TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 417/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A casa d'abitazione

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1 Espropriazioni immobiliari N. 417/2017 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 417/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: DEUTSCHE BANK SPA DEBITORE: GIUDICE: DOTT.SSA A. M. ANTONINI CUSTODE: IVG COVEG srl - Udine CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 29/03/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ANTONIO CRISPO CF:CRSNTN49H28L483J con studio in UDINE (UD) VIA LATINA 9/17 telefono: geometracrispo@yahoo.it PEC: antonio.crispo@geopec.it Pagina 1 di 11

2 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 417/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A casa d'abitazione a VARMO via Braida Fontana 3, frazione Romans, della superficie commerciale di 82,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( ) La casa di cui trattasi é ubicata sul lato sx della via senza uscita, in vicinanza di altre case di simile tipologia.- Entrambi i lati nord e sud sono in aderenza con altri fabbricati mentre sul lato ovest ed est insiste un giardino di pertinenza dove attraverso il primo si accede all'abitazione.- L ingresso pedonale e carraio avvengono attraverso due distinti cancelli in ferro ad un'anta posti a confine della strada.- Il lotto è di mq. 240 catastali.- Il fabbricato si sviluppa su due piani.- Più precisamente: il piano piano terra comprende: ingresso-soggiorno-cucina, lavanderia/c.t., scala.- Il piano primo comprende: disimpegno, tre camere, bagno e due terrazze.- Le caratteristiche principali del fabbricato sono: struttura verticale in muratura di laterizio; struttura orizzontale (solaio di piano) in laterocemento; scala interna in legno; manto di copertura in tegole curve di laterizio; grondaie, pluviali e lattoneria in genere in lamiera; facciate parte intonacate e parte in mattoni; finestre in legno con vetro-camera e scuretti in legno; porte d'ingresso in legno/vetro; L'autorimessa è posta sul davanti al piano terra, con porta basculante in lamiera verniciata ed è collegata con l'abitazione.- E' pavimentata con piastrelle e interamente intonacata.- Attualmente è utilizzata come ufficio senza autorizzazione.- L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1.Identificazione catastale: foglio 12 particella 823 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 6,5 vani, rendita 335,70 Euro, piano: T-1, intestato a foglio 12 particella 823 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, consistenza 13 mq, rendita 19,47 Euro, indirizzo catastale: via Braida Fontana, piano: T, intestato a L'intero edificio sviluppa due piani, due piani fuori terra,. Immobile costruito nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 146,30 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 29/03/2018 Pagina 2 di 11

3 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 29/07/2002 a firma di notaio Lucia Stecca di Codroipo ai nn di repertorio, iscritta il 31/07/2002 a Udine ai nn /3687, a favore di Deutsche Bank spa con sede a Milano - c.f , contro derivante da garanzia mutuo fondiario. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 20 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 16/10/2017 a firma di Tribunale di Udine ai nn di repertorio, trascritta il 16/11/2017 a Udine ai nn /18863, a favore di Deutsche Bank spa con sede a Milano - c.f , contro derivante da atto giudiziario Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: non è emersa la trascrizione di un fondo patrimoniale sui beni oggetto di stima non risulta costituito diritto di abitazione sugli immobili in esecuzione 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: E' rispettato il principio di continuità delle trascrizioni.- Pagina 3 di 11

4 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 29/07/2002), con atto stipulato il 29/07/2002 a firma di notaio Luca Stecca di Codroipo ai nn di repertorio, trascritto il 31/07/2002 a Udine ai nn /16405, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: e per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 18/07/1995 fino al 29/07/2002), con atto stipulato il 18/07/1995 a firma di notaio Giovanni Palmegiano di Latisana ai nn /23904 di repertorio, trascritto il 25/07/1995 a Udine ai nn /11073, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 20/81, intestata a, per lavori di costruzione di un fabbricato residenziale a quattro alloggi, presentata il 07/03/1981, rilasciata il 06/06/1981 con il n. prot. n di protocollo, agibilità del 20/09/1981 con il n. 20/81 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona B2 - residenziale di completamento estensivo 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: E' stata demolita la parete divisoria tra cucina e soggiorno.- E' stata modificata la rampa della scala nel soggiorno.- E' stata costruita una tettoia sul giardino fronte est.- (normativa di riferimento: L.R. FVG n. 19/2009) Le difformità sono regolarizzabili mediante: comunicazione inizio attività edilizia asseverata da un tecnico, in sanatoria a norma della L.R. FVG n 19/ Mentre per il ripostiglio posto sul giardino retrostante deve essere demolito in quanto privo di autorizzazione e impossibile la sanatoria.- L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica edilizia con progetto strutturale+oneri:.3.500,00 Sono state rilevate le seguenti difformità: ripostiglio esterno L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: demolizione :.1.500,00 Pagina 4 di 11

