Espropriazioni immobiliari N. 468/2017 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 468/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: PRIMACASSA - CREDITO COOPERATIVO FVG - SOCIETÀ COOPERATIVA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: d.ssa ANTONINI ANNA MARIA CUSTODE: COVEG CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 21/08/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ARNO MARCUZZI CF:MRCRNA55R22L483P con studio in UDINE (UD) VIA CRISPI 47 telefono: 00390432545855 email: arno@studiomarcuzzi.it PEC: arno.marcuzzi@geopec.it Pagina 1 di 9
TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 468/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A negozio a UDINE Via Roma 15 per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di unità immobiliare destinata a negozio facente parte del condominio denominato "Battistig 1" situato in Udine, Via Battistig angolo via Roma. Identificazione catastale: foglio 50 particella 24 sub. 1 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/3, classe 7, consistenza 33 mq, rendita 160,20 Euro, indirizzo catastale: Via Roma 15, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da Variazione di identificativi per allineamento mappe del 12/06/1953 protocollo UD0289261 in atti dal 29/10/2004. Registrazione (n. 1600.1/1953). Coerenze: CONFINI DEL FABBRICATO DA NORD IN SENSO ORARIO: Map. 23, strada, strada, Map. 1469 salvo se altri. Superficie catastale mq. 36,00 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 36,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 40.620,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 30.465,00 Data della valutazione: 21/08/2018 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo 6+6, stipulato il 01/08/2016, con scadenza il 31/07/2022, registrato il 01/09/2016 a UDINE ai nn. 7173/Serie 3 (il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di 7.200,00. Ai sensi dell'art. 32 Legge 392/78 le parti convengono che il canone di locazione verrà aggiornaeto annualmente su richiesta dei locatori nell amisura massima consentita dalla Legge, delle variazioni accertate dall'istat dell'indic dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Pagina 2 di 9
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva iscritta il 22/05/2013 a Udine ai nn. 1471/11312, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo 21/05/2013 a firma di MARESCHI ITALO ai nn. 105956/37238 di repertorio Importo ipoteca: 262.500,00. Importo capitale: 175.000,00. Durata ipoteca: 20 ipoteca legale attiva, iscritta il 22/02/2017 a UDINE ai nn. 697/4179, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da RUOLO E AVVISO DI DEBITO ESECUTIVO 21/02/2017 a firma di EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE ai nn. 1613/11517 di repertorio Importo ipoteca: 101.349,00. Importo capitale: 50.674,50 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Pignoramento trascritto il 30/11/2017 a Udine ai nn. 28285/19726, a favore di *** DATO OSCURATO *** contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da VERBALE DI PIGNORAMENTO DI IMMOBILI del 13/11/2017 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI UDINE ai nn. 4797/2017 di repertorio 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso:. NON è emersa la trascrizione di un fondo patrimoniale sul bene oggetto di stima. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 200,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: Come da comunicazione ricevuta dalla società che cura l'amministrazione del condominio, i pagamenti delle spese condominiali alla data del 07.06.2018 risultano regolari. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Pagina 3 di 9
RISULTA RISPETTATO IL PRINCIPIO DI CONTINUITA' DELLE TRASCRIZIONI NEL VENTENNIO 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di COMPRAVENDITA (dal 18/02/1997), con atto stipulato il 18/02/1997 a firma di Notaio Bruno Pannella ai nn. rep 47752/racc 15410 di repertorio, registrato il 07/03/1997 a Udine ai nn. 1445 Pubb, trascritto il 19/02/1997 a Udine ai nn. 3453/2731, in forza di COMPRAVENDITA 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO ***. Dall'impianto meccanografico del 30.06.1987. Dati evinti dalla visura catastale storica. *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di DONAZIONE (dal 10/06/1987 fino al 28/10/1991), con atto stipulato il 10/06/1987 a firma di Notaio Cutruia, registrato il 22/06/1987 a Udine ai nn. 13878.1/1991, in forza di DONAZIONE. Dati evinti dalla visura catastale storica *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di DONAZIONE (dal 28/10/1991 fino al 18/02/1997), con atto stipulato il 28/10/1991 a firma di notaio Roberto Cutrupia, trascritto il 15/11/1991 a Udine ai nn. 24739/18354, in forza di DONAZIONE 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: AUTORIZZAZIONE IN LINEA DI POLIZIA EDILE N. 40822 PG 814 ED, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE DI UN FABBRICATO AD USO NEGOZI ED APPARTAMENTI, rilasciata il 13/12/1951 con il n. 40822 PG/814ED di protocollo. DICHIARAZIONE DI ABITABILITA' DEL 16.04.1953 N. 21916/16 SAN COMUNICAZIONE D'INIZIO LAVORI - ATTIVITA' DI EDILIZIA LIBERA N. DE/414.4.2010, per lavori di MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO SENZA L'ESECUZIONE DI OPERE EDILIZIE (da C/3 laboratorio a C/1 negozio), presentata il 18/10/2010. CON LETTERA DEL 22.10.2010 - PG/U 0136901 DEL 11/11/2010, INDIRIZZATA AL L'ESECUTATO, IL COMUNE CONSENTE LA DESTINAZIONE D'USO PROPOSTA 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Sono state rilevate le seguenti difformità: Variazione interna per la realizzazione di un servizio igienico. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica di riduzione a conformità (Sanatoria in edilizia libera asseverata) in base all'art. 51 della Legge 19/09 e successive modificazioni ed integrazioni L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pagina 4 di 9
