TRIBUNALE C.P. DI VERONA

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1 TRIBUNALE C.P. DI VERONA FALLIMENTO SOGLIA HOTEL GROUP IN LIQUIDAZIONE Giudice delegato: Dott. Ferdinando Platania Curatori fallimentari: Dott. Elio Aldegheri D.ssa Patrizia Martello Avv. Maurizio Matteuzzi HOTEL SOGLIA - CASTEL MELLA (BS) PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE AGGIORNAMENTO A LUGLIO 2015 Ing. STUDIO TECNICO MONACO Via Ederle, VERONA (Fax) [email protected] P.IVA

2 1 1. PREMESSA ED INCARICO Nel luglio 2012 è stato dichiarato il fallimento della Soglia Hotel Group S.r.l.. I Curatori Fallimentari hanno incaricato il sottoscritto, ing., iscritto all Albo degli Ingegneri di Verona e Provincia al n ed all Albo dei Consulenti tecnici e dei Periti del Tribunale di Verona, con studio professionale in Verona, Via Carlo Ederle 38, di effettuare la perizia di stima dei cespiti immobiliari della società sopra citata. La perizia relativa a tutti gli edifici di proprietà è stata redatta in data 21 dicembre 2012 e, successivamente, aggiornata in data 20 maggio Nel maggio 2015 i Curatori hanno richiesto di aggiornare ulteriormente la stima relativamente all immobile di proprietà della società, sito a Castel Mella (BS). Al fine di dare attuazione all incarico ricevuto, è stato effettuato accesso all Agenzia delle Entrate di Verona. La presente perizia si riferisce esclusivamente alla valutazione immobiliare del bene nella consistenza allo stato attuale.

3 2 2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL IMMOBILE Il bene oggetto di perizia è censito al Catasto dei terreni del Comune di Castel Mella (BS) al Foglio 9, mappale 260 e mappale 293, e risulta intestato alla ditta I.H. Verona s.r.l. con sede a Verona in via Salisburgo n. 12, partita IVA e confluente nella ditta Soglia Hotels Group s.r.l., come da atto di fusione del 19 Dicembre Dalle indagini effettuate presso l Agenzia delle Entrate la ditta è intestataria delle seguenti unità: COMUNE DI CASTEL MELLA (BS) (CODICE C208) CATASTO TERRENI FOGLIO PARTICELLA QUALITA CLASSE SUPERFICIE REDDITO SEMIN 1 IRRIG. ENTE URBANO HA ARE CA DOMINICALE AGRARIO EURO 1,03 EURO 1, corrispondenti all area complessiva.

4 3 Si riporta qui l estratto (fuori scala) della planimetria catastale:

5 4 3. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Il lotto, dove è prevista la costruzione dell immobile ad uso alberghiero, è ubicato in comune di Castel Mella (BS), a circa 8 km a Sud della città di Brescia, in zona decentrata rispetto al centro del paese, lungo la Tangenziale di collegamento con il capoluogo, a metà strada tra l autostrada A4 e l autostrada A21, nei pressi dello svincolo di uscita dalla tangenziale sopra citata, in posizione limitrofa ad un distributore di benzina, in un contesto sostanzialmente agricolo. Il progetto prevede la realizzazione di un edificio a pianta regolare con destinazione alberghiera, costituito da un piano interrato e da sei piani fuori terra: un piano terra con ingresso e spazi ricettivi, più cinque piani di camere. Ogni piano ospita 15 camere, un gruppo ascensori e due scale poste agli estremi dell edificio. Completano il piano-tipo alcuni piccoli spazi di servizio. Il progetto prevede, come detto, anche la realizzazione di un piano interrato con parcheggi e spazi accessori all attività occupante un area complessiva di 596 m². La superficie lorda coperta prevista per il piano terreno è di 555 m²; tutti i piani superiori hanno invece superficie lorda di 537 m², di cui circa 400 m² ad uso stanza d albergo. L edificio è inserito in un lotto di proprietà di circa m². L area, oggetto di perizia, attualmente si presenta come area di cantiere, con lo stato di avanzamento dei lavori limitato sostanzialmente ai soli elementi fondazionali.

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8 7 4. SITUAZIONE DEL LOTTO Nel sopralluogo effettuato nel gennaio 2011 si era constatato che l edificio era stato realizzato solo limitatamente alle fondazioni; tale stato d avanzamento dei lavori è stato integralmente confermato dal sopralluogo del 31 luglio Nella considerazione della situazione di rischio, la Curatela ha, quindi, ritenuto opportuno intervenire con opere di messa in sicurezza del cantiere. Tali lavori, a seguito della autorizzazione del Giudice delegato, sono stati eseguiti nel mese di aprile Essi, di importo pari ad ,00 + IVA, sono consistiti nella rimozione di tutte le recinzioni pericolanti e nella ricostruzione di una doppia recinzione, l una perimetrale al lotto e l altra a bordo scavo e nel taglio di tutti i ferri di ripresa sporgenti dalle strutture fondazionali.

