Espropriazioni immobiliari N. 1187/2014 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1187/2014 PROCEDURA PROMOSSA DA: MEDIOCREDITO TRENTINO ALTO ADIGE SPA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: dott.ssa Caterina Giovanetti CUSTODE: dott. Nelso Tilatti CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 13/02/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ORIANO FABRIZIO DURANTE CF:DRNRFB67T03F839K con studio in PADERNO DUGNANO (MI) Via Sant'Ambrogio n.11 telefono: 0299045291 email: durante@officinaprogettazione.it PEC: oriano.durante@pct.pecopen.it Pagina 1 di 25
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1187/2014 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A box singolo a MEDA VIA JURI GAGARIN, della superficie commerciale di 15,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) AL SECONDO PIANO INTERRATO BOX AD USO AUTORIMESSA PRIVATA. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S2, ha un'altezza interna di 2,50 mt.identificazione catastale: foglio 23 particella 342 sub. 109 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria C/6, classe 5, consistenza 15 mq, rendita 54,23 Euro, indirizzo catastale: VIA JURI GAGARIN, piano: S2, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL 05.06.2008 NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO IN ATTI DAL 24.06.2008 REPERTORIO N.: 43303 ROGANTE: BETTAGLIO ENRICA SEDE: SEREGNO REGISTRAZIONE: SEDE: COMPRAVENDITA ( n. 45232.1/2008) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: PROPRIETA' DI TERZI AL MAPPALE 341, BOX AL MAPPALE 342 SUB 108, AREA DI MANOVRA COMUNE A PARTE DEL MAPPALE 342 SUB 1 E PORZIONE IMMOBILIARE AL MAPPALE 342 SUB 710, TUTTI MAPPALI DEL FOGLIO 23. L'intero edificio sviluppa 13 piani, 11 piani fuori terra, 2 piano interrato. Immobile costruito nel 1987 ristrutturato nel 2006. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 15,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 15.000,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 11.250,00 Data della valutazione: 13/02/2017 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Pagina 2 di 25
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: IPOTECA giudiziale attiva, stipulata il 06/12/2013 a firma di TRIBUNALE DI TRENTO ai nn. 1967 di repertorio, iscritta il 24/01/2014 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 5404/756, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: 1.054.538,11. Importo capitale: 934.538,11 IPOTECA giudiziale attiva, stipulata il 15/01/2014 a firma di TRIBUNALE DI BRESCIA ai nn. 16349 di repertorio, iscritta il 20/03/2014 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 23109/3644, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: 150.000,00. Importo capitale: 84.903,72 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: PIGNORAMENTO, stipulata il 03/06/2014 a firma di TRIBUNALE DI MONZA ai nn. 2198 di repertorio, trascritta il 25/06/2014 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 56697/39598, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE PIGNORAMENTO, stipulata il 13/02/2015 a firma di ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE ai nn. 2169 di repertorio, trascritta il 20/05/2015 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 46909/31159, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 80,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 58,86 Millesimi condominiali: 1,04 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 05/06/2008), Pagina 3 di 25
con atto stipulato il 05/06/2008 a firma di Notaio BETTAGLIO Enrica ai nn. 43303/13101 di repertorio, trascritto il 24/06/2008 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 80998/45232, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 ( fino al 25/09/2007) *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di transazione (dal 25/09/2007 fino al 05/06/2008), con atto stipulato il 25/09/2007 a firma di Notaio BETTAGLIO Enrica ai nn. 42744/12668 di repertorio, trascritto il 03/10/2007 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 147684/77812, in forza di atto di transazione 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: CONCESSIONE EDILIZIA N. 4 e successive varianti, rilasciata il 23/03/1987 con il n. 364 di protocollo CONCESSIONE EDILIZIA N. 135/89 e