spese tecniche :.1.000,00 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: l'attuale destinazione d'uso catastale è C/3. Con la pratica ediliza del 18.10.2010 è stato comunicato il mutamento di destinazione d'uso da C/3 (laboratorio) a C/1 (negozio) pertanto dovrà essere presentata presso l'agenzia delle Entrate la relativa variazione di destinazione d'uso. Si precisa che comunque la planimetria catastale individua già tale destinazione sarà necessario allineare anche la visura. Si segnala variazione interna per spostamento muro divisorio. Le difformità sono regolarizzabili mediante: PRATICA DOCFA L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.. PER LA PRATICA CATASTALE SI STIMA UN COSTO DI 500,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN UDINE VIA ROMA 15 NEGOZIO DI CUI AL PUNTO A negozio a UDINE Via Roma 15 per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di unità immobiliare destinata a negozio facente parte del condominio denominato "Battistig 1" situato in Udine, Via Battistig angolo via Roma. Identificazione catastale: foglio 50 particella 24 sub. 1 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/3, classe 7, consistenza 33 mq, rendita 160,20 Euro, indirizzo catastale: Via Roma 15, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da Variazione di identificativi per allineamento mappe del 12/06/1953 protocollo UD0289261 in atti dal 29/10/2004. Registrazione (n. 1600.1/1953). Coerenze: CONFINI DEL FABBRICATO DA NORD IN SENSO ORARIO: Map. 23, strada, strada, Map. 1469 salvo se altri. Superficie catastale mq. 36,00 Pagina 5 di 9
DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Il negozio si compone di un area vendita, un retro negozio e wc. Le finiture interne sono date da pavimentazione in piastrelle, controsoffitto per la parte adibita a vendita serramento d'ingresso in alluminio con ampia vetrata, fori finestre del parte retrostante e del bagno definiti da serramenti in legno con vetro semplice serramenti e grata in ferro. Il riscaldamento dei locali avviene per mezzo di pompa di calore. CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale negozio 36,00 x 100 % = 36,00 Totale: 36,00 36,00 Pagina 6 di 9
VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: BORSINO FIAIP 2017 Valore minimo: 1.250,00 Valore massimo: 1.700,00 OMI - AGENZIA DELLE ENTRATE - 2 SEMESTRE 2017 Valore minimo: 1.200,00 Valore massimo: 1.700,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 36,00 x 1.300,00 = 46.800,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 46.800,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 46.800,00 Pagina 7 di 9
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Lo scopo principale del presente rapporto di valutazione, così come richiesto dal quesito peritale, è quello di determinare il più probabile valore commerciale dei beni da porre in vendita come prezzo base d asta. La stima viene eseguita tenendo presenti i valori venali e commerciali, praticati in loco ed in questi ultimi tempi, per immobili posti in condizioni simili a quelli in esame, tenendo conto della loro ubicazione, natura, consistenza, stato e grado attuali, manutenzione e conservazione, delle servitù attive e passive nonchè di ogni altro fattore influente sulla stima. Ciò premesso si adotta un metodo di stima sintetico-comparativa sulla base delle quotazioni espresse dal mercato. A tal scopo si è fatto anche riferimento ai valori rilevabili dai siti web dedicati al settore immobiliare (in particolare il sito OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia delle Entrate) e dalle riviste specializzate (in particolare Borsino immobiliare della FIAIP). Si precisa che lo scrivente non ha provveduto nè al calcolo degli oneri notarili per provvigioni e mediatori, per i quali si rimanda a quanto previsto dall'art. 2 del D.M. 15/10/2015 n. 227, nè delle spee di cancellazione di tracrizioni ed iscrizioni. Le fonti di informazione consultate sono:, osservatori del mercato immobiliare SITO OMI DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE - BORSINO FIAIP DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A negozio 36,00 0,00 46.800,00 46.800,00 46.800,00 46.800,00 Riduzione del 10% per lo stato di occupazione:. 4.680,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 1.500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 40.620,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per. 10.155,00 Pagina 8 di 9
l'immediatezza della vendita giudiziaria: Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 30.465,00 data 21/08/2018 il tecnico incaricato ARNO MARCUZZI Pagina 9 di 9