TRIBUNALE C.P. DI VERONA

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1 TRIBUNALE C.P. DI VERONA FALLIMENTO SOGLIA HOTEL GROUP IN LIQUIDAZIONE Giudice delegato: Dott. Ferdinando Platania Curatori fallimentari: Dott. Elio Aldegheri D.ssa Patrizia Martello Avv. Maurizio Matteuzzi COSTA PARADISO RESORT - SOGLIA VILLAGE Località Maccia Boina in Comune di Badesi (OT) PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE AGGIORNAMENTO A NOVEMBRE 2015 Ing. STUDIO TECNICO MONACO Via Ederle, VERONA (Fax) [email protected] P.IVA

2 1 1. PREMESSA ED INCARICO Nel luglio 2012 è stato dichiarato il fallimento della Soglia Hotel Group S.r.l.. I Curatori Fallimentari hanno incaricato il sottoscritto, ing., iscritto all Albo degli Ingegneri di Verona e Provincia al n ed all Albo dei Consulenti tecnici e dei Periti del Tribunale di Verona, con studio professionale in Verona, Via Carlo Ederle 38, di effettuare la perizia di stima dei cespiti immobiliari della società sopra citata. La perizia relativa a tutti gli edifici di proprietà è stata redatta in data 21 dicembre 2012 e, successivamente, aggiornata in data 20 maggio Nell estate 2015, i Curatori hanno richiesto di aggiornare ulteriormente la stima relativamente al complesso edilizio in costruzione in località Maccia Boina in Comune di Badesi (OT). Al fine di dare attuazione all incarico ricevuto, nel mese di ottobre 2015, sono stati effettuati, pertanto, un ulteriore sopralluogo di verifica al cantiere, un accesso agli atti presso l Ufficio tecnico del Comune di Badesi ed una verifica presso l Agenzia delle Entrate. La presente perizia si riferisce esclusivamente alla valutazione immobiliare del bene nella consistenza allo stato attuale.

3 2 2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL IMMOBILE L immobile oggetto di perizia è censito al Catasto Terreni del Comune di Badesi (OT) al Foglio 57, mappali 101, 226, 262, 263, 644, 645, 1074, 1081, 1082, 1083, 1084, 1085, 1086, 1087, 1088, 1089, 1090, 1091, 1092, 1093, 1094, e risulta intestato alla ditta Soglia Hotel Group S.r.l., con sede in Castel San Giorgio (SA) e codice fiscale Dalle indagini effettuate presso l Agenzia delle Entrate la ditta è intestataria della seguente unità: COMUNE DI BADESI (CODICE M214) CATASTO TERRENI FOGLIO PARTICELLA QUALITA CLASSE SUPERFICIE REDDITO HA ARE CA DOMINIC. AGRARIO PASCOLO 5 PASCOLO 5 PASCOLO 4 PASCOLO 4 PASCOLO 5 PASCOLO 5 PASCOLO 5 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO ,06 4, ,14 2, ,56 15, ,80 3, ,96 0, ,14 0, ,41 1, ,38 20, ,24 6, ,01 0, ,75 0, ,57 0,38

4 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO 5 PASCOLO 5 PASCOLO 5 PASCOLO ,80 0, ,13 0, ,71 1, ,80 7, ,73 0, ,79 0, ,39 0, ,11 0, ,50 0,20 Si riportano qui gli estratti (fuori scala) delle planimetrie catastali: MAPPALE 262

5 4 MAPPALE 263 MAPPALI 226, 101

6 5 MAPPALI 644, 645, 1074, 1081, 1082, 1083, 1084, 1085, 1086, 1087, 1088, 1089, 1090, 1091, 1092, 1093, 1094 QUADRO DI INSIEME CON INSERIMENTO DELL INTERVENTO EDILIZIO

7 6 3. DESCRIZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE Il complesso è ubicato in località Maccia Boina in comune di Badesi (OT), distante circa 2,5 km,in linea d aria, dalla strada provinciale 90 (Castel Sardo Santa Teresa di Gallura), ed a circa 300 m in linea d aria dal mare. L area interessata dall intervento (cfr. foto successiva), è attualmente raggiungibile solo tramite una strada privata lunga circa 600 m, che si diparte da una strada comunale, che corre subparallela alla linea di costa a distanza di circa 900 m dal mare. Nella convenzione del piano di lottizzazione (art.18) il Comune indica detta strada (da acquisire e da completare secondo gli standard di progetto) come accesso preferibile al nuovo complesso.

