TRIBUNALE ORDINARIO - LUCCA 327/2015

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - LUCCA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 327/2015 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA DEL MONTE DI LUCCA S.P.A. DEBITORE: XXXXXXXX GIUDICE: Dr. Giacomo LUCENTE CUSTODE: IVG Lucca CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 03/01/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ANTONIO TONELLI CF:TNLNTN51E12B648J con studio in CAPANNORI (LU) Via della Madonnina n. 44 telefono: fax: geom.antoniotonelli@gmail.com PEC: antonio.tonelli@geopec.it Pagina 1 di 9

2 TRIBUNALE ORDINARIO - LUCCA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 327/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A rustico a CAPANNORI Via Nuova - Loc. Pennecchio s.n.c., frazione CAMIGLIANO, della superficie commerciale di 167,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà XXXXXXXXXX Fabbricato ad uso di civile abitazione composto da tre unità catastali e precisamente da due unità ad uso civile abitazione ed una unità ad uso di rimessa ed ex fienile. Per la valutazione dell'immobile ritengo giusto considerare il tutto come un unico lotto oggetto di esecuzione in quanto la porzione di terreno a corredo dell'intero immobile è piccola e rende difficile la divisione in più unità immobiliari. L'immobile ad uso di civile abitazione è composto al piano terra da ingresso, una zona ad uso di cucina sul retro, una zona ad uso pranzo un ampio vano ad uso di soggiorno, ed il vano scala composto di un unica rampa per accedere al piano primo, composto da disimpegno un bagno, tre camere da letto di cui una di passaggio. Il piano primo è a tetto. L'unità ad uso di rimessa ed ex fienile è composta al piano terra da un ampio vano ad uso cantina ed al piano primo da un ampio vano adibito a ripostiglio. Al piano primo si accede dal piano terra mediante una botola con scala a pioli. Il piano primo è a tetto. La struttura portante verticale è realizzata con muratura in pietra e mattoni, i solai tra il piano terra ed il piano primo sono in travi e travicelli di legno con pavinetazione in mezzane. Il fabbricato risulta essere in cattivo stato di manutenzione e non agibile Identificazione catastale: foglio 37 particella 508 sub. 1 (catasto fabbricati), classe 5, consistenza 2,5 vani, rendita 134,28 Euro, indirizzo catastale: Via Nuova di Segromigno in Monte, piano: Terra e 1, intestato a XXXXXXXXXXX Coerenze: Confina con beni stessa proprietà, con beni XXXXXXX, con beni XXXXX, salvo se altri. foglio 37 particella 508 sub. 2 (catasto fabbricati), classe 4, consistenza 4 vani, rendita 182,62 Euro, indirizzo catastale: Via Nuova di Segromigno in Monte, piano: Terra e 1, intestato a XXXXXXXXXX Coerenze: confina con beni XXXXX per due lati, con beni XXXXXXXX, salvo se altri. foglio 37 particella 1421 (catasto fabbricati), classe 2, consistenza 60 mq, rendita 108,46 Euro, indirizzo catastale: Via Nuova di Segromigno in Monte, piano: Piano Terra e 1, intestato a XXXXXXXXXX, derivante da dal mappale n. 609 del foglio di mappa n. 37 a seguito di Planimetra Catastale per nuova costituzione prot. n. LU del Coerenze: confina con beni XXXXXXXXX, con beni XXXXXXX per più lati, salvo se altri. Pagina 2 di 9

3 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: Consistenza commerciale complessiva accessori: Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 167,50 m² 0,00 m² , ,25 Data della valutazione: 03/01/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 14/10/2009 a firma di Agata CAPO ai nn di repertorio, iscritta il 15/10/2009 a Lucca ai nn Reg. Part., a favore di BANCA DEL MONTE DI LUCCA S.P.A., contro XXXXXXX, derivante da Atto di Mutuo Fondiario. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 10 anni. La formalità è riferita solamente a Catasto Fabbricati del Comune di Capannori (LU) foglio 37 mappale 508 sub. 1, mappale 508 sub. 2 e mappale n ipoteca volontaria, stipulata il 07/06/2011 a firma di Notaio Giovanni Maria Francesco DONNINI ai nn di repertorio, iscritta il 10/06/2011 a Lucca ai nn. 1480, a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CAMBIANO SOC. COOPERATIVA PER AZIONI, contro XXXXXXXX XXXXXXXXXX, derivante da Atto di Mutuo Fondiario. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 10 anni. Pagina 3 di 9