9 8 5 SITUAZIONE AMMINISTRATIVA ED URBANISTICA La zona di ubicazione dell edificio è classificata dai vigenti strumenti urbanistici come zona C3: Zona alberghiera in espansione. La classificazione urbanistica della zona, ove è presente l insediamento, è compatibile quindi con la destinazione d uso alberghiera. L immobile fa parte di un piano di lottizzazione denominato Comparto 23. La concessione edilizia per la realizzazione dell edificio da adibirsi ad albergo è stata rilasciata con atto n. 1 del I lavori sono cominciati con comunicazione d inizio lavori del 29 luglio 2008 e non sono mai stati ultimati. Il permesso di costruire è scaduto in data 28 luglio 2011.

10 9 6 RELAZIONE NOTARILE IPOCATASTALE Sulla base della relazione del notaio Mario Mistretta di Brescia, in data , la società SOGLIA HOTEL GROUP S.r.l. IN LIQUIDAZIONE di Verona, per atto di fusione per incorporazione della società PARK HOTEL AFFI S.r.l., mediante atto a rogito notaio Andrea Lanza di Verona in data , rep. n. 926, trascritto a Verona il , n RG e n RP, risulta avere la piena ed esclusiva proprietà dell immobile sito Castel Mella (BS) descritto al Capitolo 1, e precisamente: COMUNE DI CASTEL MELLA (BS) (CODICE C208) CATASTO TERRENI FOGLIO PARTICELLA QUALITA CLASSE SUPERFICIE REDDITO SEMIN 1 IRRIG. ENTE URBANO HA ARE CA DOMINICALE AGRARIO EURO 1,03 EURO 1, Dalla consultazione dei registri immobiliari è risultato che l area urbana in oggetto era in piena proprietà della Società BORTOLOTTI & MOSCA S.p.A. con sede in Flero (BS), cod. fisc , per acquisto fattone con atto di compravendita in data , nn /8350 di rep. Notaio Mario Mistretta, trascritto a Brescia in data ai nn / Per atto di compravendita in data , nn /16127 di Rep. Notaio Mario Mistretta, registrato a Brescia in data al n. 3201, Serie 2V e trascritto a Brescia in data ai numeri 20756/14385, la piena

11 10 proprietà dell area di cui al mappale 293, foglio n.9 del N.C.E.U. è passata alla Società F.I.M. S.r.l. con sede in Nave (BS), cod. fisc Per atto di permuta in data , n di Rep. Notaio Corrado Defendi, trascritto a Brescia in data ai numeri 18186/12660 la piena proprietà di cui al mappale 260, foglio 9 del N.C.T.R. è passata al Comune di Brescia con sede in Brescia, cod. fisc Per atto di permuta in data , n di rep. Notaio Luigi Grasso Biondi, trascritto a Brescia in data ai numeri 24225/16213 la piena proprietà dell area di cui al mappale 260, foglio 9 del N.C.T.R. è passata al Consorzio Irriguo Vaso Fiume e Sorbanella con sede in Brescia, cod. fisc Per atto di compravendita in data , nn /20208 di Rep. Notaio Mario Mistretta, trascritto a Brescia in data ai numeri 2926/2072, la piena proprietà dell area di cui al mappale 260, foglio 9 del N.C.T.R. è passata alla Società F.I.M. S.r.l. con sede in Nave (BS), cod. fisc Per atto di compravendita in data , nn /28866 di rep. Notaio Mario Mistretta, trascritto a Brescia in data ai numeri 65037/37106 la piena proprietà dell area di cui ai mappali 293 e 260 è passata alla società MALCO S.r.l. con sede in Brescia, cod. fisc Con atto di compravendita in data , nn /29147 di rep. Notaio Mario Mistretta, trascritto a Brescia in data ai numeri 7700/4461 la piena proprietà dell area di cui ai mappali 293 e 260 è passata alla società: I.H. VERONA S.R.L. con sede a Verona, codice fiscale