8 7 In via alternativa a quanto sopra, la convenzione indica la possibilità di accedere all area tramite una nuova strada di lottizzazione di circa 300 m di lunghezza, di cui, nella planimetria riportata nella presente pagina, si vede l inizio, compreso nel piano di lottizzazione; detta strada si ricollega, a Nord- Est, con una strada comunale esistente che raggiunge la spiaggia di Poltu Biancu. Come già riportato in precedenza, il lotto è censito al Catasto Terreni del Comune di Badesi (OT) al Foglio 57, mappali 101, 226, 262, 263, 644, 645, 1074, 1081, 1082, 1083, 1084, 1085, 1086, 1087, 1088, 1089, 1090, 1091, 1092, 1093, 1094 ed ha una superficie di m² totali. Il complesso è costituito da una serie di edifici separati, in parte adibiti ad albergo ed, in parte a residenza, ma, comunque, tutti inseriti in un contesto unitario, comprensivo di viabilità e verde pubblico. Nella allegata planimetria (fuori scala) sono individuati i venti corpi di fabbrica che compongono il complesso edilizio, nonché le diverse destinazioni d uso. dove in azzurro sono individuati gli edifici a destinazione residenziale ed in arancione quelli a destinazione alberghiera.

9 8 Più in dettaglio, si rileva che otto sono i corpi di fabbrica a destinazione alberghiera; sei di essi, individuati con i numeri 1, 2, 3, 4, 7 e 9, sono destinati a camere per un totale di 140 unità abitative; gli altri due, individuati dai numeri 14 e 15, sono invece destinati a spazi comuni e servizi (reception, ristorante, bar, market, negozi e parcheggi interrati). Dodici, sono invece, i blocchi a destinazione residenziale (5-8, 6, 10-13, 11, 12, 16-18, 17, 19, 20), per un totale di 138 unità abitative. La parte alberghiera, sopra descritta, è stata denominata Costa Paradiso Resort ; quella residenziale Soglia Village. Le caratteristiche salienti, previste in progetto per i singoli corpi di fabbrica, sono le seguenti: CORPO m³ DESTINAZIONE CAMERE ALLOGGI ,00 Alberghiera ,00 Alberghiera ,00 Alberghiera ,00 Alberghiera , ,00 Residenziale ,00 Residenziale ,00 Alberghiera ,00 Alberghiera , ,00 Residenziale ,00 Residenziale ,00 Residenziale ,00 Alberghiera spazi ,00 comuni , ,00 Residenziale Residenziale ,00 Residenziale ,00 Residenziale 9 TOTALE ,

10 9 L altezza massima consentita per gli edifici è di 7 m e, pertanto, la tipologia edilizia, prevista progettualmente, è di corpi di fabbrica ad uno o due piani. Essi sono articolati all interno del lotto e sono serviti da una viabilità interna ad uso pedonale, a meno della percorribilità con autoveicoli elettrici regolamentata per attività di servizio. Solo gli edifici 14, 15 (a destinazione alberghiera) e 20 (a destinazione residenziale), posti verso il limite nord-orientale dell intervento, in adiacenza alla parte iniziale della futura strada di accesso e del previsto parcheggio pubblico a raso, di superficie m², sono dotati di un piano interrato, con funzione di autorimessa, di superficie lorda pari a circa m². La superficie dei vari corpi di fabbrica è divisa all incirca a metà fra quella destinata ad albergo e quella con destinazione d uso a residenza; infatti, la superficie lorda a destinazione alberghiera, ad esclusione dei vani accessori (scale, logge) e dei piani interrati, è di circa m²; quella degli edifici a destinazione residenziale è, invece, pari a circa m². Le superfici sopra indicate vanno integrate dalle superfici accessorie (circa m² per l albergo e circa m² per la residenza) e dai parcheggi interrati (circa m² per l albergo e circa 321 m² per la residenza). Il dettaglio delle superfici viene, peraltro, precisato in un successivo paragrafo. Per maggiore facilità di comprensione della consistenza e della tipologia dei vari corpi di fabbrica, si riportano qui di seguito gli elaborati planimetrici di progetto (fuori scala).

