TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE N 507 / 2016 R.G - RIUNITA a R.G. 513 / Giudice dell esecuzione: Dott. ssa CAMILLA SOMMARIVA Esecuzione promossa da: CONDOMINIO VICTORIA e BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA Contro: Rapporto di valutazione Immobile posto a Reggio Emilia in Via Bentivoglio n. 1/3 Ausiliario del custode giudiziale: Architetto LUISA GHISELLI Pagina 1 di 11

2 SOMMARIO 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONE E OPERE PERITALI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE.5 4- DESCRIZIONE DEI BENI CONTROLLO PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE LOTTO UNICO DI VENDITA DATI CATASTALI DESCRIZIONE COMMERCIALE REGOLARITA URBANISTICA ed EDILIZIA EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO COSTI DI REGOLARIZZAZIONE OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA DIRITTO DI PRELAZIONE VALORE DEI BENI SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE - CALCOLO DELLE SUPERFICI - VALORE DI MERCATO DEL BENE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE DEL DEBITORE CERTIFICAZIONE ENERGETICA CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI NOTE-BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEI BENI PIGNORATI ALTRE INFORMAZIONI ALLEGATI.11 Pagina 2 di 11

3 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato: PROCEDURA n 507 / 2016 R.G. riunita alla n 513 / 2016 R.G. Procedente: CONDOMINIO VICTORIA (RG ) Rappresentata e difesa da Avvocato Umberto Manini M. Ruini n. 74 Tel fax BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA (RG ) Rappresentata e difesa da Avvocato Alessandra Saccani A. Pansa n. 1 Tel Intervenuta: EQUITALIA CENTRO SPA Rappresentata da Andrea Nascetti F. lli Manfredi n. 6 Data conferimento incarico: Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: Udienza: Mercoledì ore Atto pignoramento: trascritto il R.G R.P Contributo unificato: SI 2. COMUNICAZIONI E OPERE PERITALI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate e gli avvocati da Esse nominati tramite raccomandate A/R e posta certificata della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: 1. L esecutato tramite raccomandata con ricevuta di ritorno in data n RITIRATA in data Il creditore procedente CONDOMINIO VICTORIA c/o Avvocato Umberto Manini tramite posta elettronica certificata in data Il creditore procedente BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA c/o Avvocato Alessandra Saccani tramite posta elettronica certificata in data Il creditore intervenuto EQUITALIA SPA c/o sig. Andrea Nascetti tramite posta elettronica certificata in data Pagina 3 di 11

4 3. DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO I. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATO: Tipologia del bene Fg. Zona cens. Mappale e sub. abitazione Bentivoglioi n. 1/3 T-1 Sub. 18 vani 5,5 A/ ,70 euro Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare Tipologia del bene autorimessa Bentivoglioi n. 1/C T Fg. Zona cens. Mappale Sub mq C/6 6 74,37 euro Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: C/6: autorimessa 3.2 DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATO: Tipologia del bene Fg. Zona cens. Mappale e sub. abitazione Bentivoglioi n. 1/3 T-1 Sub. 18 vani 5,5 A/ ,70 euro (2) Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare Pagina 4 di 11