successive varianti, per lavori di VARIANTE ALLA PE 4/1987, rilasciata il 13/03/1990 con il n. 15696 di protocollo DENUNCIA INIZIO ATTIVITA' N. 102/2008 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di VARIANTE A PERMESSI DI COSTRUIRE, presentata il 02/04/2008 con il n. 009512 di protocollo DENUNCIA INIZIO ATTIVITA' N. 228/2006 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, presentata il 07/06/2006 con il n. 017108 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio adottato, in forza di delibera C.C. N. 13 DEL 23.05.2016, l'immobile ricade in zona TESSUTO EDILIZIO RESIDENZIALE E POLIFUZIONALE 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN MEDA VIA JURI GAGARIN BOX SINGOLO DI CUI AL PUNTO A Pagina 4 di 25
box singolo a MEDA VIA JURI GAGARIN, della superficie commerciale di 15,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) AL SECONDO PIANO INTERRATO BOX AD USO AUTORIMESSA PRIVATA. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S2, ha un'altezza interna di 2,50 mt.identificazione catastale: foglio 23 particella 342 sub. 109 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria C/6, classe 5, consistenza 15 mq, rendita 54,23 Euro, indirizzo catastale: VIA JURI GAGARIN, piano: S2, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL 05.06.2008 NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO IN ATTI DAL 24.06.2008 REPERTORIO N.: 43303 ROGANTE: BETTAGLIO ENRICA SEDE: SEREGNO REGISTRAZIONE: SEDE: COMPRAVENDITA ( n. 45232.1/2008) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: PROPRIETA' DI TERZI AL MAPPALE 341, BOX AL MAPPALE 342 SUB 108, AREA DI MANOVRA COMUNE A PARTE DEL MAPPALE 342 SUB 1 E PORZIONE IMMOBILIARE AL MAPPALE 342 SUB 710, TUTTI MAPPALI DEL FOGLIO 23. L'intero edificio sviluppa 13 piani, 11 piani fuori terra, 2 piano interrato. Immobile costruito nel 1987 ristrutturato nel 2006. particolare esterno particolare interno DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Milano, Monza). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nessuno. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'unità immobiliare oggetto della presente perizia, fa parte di un compendio immobiliare costruito alla Pagina 5 di 25
fine degli anni Ottanta e oggetto di ristrutturazione edilzia nel 2006, denominato Plazza di Vetro, situato in zona centrale, ben servita e vicino alle principali arterie ci comunicazione. Il fabbricato al suo esterno e al suo interno presenta uno stato di manutenzio e di conservazione discreto. La porzione immobiliare è un box ad uso autorimessa privata al piano secondo interrato con discrete finiture al suo interno e con un discreto stato di conservazione. Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche invasive o intervenuti dopo la data del sopralluogo. Delle Componenti Edilizie: pavimentazione interna: realizzata in battuto di cemento Degli Impianti: elettrico: sottotraccia CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale box ad uso autorimessa privata 15,00 x 100 % = 15,00 Totale: 15,00 15,00 rilievo dello stato di fatto planimetria catastale VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri di incremento e decremento e dell'andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è tenuto in considerazione l'ubicazione, l'altezza interna, l'anno di costruzione del compendio immobiliare di cui fa parte, il contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione al suo interno dell'unità immobiliare, la sua destinazione d'uso. Pagina 6 di 25
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 15,00 x 1.000,00 = 15.000,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 15.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 15.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. ll valore presumibile dell'immobile in oggetto viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la zona di ubicazione, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e della non favorevole situazione economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli immobili alla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano, ufficio tecnico di Meda, agenzie: REMAX, Professionecasa., osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino Immobiliare, Mercato Immobiliare, ed inoltre: BORSA IMMOBILIARE DI MILANO E PROVINCIA EDITO DALL'AZIENDA SPECIALE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A box singolo 15,00 0,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Pagina 7 di 25
