CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 1 Procedura di E.I. n. 48/2014 GIUDICE: Camillo ROMANDINI TRIBUNALE CIVILE DI CHIETI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO 21 novembre 2014 Il Consulente Tecnico d Ufficio Geom. Gianni ORLANDI Il sottoscritto Gianni ORLANDI, iscritto con il n.973 al Collegio dei Geometri della Provincia di Chieti e all albo dei CTU del Tribunale di Chieti, è stato nominato il

2 2 dal G.I. in epigrafe, Dott. Camillo ROMANDINI, Consulente Tecnico d Ufficio con l incarico specifico di rispondere ai quesiti di seguito riportati: Quesito 1 Prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell art. 567, 2 comma C.P.C., segnalando immediatamente non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei. Quesito 2 Identifichi e descriva il bene pignorato con i confini e i dati catastali e l indicazione dell atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; Quesito 3 Indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato Quesito 4 Ricostruisca attraverso la documentazione di cui all articolo 567, secondo comma, C.P.C. le vicende giuridiche degli immobili per la durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata. Quesito 5 In caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l UTE e specifichi l esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposto per l avvio d asta. Quesiti 6 e 7 Accerti la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; in caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica alla luce della L.47/85 e successive norme; Quesito 8 Accerti la situazione di possesso con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento. Quesito 9 Accerti l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiali, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico. Quesito 10 Accerti l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiali che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Quesito 11 Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro. Quesito 12 Dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi, la descrizione esatta da riportare nella emananda ordinanza di vendita (ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) ed il relativo prezzo d asta. Quesito 13 Descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che devono essere cancellate con l emanando decreto di trasferimento Quesito 14 Verifichi le certificazioni ex art. 6 D.L. 311/06

3 3 CRONOLOGIA E SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Le operazioni peritali sono iniziate, come concordate preliminarmente, il 10 ottobre 2014 ma sono state procrastinate al giorno 6/11/2014 per circostanze giustificabili, dettate da incomprensioni temporali da parte degli invitati. Le modalità della ricognizione sono state comunque regolarmente verbalizzate. Alla visita era presente soltanto il sig. A. L. con il quale ho potuto accedere all interno dell appartamento de quo. Egli, stante la sua versione, gode della disponibilità dell immobile, occupandolo stabilmente. Nel corso del sopralluogo, è stato possibile individuare il cespite da valutare; ne ho accertato le caratteristiche peculiari ivi comprese lo stato di consistenza e di conservazione. Inoltre, ho eseguito indagini di natura catastale e urbanistica e altre ancora, indispensabili per rispondere ai quesiti cui si riferisce il mandato conferitomi. ESITO DEGLI ACCERTAMENTI QUESITO 1 Prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell art. 567, 2 comma C.P.C., segnalando immediatamente non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei; La documentazione in atti appare sufficientemente esaustiva e, unitamente al carteggio urbanistico e catastale prodotto dallo scrivente, è ora possibile procedere all analisi per la procedura di vendita giudiziale. L immobile necessita di un riallineamento catastale in quanto, la planimetria depositata presso l Agenzia delle Entrate, presenta alcune incongruenze, seppur minimali, rispetto allo stato di fatto rilevato. Anche dal punto di vista urbanistico, è opportuno sanare alcune incoerenze riscontrate, finanche nel merito delle consistenze rilevate, in contrapposizione a quelle desunte dal progetto approvato. QUESITO 2 Identifichi e descriva il bene pignorato con i confini e i dati catastali e l indicazione dell atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE Il territorio di Francavilla al Mare (catastalmente è suddiviso in 24 fogli di mappa), è caratterizzato da una fascia costiera pianeggiante completamente urbanizzata, della profondità media di circa 350 mt. senza soluzione di continuità tra il fiume Foro e l agglomerato di Pescara. La restante parte del territorio è prevalentemente collinare, tranne le valli del fiume Alento e del Foro.