12 11 Con atto in data , nn /29416 di rep. Notaio Mario Mistretta, trascritto a Brescia in data ai numeri 25438/4460 è stata cancellata la condizione risolutiva apposta al citato atto di compravendita in data , nn /16126 di rep. Notaio Mario Mistretta, riguardante un contratto di Convenzione Colori per la fornitura in esclusiva dei prodotti necessari all impianto di distribuzione carburanti sottoscritto tra le Società F.I.M. S.r.l. e TAMOIL PETROLI S.p.A. Successivamente, la società I.H. VERONA S.r.l., cod. fisc , per atto di fusione in data , nn /5066 di rep. Notaio Chiara Della Chà in Milano, registrato all Agenzia delle Entrate - Ufficio Milano 2 in data al n , Serie 1T, è stata incorporata nella società SOGLIA HOTEL GROUP S.R.L. con sede in Castel San Giorgio (SA), cod. fisc Si precisa che quanto in oggetto è interessato da: - Convenzione stipulata con il Comune di Castel Mella con atto in data nn. 2003/641 di rep.notaio Corrado Defendi, registrato a Brescia in data al n e trascritto a Brescia in data ai nn /23092; - Servitù industriale a favore dell ENEL costituita con atto in data nn /10766 di rep. Notaio Giuseppe Faraldo, registrato a Chiari in data al n. 313 e trascritto a Brescia in data ai nn /9009; - Convenzione urbanistica stipulata con il Comune di Castel Mella con atto in data nn /24545 di rep. Notaio Mario Mistretta, registrato

13 12 a Brescia il al n. 19 e trascritto a Brescia in data ai nn. 1864/1270 Quanto sopra descritto è libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli in genere ad eccezione di quanto segue: Ipoteca volontaria iscritta presso l Agenzia del territorio di Brescia - Servizio di Pubblicità Immobiliare in data si numeri 33288/8363 per la somma complessiva di euro ,00 a favore della CASSA DI RISPARMIO IN BOLOGNA S.P.A. con sede in Bologna, codice fiscale Ipoteca legale iscritta presso l Agenzia del Territorio di Brescia - Servizio di pubblicità Immobiliare in data ai numeri 38759/8416 per la somma complessiva di euro ,88 a favore di EQUITALIA POLIS S.P.A. con sede in Salerno, codice fiscale a carico della società SOGLIA HOTEL GROUP S.R.L. codice fiscale Ipoteca giudiziale iscritta presso l Agenzia del Territorio di Brescia - Servizio di Pubblicità Immobiliare in data ai numeri 33658/7279 per la somma complessiva di euro ,48 a favore di FACTORIT S.P.A. con sede in Milano codice fiscale a carico della società SOGLIA HOTEL GROUP S.R.L. codice fiscale Ipoteca legale iscritta presso l Agenzia del Territorio di Brescia - Servizio di Pubblicità Immobiliare in data ai numeri 18566/4522 per la somma complessiva di euro ,42 a favore di EQUITALIA NOMOS S.P.A. con sede in Torino codice fiscale a carico della

14 13 società I.H. VERONA S.R.L. con sede in Verona codice fiscale Verbale di pignoramento immobili trascritto presso l Agenzia del Territorio di Brescia - Servizio di Pubblicità Immobiliare in data ai numeri 29649/16766 a favore della CASSA DI RISPARMIO IN BOLOGNA S.P.A. con sede in Bologna codice fiscale a carico della società SOGLIA HOTEL GROUP S.R.L. codice fiscale Tutto ciò premesso ed a completamento, si rileva che, essendo intervenuto Concordato e Fallimento senza interruzione di termini, qualsiasi eventuale iscrizione o trascrizione pregiudiziale, successiva all atto del notaio Mistretta sopra richiamato e cioè al 7 aprile 2011, è da considerare inefficace.

15 14 7. CONSISTENZA IMMOBILIARE Le superfici indicate nello schema riportato nel presente capitolo attengono alle superfici di ogni singolo piano, previste nel progetto, come detto, peraltro, non ancora realizzato; i valori inseriti sono desunti dai disegni di progetto. Piano descrizione superficie m² INTERRATO Parcheggi ed accessori coefficienti superficie ragguagliata m² 596 0,5 298 TERRENO Hall, spazi ricettivi PRIMO Camere SECONDO Camere TERZO Camere QUARTO Camere QUINTO Camere

16 15 8. DETERMINAZIONE DEI VALORI DI STIMA La valutazione è stata sviluppata sulla base della metodologia della Stima sintetica comparativa. In altri termini, nel caso in questione, si è ritenuto opportuno determinare il valore del lotto edificabile, basandosi sui valori unitari attribuibili all edificio potenzialmente realizzabile, determinati con indagini di mercato. Gli elementi considerati sono stati, pertanto: lo sviluppo della superficie degli spazi di proprietà; la localizzazione; le potenziali caratteristiche costruttive; i valori unitari attuali attribuibili, tenuto conto degli elementi caratteristici sopra elencati e dei valori di mercato. I costi necessari per la realizzazione dell opera Nella valutazione si è tenuto conto, altresì, del fatto che negli ultimi anni si è constatata una sostanziale riduzione del numero totale delle compravendite (stimabile con valori superiori al 30% dopo il 2010) con una parallela contrazione dei prezzi e, successivamente, dall inizio del 2014, pur in presenza di alcuni modesti segnali di ripresa del mercato in termini medi di volumi di compravendita, l assenza di un analogo incremento dei prezzi che hanno segnato, invece di norma, ulteriori contrazioni. Tali constatazioni sono basate sui contenuti del RAPPORTO IMMOBILIARE 2015 per immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva,