11 10 CORPO 1 - Piano terra CORPO 1 - Piano 1

12 11 CORPO 2 - Piano terra CORPO 2 - Piano 1

13 12 CORPO 3 - Piano terra CORPO 3.1 Piano terra

14 13 CORPO 3 - Piano 1

15 14 CORPO 4 - Piani terra e 1 CORPI Piani terra e 1

16 15 CORPO 6 - Piano terra e 1 CORPO 7 - Piano terra e 1

17 16 CORPO 9 - Piano terra CORPO 9 - Piano 1

18 17 CORPI Piano terra e 1 CORPO 11 - Piano terra e 1

19 18 CORPO 12 - Piano terra e 1 CORPI Piano interrato

20 19 CORPI Piano terra (non ancora edificato) CORPI Piano 1 (non ancora edificato)

21 20 CORPI Piano terra e 1 CORPO 17 - Piano terra e 1

22 21 CORPO 19 - Piano terra CORPO 20 - Piano interrato, terra e 1

23 22 4 SITUAZIONE DEL CANTIERE I lavori sono iniziati il 26 luglio 2004 e risultano sospesi dall estate Nel gennaio 2011, in occasione di un primo sopralluogo, si era constatato come tutti i corpi di fabbrica, ad eccezione di quelli individuati ai numeri 14-15, a destinazione alberghiera e da adibirsi a servizi comuni, fossero ad uno stato di grezzo avanzato. Infatti, per quanto riguarda Il Costa Paradiso Resort (albergo), si era rilevato come per i blocchi 1, 2, 3, 4, 7, 9 (destinati a camere) fossero state realizzate integralmente le strutture, i coperti e gli intonaci esterni, parzialmente gli impianti, con la messa in opera delle tubazioni sottotraccia o a pavimento e delle scatole e, solo in pochi casi, con la realizzazione parziale dei bagni. I blocchi 14 e 15 (spazi comuni, invece,) erano stati realizzati solo limitatamente all interrato, alle scale sino al piano terra ed al primo solaio, gettato, peraltro, solo parzialmente. Per quanto riguarda il Soglia Village (residenza) tutti gli edifici (individuati con i numeri 5, 6, 8, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20) erano allo stato grezzo, ma, in questo caso, si era preso atto che lo stato d avanzamento dei lavori era quasi sempre superiore a quello dell albergo. Infatti, per la parte residenziale, erano state realizzate tutte le strutture ed i coperti, gli intonaci esterni ed interni (a meno degli edifici 10 e 13 dove gli intonaci erano solo parziali), erano stati messi in opera parzialmente gli impianti, limitatamente alle tubazioni sottotraccia o a pavimento, alle scatole e, parzialmente all infilaggio dei cavi elettrici; in circa il 30% degli alloggi, inoltre,

24 23 erano stati posti in opera anche i pavimenti ed i rivestimenti in cotto, nonché gli apparecchi sanitari. In data 30 agosto 2012, dopo la dichiarazione di fallimento, è stato effettuato un ulteriore sopralluogo di controllo dello stato del cantiere, con il fine di valutare gli interventi da attuare per la messa in sicurezza dello stesso. In tale occasione si è riscontrato che la situazione dei luoghi era del tutto analoga a quella riscontrata nel sopralluogo precedente, effettuato nell ambito della procedura di concordato preventivo. Peraltro, lo stato del cantiere è apparso di totale abbandono con macerie e materiali di scarto abbandonati in più punti e carente, o per vandalismi o per degrado naturale, delle necessarie protezioni dei fori porta e porta finestra al piano primo ed ovunque vi fossero pericoli di caduta. Nella considerazione della situazione di rischio, la Curatela ha, quindi, ritenuto opportuno intervenire con opere di messa in sicurezza del cantiere; a seguito della autorizzazione del Giudice delegato del 26 luglio 2013, dette opere sono state eseguite fra il 21 settembre ed il 23 ottobre I lavori, per un importo totale di 7.832,00 + IVA, sono consistiti nella chiusura verticale dei vani scala ed in quella delle finestre e delle porte finestre al primo piano, nella chiusura dell accesso al piano interrato ed in quella orizzontale dei vani scala dei corpi 14 e 15, che, come detto, presentavano una struttura incompleta, con conseguenti pericoli in caso di accesso non controllato. L intervento attuato è rappresentato, in modo esemplificativo, dalle seguenti fotografie:

25 24

26 25 In data 22 ottobre 2015, è stato effettuato un ulteriore sopralluogo al fine di controllare la eventuale modifica della situazione precedentemente riscontrata. Si è potuto così verificare che nonostante il tempo trascorso dall abbandono del cantiere, lo stato di conservazione appare ancora sostanzialmente buono, essendo state rilevate solo, per la parte ad uso turistico alberghiero, la presenza di umidità di risalita e la infiltrazione idrica puntuale dalle coperture in alcuni locali ed il progressivo fenomeno di arrugginimento delle armature scoperte del corpo di fabbrica Si è dovuto però constatare che il cantiere è stato oggetto di asportazione da parte di ignoti di tutte le parti metalliche degli impianti e la demolizione di parte degli apparecchi sanitari già in opera, quali piatti doccia e cassette di scarico, nonché la manomissione della parte del solaio del corpo 14-15, non gettato. Nel prosieguo viene riportata una documentazione fotografica sintetica di ogni corpo di fabbrica ed alcune immagini rappresentative dei danneggiamenti sopravvenuti.

