TRIBUNALE DI COMO CIVILE Fallimento N Gen Rep 000018/14 Giudice Delegato Dr Alessandro Petronzi Curatore Dott Massimo Premoli ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch Raffaella Nespoli iscritto all'albo della provincia di Como al N 1837 iscritto all'albo del Tribunale di Como CF NSPRFL73R58C933L- PIva 02596200135 con studio in Erba (Como) Via Turati, 3 telefono: 0313355056 cellulare: 3487431219 fax: 0316470364 email: architettonespoli@mpplanetit Heimdall Studio - wwwhestudioit
Beni in Carlazzo (Como) Via Regina, 31 Lotto 003 1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1/3 di appartamento sito in Carlazzo (Como) Via Regina, 31 Composto da disimpegno, soggiorno, angolo cottura, tre camere, bagno, ripostiglio e balcone posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 110,64 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Mazzacchi Enrico nato il 01071955 quota 1/3, Mazzacchi Giorgio nato il 28041968 quota 1/3, Mazzacchi Giuseppe nato il 14091960 foglio 4 mappale 530 subalterno 702, categoria A/2, classe 1, composto da 5,5 vani, posto al piano 1, - rendita: uro 355,06 Coerenze: Da Nord in senso orario tutt'intorno a filo edificio con mappale 530 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferica agricola/residenziale (normale) Servizi della zona: biblioteca (sufficiente), centro commerciale (buono), centro sportivo (buono), farmacie (sufficiente), municipio (buono), negozio al dettaglio (buono), spazi verdi (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (sufficiente), scuola media inferiore (sufficiente) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali ed agricole Collegamenti pubblici (km): autobus (0,2), autostrada (20) 3 STATO DI POSSESSO: Occupato da Sig Mazzacchi in qualità di proprietario del bene 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Nessuna 422 Pignoramenti: Nessuna 423 Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a favore di Massa dei creditori del Fallimento "Mazzacchi Giuseppe" titolare dell'impresa individuale "" contro Mazzacchi Giuseppe a firma di Tribunale di Como in data 17/02/2014 ai nn 18/2014 trascritto a Como in data 23/09/2014 ai nn 20526/14474 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: 2 di 7
Sono state riscontrate le seguenti difformità: lieve difformità rilevata allo stato attuale rispetto alla pratica edilizia relativamente al locale ripostiglio (ex vano scala di collegamento con il piano terra) e disimpegno regolarizzabili mediante pratica edilizia CILA per tardiva presentazione onorario tecnico: 2000,00 sanzioni previste: 1000,00 Oneri totali: 3000,00 432 Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: è stata riscontrata una lieve difformità relativa al locale ripostiglio (ex vano scala di collegamento con il piano terra) regolarizzabili mediante rifacimento scheda catastale onorario tecnico: 500,00 tributi previsti: 50,00 Oneri totali: 550,00 Sono state riscontrate le seguenti difformità: il mappale 530 in visura al Catasto Terreni risulta essere fabbricato urbano d'accertamento regolarizzabili mediante previa verifica dell'esistenza del Tipo Mappale eventualmente ancora non evaso; presentazione di Tipo Mappale per conferma di mappa onorario tecnico: 800,00 tributi previsti: 100,00 Oneri totali: 900,00 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: Mazzacchi Giuseppe (14960) per quota 1/3 di piena proprietà proprietario dal 04/06/2004 ad oggi in forza di atto di accettazione tacita di eredità a firma di Notaio Rodolfo Casnati in data 04/06/2004 ai nn 26957 trascritto a Como in data 24/04/2014 ai nn 8829/6286 Atto portante accettazione tacita di eredità a favore di Mazzacchi Giuseppe ed a carico di Sala Caterina 62 Precedenti proprietari: 3 di 7
Sala Caterina (8229) proprietario da data antecedente il ventennio al 04/06/2004 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Martino Granzella in data 01/10/1966 ai nn 29563/12402 trascritto a Como in data 20/10/1966 ai nn 8922/7448 Atto con il quale Sala Giorgio (1591894) vende a titolo di costituzione di vitalizio a Sala Caterina immobili siti in Carlazzo Sez Piano di Porlezza e precisamente: terreni distinti al CT fg 9 con: mapp 530 are 0440 OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata per Lire 30000 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole AVVERTENZA: si precisa che non risulta ancora trascritta successione di Sala Caterina - Enrica (8229, m 11199) denuncia nr 183 vol 2000 UR Menaggio del 1052000 devoluta per legge quota intera di piena proprietà a favore di Mazzacchi Enrico Giorgio (1755), Mazzacchi Giorgio (28468) e Mazzacchi Giuseppe (14960) per quota 1/3 ciascuno di piena proprietà 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n N 66/1966 per lavori di costruzione edificio intestata a Sala Caterina in Mazzacchi Licenza Edilizia presentata in data 07/12/1966- n prot 2018 rilasciata in data 27/12/1966- n prot 83 l'agibilità è stata rilasciata in data 19/12/1969- n prot 83 Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1/3 di appartamento sito in Carlazzo (Como) Via Regina, 31 Composto da disimpegno, soggiorno, angolo cottura, tre camere, bagno, ripostiglio e balcone posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 110,64 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Mazzacchi Enrico nato il 