5 Tipologia del bene autorimessa Bentivoglioi n. 1/C T Fg. Zona cens. Mappale Sub mq C/6 6 74,37 euro (2) Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: C/6: autorimessa 3.3 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento, mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. La proprietà risulta regolarmente censita e vi è piena corrispondenza tra bene pignorato e quello accatastato. Confini catastali: L appartamento a piano terra- primo confina con: nord -ovest con fronti su cortile comune sub. 36; A est con vano scala comune e sub. 34 e a sud con sub. 19. L autorimessa (sub. 13) confina: a nord con sub. 12, a sud- est con area cortiliva al sub. 37 e a ovest con sub DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di appartamento a piano primo, facente parte di complesso residenziale a 16 alloggi Condominio Victoria sito in Reggio Emilia in via Bentivoglio n. 1/3. L appartamento, avente accesso da cortile privato esclusivo, è dislocato a piano terra-primo e risulta così composto: a piano terra n. 1 portico, n. 1 disimpegno con scala, n. 1 cantina, n. 1 lavanderia, n. 1 stenditoio; a piano primo n. 1 cucina, n. 1 disimpegno, n. 1 bagno, n. 2 camere da letto e n. 2 balconi. In proprietà esclusiva n. 1 autorimessa. Il cespite immobiliare è accessoriato dalla proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del complesso edilizio di cui fa parte, ai sensi degli artt e segg. C.C. L immobile NON è dotato di ascensore. Vi sono spese condominiali insolute. L alloggio è ammobiliato e sono presenti le forniture di utenze domestiche. L abitazione mostra caratteristiche di finitura di MODESTO livello, in SCARSE condizioni di manutenzione e conduzione. Si evidenziano problemi di ponti termici lungo le travi di primo e secondo solaio che provocano umidità e muffa negli ambienti esposti a nord e a est. Il fabbricato di cui fanno parte i beni in oggetto, si presenta, internamente ed esternamente, in uno stato di manutenzione e conservazione di MODESTO livello. Le finiture interne dell appartamento sono le seguenti: tramezzi in laterizio intonacato; pavimenti in ceramica, rivestimenti del bagno e della cucina in ceramica, sanitari in materiale porcellanato; porte in legno, finestre con scuri in legno. Portoncino d ingresso in legno. L impiantistica appare a norma: l impianto di riscaldamento è con distribuzione tramite radiatori in ghisa. Il cespite è sito in Reggio Emilia. L area circostante i beni in oggetto è caratterizzata dalla presenza di immobili a prevalente destinazione residenziale e presenta una media densità abitativa. Nei dintorni vi è dotazione di servizi di quartiere e sono Pagina 5 di 11

6 Via E. de Amicis, Tel-fax NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it presenti solo alcune attività commerciali al dettaglio a breve distanza. Le reti acqua e gas sono diffuse in modo capillare. 4.1 CONTROLLO PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE La scrivente ha eseguito accertamenti presso l Amministrazione Condominiale Amministrazioni condominiali Rossi nella persona del legale rappresentante Daniela Rossi con sede a Reggio Emilia in via Sante Vincenzi n. 15 per verificare l esistenza di eventuali spese insolute relative al bene in oggetto. In particolare è stato appurato che: - Il bene fa parte di un condominio denominato Condominio Victoria costituito da 16 appartamenti ciascuna e relative pertinenze. I millesimi di proprietà del bene sono 96,06 / 1.000,00; - Le spese condominiali includono: spese generali di proprietà, manutenzioni ordinarie, spese bancarie, illuminazione comune e irrigazione giardino privato. - Le spese medie a carico dell unità in proprietà a ammontano a 430,00 euro annui circa; - Ad oggi l insoluto del ammonta a 3.116,69 euro di rate non versate. - L Amministrazione ha precisato che C E REGOLAMENTO CONDOMINIALE (si allega). 5. LOTTO UNICO DI VENDITA La presenza di un unica unità immobiliare impone la vendita in un unico lotto corrispondente all alloggio più le pertinenze esclusive, oltre alle porzioni comuni dell edificio e l autorimessa di pertinenza : DATI CATASTALI Tipologia del bene Fg. Zona cens. Mappale e sub. abitazione Bentivoglioi n. 1/3 T-1 Sub. 18 vani 5,5 A/ ,70 euro Confini: l appartamento a piano terra- primo confina con: nord -ovest con fronti su cortile comune sub. 36; a est con vano scala comune e sub. 34 e a sud con sub. 19. Tipologia del bene autorimessa Bentivoglioi n. 1/C T Fg. Zona cens. Mappale Sub mq C/6 6 74,37 euro Confini: l autorimessa (sub. 13) confina: a nord con sub. 12, a sud- est con area cortiliva al sub. 37 e a ovest con sub. 14. Pagina 6 di 11