27 26 CORPO 1 CORPO 2 CORPO 3

28 27 CORPO 4 CORPO 5

29 28 CORPO 6 CORPO 7

30 29 CORPO 8 CORPO 9

31 30 CORPO 10 CORPO 11

32 31 CORPO 12 CORPO 13

33 32 CORPI CORPO 16

34 33 CORPO 17 CORPO 18

35 34 CORPO 19 CORPO 20

36 35 DANNEGGIAMENTI ED ASPORTAZIONI

37 36

38 37

39 38 5 SITUAZIONE AMMINISTRATIVA ED URBANISTICA L area interessata dall intervento ricade in parte in Zona F (turistica), in parte in Zona H ( salvaguardia:rispetto costiero). Essa è inserita nel piano di lottizzazione Maccia Boina, previsto nei comparti SzF2a SzF2b del Piano di disciplina delle zone turistiche F, così come approvato con decreto dell Assessorato all Urbanistica n. 482/4 del 31 marzo Il suddetto piano di lottizzazione è stato approvato dal Consiglio Comunale di Badesi, con deliberazione n. 35 del 21 aprile La Giunta Regionale, con deliberazione n. 16/41 del 17 giugno 2003, ha espresso giudizio positivo di compatibilità ambientale sul piano di lottizzazione Maccia Boina con una serie di prescrizioni da recepire nella Convenzione di lottizzazione da stipularsi fra il lottizzante e l Amministrazione comunale. Detta Convenzione, con rep. 1025, è stata stipulata è stata stipulata in data 17 novembre Fra i contenuti della Convenzione è importante rilevare l obbligo della realizzazione della rete fognaria per lo smaltimento delle acque luride, dotata di impianti tali da garantire ad ogni e qualsiasi forma di inquinamento (art. 6); l obbligo di realizzare la rete idrica (art. 7); l obbligo di realizzare l impianto di distribuzione dell energia elettrica e l impianto di pubblica illuminazione (art. 8); l obbligo di presentare il progetto di un depuratore unico per tutto il comparto (comprensivo delle adiacenti future lottizzazioni Ricci Piretta) (art. 17); l obbligo di realizzare l accesso agli standard preferibilmente dalla strada di Baia

40 39 delle Mimose, acquisendo il tratto di strada privata esistente ed adeguandolo alle caratteristiche di strada urbana, o, in alternativa, realizzando una nuova strada che si colleghi a quella di Poltu Biancu (art. 18). La concessione edilizia per la realizzazione di una struttura ricettiva è stata rilasciata dal Comune di Badesi (OT) con il n. 2166/04, in data Successivamente, con concessione edilizia n. 2260/05 in data , è stata autorizzata la parziale modifica di destinazione d uso da ricettiva a residenziale. In corso d opera sono state concesse diverse proroghe per la fine dei lavori, l ultima delle quali ha fissato il termine utile ultimo nel giorno 25 luglio Pertanto il titolo abilitativo è decaduto e non è più possibile procedere ad un rinnovo dello stesso. Infatti, in base all art. 15, comma 3, del D.P.R. 380/2001, la realizzazione della parte di intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino fra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell art.22. Si procede, altresì, ove necessario al ricalcolo del contributo di costruzione. Anche l autorizzazione paesaggistica è decaduta, avendo essa validità quinquennale dalla data del suo rilascio. Infatti, ai sensi del D.Lgs. 42/2014 (Codice dei beni culturali e del paesaggio)...l autorizzazione è efficace per un periodo di cinque anni, scaduto il quale l esecuzione dei progettati lavori deve essere sottoposta a nuova autorizzazione. I lavori iniziati nel corso del quinquennio di efficacia dell autorizzazione possono essere conclusi entro e non oltre l anno successivo la scadenza del quinquennio

41 40 medesimo. Il termine di efficacia dell autorizzazione decorre dal giorno in cui acquista efficacia il titolo edilizio eventualmente necessario per la realizzazione dell intervento, a meno che il ritardo in ordine al rilascio ed alla conseguente efficacia di quest ultimo non sia dipeso da circostanze imputabili all interessato.