4 La formalità è riferita solamente a Catasto Fabbricati del Comune di Capannori (LU) foglio 37 mappale 508 sub. 1, mappale 508 sub. 2 e mappale n Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 19/11/2015 a firma di Uff. Giudiziario LUCCA ai nn di repertorio, trascritta il 13/01/2016 a Lucca ai nn. 222 del REg. Part., a favore di BANCA DEL MONTE DI LUCCA S.P.A., contro XXXXXXXX, derivante da Atto Giudiziario TRIBUNALE di LUCCA. La formalità è riferita solamente a Catasto Fabbricati del Comune di Capannori (LU) foglio 37 mappale 508 sub. 1, mappale 508 sub. 2 e mappale n Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: XXXXXXXXX per la quota di 1/1, in forza di COMPRAVENDITA (dal 18/09/2000), con atto stipulato il 18/09/2000 a firma di Notaio De Stefano Francesco ai nn di repertorio, registrato il 03/10/2000 a Lucca ai nn. 2963, trascritto il 26/09/2000 a Lucca ai nn Reg. Part., in forza di COMPRAVENDITA 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: XXXXXXX per la quota di 3/8, in forza di SUCCESSIONE (dal 16/05/1994 fino al 18/09/2000), con atto stipulato il 16/05/1994 a firma di Successione dello zio XXXXX ai nn. Den. 29 Vol di repertorio, registrato il 12/10/1994 a Lucca, trascritto il 16/12/1994 a Lucca ai nn Reg. Part., in forza di SUCCESSIONE XXXXXX per la quota di 3/8, in forza di SUCCESSIONE (dal 16/05/1994 fino al 18/09/2000), con atto stipulato il 16/05/1994 a firma di succ. dello zio XXXXX ai nn. Den. n. 29 Vol di repertorio, registrato il 12/10/1994 a Lucca, trascritto il 16/12/1994 a Lucca ai nn Reg. Part., in forza di SUCCESSIONE XXXXXXXXX per la quota di 1/8, in forza di SUCCESSIONE (dal 12/11/1997 fino al 18/09/2000), con atto stipulato il 12/11/1997 a firma di Successione della madre XXXXXXX ai nn. Den. 79 Vol di repertorio, registrato il 07/05/1998 a Lucca, trascritto il 29/08/1998 a Lucca ai nn Reg. Part., in forza di SUCCESSIONE XXXXXXXX per la quota di 1/8, in forza di SUCCESSIONE (dal 12/11/1997 fino al 18/09/2000), con atto stipulato il 12/11/1997 a firma di succesione della madre XXXXXX ai nn. Den. 79 Vol di repertorio, registrato il 07/05/1998 a Lucca, trascritto il 29/08/1998 a Lucca ai nn Reg. Part., in forza di SUCCESSIONE 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Pagina 4 di 9

5 7.1. PRATICHE EDILIZIE: N. Anteriore al 01/09/1967. Il fabbricato risulta essere costruito in data anteriore al 01/09/ SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera Consiglio Comunale n. 46 del , 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: La porzione di fabbricato ad uso abitazione rappresentato dai mappali 508 sub. 1 e 508 sub. 2 del foglio di mappa n. 37 non ha planimetria catastale. La porzione di fabbricato ad uso magazzino rappresentato dal mappale n del foglio di mappa n. 37 è esattamente rappresentato da planimetria catastale CONFORMITÀ EDILIZIA: L'immobile risulta CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: non sono depositate planimetria per gli immobili ad uso di civile abitazione Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione di planimetria catastale per i mappali n. 508 sub. 1 e 508 sub. 2 del foglio 37 L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Planimetria Catastale :.1.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: tre mesi 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme.. Fabbricato costruito in data anteriore al 01/09/ CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta ALTRE CONFORMITÀ: Conformità tecnica impiantistica: L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Pagina 5 di 9

6 BENI IN CAPANNORI VIA NUOVA - LOC. PENNECCHIO S.N.C., FRAZIONE CAMIGLIANO RUSTICO DI CUI AL PUNTO A rustico a CAPANNORI Via Nuova - Loc. Pennecchio s.n.c., frazione CAMIGLIANO, della superficie commerciale di 167,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà XXXXXXXX Fabbricato ad uso di civile abitazione composto da tre unità catastali e precisamente da due unità ad uso civile abitazione ed una unità ad uso di rimessa ed ex fienile. Per la valutazione dell'immobile ritengo giusto considerare il tutto come un unico lotto oggetto di esecuzione in quanto la porzione di terreno a corredo dell'intero immobile è piccola e rende difficile la divisione in più unità immobiliari. L'immobile ad uso di civile abitazione è composto al piano terra da ingresso, una zona ad uso di cucina sul retro, una zona ad uso pranzo un ampio vano ad uso di soggiorno, ed il vano scala composto di un unica rampa per accedere al piano primo, composto da disimpegno un bagno, tre camere da letto di cui una di passaggio. Il piano primo è a tetto. L'unità ad uso di rimessa ed ex fienile è composta al piano terra da un ampio vano ad uso cantina ed al piano primo da un ampio vano adibito a ripostiglio. Al piano primo si accede dal piano terra mediante una botola con scala a pioli. Il piano primo è a tetto. La struttura portante verticale è realizzata con muratura in pietra e mattoni, i solai tra il piano terra ed il piano primo sono in travi e travicelli di legno con pavinetazione in mezzane. Il fabbricato risulta essere in cattivo stato di manutenzione e non agibile Identificazione catastale: foglio 37 particella 508 sub. 1 (catasto fabbricati), classe 5, consistenza 2,5 vani, rendita 134,28 Euro, indirizzo catastale: Via Nuova di Segromigno in Monte, piano: Terra e 1, intestato a XXXXXXXXXX Coerenze: Confina con beni stessa proprietà, con beni XXXXXXXX, con beni XXXXXXX, salvo se altri. foglio 37 particella 508 sub. 2 (catasto fabbricati), classe 4, consistenza 4 vani, rendita 182,62 Euro, indirizzo catastale: Via Nuova di Segromigno in Monte, piano: Terra e 1, intestato a XXXXXXXXXX Coerenze: confina con beni XXXXXXXXX per due lati, con beni XXXXXX, salvo se altri. foglio 37 particella 1421 (catasto fabbricati), classe 2, consistenza 60 mq, rendita 108,46 Euro, indirizzo catastale: Via Nuova di Segromigno in Monte, piano: Piano Terra e 1, intestato a XXXXXXXX, derivante da dal mappale n. 609 del foglio di mappa n. 37 a seguito di Planimetra Catastale per nuova costituzione prot. n. LU del Coerenze: confina con beni XXXXX, con beni XXXXXXXXX per più lati, salvo se altri. DESCRIZIONE DELLA ZONA Pagina 6 di 9