7 Via E. de Amicis, Tel-fax : DESCRIZIONE COMMERCIALE NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it L indagine svolta in loco ha evidenziato che la richiesta di alloggi in zona è sensibilmente diminuita, pertanto si ritiene di ipotizzare per il cespite in oggetto una modesta commerciabilità, con tempi di vendita medio - lunghi rispetto all attuale periodo di mercato. MODESTO il livello di conservazione e manutenzione dell unità immobiliare e delle parti comuni del condominio. Impiantistica apparentemente a norma : REGOLARITA URBANISTICA e EDILIZIA Permesso di Costruire n /2006 del per Nuova Costruzione di fabbricato residenziale. DIA in Variante PG. n /2008 dello Certificato di Conformità edilizia e agibilità n. 852/2009 del Dichiarazioni di conformità impianti depositate l DIA in Sanatoria PG. n /2009 del riguarda solo Modifiche al piano terra e ai prospetti. Il piano terra è alto 2.50 mt e concessionato dal Reggio Emilia come accessoria (cantina, lavanderia e stenditoio. In realtà questo piano E UTILIZZATO a zona giorno (soggiorno, cucina-pranzo e bagno). La cantina manca della divisoria con la scala e pertanto si entra direttamente in casa in questa ambiente. Non è allestita la cucina a piano primo, ora camera da letto. L immobile oggetto di pignoramento, risulta DIFFORME alle normative edilizie ed urbanistiche del Reggio Emilia e le schede catastali NON riportano la situazione riscontrata in loco : EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO La vendita viene fatta nelle condizioni attuali e pertanto non sono previste opere di ripristino : COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Gli abusi realizzati e descritti al punto sono sanabili ripristinando la situazione dell ultimo titolo abilitativo. Occorre presentare una SCIA in sanatoria per la parete divisoria a piano terra tra cantina e vano scala e eseguire la messa in pristino degli ambienti cantina e stenditoio a piano terra e della cucina a piano primo. Si stima il costo della SCIA in euro (INCLUSI oneri, sanzione amministrativa e spese tecniche) e in euro per la messa in pristino : OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Dopo aver inviato comunicazione tramite raccomandata al debitore in data , RITIRATA, la scrivente procede all accesso congiunto con l incaricato dell IVG in data alle ore circa. L immobile ci viene aperto dal che ci vive con. Da una ricerca presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, NON risultano contratti di locazione né comodato. L immobile è abitato. L alloggio si presenta ammobiliato e con utenze attive. Pagina 7 di 11

8 5.1.7: VINCOLI E ONERI GIURIDICI - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del sui beni, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: ISCRIZIONE dello RP n e RG n IPOTECA VOLONTARIA favore di MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA con sede in Siena. A carico di ISCRIZIONE del RP n e RG n IPOTECA GIUDIZIALE favore di MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA con sede in Siena. A carico di ISCRIZIONE del RP n e RG n IPOTECA LEGALE favore di EQUITALIA CENTRO SPA con sede in Firenze. A carico di TRASCRIZIONE del RP n e RG n Pubblico Ufficiale TRIBUNALE di Reggio E. N Rep. 6633/2016 del Atto esecutivo o cautelare-verbale di pignoramento Immobili a favore di MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA con sede in Siena : DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato : VALORE DEL BENE - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce al prezzo di mercato come punto d incontro della domanda e dell offerta. La definizione della Banca d Italia del valore di mercato è la stima al quale l immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costruzione. In questo caso non è quindi possibile riferirsi al valore di mercato come sopra esposto in quanto da una parte abbiamo il venditore che si trova nelle condizione di dover vendere (esecuzione forzata) e che per tanto non si può collocare all interno della definizione maggiormente ricorrente del valore di mercato. La presente stima quindi è stata effettuata con riferimento alle caratteristiche dei beni in oggetto (stato di manutenzione e conservazione, il livello delle finiture interne, efficienza degli impianti tecnologici). Pagina 8 di 11