4 4 La città ha una popolazione stabile di circa abitanti, con una notevole concentrazione abitativa nel periodo estivo sulla fascia litoranea. Il Centro Storico del Comune è costituito dal Paese Alto e dalla zona marina, quasi completamente distrutto nell ultimo conflitto mondiale e ricostruito nell immediato dopoguerra. L intera fascia costiera, escluso il Centro Storico, è stata edificata in un ventennio, a partire dagli anni 60, con edifici residenziali e case vacanza. La zona sud dell abitato è risultata da sempre commercialmente la meno privilegiata rispetto alla zona nord che, al contrario, è sempre stata caratterizzata da una maggiore considerazione da parte del mercato, soprattutto per la vicinanza con Pescara. La cittadina è servita da adeguati collegamenti viari grazie ai quali sono facilmente raggiungibili le principali infrastrutture quali l Autostrada A/14, la S.S. Adriatica n.16 e la Ferrovia dello Stato. Quest ultima, che attraversa la zona urbana lungo l intera fascia costiera, crea un discrimine sostanziale e di mercato tra quanto edificato verso il lato mare (più pregiato) e quanto edificato a monte (meno pregiato). IMMOBILE NELLO SPECIFICO La porzione immobiliare de quo rappresenta l unico Lotto in esecuzione. L unità abitativa, è pervenuta all esecutato in forza di Decreto (disposizioni delle autorità) di trasferimento del 05/10/2007, di cui alla trascrizione n /2007, in atti dal 31/10/2007, Repertorio n Rogante: Tribunale di Chieti. Il bene in analisi è costituito dalla piena proprietà di un appartamento ricompreso in un fabbricato della maggior consistenza localizzato nella zona nord del territorio comunale, nel quadrante verso il mare del territorio descritto dalla ferrovia, accessibile da strada privata a fondo cieco, dipartentesi della principale Via Zittola, al civico n. 9 (già catastalmente via Adriatica 241). Lo stabile comprende un piano rialzato, due piani in elevazione e il piano sottotetto (o piano terzo); quest ultimo costituisce il bene in esecuzione. Il fabbricato non è servito da impianto di ascensore. Via Zittola è una traversa perpendicolare che, dal principale viale Alcione, immette nella retrostante parallela ove è ubicata la piscina comunale. Evidenzio che la strada privata che si diparte dalla detta via Zittola e permette l accesso pedonale e carraio al fabbricato in parola è catastalmente in capo a privati ed è rappresentata dalle particelle nn^ 1097 e 460 stesso foglio 9.

5 5 Più precisamente la particella n 1097 è in titolo a e comune di Francavilla al Mare come concedente; la particella n 460 è in titolo a, comune di Francavilla al Mare come diritto di Proprietà. L alloggio, oltre che con vano scala condominiale da cui si accede, confina con distacchi condominiali verso proprietà ed altri, salvo se altri. L unità in esame si compone di ingresso-soggiorno con angolo cottura, locale pluriuso, due camere da letto (di cui una con annesso locale spogliatoio), bagno oltre a disimpegno e due terrazzini coperti. In difformità edilizia, è stato ricavato: Lo spogliatoio in camera, in luogo di un terrazzino coperto; Un piccolo locale tecnico, mediante veranda in vetro e alluminio sul terrazzo lato monte di maggior consistenza a servizio della sala, in cui trovano posto la caldaia autonoma per il riscaldamento e l impianto autoclave; Alcune difformità ripartitive interne non pregiudizievoli. Le finiture superficiali a vista sono quelle classiche degli anni 80: i pavimenti sono realizzati in ceramica, i serramenti esterni in legno, le porte interne in legno tamburato e il portoncino di ingresso è del tipo blindato; il riscaldamento è garantito da caldaia a gas metano con produzione anche di acqua sanitaria e con elementi radianti in ghisa. Inoltre l unità è servita da impianto autonomo di autoclave con serbatoio di accumulo. Lo stato manutentivo è ordinario per tipologia ed epoca costruttiva anche se il pavimento, in più parti, si presenta ammalorato e distaccato dal sottofondo e sono evidenti numerose macchie nell intradosso del solaio di copertura riconducibili a problemi di condensa dovuti da una scarsa coibentazione. L appartamento necessita di opere di ammodernamento così come le parti comuni del fabbricato che evidenzia la sua ultratrentennale vetustà. Quesito 3 Indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato L esecutata è coniugata in regime di separazione di beni. Quesito 4 Ricostruisca attraverso la documentazione di cui all articolo 567, secondo comma, C.P.C. le vicende giuridiche degli immobili per la durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata. L immobile è pervenuto all esecutato in forza decreto di trasferimento (disposizioni delle autorità) del 05/10/2007. Trascrizione n /2007, in atti dal 31/10/2007, Repertorio