42 41 6 RELAZIONE NOTARILE IPOCATASTALE Sulla base della relazione, in data , del notaio dott. Giovanni Carlini di Sassari, la società SOGLIA HOTEL GROUP S.r.l. di Castel San Giorgio (SA), per atto di fusione per incorporazione della società Maccia Boina S.r.l., mediante atto a rogito notaio d.ssa Alessandra Zizanovich di Milano in data , rep. n /4.579, trascritto a Tempio Pausania il , n RG e n RP, risulta avere la piena ed esclusiva proprietà degli immobili siti in località Maccia Boina, già elencati nel precedente Capitolo 2 e riportati nel seguente elenco: COMUNE DI BADESI (CODICE M214) CATASTO TERRENI FOGLIO PARTICELLA QUALITA CLASSE SUPERFICIE REDDITO HA ARE CA DOMINIC. AGRARIO PASCOLO 5 PASCOLO 5 PASCOLO 4 PASCOLO 4 PASCOLO 5 PASCOLO 5 PASCOLO 5 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO ,06 4, ,14 2, ,56 15, ,80 3, ,96 0, ,14 0, ,41 1, ,38 20, ,24 6, ,01 0, ,75 0,50

43 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO 3 PASCOLO 5 PASCOLO 5 PASCOLO 5 PASCOLO ,57 0, ,80 0, ,13 0, ,71 1, ,80 7, ,73 0, ,79 0, ,39 0, ,11 0, ,50 0,20 Il terreno sopra descritto ricade nell ambito di un piano di lottizzazione convenzionato con il Comune di Badesi, giusta atto a rogito del segretario Comunale in data 17 novembre 2003, rep. n. 1025, trascritto a Tempio Pausania in data 5 dicembre 2003, al n RG ed al n RP. A carico del bene medesimo risultano le seguenti ipoteche e pignoramenti: Ipoteca volontaria, iscritta a Tempio Pausania in data 12 dicembre 2006 al n RG ed al n RP, per la somma complessiva di ,00 a garanzia di un mutuo di ,00 a favore della Banca CARIGE S.p.A.- Cassa di Risparmio di Genova ed Imperia, con sede in Genova, contro la Società Maccia Boina S.r.l., incorporata nella società Soglia Hotel Group S.r.l., giusta contratto di mutuo a rogito d.ssa Elena Tradii, Notaio in San Benedetto Val di Sambro, rep. n. 2329/1271. Ipoteca giudiziale, iscritta a Tempio Pausania in data 2 marzo 2009 al n RG ed al n. 314 RP, per la somma complessiva di ,48 a

44 43 fronte della somma capitale di pari importo a favore della Factorit S.p.A. con sede in Milano, contro la Società Soglia Hotel Group S.r.l. con sede in Verona, giusta Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Milano in data 18 febbraio 2009, rep. n Ipoteca giudiziale, iscritta a Tempio Pausania in data 2 luglio 2009 al n RG ed al n RP, per la somma complessiva di ,00 a fronte della somma capitale di ,78, a favore della Nivea S.p.A. con sede in Assemini (CA), contro la Società Soglia Hotel Group S.r.l. con sede in Verona, giusta Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Cagliari in data 23 febbraio 2009, rep. n. 3086/2008. Ipoteca giudiziale, iscritta a Tempio Pausania in data 28 luglio 2009 al n RG ed al n RP, per la somma complessiva di ,00 a fronte della somma capitale di ,72 a favore della Banca Carime S.p.A. con sede in Cosenza, contro la Società Soglia Hotel Group S.r.l. con sede in Verona, giusta Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Salerno in data 24 giugno 2009, rep. n. 3969/2009. Ipoteca legale (a norma dell art. 77, DPR 602, del ), iscritta a Tempio Pausania in data 9 settembre 2009 al n RG ed al n RP, per la somma complessiva di ,88 a fronte della somma capitale di ,44, a favore della Equitalia Polis S.p.A con sede in Salerno, contro la Società Soglia Hotel Group S.r.l. con sede in Verona, giusta atto amministrativo emesso dalla stessa Equitalia Polis S.p.A., in data 2 settembre 2009, rep. n. 117/100.