01071955 quota 1/3, Mazzacchi Giorgio nato il 28041968 quota 1/3, Mazzacchi Giuseppe nato il 14091960 foglio 4 mappale 530 subalterno 702, categoria A/2, classe 1, composto da 5,5 vani, posto al piano 1, - rendita: uro 355,06 Coerenze: Da Nord in senso orario tutt'intorno a filo edificio con mappale 530 L'edificio è stato costruito nel 1966 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 282 cm Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico PGT vigente: in forza di delibera DCC n 41 del 05072011 pubblicato sul BURL n 39 del 28092011 e variante DCC n 16 del 21042015 l'immobile è identificato nella zona R - Residenziale Norme tecniche ed indici: lo stralcio del PGT, la legenda e le norme tecniche sono contenuti in allegati Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente disimpegno Sup reale lorda 13,54 1,00 13,54 soggiorno Sup reale lorda 19,14 1,00 19,14 angolo cottura Sup reale lorda 5,14 1,00 5,14 camera 1 Sup reale lorda 19,04 1,00 19,04 camera 2 Sup reale lorda 16,42 1,00 16,42 camera 3 Sup reale lorda 14,71 1,00 14,71 bagno Sup reale lorda 6,63 1,00 6,63 ripostiglio Sup reale lorda 4,64 1,00 4,64 balcone Sup reale lorda 11,38 0,25 2,85 Sup reale lorda 110,64 102,11 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: 4 di 7
Strutture verticali: Copertura: materiale: muratura e ca tipologia: a falde, materiale: legno Note: si precisa che il CTU non ha potuto verificare i materiali di costruzione impiegati per l'inibito accesso alla botola Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: anta singola e doppia a battente, materiale: legno, protezione: tapparelle, materiale protezione: legno Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno e vetro Pavim Esterna: materiale: battuto di cemento, erba Pavim Interna: Portone di ingresso: materiale: piastrelle di ceramica tipologia: anta singola a battente, materiale: legno, accessori: senza maniglione antipanico Impianti: Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, conformità: documentazione richiesta dal perito ma non fornita Elettrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione richiesta dal perito Idrico: ma non fornita tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione richiesta dal perito ma non fornita Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, conformità: documentazione richiesta dal perito ma non fornita Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima è stato utilizzato il metodo di stima comparativo o diretto basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri simili offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, considerando altresì lo stato di conservazione del fabbricato Nel caso specifico si è considerata anche l'area del mappale dove insiste l'unità immobiliare appartenente pro quota ai due subalterni dell'immobile 82 Fonti di informazione 5 di 7
Catasto di Como: sono state recuperate le visure, la mappa e la scheda che non corrisponde esattamente con lo stato attuale rilevato in seguito al sopralluogo avvenuto in data 31032015, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como: sono state effettuate ispezioni aggiornate alla data del 31072015 Ufficio Tecnico di Carlazzo: è stata recuperata una pratica edilizia che riguarda la costruzione del fabbricato, una ulteriore pratica che riguarda solo il piano terra (non riportata in perizia poichè l'appartamento posto al piano terra è oggetto estraneo alla presente procedura); Inoltre è stato recuperato lo stralcio dello strumento urbanistico vigente alla data del 17082015, il tutto riportato in allegati Si precisa che la ricerca delle pratiche è stata effettuata unicamente dal personale dell'ufficio tecnico, pertanto il ctu ha potuto verificare solo ciò che il personale ha recuperato Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia del Territorio: relativamente a zone e microzone presenti nel suolo del comune di riferimento, in questo caso Carlazzo Borsino Immobiliare ed Agenzie della zona di interesse Ufficio del Registro: sopralluogo avvenuto in data 24122014, ricerca effettuata unicamente a nome del debitore, al fine di verificare la presenza di eventuali contratti di locazione, comodati o preliminari di compravendita eventualmente gravanti sugli immobili oggetto di perizia; la verifica ha dato esito negativo 83 Valutazione corpi A appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo disimpegno 13,54 1000,00 13540,00 soggiorno 19,14 1000,00 19140,00 angolo cottura 5,14 1000,00 5140,00 camera 1 19,04 1000,00 19040,00 camera 2 16,42 1000,00 16420,00 camera 3 14,71 1000,00 14710,00 bagno 6,63 1000,00 6630,00 ripostiglio 4,64 1000,00 4640,00 balcone 2,85 1000,00 2845,00 102,11 102105,00 - Valore corpo: 102105,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 102105,00 - Valore complessivo diritto e quota: 34035,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A appartamento 110,64 102105,00 34035,00 84 Adeguamenti e correzioni della stima 6 di 7
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 5105,25 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 4450,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: 28929,75 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: 24479,75 Relazione lotto 003 creata in data 21/08/2015 Codice documento: F038-14-000018-003 il perito Arch Raffaella Nespoli 7 di 7