6 6 n.1497, rogante: Tribunale di Chieti. Si vedano le descrittive relative alle formalità desunte dalle trascrizioni e iscrizioni sussistenti. Inoltre, in base alle risultanze dei registri, relativamente al cespite in questione e alle precedenti derivate, risultano le seguenti formalità: Periodo dal 28/12/1983 al30/10/2007- Trascrizioni a favore e contro, per le Iscrizioni contro. NOTA F/C DATA PRES. REG. GEN. REG. PART. TRASCRIZIONE FAVORE 25/01/ ISCRIZIONE CONTRO 30/01/ TRASCRIZIONE CONTRO 30/10/ NOTA F/C DATA PRES. REG. GEN. REG. PART. TRASCRIZIONE CONTRO 02/04/ Trascrizioni e iscrizioni contro. NOTA F/C DATA PRES. REG. GEN. REG. PART. ISCRIZIONE CONTRO 07/11/ TRASCRIZIONE CONTRO 16/04/ Elenco documenti allegati: l. TRASCRIZIONE del 25/01/1984- Reg. Particolare 1365 Reg. Generale ISCRIZIONE del30/01/2004- Reg. Particolare 212 Reg. Generale TRASCRIZIONE del 02/04/2004- Reg. Particolare 3989 Reg. Generale TRASCRIZIONE del30/10/2007- Reg. Particolare Reg. Generale ISCRIZIONE del 07/11/ Reg. Particolare 4553 Reg. Generale TRASCRIZIONE del16/04/ Reg. Particolare 4842 Reg. Generale 6076 Quesito 5 In caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l UTE e specifichi l esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposto per l avvio d asta. L immobile è accatastato presso l Agenzia delle Entrate, all Ufficio del territorio di Chieti dove è allibrato con i seguenti identificativi censuari; Foglio di Mappa n. 9, particella 4693 subalterno 5, categoria A/2, Classe 2, vani 5, Rendita 400,25 euro. Variazione del 14/11/2005 n /2005 in atti dal 14/11/2005 (protocollo n ) variazione per modifica identificativo allineamento mappe. Come detto, graficamente, l alloggio necessita

7 7 di un allineamento catastale in quanto, la planimetria depositata presso l Agenzia del Territorio, presenta alcune divergenze grafiche, seppur minimali, non corrispondenti allo stato di fatto. La situazione d fatto, così come rilevata dallo scrivente, è la seguente: In luogo della descrizione catastale che di seguito si rappresenta: (disegno fuori scala)

8 8 (disegno fuori scala) Quesiti 6 e 7 Accerti la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; in caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica alla luce della L.47/85 e successive norme; L alloggio risulta edificato con lavori di sopraelevazione su un fabbricato preesistente e assentito con la Concessione Edilizia n. 173, rilasciata dal Comune di Francavilla al Mare l 8/08/1979. In data 31/07/1982. Lo stesso ente, il , rilasciava la Concessione edilizia n. 180 con cui veniva assentita la variante per la costituzione del sottotetto che in precedenza risultava completamente perimetrato allo stato grezzo, ad eccezione delle sole strutture portanti e della copertura. In data il Comune di Francavilla al Mare rilasciava il Permesso di Abitabilità con documento di cui al Protocollo 108.

9 9 Il è stato effettuato un accesso presso l Agenzia delle Entrate di Chieti per accertare l esistenza di un eventuale titolo di cessione del bene classificato in capo alla Ditta che è risultata negativa sia all attualità che in data antecedente al pignoramento. QUESITO 8 Accerti la situazione di possesso con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento. L immobile, come detto, è occupato dal sig. A. L. che, stante la sua versione, dichiara di beneficiarne a carattere stabile e senza contratto. QUESITO 9 10 Accerti l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiali, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico. Accerti l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiali che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Non sussistono gravami condominiali e/o storico artistici. QUESITO 11 Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro. VALUTAZIONE Il patrimonio edilizio, all interno di una stessa zona omogenea si presenta fortemente differenziato sia nei caratteri quantitativi ma anche e soprattutto in quelli qualitativi. Il processo di segmentazione del mercato immobiliare costringono l analisi estimativa ad operare su classi ristrette di beni identificati da un numero elevato di caratteristiche. Il passaggio, dunque, dal procedimento monoparametrico a quello pluriparametrico è motivato dalla incapacità di un unico parametro, per quanto rappresentativo, di incorporare tutte le influenze del mercato sulla formazione del valore. Il modello pluriparametrico è in grado di superare il problema connesso alla sempre più spinta segmentazione del mercato, alla differenziazione dei beni immobiliari, alla misura delle loro caratteristiche qualiquantitative. La formazione del campione di confronto diventa più agevole, al punto da richiedere nell impiego di alcune tecniche un minor grado di omogeneità. Il riconoscimento dell importanza della qualità nell apprezzamento di un immobile, l esigenza quindi di portare in conto nella stima non un solo parametro e non solo quelli quantitativi ha come primo approccio proposto in letteratura la stima per punti di merito. È un procedimento che può collocarsi in posizione intermedia tra i procedimenti monoparametrici e pluriparametrici.