45 44 Tutto ciò premesso ed a completamento, si rileva che, essendo intervenuto Concordato e Fallimento senza interruzione di termini, qualsiasi eventuale iscrizione o trascrizione pregiudiziale, successiva all atto del notaio Carlini sopra richiamato e cioè al 7 aprile 2011, è da considerare inefficace.

46 45 7. CONSISTENZA IMMOBILIARE Le superfici indicate nello schema riportato nel presente capitolo attengono alle superfici di ogni corpo di fabbrica e di ogni singolo piano, previste nel progetto, attualmente realizzato, come detto, solo al grezzo; i valori inseriti sono desunti dai disegni di progetto. Corpo Piano Destinazione d uso superficie m² 1 coefficienti superficie ragguagliata m² Terra Alberghiera 360, ,43 Terra accessori 88,22 0,5 44,11 1 Alberghiera 160, ,63 1 accessori 35,29 0,5 17,64 2 Terra Alberghiera 561, ,01 Terra accessori 106,92 0,5 53,46 1 Alberghiera 215, ,48 1 accessori 93,23 0,5 46, Alberghiera Alberghiera 805, ,61 accessori accessori 154,93 0,5 77,46 1 Alberghiera 228, ,20 1 accessori 93,23 0,5 46,61 4 Terra Alberghiera 984, ,19 Terra accessori 194,51 0,5 97,25 1 Alberghiera 247, ,88 1 accessori 103,88 0,5 51,94

47 Terra Residenziale 1.003, ,42 Terra accessori 181,05 0,5 90,52 1 Residenziale 422, ,80 1 accessori 146,95 0,5 73,47 6 Terra Residenziale 151, ,98 Terra accessori 35,29 0,5 17,64 1 Residenziale 61, ,70 1 accessori 11,86 0,5 5,93 7 Terra Alberghiera 719, ,11 Terra accessori 130,63 0,5 65,31 1 Alberghiera 250, ,20 1 accessori 80,82 0,5 40,41 9 Terra Alberghiera 199, ,73 Terra accessori 79,09 0,5 39,54 1 Alberghiera 60, ,41 1 accessori 57,24 0,5 28, Terra Residenziale 622, ,98 Terra accessori 117,32 0,5 58,66 1 Residenziale 248, ,01 1 accessori 91,49 0,5 45,74 11 Terra Residenziale 710, ,24 Terra accessori 109,88 0,5 54,94 1 Residenziale 355, ,60 1 accessori 117,13 0,5 58,56 12 Terra Residenziale 286, ,23 Terra accessori 45,91 0,5 22,95 1 Residenziale 97, ,43

48 47 1 accessori 23,76 0,5 11, Interrato Autorimessa 1.303,80 0,5 651,90 Terra Alberghiera 1.130, ,39 Terra accessori 136,69 0,5 68, Terra Residenziale 870, ,52 Terra accessori 131,12 0,5 65,56 1 Residenziale 371, ,09 1 accessori 95,35 0,5 47,67 17 Terra Residenziale 435, ,76 Terra accessori 94,18 0,5 47,09 1 Residenziale 167, ,74 1 accessori 73,39 0,5 36, Terra Residenziale 239, ,31 Terra accessori 21,37 0,5 10,68 Interrato Autorimessa 320,72 0,5 160,36 Terra Residenziale 376, ,78 Terra accessori 26,82 0,5 13,41 1 Residenziale 144, ,28 1 accessori 33,44 0,5 16,72

49 48 8. DETERMINAZIONE DEI VALORI DI STIMA La valutazione è stata sviluppata sulla base della metodologia della Stima sintetica comparativa. In altri termini, nel caso in questione, si è ritenuto opportuno determinare il valore del lotto edificabile, basandosi sui valori unitari attribuibili al complesso in costruzione, determinati con stime di mercato. Gli elementi considerati sono stati, pertanto: lo sviluppo della superficie degli spazi di proprietà; la localizzazione; le potenziali caratteristiche costruttive; i valori unitari attuali attribuibili, tenuto conto degli elementi caratteristici sopra elencati e dei valori di mercato. I costi necessari per il completamento dell opera Nella valutazione si è tenuto conto, altresì, del fatto che negli ultimi anni si è constatata una sostanziale riduzione del numero totale delle compravendite (stimabile con valori superiori al 30% dopo il 2010) con una parallela contrazione dei prezzi e, successivamente, dall inizio del 2014, pur in presenza di alcuni modesti segnali di ripresa del mercato in termini medi di volumi di compravendita, l assenza di un analogo incremento dei prezzi che hanno segnato, invece di norma, ulteriori contrazioni. In particolare, il mercato delle abitazioni per vacanza nelle località marine ha subito una forte contrazione del numero delle compravendite, dell ordine di