5 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: mappa catastale e planimetria dell'abitazione.- Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione presso Agenzia del Territorio di Udine della variazione della mappa (PREGEO) e della planimetria (DOCFA) dopo aver ottenuto l'autorizzazione edilizia in sanatoria.- L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica catastale:.2.500, CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.5. ALTRE CONFORMITÀ: Conformità tecnica impiantistica: L'immobile risulta conforme. BENI IN VARMO VIA BRAIDA FONTANA 3, FRAZIONE ROMANS APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A casa d'abitazione a VARMO via Braida Fontana 3, frazione Romans, della superficie commerciale di 82,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( ) Pagina 5 di 11

6 La casa di cui trattasi é ubicata sul lato sx della via senza uscita, in vicinanza di altre case di simile tipologia.- Entrambi i lati nord e sud sono in aderenza con altri fabbricati mentre sul lato ovest ed est insiste un giardino di pertinenza dove attraverso il primo si accede all'abitazione.- L ingresso pedonale e carraio avvengono attraverso due distinti cancelli in ferro ad un'anta posti a confine della strada.- Il lotto è di mq. 240 catastali.- Il fabbricato si sviluppa su due piani.- Più precisamente: il piano piano terra comprende: ingresso-soggiorno-cucina, lavanderia/c.t., scala.- Il piano primo comprende: disimpegno, tre camere, bagno e due terrazze.- Le caratteristiche principali del fabbricato sono: struttura verticale in muratura di laterizio; struttura orizzontale (solaio di piano) in laterocemento; scala interna in legno; manto di copertura in tegole curve di laterizio; grondaie, pluviali e lattoneria in genere in lamiera; facciate parte intonacate e parte in mattoni; finestre in legno con vetro-camera e scuretti in legno; porte d'ingresso in legno/vetro; L'autorimessa è posta sul davanti al piano terra, con porta basculante in lamiera verniciata ed è collegata con l'abitazione.- E' pavimentata con piastrelle e interamente intonacata.- Attualmente è utilizzata come ufficio senza autorizzazione.- L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1.Identificazione catastale: foglio 12 particella 823 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 6,5 vani, rendita 335,70 Euro, piano: T-1, intestato a foglio 12 particella 823 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, consistenza 13 mq, rendita 19,47 Euro, indirizzo catastale: via Braida Fontana, piano: T, intestato a L'intero edificio sviluppa due piani, due piani fuori terra,. Immobile costruito nel Pagina 6 di 11

7 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: fotosatellitare stato di manutenzione generale: servizi: pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica al p.t ed in parquet di legno nelle camere rivestimento interno: posto in tutti i vani realizzato in intonaco rivestimento interno: posto in bagno e lavanderia realizzato in piastrelle infissi interni: porte interne realizzati in legno tamburato scale: soggiorno con rivestimento in legno massello autoportante infissi esterni: porte finestra e finestre con vetrocamera realizzati in legno Pagina 7 di 11 fotosatellitare

8 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale abitazione 125,00 x 100 % = 125,00 autorimessa 18,00 x 50 % = 9,00 giardino 154,00 x 5 % = 7,70 terrazze 8,00 x 20 % = 1,60 portico 10,00 x 30 % = 3,00 Totale: 315,00 146,30 Pagina 8 di 11

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10 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 146,30 x 600,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il CTU ha tenuto conto di quanto sopra esposto, di tutti gli elementi utili ai fini della stima ed ha fatto i debiti confronti con beni consimili, ha considerato i valori medi dei borsini FIAIP e FIMAA ed i valori OMI Agenzia del Territorio, ha valutato ogni fattore intrinseco ed estrinseco ed ha tenuto conto dello scopo per il quale viene richiesta la stima in particolare del prezzo base d'asta cioè del più probabile valore di vendita del bene ed il periodo sfavorevole del mercato immobiliare.- Pertanto ha effettuato i conteggi che per brevità si omettono, con riferimento tra l altro alla superficie commerciale, rilevata secondo lanorma UNI dalle schede catastali reperite presso l'agenzia del Territorio di Udine, concludendo la stima come di seguito.- Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Udine, ufficio del registro di Udine, conservatoria dei registri immobiliari di Udine, ufficio tecnico di Varmo, agenzie: CasaVuoi? - Udine, osservatori del mercato immobiliare OMI, FIAIP DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 146,30 0, , ,00 Pagina 10 di , ,00

11 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: data 29/03/2018 il tecnico incaricato ANTONIO CRISPO ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 210,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Pagina 11 di ,00