % la sup. degli accessori con altezza media superiore a 200 m; 15 % la sup. dei locali aventi altezza media < cm 200 e > cm 150; 0 % la sup. dei locali aventi altezza media inferiore a cm 15 A fronte di quanto sopra, per il bene oggetto di stima, si ottiene la seguente superficie commerciale: Unità immobiliare Destinazione d'uso FG. 152 PAT.11 VIA ASIAGO n.11 Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Piano terra T Piano rialzato T TOT. SUP. LORDA 1420,02 TOT. SUP. COMM. 149,76 Pagina 10 di 16

11 - VALORE DI MERCATO DEL BENE (intera proprietà) Per determinare il valore corrente di mercato del bene in oggetto è stata effettuata una comparazione utilizzando prezzi noti di immobili similari i cui trasferimenti sono avvenuti negli ultimi 18 mesi; inoltre sono stati utilizzati come comparabili i prezzi forniti dall OMI-Agenzia delle Entrate (secondo semestre 2018) Comune di Reggio Emilia- A tali valori sono state appartate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento ed è stato stabilito il seguente valore unitario: Abitazione con giardino in zona residenziale 1650,00 / mq Descrizione Sup. comm. Mq prezzo /mq Valore Abitazione con giardino senza autorimessa 149, , ,00 TOTALE ,00 A seguito di quanto sopra si ricava la seguente valutazione del compendio immobiliare, calcolata sull intera proprietà: IL VALORE DI MERCATO VIENE STIMATO A ,00 Trattandosi di esecuzione forzata causa vendita giudiziaria viene aperta una riduzione forfetaria di non più del 20% del valore di mercato, dovuto all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile. Risulta pertanto il seguente valore: Valore di Vendita Forzata - abbattimento 16,87 % < 20% , 10 Costi di regolarizzazione 5 320,00 BASE D ASTA ,00 OFFERTA MINIMA Art.571 C.P.C % max , : ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Il bene ha la seguente provenienza: 1. STATO CIVILE DEI DEBITORI 2. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Dall ispezione effettuata presso l archivio telematico di ERMES REGIONE EMILIA ROMAGNA, alla data del , non esiste il certificato energetico dell immobile in oggetto. Si allega ispezione negativa. 3. CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI NON esistono dichiarazioni di conformità ai sensi della L. 46/90 depositate in Comune a Reggio Emilia. Pagina 11 di 16

12 Tel-fax NOTE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE PIGNORATO Durante il sopraluogo presso l immobile in oggetto, effettuato il sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche di beni mobili presenti all interno del bene pignorato (mobilio, elettrodomestici, caldaia, etc.) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A maggior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. Nel complesso i beni mobili e gli elettrodomestici presenti al momento del sopraluogo sono da considerarsi di SCARSO valore. Si precisa che tali beni non fanno parte del compendio immobiliare stimato. 5.2 LOTTO NEGOZIO piano terra e seminterrato- via Sergio Benetti n.23/d Reggio Emilia PROPRIETA PER INTERO5.1.1: DATI CATASTALI Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e sub. Consisten za dati catastali Categoria e (1) superficie catastale tot escluse aree scoperte Rendita negozio Comune di Reggio Emilia via S. Benetti piano S1-T mapp 407 SUB 2 C/1 di 8 mq 31 mq ,81 euro 5.1.2: DESCRIZIONE COMMERCIALE NEGOZIO in via Sergio Benetti n. 23/D a Reggio Emilia PIENA PROPRIETA di negozio con bagno e retro, superficie complessiva circa 30 mq con cantina in seminterrato Posto all interno della prima cintura a sud ovest del torrente Crostolo, ben servito dai mezzi e dai servizi di quartiere. Nelle vicinanze dell ingresso al Cimitero Monumentale lato torrente. Il cespite immobiliare è accessoriato dalla proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del complesso edilizio di cui fa parte ( art C.C.). e segg. C.C; FINITURE: 5.2.3: REGOLARITA EDILIZIA L edificio è stato costruito ante primo settembre 1967 Concessione Edilizia prot. 1960/16875 del 08/08/1960 Variante in corso d Opera prot. 1961/1430 del 23/1/1961 Concessione Edilizia prot. 1961/ /05/1961 Abitabilità prot.1961/19626 del 22/09/1961 Concessione Edilizia prot. 1962/397 11/01/1962 Abitabilità prot.1962/12857 del 08/06/1962 Pagina 12 di 16

13 5.2.4: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO La distribuzione della zona retro del negozio è lievemente difforme per la posizione di una porta sul muro portante e la dimensione del WC. La porta è riportata correttamente nella scheda catastale, manca il wc. E possibile la REGOLARIZZAZIONE mediante CILA in sanatoria COSTI CILA in sanatoria 1 000,00 Aggiornamento scheda catastale 250,00 Spese tecniche per CILA e aggiornamento scheda catastale 1 200,00 TOTALE COSTI.2 450, : OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è LIBERO CONTROLLO PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE Si allega la comunicazione dell attuale amministrazione del condominio di Via Beretti: Stella Sbarbori Studio Gest Cond Isc. ANACI num TEL: Via Le Quattro Giornate di Napoli 6/ Reggio Emilia ail: info@studiogestcond.com studiogest.cond@pec.it P.IVA Professione esercitata ai sensi della legge 14 Gennaio 2013 n. 4 (G.U. N. 22 del ) MILLESIMI DI PROPRIETA fg 132 mapp 407 sub 2 SPESE ORDINARIE 34,125 / 1000 SPESE ENERGETICHE 1,071 / 1000 SPESE INVOLONTARIE 51,060 / : VINCOLI E ONERI GIURIDICI - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del sul bene, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: Pagina 13 di 16