50 49 almeno il 35% dopo il 2010; anche per i prezzi si sono verificate riduzioni sensibili. Da indagini esperite in loco, i fenomeni di contrazione del mercato sopra descritti, sono presenti, anche per la zona esaminata, in forma grave. Le constatazioni sopra riportate sono basate sostanzialmente sui contenuti del RAPPORTO IMMOBILIARE 2015 per immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, dell Agenzia delle Entrate, pubblicato il 28 maggio 2015, sulla pubblicazione dell Osservatorio nazionale immobiliare turistico 2014 sul mercato delle case per vacanza redatto da Nomisma, ITALIA F.I.M.A.A. e Confcommercio, nonché sulle informazioni aggiornate desumibili dal Borsino Immobiliare, network privato operante a livello nazionale nel settore. Ciò premesso, nel valutare il caso specifico è stato tenuto conto, come detto, dei costi di costruzione stimati per il completamento dei vari corpi di fabbrica., nonché di quelli necessari per le sistemazioni esterne e, soprattutto, per quelli conseguenti alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, particolarmente onerose, in relazione alla necessità di smaltimento delle acque reflue ed alla attuazione della viabilità di accesso, così come previsto dall articolato della convenzione urbanistica. Ulteriori costi sono conseguenti anche alle spese tecniche ed agli oneri connessi alla necessità di rinnovare gli iter amministrativi in relazione all avvenuta decadenza dei titoli abilitativi e della autorizzazione paesaggistica. Ciò premesso, si precisa, infine, che il valore del terreno di pertinenza dell immobile è ricompreso nel valore delle strutture.

51 50 9 STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO Già nell aggiornamento della perizia del 2013 il valore immobiliare del complesso era stato stimato sostanzialmente sulla base dei principi descritti nel precedente capitolo. L aggiornamento della stima, tiene conto, della situazione di mercato, che, come si è già detto, ha subito ulteriori contrazioni nei valori. Ciò detto, va comunque posto, preliminarmente, in evidenza come le superfici riportate nella stima siano indicative e, quindi, il valore finale che se ne ricava sia da intendere a corpo. In dettaglio: Corpo Piano Destinazione d uso Superficie ragguagliata m² Valore unitario /m² Valore immobile 1 Terra Alberghiera 360,43 900,00 324,387,00 Terra accessori 44,11 900, ,00 1 Alberghiera 160,63 900, ,00 1 accessori 17,64 900, ,00 TOTALE ,00 2 Terra Alberghiera 561,01 900, ,00 Terra accessori 53,46 900, ,00

52 51 1 Alberghiera 215,48 900, ,00 1 accessori 46,61 900, ,00 TOTALE , Alberghiera Alberghiera 805,61 900, ,00 accessori accessori 77,46 900, ,00 1 Alberghiera 228,20 900, ,00 1 accessori 46,61 900, ,00 TOTALE ,00 4 Terra Alberghiera 984,19 900, ,00 Terra accessori 97,25 900, ,00 1 Alberghiera 247,88 900, accessori 51,94 900, ,00 TOTALE , Terra Residenziale 1.003, , ,00 Terra accessori 90, , ,00 1 Residenziale 422, , ,00

53 52 1 accessori 73, , ,00 TOTALE ,00 6 Terra Residenziale 151, , ,00 Terra accessori 17, , ,00 1 Residenziale 61, , ,00 1 accessori 5, , ,00 TOTALE ,00 7 Terra Alberghiera 719,11 900, ,00 Terra accessori 65,31 900, ,00 1 Alberghiera 250,20 900, ,00 1 accessori 40,41 900, ,00 TOTALE ,00 9 Terra Alberghiera 199,73 900, ,00 Terra accessori 39,54 900, ,00 1 Alberghiera 60,41 900, ,00 1 accessori 28,62 900, ,00

54 53 TOTALE , Terra Residenziale 622, , ,00 Terra accessori 58, , ,00 1 Residenziale 248, , ,00 1 accessori 45, , ,00 TOTALE ,00 11 Terra Residenziale 710, , ,00 Terra accessori 54, , ,00 1 Residenziale 355, , ,00 1 accessori 58, , ,00 TOTALE ,00 12 Terra Residenziale 286, , ,00 Terra accessori 22, , ,00 1 Residenziale 97, , ,00 1 accessori 11, , ,00 TOTALE ,00