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 15.000,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 3.750,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 11.250,00 Pagina 8 di 25
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1187/2014 LOTTO 2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A terreno agricolo a SEREGNO, della superficie commerciale di 21.833,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) APPEZZAMENTO DI TERRENO AGRICOLO. Identificazione catastale: foglio 39 particella 76 (catasto terreni), sezione urbana U, qualita/classe SEMINATIVO 1, superficie 21784, reddito agrario 123,76, reddito dominicale 135,01, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL 04.06.2008 NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO IN ATTI DAL 27.06.2008 REPERTORIO N.: 32917 ROGANTE: SALVO FILIPPO SEDE: BUCCINASCO REGISTRAZIONE: SEDE: ASSEGNAZIONE A SOCIO PER SCIOGLIMENTO DI SOCIETA' (n. 46527.1/2008) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: MAPPALI 189, 145, 146, 43, 123, 431 DEL FOGLIO 39; MAPPALI 292, 320, 321, 322, 230, 413, 416, 417, 418, 419, 229, 404, 226, 227 DEL FOGLIO 39; MAPPALI 100, 99, 98, STRADA DEL MARRAZZO, MAPPALE 189, STRADA VICINALE DEL MERE', STRADA VICINALE IN CONFINE CON CASSINA SAVINA, MAPPALE 80 DEL FOGLIO 2. foglio 39 particella 75 (catasto terreni), sezione urbana U, qualita/classe BOSCO CEDUO 2, superficie 49, reddito agrario 0,02, reddito dominicale 0,10, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL 04.06.2008 NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO IN ATTI DAL 27.06.2008 REPERTORIO N.: 32917 ROGANTE: SALVO FILIPPO SEDE: BUCCINASCO REGISTRAZIONE: SEDE: ASSEGNAZIONE A SOCIO PER SCIOGLIMENTO DI SOCIETA' (n. 46527.1/2008) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: Presenta una forma RETTANGOLAREIl terreno 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 21.833,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 480.326,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 360.244,50 Data della valutazione: 13/02/2017 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero Pagina 9 di 25
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: IPOTECA giudiziale attiva, stipulata il 15/01/2014 a firma di TRIBUNALE DI BRESCIA ai nn. 16349 di repertorio, iscritta il 20/03/2014 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 23109/3644, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: 150.000,00. Importo capitale: 84.903,72 IPOTECA giudiziale attiva, stipulata il 06/12/2013 a firma di TRIBUNALE DI TRENTO ai nn. 1967 di repertorio, iscritta il 24/01/2014 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 5404/756, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: 1.054.538,11. Importo capitale: 934.538,11 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: PIGNORAMENTO, stipulata il 13/02/2015 a firma di ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE ai nn. 2169 di repertorio, trascritta il 20/05/2015 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 46909/31159, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE PIGNORAMENTO, stipulata il 03/06/2014 a firma di TRIBUNALE DI MONZA ai nn. 2198 di repertorio, trascritta il 25/06/2014 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 56697/39598, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: SCRITTURA PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA, stipulata il 29/07/2004 a firma di Notaio GILARDELLI Marco ai nn. 47556 di repertorio, trascritta il 29/09/2004 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 138245/33652, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE_RESTRIZIONE DI BENI SCRITTURA PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA, stipulata il 29/07/2004 a firma di Notaio GILARDELLI Marco ai nn. 47555 di repertorio, trascritta il 29/09/2004 a lla Conservatoria dei registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 138244/33651, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE_RESTRIZIONE DI BENI Pagina 10 di 25