9 Via E. de Amicis, Tel-fax NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it Si è riscontrato che, alla data odierna, la richiesta di alloggi è generalmente diminuita e che le fonti riportano talvolta contrattazioni con quotazioni scostanti o inattendibili a seguito della crisi immobiliare ed a causa della mancanza di liquidità; inoltre il mercato immobiliare è saturo di appartamenti nuovi invenduti aventi prezzi molto concorrenziali. - CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale La commerciale delle unità immobiliari viene così calcolata: 100 % la sup. in proprietà esclusiva dei locali principali; 100 % la sup. dei muri interni ed esterni; 50 % la sup. dei muri di confine con altre u.i.; 60 % la sup. accessoria (Snr) con caratteristiche simili ai vani principali, ma priva dei requisiti di abitabilità; 40 % la sup. delle logge coperte fino a mq. 10,00 e 20% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 30 % la sup. dei balconi scoperti fino a mq. 10,00 e 15% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 25 % la sup. degli accessori con altezza media superiore a 200 m; 15 % la sup. dei locali aventi altezza media < cm 200 e > cm 150; 0 % la sup. dei locali aventi altezza media inferiore a cm 150. A fronte di quanto sopra, per i beni oggetto di stima, si ottiene la seguente commerciale: Unità immobiliare Abitazione sub. 18 logge Vani accessori loggia Destinazione d'uso Vani utili abitativi Piano H (mt) Sup. lorda (mq) Sup. comm. (mq) 1 P. 2, P. 13,2 0,4-0,20 4,64 T 2,5 55 0,6 33 T 7 0,4 2,8 K TOT. SUP. LORDA 130,2 TOT. SUP. COMM. 95,44 - VALORE DI MERCATO DEL BENE (intera proprietà) Per determinare il valore corrente di mercato del bene in oggetto è stata effettuata una comparazione utilizzando prezzi noti di immobiliari similari i cui trasferimenti sono avvenuti negli ultimi 18 mesi; inoltre sono stati utilizzati come comparabili i prezzi forniti dall OMI riferiti al 1 semestre del A tali valori sono state appartate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento ed è stato stabilito il seguente valore unitario: Abitazione di tipo civile: 1.200,00 /mq Si precisa che il valore delle parti comuni (in uso all intero complesso edilizio) è da considerarsi già compreso nel valore unitario adottato per il calcolo del prezzo di mercato dei beni in oggetto. L autorimessa è stimata a corpo in euro A seguito di quanto sopra si ricava la seguente valutazione del compendio immobiliare, calcolata sull intera proprietà: Pagina 9 di 11

10 Descrizione Sup. comm. Mq prezzo /mq Valore Abitazione 95, , ,00 Autorimessa 9.000,00 TOTALE ,00 IL VALORE DI MERCATO VIENE ARROTONDATO A ,00 (euro centoventitremilacinquecento/00) Si sottraggono gli oneri di sanatoria e di messa in pristino descritti al punto 5.1.5: euro euro= euro Trattandosi di esecuzione forzata causa vendita giudiziaria viene aperta una riduzione forfetaria di circa di 20% del valore di mercato, dovuto all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile. Risulta pertanto il seguente valore: Valore ridotto = ,00 20% = ,00 VALORE PROPOSTO-A CORPO-BASE D ASTA ,00 (euro novantaquattromilaottocento/00) 5.1.9: ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE Il bene ha la seguente provenienza: Gli immobili sono stati acquistati da Antonietta Megna a seguito di atto Dottor Notaio MARIA CARMEN COSTABILE del al rep /18711, trascritto in Reggio Emilia in data ai nn. 6122/3751. Gli immobili sono stati donati a a seguito di atto Dottor Notaio MAURA MANGHI del al rep /12661 trascritto in Reggio Emilia in data ai nn. 8441/ STATO CIVILE DEL DEBITORE L ufficio anagrafe del Reggio Emilia ha fornito in data il certificato di famiglia e residenza dell esecutato dal quale risulta risiedere in via Bentivoglio n. 1/03 con un amico. L esecutato è di STATO CELIBE. Dalla ricerca presso l Agenzia delle Entrate NON risultano atti di affitto/locazione in essere. 7. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Da controllo effettuato presso l archivio telematico di ERMES REGIONE EMILIA ROMAGNA, alla data del , non risulta il certificato energetico dell immobile in oggetto. Pagina 10 di 11

11 8. CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI Sono state depositate le dichiarazioni di conformità ai sensi della L. 46/ in data NOTE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEI BENI PIGNORATI Durante il sopraluogo presso l immobile in oggetto, effettuato in data alle ore 15.00, sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche di beni mobili presenti all interno del bene pignorato (mobilio, caldaia murale) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A maggior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. Nel complesso i beni mobili e gli elettrodomestici presenti al momento del sopraluogo sono da considerarsi di scarso valore. Si precisa che tali beni non fanno parte del compendio immobiliare stimato. 10. ALTRE INFORMAZIONI - NESSUNA 11. ALLEGATI Allegato A RELAZIONE SINTETICA RIASSUNTIVA; Allegato B SCHEDA PUBBLICITA IMMOBILIARE; Allegato C DOCUMENTAZIONE DI QUALIFICAZIONE FISCALE DELL IMMOBILE; Allegato D DICHIARAZIONE DEL TERZO OCCUPANTE. Novellara, lì L AUSILIARIO DEL CUSTODE GIUDIZIALE Architetto LUISA GHISELLI Pagina 11 di 11