55 Interrato Autorimessa 651,90 700, ,00 Terra Alberghiera 1.130,39 300, ,00 Terra accessori 68,34 300, ,00 TOTALE , Terra Residenziale 870, , ,00 Terra accessori 65, , ,00 1 Residenziale 371, , ,00 1 accessori 47, , ,00 TOTALE ,00 17 Terra Residenziale 435, , ,00 Terra accessori 47, , ,00 1 Residenziale 167, , ,00 1 accessori 36, , ,00 TOTALE ,00 19 Terra Residenziale 239, , ,00 Terra accessori 10, , ,00

56 55 TOTALE ,00 20 Interrato Autorimessa 160,36 700, ,00 Terra Residenziale 376, , ,00 Terra accessori 13, , ,00 1 Residenziale 144, , ,00 1 accessori 16, , ,00 TOTALE ,00 DESTINAZIONE ALBERGHIERA (1, 2, 3, 4, 7, 9, 14, 15) TOTALE DESTINAZIONE RESIDENZIALE (5, 6, 8, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20) TOTALE , ,00 TOTALE GENERALE ,00 e, quindi, con arrotondamento, pari ad ,00. Nell ipotesi che si voglia procedere senza indugio alla vendita del bene, la particolare situazione di mercato, già più sopra prospettata comporta l opportunità di ridurre cautelativamente, in termini di realizzo, gli importi di vendita sopra precisati, nell ordine di almeno il 10%. Ne deriva il seguente quadro riassuntivo:

57 56 Corpo Destinazione d uso Superficie ragguagliata m² Valore immobile Percentuale di ribasso Valore immobile di realizzo ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% , ,00 10% ,00 DESTINAZIONE ALBERGHIERA (1, 2, 3, 4, 7, 9, 14, 15) TOTALE ,50 DESTINAZIONE RESIDENZIALE (5, 6, 8, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20) TOTALE ,20 TOTALE GENERALE ,70 e, quindi, con arrotondamento, pari ad ,00.

58 CONCLUSIONI Il complesso immobiliare, oggetto di stima, composto da otto corpi di fabbrica a destinazione alberghiera (denominato Costa Paradiso Resort ) e dodici a destinazione residenziale (denominato Soglia Village ), attualmente realizzato allo stadio di grezzo avanzato (ad eccezione dei corpi di fabbrica ad uso alberghiero di cui è stata realizzata la sola struttura e limitatamente al piano interrato, le scale ed una parte del primo solaio) è individuato catastalmente nel Catasto terreni del Comune di Badesi (OT) al foglio 57, mappali 101, 226, 262, 263, 644, 645, 1074, 1081, 1082, 1083, 1084, 1085, 1086, 1087, 1088, 1089, 1090, 1091, 1092, 1093, 1094, e risulta intestato alla ditta Soglia Hotel Group S.r.l., con sede in Castel San Giorgio (SA). Come mostrato nel capitolo precedente, il valore totale del complesso è stato stimato (con valore arrotondato) in ,00 (diconsi euro quattordicimilioniquattrocentoottantamila). Peraltro, in considerazione della particolare situazione di mercato, nell ipotesi di optare di procedere alla vendita del bene in tempi relativamente brevi, si è ritenuto opportuno ridurre del 10% il valore sopra richiamato. In queste ipotesi, dunque, il valore di realizzo (sempre con valore arrotondato) è stato determinato con arrotondamento, in ,00 (diconsi euro tredicimilionitrentamila/00). (ing. ) Verona, 23 novembre 2015

59 58 INDICE: 1. PREMESSA ED INCARICO... PAG IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL IMMOBILE PAG DESCRIZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE... PAG SITUAZIONE DEL CANTIERE... PAG SITUAZIONE AMMINISTRATIVA ED URBANISTICA... PAG RELAZIONE NOTARILE IPOCATASTALE... PAG CONSISTENZA IMMOBILIARE... PAG DETERMINAZIONE DEI VALORI DI STIMA... PAG STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO... PAG CONCLUSIONI... PAG. 55 Allegati: VISURE CATASTALI RELAZIONE DEL NOTAIO DOTT. GIOVANNI CARLINI DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA: Decreto Assessorato reg.le all Urbanistica n. 482/4 del Delibera C.C. n.35 del Delibera di Giunta regionale n. 16/41 del Convenzione di lottizzazione del rep Concessione edilizia n. 2166/04 del del Denuncia di inzio lavori del Concessione edilizia n.2260/05 del Lettera Comune Badesi del