7 I beni sono ubicati in zona rurale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista artigianale/industriale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: LE COLLINE LUCCHESI. COLLEGAMENTI autobus distante 500 MT al di sotto della media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: nella media luminosità: nella media panoramicità: nella media impianti tecnici: molto scarso stato di manutenzione generale: molto scarso servizi: mediocre DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Porzione di fabbricato ad uso di civile abitazione : L'immobile è una porzione di fabbricato posto a schiera con altri fabbricati di corte, elevato a due piani fuori terra compreso il piano terreno ed il piano primo sottotetto, e risulta composto come segue : Piano Terra : ingresso, sala pranzo, cucina ed ampio vano ad uso soggiorno, con vano scale pr accedere al piano primo; Piano Primo : dimpegno, tre camere da letto di cui di passaggio e bagno; Porzione di fabbricato ad uso rimessa: Piano terra : ampio vano ad uso di cantina ; Piano Primo : ampio vano ad uso ripostiglio ( ex Fienile ) a cui si accede dal piano terra mediante botola interna. Il tutto è corredato dalla comunanza su di un'are adibita a corte comune. L'intero immobile è in cattivo stato di manutenzione e risulta inagibile. Delle Strutture: strutture verticali: costruite in Mattoni e Pietra con mediocre intonaco ; solai: Travi e travicelli in legno con pavimento in mezzane mediocre di cotto; scale interne: Rampa di scale unica realizzate in al di sotto della media muratura e soprastante mezzana in cotto; Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: Finestre a due ante con scuroli. molto scarso Legno - realizzati in infissi interni: paraventi ad un anta realizzati in mediocre legno massello pavimentazione interna: realizzata in mattoni di molto scarso cotto manto di copertura: realizzato in tegole in cotto Degli Impianti: molto scarso elettrico: a piattina - non funzionante pessimo idrico: vecchie tubazioni in tubo di metallo. con pessimo alimentazione in da pozzo Pagina 7 di 9

8 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale FABBRICATO PER CIVILE ABITAZIONE 130,00 x 100 % = 130,00 RICOVERO ATTREZZI 75,00 x 50 % = 37,50 Totale: 205,00 167,50 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Valore minimo: 1.100,00 Valore massimo: 1.400,00 Note: I valori sopra citati sono per immobili di civile abitazione con lo stato di conservazione NORMALE. Il nostro Immobile è in pessime condizioni di manutenzione ed il valore viene abbattuto del 50% SVILUPPO VALUTAZIONE: Il valore sopra riposrtato vale per gli immobili ad uso civile abitazione economico ed in stato di manutenzione NORMALE. Limmobile è atualmente in PESSIMO stato di manutenzione èe pertanto i valori sono abbattuti del 50% con un valore minimo di 550 ed un valore Masssimo di 700 e pertanto il valore da prendere in considerazione per la valutazione è di 625 valore medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 167,50 x 625,00 = ,50 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo PER VENDITA FORZATA ,50 per mancanza di resede esclusiva esterna ,75 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,25 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,25 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Pagina 8 di 9

9 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di LUCCA, ufficio del registro di LUCCA, conservatoria dei registri immobiliari di LUCCA, ufficio tecnico di CAPANNORI (LU), osservatori del mercato immobiliare OMI DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A rustico 167,50 0, , , , ,25 Giudizio di comoda divisibilità della quota: L'IMMOBILE NEL SUO INSIEME NON E' DIVISIBILE Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: , ,25 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: data 03/01/ ,25 il tecnico incaricato ANTONIO TONELLI Pagina 9 di 9