14 Tel-fax NOTA: alla verifica ipotecaria in data 15/01/19 si riscontra l errore materiale di attribuzione catastale al fg. 132 mapp 407 sub 2 dell accettazione tacita di eredità non corrispondente alla proprietaria esecutata 5.2.8: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato : VALORE DEL BENE - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto dal Giudice Delegato all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato degli stessi. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce al prezzo di mercato e si basa sul riscontro delle TABELLE OMI riferite al secondo semestre 2018 come punto d incontro della domanda e dell offerta. Vengono considerate le suddette caratteristiche e comunque tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché le attuali condizioni che sta attraversando il mercato immobiliare. - CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale La superficie commerciale delle unità immobiliari viene così calcolata: 100 % la sup. in proprietà esclusiva dei locali principali; 100 % la sup. dei muri interni ed esterni; 50 % la sup. dei muri di confine con altre u.i.; 60 % la sup. accessoria (Snr) con caratteristiche simili ai vani principali, ma priva dei requisiti di abitabilità; 40 % la sup. delle logge coperte fino a mq. 10,00 e 20% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 30 % la sup. dei balconi scoperti fino a mq. 10,00 e 15% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 25 % la sup. degli accessori con altezza media superiore a 200 m; 15 % la sup. dei locali aventi altezza media < cm 200 e > cm 150; 0 % la sup. dei locali aventi altezza media inferiore a cm 150. A fronte di quanto sopra, per i beni oggetto di stima, si ottiene la seguente superficie commerciale: Unità immobiliare Destinazione d'uso FG. 132 mapp 407 sub 2 Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Negozio T Bagno e antibagno T cantina T TOT. SUP. LORDA 44,00 TOT. SUP. COMM Pagina 14 di 16

15 - VALORE DI MERCATO DEL BENE (intera proprietà) Per determinare il valore corrente di mercato del bene in oggetto è stata effettuata una comparazione utilizzando prezzi noti di immobili similari i cui trasferimenti sono avvenuti negli ultimi 18 mesi; inoltre sono stati utilizzati come comparabili i prezzi forniti dall OMI-Agenzia delle Entrate (primo semestre 2018) Comune di Reggio Emilia- A tali valori sono state appartate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento ed è stato stabilito il seguente valore unitario: Negozio con cantina in zona residenziale 1610,00 / mq Descrizione Sup. comm. Mq prezzo /mq Valore Negozio con cantina , ,70 TOTALE ,70 A seguito di quanto sopra si ricava la seguente valutazione del compendio immobiliare, calcolata sull intera proprietà: IL VALORE DI MERCATO VIENE STIMATO A ,00 Trattandosi di esecuzione forzata causa vendita giudiziaria viene aperta una riduzione forfetaria di non più del 20% del valore di mercato, dovuto all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile. Risulta pertanto il seguente valore: Valore di Vendita Forzata - abbattimento 18,67 % < 20% ,28 Costi per CILA in sanatoria 2 450,00 BASE D ASTA ,00 OFFERTA MINIMA Art.571 C.P.C % max , : ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE Il bene ha la seguente provenienza: 1. STATO CIVILE DEI DEBITORI L esecutato è residente da solo nell appartamento. Dall estratto per riassunto degli atti di matrimonio in data 25/02/2015 l ufficio anagrafe di Reggio Emilia attesta che l esecutato risulta coniugato in regime di separazione dei beni dal 03 /10/ CERTIFICAZIONE ENERGETICA Dall ispezione effettuata presso l archivio telematico di ERMES REGIONE EMILIA ROMAGNA, alla data del , non risulta il certificato energetico dell immobile in oggetto. Si allega ispezione. 3. CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI Pagina 15 di 16

16 Tel-fax NON esistono dichiarazioni di conformità ai sensi della L. 46/90 depositate in Comune a Reggio Emilia. 4. NOTE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE PIGNORATO Durante il sopraluogo presso l immobile in oggetto, effettuato il sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche di beni mobili presenti all interno del bene pignorato (mobilio, elettrodomestici, caldaia, etc.) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A maggior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. Nel complesso i beni mobili e gli elettrodomestici presenti al momento del sopraluogo sono da considerarsi di SCARSO valore. Si precisa che tali beni non fanno parte del compendio immobiliare stimato. 5. ALTRE INFORMAZIONI - nessuna. 6. ALLEGATI Allegato A RELAZIONE SINTETICA RIASSUNTIVA; Allegato B SCHEDA PUBBLICITA IMMOBILIARE; Allegato C DOCUMENTAZIONE DI QUALIFICAZIONE FISCALE DELL IMMOBILE. Novellara, lì L AUSILIARIO DEL CUSTODE GIUDIZIALE Architetto Paola Lusetti Pagina 16 di 16