17 16 dell Agenzia delle Entrate, pubblicato il 28 maggio 2015, nonché sulle informazioni aggiornate desumibili dal Borsino Immobiliare, network privato operante a livello nazionale nel settore. Ciò premesso, nel valutare il caso specifico è stato tenuto conto, come detto, dei costi di costruzione stimati per la realizzazione dell edificio e per il ripristino delle fondazioni, deteriorate dall esposizione pluriennale alle intemperie e rimaneggiate dagli interventi di messa in sicurezza effettuati. Si precisa, infine, che il valore del terreno di pertinenza dell immobile è ricompreso nel valore delle strutture.

18 17 9 STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO Già nella perizia del 2011 il valore immobiliare dell edificio era stato stimato sostanzialmente sulla base dei principi descritti nel precedente capitolo. L aggiornamento della stima, tiene conto, della situazione di mercato, che, come si è già detto, ha subito ulteriori contrazioni nei valori. Ciò detto, va comunque posto, preliminarmente, in evidenza come le superfici riportate nella stima siano indicative e le quantità siano arrotondate e, quindi, il valore finale che se ne ricava sia da intendere a corpo. In dettaglio: Piano descrizione superficie ragguagliata m² Importo /m² Valore immobile INTERRATO Parcheggi ed accessori ,00 TERRENO Hall, spazi ricettivi ,00 PRIMO Camere ,00 SECONDO Camere ,00 TERZO Camere ,00 QUARTO Camere ,00 QUINTO Camere ,00 VALORE TOTALE ( ) ,00

19 18 e, quindi, con arrotondamento, pari ad ,00 Nell ipotesi che si voglia procedere senza indugio alla vendita del bene, la particolare situazione di mercato, già più sopra prospettata, comporta l opportunità di ridurre cautelativamente, in termini di realizzo, gli importi di vendita sopra precisati, nell ordine di almeno il 10%. Ne deriva il seguente quadro riassuntivo: Piano descrizione superficie ragguagliata m² INTERRATO Parcheggi ed accessori valore immobile percentuale di ribasso valore immobile di realizzo ,00 10% ,00 TERRENO Hall, spazi ricettivi ,00 10% ,00 PRIMO Camere ,00 10% ,00 SECONDO Camere ,00 10% ,00 TERZO Camere ,00 10% ,00 QUARTO Camere ,00 10% ,00 QUINTO Camere ,00 10% ,00 VALORE TOTALE ( ) ,00 e, quindi, con arrotondamento, pari ad ,00.

20 CONCLUSIONI L immobile oggetto di stima, costituito da un lotto di terreno in corrispondenza del quale può essere realizzato un edificio ad uso alberghiero, è individuato catastalmente nel Catasto terreni del Comune di Castel Mella (BS), al foglio 9 particelle 260 e 293 e risulta intestato alla ditta I.H. Verona s.r.l. con sede a Verona. Come mostrato nel capitolo precedente il valore totale del lotto è stato stimato (con valore arrotondato) in ,00. Peraltro, la particolare situazione di mercato, qualora si ritenesse opportuno procedere alla vendita del bene in tempi relativamente brevi, ha indotto a ridurre del 10% il valore sopra richiamato. In queste ipotesi, dunque, il valore di realizzo è stato determinato (sempre con arrotondamento) in ,00. (ing. ) Verona, 24 luglio 2015

21 20 INDICE: 1. PREMESSA ED INCARICO... PAG IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL IMMOBILE... PAG DESCRIZIONE DELL IMMOBILE... PAG SITUAZIONE DEL LOTTO... PAG SITUAZIONE AMMINISTRATIVA ED URBANISTICA... PAG RELAZIONE NOTARILE IPOCATASTALE... PAG CONSISTENZA IMMOBILIARE... PAG DETERMINAZIONE DEI VALORI DI STIMA... PAG STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO... PAG CONCLUSIONI... PAG. 19 Allegati: Visure catastali Estratto di mappa catastale Relazione del notaio Dott. Mario Mistretta Permesso di costruire