10 10 La nota estimativa di specie, è quindi indirizzata alla verifica del valore commerciale più probabile (con l ausilio di valori unitari minimi e massimi), per giudizio diretto (per valore di mercato) e con principi certificati. I parametri grezzi che ho utilizzato derivano dalle indicazioni unitarie prodotte dall Agenzia del Territorio (OMI) la cui struttura indaga costantemente il mercato immobiliare, con sistemi e metodi sicuramente oggettivi che considerano, con notevole attendibilità, il passaggio dal procedimento monoparametrico a quello pluriparametrico, estraendo a campione transazioni di compravendite effettivamente avvenute nel territorio. Ho ricercato con molta cautela anche i riferimenti proposti dai database delle agenzie immobiliari locali ed ho quindi analizzato nel dettaglio il cespite in questione sia dal punto di vista dell ubicazione, della tipologia, delle rifiniture e delle caratteristiche costruttive generiche. Infine sono state accertate e considerate l ubicazione specifica e urbanistica, che hanno evidenziato che il comprensorio è pressoché saturo. Consistenza lorda vendibile DESCRIZIONE CONSISTENZA COEFF. RAGG. TOTALE Mq. Abitazione 96,00 1,00 96,00 Terrazzi e veranda 22,50 0,30 6,75 Sommano Mq. 102,75 PREZZO UNITARIO CONGRUO CALMIERATO: 1.300,00/Mq. DESCRIZIONE CONSISTENZA Valore Mq Abitazione 96,00 Terrazzi e veranda 6,75 Mq. 102, , (in c.t.) QUESITO 12

11 11 Dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi, la descrizione esatta da riportare nella emananda ordinanza di vendita (ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) ed il relativo prezzo d asta. Il cespite è riassumile in un unico lotto di vendita. QUESITO 13 Descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che devono essere cancellate con l emanando decreto di trasferimento In base alle risultanze dei registri, nel periodo e per i soggetti e immobili richiesti risultano pubblicate le formalità di cui alla risposta al quesito 4. QUESITO 14 Verifichi le certificazioni ex art. 6 D.L. 311/06 CERTIFICAZIONE EX ART. 6 D.L.VO 311/06 Il D.lg. 19/08/2005, n 192 e successivi disposizioni correttive ed integrative, di cui al D.lg. 29/12/2006, n 311, prescrive, per il trasferimento dei fabbricati a titolo oneroso, la produzione dell attestato di prestazione energetica (APE), redatto da tecnico abilitato. Pertanto, in conformità al quesito postomi dal G.I., ho proceduto alla verifica energetica sommaria, ai sensi dei decreti legislativi sopra richiamati: ho quindi accertato che l unità immobiliare rientra presumibilmente in CLASSE E, salvo migliore classificazione da redigersi con regolare certificazione energetica. Si allegano alla presente consulenza: A Elaborati Grafici identificativi. Wegis Catastali B - Varie Urbanistiche e Piantine Catastali Fabbricati. E - Documentazione fotografica. Chieti, Il Consulente Tecnico d Ufficio

12 12 DESCRIZIONE PER L AVVISO A BASE D ASTA LOTTO UNICO Piena proprietà dell appartamento mansardato posto al terzo ed ultimo piano del fabbricato di maggior consistenza accessibile da via Zittola n 9 del comune di Francavilla al Mare, (già via Adriatica 241). L alloggio, oltre che con vano scala condominiale da cui si accede, confina con distacchi condominiali verso proprietà ed altri, salvo se altri. Presso l Agenzia del territorio di Chieti, nel comune censuario di Francavilla al mare, l alloggio è allibrato con i seguenti dati censuari: Foglio di Mappa n. 9, particella 4693 subalterno 5, categoria A/2, Classe 2, vani 5, Rendita 400,25 euro ed è i capo a, proprietà 1/1. PREZZO BASE D ASTA EURO ,00 (Centotrentacinquemila/00) Il Consulente Tecnico d Ufficio