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di assegnazione (dal 04/06/2008), con atto stipulato il 04/06/2008 a firma di Notaio SALVO FILIPPO ai nn. 32917/15002 di repertorio, trascritto il 27/06/2008 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 83226/46527, in forza di atto di assegnazione 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di cambio denominazione sociale ( fino al 14/10/2004), con atto stipulato il 29/06/1995, in forza di cambio denominazione sociale *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 14/10/2004 fino al 04/06/2008), con atto stipulato il 14/10/2004 a firma di Notaio GILARDELLI Marco ai nn. 47796/11664 di repertorio, trascritto il 22/10/2004 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 151923/79970, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Nessuna informazione aggiuntiva. 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio adottato, in forza di delibera C.C. n. 51 del 28.06.2004 e ss.mm.ii., l'immobile ricade in zona AREE AD USO AGRICOLO DI INTERESSE COMUNALE ALL'INTERNO DELL'AREALE PAESAGGISTICO AMBIENTALE RICOMPRESE NEL PLIS "BRIANZA CENTRALE"; IN PARTE AREE A VERDE PAESAGGISTICO AMBIENTALE ESTERNE AL PLIS ALL'INTERNO DELL'AREALE PAESAGGISTICO AMBIENTALE; ETC.. Norme tecniche di attuazione ed indici: ART. 32.1.3, ART. 32.1, ART. 32.2, ART. 32, ART. 24, ART. 45, ART. 48, ART. 33.1, ART. 32.3, ART. 32.5.. Il titolo è riferito solamente al FOGLIO 39 MAPPALE 76 PGT - piano di governo del territorio adottato, in forza di delibera C.C. n. 51 del 28.06.2004 e ss.mm.ii., l'immobile ricade in zona SEDE STRADALE, RETE VERDE DI RICOMPOSIZIONE PAESAGGISTICA, AMBITO DI INTERESSE PROVINCIALE, SUOLO "NON ANTROPIZZATO" (AREA AGRICOLA), INCLUSO NEL PARCO LOCALE DI INTERESSE SOVRACOMUNALE "BRIANZA CENTRALE". Norme tecniche di attuazione ed indici: ART. 33.1, ART. 32.3, ART. 33.5.. Il titolo è riferito solamente al FOGLIO 39, MAPPALE 75. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: Pagina 11 di 25
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN SEREGNO TERRENO AGRICOLO DI CUI AL PUNTO A terreno agricolo a SEREGNO, della superficie commerciale di 21.833,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) APPEZZAMENTO DI TERRENO AGRICOLO. Identificazione catastale: foglio 39 particella 76 (catasto terreni), sezione urbana U, qualita/classe SEMINATIVO 1, superficie 21784, reddito agrario 123,76, reddito dominicale 135,01, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL 04.06.2008 NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO IN ATTI DAL 27.06.2008 REPERTORIO N.: 32917 ROGANTE: SALVO FILIPPO SEDE: BUCCINASCO REGISTRAZIONE: SEDE: ASSEGNAZIONE A SOCIO PER SCIOGLIMENTO DI SOCIETA' (n. 46527.1/2008) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: MAPPALI 189, 145, 146, 43, 123, 431 DEL FOGLIO 39; MAPPALI 292, 320, 321, 322, 230, 413, 416, 417, 418, 419, 229, 404, 226, 227 DEL FOGLIO 39; MAPPALI 100, 99, 98, STRADA DEL MARRAZZO, MAPPALE 189, STRADA VICINALE DEL MERE', STRADA VICINALE IN CONFINE CON CASSINA SAVINA, MAPPALE 80 DEL FOGLIO 2. foglio 39 particella 75 (catasto terreni), sezione urbana U, qualita/classe BOSCO CEDUO 2, superficie 49, reddito agrario 0,02, reddito dominicale 0,10, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL 04.06.2008 NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO IN ATTI DAL 27.06.2008 REPERTORIO N.: 32917 ROGANTE: SALVO FILIPPO SEDE: BUCCINASCO REGISTRAZIONE: SEDE: ASSEGNAZIONE A SOCIO PER SCIOGLIMENTO DI SOCIETA' (n. 46527.1/2008) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: Presenta una forma RETTANGOLAREIl terreno Pagina 12 di 25
particolare terreno mappale 76 particolare terreno mappale 76 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area agricola, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Monza, Milano). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nessuno. particolare particolare SERVIZI supermercato COLLEGAMENTI superstrada distante 3,00 Km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: APPEZZAMENTO DI TERRENO AGRICOLO AD USO SEMINATIVO COMPOSTO DA UNA PICCOLA PORZIONE AD USO BOSCO CEDUO, SITUATO IN ZONA PERIFERICA DEL COMUNE DI SEREGNO AI CONFINI CON CESANO MADERNO. L'AREA CIRCOSTANTE E' COSTITUITA IN PARTE DA TERRENI AGRICOLI E IN PARTE DA TERRENI EDIFICABILI SU CUI INSISTONO PORZIONI IMMOBILIARI. CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Pagina 13 di 25
descrizione consistenza indice commerciale APPEZZAMENTO TERRENO AGRICOLO DI 21.833,00 x 100 % = 21.833,00 Totale: 21.833,00 21.833,00 estratto google maps estratto mappa catastale VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri di incremento e decremento e dell'andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è tenuto in considerazione l'ubicazione, il contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione, la destinazione d'uso. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 21.833,00 x 22,00 = 480.326,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 480.326,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 480.326,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. ll valore presumibile dell'immobile in oggetto viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la zona di ubicazione, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e della non favorevole situazione economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli Pagina 14 di 25
immobili alla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano, ufficio tecnico di Seregno, agenzie: Riboldi, Immobiliare Reale., osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino Immobiliare, Mercato Immobiliare, ed inoltre: BORSA IMMOBILIARE DI MILANO E PROVINCIA EDITO DALL'AZIENDA SPECIALE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A terreno agricolo 21.833,00 0,00 480.326,00 480.326,00 480.326,00 480.326,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 480.326,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 120.081,50 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 360.244,50 Pagina 15 di 25
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1187/2014 LOTTO 3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A ufficio a CESANO MADERNO VIA DON LUIGI VIGANO' 93, della superficie commerciale di 360,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) PORZIONE IMMOBILIARE ADIBITA AD ATTIVITA' COMMERCIALE/UFFICIO AL PIANO PRIMO L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 3,30 mt.identificazione catastale: foglio 2 particella 140 sub. 502 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/10, classe 1, consistenza 18 vani, rendita 6.228,47 Euro, indirizzo catastale: VIA DON LUIGI VIGANO' N. 93, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da RETTIFICA DI INTESTAZIONE ALL'ATTUALITA' DEL 11.10.2007 PROTOCOLLO N. MI0783004 VOLTURA IN ATTI DAL 30.09.2008 REPERTORIO N.: 31438 ROGANTE FILIPPO SALVO SEDE: BUCCINASCO REGISTRAZIONE: SEDE: MODELLO UNICO N. 85068.1/2007 (n. 80524.1/2008) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: MAPPALI 16 E 21, VIA DON LUIGI VIGANO', I MAPPALI 66 E 98, TUTTI DEL FOGLIO 2. L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1978. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 360,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 322.300,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 241.725,00 Data della valutazione: 13/02/2017 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. Pagina 16 di 25
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: IPOTECA volontaria attiva, stipulata il 02/08/2012 a firma di Notaio DE SANCTIS Nicola ai nn. 2945/1986 di repertorio, iscritta il 03/08/2012 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 82477/14638, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: 1.000.000,00. Importo capitale: 500.000,00. Durata ipoteca: 8 anni IPOTECA giudiziale attiva, stipulata il 15/01/2014 a firma di TRIBUNALE DI BRESCIA ai nn. 16349 di repertorio, iscritta il 20/03/2014 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 23109/3644, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: 150.000,00. Importo capitale: 84.903,72 IPOTECA giudiziale attiva, stipulata il 06/12/2013 a firma di TRIBUNALE DI TRENTO ai nn. 1967 di repertorio, iscritta il 24/01/2014 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 5404/756, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Importo ipoteca: 1.054.538,11. Importo capitale: 934.538,11 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: PIGNORAMENTO, stipulata il 13/02/2015 a firma di ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE ai nn. 2169 di repertorio, trascritta il 20/05/2015 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 46909/31159, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE PIGNORAMENTO, stipulata il 03/06/2014 a firma di TRIBUNALE DI MONZA ai nn. 2198 di repertorio, trascritta il 25/06/2014 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 56697/39598, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Pagina 17 di 25
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO (dal 11/10/2007), con atto stipulato il 11/10/2007 a firma di Notaio SALVO FILIPPO ai nn. 31438/13895 di repertorio, trascritto il 29/10/2007 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 161424/85068, in forza di CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di divisione ( fino al 11/10/2007), con atto stipulato il 11/04/1995 a firma di Notaio LEGGIO Elisa ai nn. 44789/7277 di repertorio, trascritto il 03/05/1995 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 38207/23528, in forza di atto di divisione 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: AUTORIZZAZIONE EDILIZIA N. 43/68, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE ESPOSIZIONE MOBILI ED ABITAZIONE, presentata il 26/02/1968, rilasciata il 01/04/1968 CONCESSIONE EDILIZIA N. 352/76, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di VARIANTE INTERNA E SPOSTAMENTO LOCALE CALDAIA OLTRE MODIFICA FACCIATA, presentata il 06/07/1976 con il n. 13/77 di protocollo, rilasciata il 01/07/1977, agibilità del 17/11/1978 con il n. 40/75-11/77-25/77 di protocollo CONCESSIONE EDILIZIA N. 468/76, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di TRASFORMAZIONE DI ANDITO CARRAIO E PORTINERIA IN ESPOSIZIONE E TRASFORMAZIONE DI PARTE DI UFFICI IN PORTINERIA., presentata il 13/10/1976, rilasciata il 05/05/1977 con il n. 77/77 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio adottato, in forza di delibera CC n. 20 del 25 giugno 2013, l'immobile ricade in zona Terziaria Polifunzionale TP, Piano attuativo n. 30 da definire, Aree per grandi strutture di vendita GS1. Norme tecniche di attuazione ed indici: art. 38. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI Le difformità sono regolarizzabili mediante: PRESENTAZIONE DI PRATICA EDILIZIA IN SANATORIA L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: COSTO PROFESSIONISTA :.1.000,00 SANZIONE DA DETERMINARSI Pagina 18 di 25
Tempi necessari per la regolarizzazione: 90 gg rilievo dello stato di fatto alla data del sopralluogo pianta dell'unità immobiliare come descritta in pratica edilizia 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI Le difformità sono regolarizzabili mediante: PRESENTAZIONE DOCFA PREVIA CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: PRESENTAZIONE DOCFA:.700,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 90 gg planimetria catastale rilievo dello stato di fatto alla data del sopralluogo Pagina 19 di 25
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN CESANO MADERNO VIA DON LUIGI VIGANO' 93 UFFICIO DI CUI AL PUNTO A ufficio a CESANO MADERNO VIA DON LUIGI VIGANO' 93, della superficie commerciale di 360,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) PORZIONE IMMOBILIARE ADIBITA AD ATTIVITA' COMMERCIALE/UFFICIO AL PIANO PRIMO L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 3,30 mt.identificazione catastale: foglio 2 particella 140 sub. 502 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/10, classe 1, consistenza 18 vani, rendita 6.228,47 Euro, indirizzo catastale: VIA DON LUIGI VIGANO' N. 93, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da RETTIFICA DI INTESTAZIONE ALL'ATTUALITA' DEL 11.10.2007 PROTOCOLLO N. MI0783004 VOLTURA IN ATTI DAL 30.09.2008 REPERTORIO N.: 31438 ROGANTE FILIPPO SALVO SEDE: BUCCINASCO REGISTRAZIONE: SEDE: MODELLO UNICO N. 85068.1/2007 (n. 80524.1/2008) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: MAPPALI 16 E 21, VIA DON LUIGI VIGANO', I MAPPALI 66 E 98, TUTTI DEL FOGLIO 2. L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1978. particolare interno particolare interno DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Milano, Monza). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nessuno. Pagina 20 di 25
particolare edificio contesto SERVIZI negozi al dettaglio scuola per l'infanzia supermercato scuola elementare scuola media inferiore centro sportivo cinema COLLEGAMENTI autobus distante 250,00 mt superstrada distante 2,5 Km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'unità immobiliare oggetto della presente perizia,, fa parte di un compendio immobiliare costruito alla fine degli anni Settanta con destinazione d'uso magazzini, uffici e locali per uso espositivo. La porzione di fabbricato è situata all'interno di una vasta area recintata occupata dal Mercatone e da parcheggi pubblici ad uso esclusivo dei visitatori. L'unità immobiliare è situata al piano primo ed è composta da locali ad uso ufficio/espositivo e da servizi. Al suo interno presenta mediocri finiture come mediocre è il suo stato di conservazione e di manutenzione. Al CTU preme evidenziare che l'accesso all'unità immobiliare avviene dal piano terra a mezzo una porta di ingresso che conduce ad una scala elicoidale che porta al piano primo ove sono ubicati gli uffici. La porta al piano terra è l'unico accesso all'unità immobiliare oggetto della presente perizia. Tale porzione immobiliare situata al piano terra risulta essere un bene in comune e indiviso tra i Pagina 21 di 25
condividendi, sig. GRAPPEGGIA BENITO e sig. GRAPPEGGIA EDGARDO, in ragione di 1/2 per ciascuno come da atto di divisione a firma del Notaio Elida Leggio in data 11 aprile 1995. Tale porzione immobiliare pur essendo necessaria per accedere al piano primo non risulta dalla descrizione dell'unità immobiliare nell'atto di pignoramento. Pertanto il CTU non ha ritenuto opportuno inserire nel conteggio della SLP tale porzione immobiliare nè ha stimato il relativo costo. Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche invasive o intervenuti dopo la data del sopralluogo. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in metallo infissi interni: anta singola a battente realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in moquette rivestimento interno: posto in bagni realizzato in ceramica Degli Impianti: elettrico: sottotraccia Delle Strutture: scale interne: realizzate in cemento armato ; il servoscala è presente CLASSE ENERGETICA: [419,42 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 10801900004817 registrata in data 31/01/2017 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale UNITA' IMMOBILIARE CON DESTINAZIONE D'USO UFFICIO/ESPOSIZIONE 360,00 x 100 % = 360,00 Totale: 360,00 360,00 Pagina 22 di 25
rilievo dello stato di fatto: piano terra ingresso_scala rilievo dello stato di fatto: piano primo VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri di incremento e decremento e dell'andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è tenuto in considerazione l'ubicazione, l'altezza interna, l'anno di costruzione del compendio immobiliare di cui fa parte, del contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione al suo interno dell'unità immobiliare, l'anno di ristrutturazione dell'unità immobiliare, la sua destinazione d'uso. Nella stima del valore dell'unità di immobiliare non è stata conteggiata la superficie al piano terra ove è collocata la scala che porta al piano primo. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 360,00 x 900,00 = 324.000,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 324.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 324.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. ll valore presumibile dell'immobile in oggetto Pagina 23 di 25
viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la zona di ubicazione, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e della non favorevole situazione economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli immobili alla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano, ufficio tecnico di Cesano Maderno, agenzie: Tecnocasa, Tempocasa, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino Immobiliare, Mercato Immobiliare, ed inoltre: BORSA IMMOBILIARE DI MILANO E PROVINCIA EDITO DALL'AZIENDA SPECIALE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A ufficio 360,00 0,00 324.000,00 324.000,00 324.000,00 324.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 1.700,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 322.300,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 80.575,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 241.725,00 Pagina 24 di 25
data 13/02/2017 il tecnico incaricato ORIANO FABRIZIO DURANTE Pagina 25 di 25