Architetto Roberto Bissoni ORIGINALE C.so G. Mazzini, 132-47121 Forlì FC Tel. 0543\35181 Fax 0543\377082 e-mail: roberto.bissoni@bvarchitetti.it PEC: roberto.bissoni@archiworldpec.it TRIBUNALE CIVILE DI FORLI' Esecuzione Immobiliare n 147/2014 promossa da BANCA POPOLARE DELL'EMILIA ROMAGNASOC. COOP. AVV. MAURIZIO BELTRAMI Via Allegretti n. 7, 47121 Forlì (FC) GIUDICE DELL'ESECUZIONE DOTT. EMANUELE PICCI RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA con ALLEGATI ESPERTO DESIGNATO: Arch. Roberto Bissoni contro
SOMMARIO 01) COMUNICAZIONE INVIATA ALL'ESECUTATO... 02) IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO... 02.1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI... 02.2) DATI CATASTALI ATTUALI e CONFINANTI... 02.3) DATI CATASTALI INDICATI NEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE pag. 3 E NOTA DI TRASCRIZIONE DEL MEDESIMO... 02.4) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI... 02.5) RAPPRESENTAZIONE FOTOGRAFICA... 03) PROPRIETA' DEI BENI E PROVENIENZA 03.1) PROPRIETA'... 03.2) TITOLO DI PROVENIENZA DELL'IMMOBILE... 03.2.1) VINCOLI e\o PATTI DELL'ATTO... 03.3) TITOLO ANTECEDENTE FINO A COPRIRE IL VENTENNIO... 04) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI RELAZIONE NOTARILE... 05) PLANIMETRIE CATASTALI DELL'IMMOBILE... 06) OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI... 07) STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI... 08) VINCOLI PAESISTICI, STORICO-ARTISTICI, DÌ PRELAZIONE, CONDOMINIALI O DÌ pag. 6 pag. 7 pag. 17 pag. 21 pag. 21 pag. 21 pag. 21 pag. 21 pag. 22 pag. 23 pag. 24 pag. 24 ALTRA NATURA A CARICO DELL ACQUIRENTE... 08.1) VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE. 08.2) VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, STORICO ARTISTICI, pag. 24 pag. 25 pag. 25 pag. 3 pag. 4 pag. 5 pag. 25 ALL ACQUIRENTE... 10) SPESE DÌ GESTIONE E MANUTENZIONE DELL IMMOBILE.. 11-12) DESTINAZIONE URBANISTICA.. 13) REGOLARITA EDILIZIA E ABITABILITA'... 13.1) PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA'. 13.2) DESTINAZIONE URBANISTICA. 13.3) REGOLARITA' EDILIZIA.. 14) OPERE ABUSIVE E SANATORIA 15) DIRITTO SUL BENE PIGNORATO.. 16) DOTAZIONE O PREDISPOSIZIONE DI ATTESTATO PRESTAZIONE pag. 26 pag. 26 pag. 26 pag. 27 pag. 27 pag. 28 pag. 28 pag. 28 pag. 29 ENERGETICA.. 17) NUOVO ACCATASTAMENTO... 18) VARIAZIONI COLTURALI... 19) STIMA DEI BENI PIGNORATI... 19.1) CRITERI ADOTTATI... 19.2) FONTI INFORMAZIONI... 19.3) SUPERFICIE COMMERCIALE... 19.4) VALORE DI STIMA DELL'IMMOBILE... 20) PIGNORAMENTO IN QUOTE, CREDITORI ISCRITTI, ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI pag. 29 pag. 29 pag. 30 pag. 30 pag. 30 pag. 31 pag. 32 pag. 32 PREGIUDIZIEVOLI SULL IMMOBILE... 21) DESCRIZIONE COMMERCIALE DELL'IMMOBILE... 22) DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA... 23) CODICE FISCALE... 24) CERTIFICATO DÌ STATO CIVILE... 25) CERTIFICATO STORICO DÌ RESIDENZA 26) CAUSE PENDENTI 27) REGIME FISCALE DELLA VENDITA... 28) ISTANZA DI PROROGA... 29) DEPOSITO TELEMATICO.... 30) INVIO DELL ELABORATO PERITALE AI CREDITORI E AL DEBITORE... NOTE FINALI DELL'ESPERTO... ELENCO ALLEGATI... pag. 36 pag. 36 pag. 44 pag. 44 pag. 44 pag. 45 pag. 45 pag. 45 pag. 45 pag. 46 pag. 46 pag. 47 pag. 48 2 DI PRELAZIONE 08.3) VINCOLI di PIANO REGOLATORE GENERALE. 09) VINCOLI E ONERI DÌ NATURA CONDOMINIALE NON OPPONIBILI
Io sottoscritto Arch. Roberto Bissoni, con Studio Professionale in Forlì, C.so G. Mazzini n 132, iscritto all'ordine degli Architetti della Provincia di Forlì-Cesena al n 71, ad evasione dell'incarico ricevuto in data 08/06/2016 dal G.E. Dott. Emanuele Picci contenente i quesiti a cui l'esperto dovrà dare risposta, dopo aver eseguito le relative visure ai vari uffici e i sopralluoghi in loco in data 30 giugno e 25 luglio 2016, descrivo quanto segue: CINQUE LOTTI 01) COMUNICAZIONE ALL'ESECUTATO DELLA DATA DI INIZIO Il debitore è stato avvisato a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, inviata allo stesso presso la residenza del medesimo, come desunta dall atto di pignoramento immobiliare allegato al fascicolo, in data 16/05/2014. Alla data ed ora indicati nella comunicazione dell'esperto Stimatore è stato possibile eseguire il primo sopralluogo, avvenuto il 30/06/2016, ed il secondo sopralluogo, avvenuto il 25/07/2016, per visitare i locali che precedentemente non erano risultati accessibili. 02) IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO, CON PRECISAZIONE DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI, CONTROLLANDO SE QUESTI CORRISPONDONO AI DATI INDICATI NEL PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE E DESCRIVA GLI IMMOBILI, FORNENDONE UNA 3 OPERAZIONI PERITALI E SOPRALLUOGO;
COMPIUTA RAPPRESENTAZIONE ANCHE MEDIANTE FOTOGRAFIE DEGLI ESTERNI E DEGLI INTERNI IN FORMATO DIGITALE; 02.1) IDENTIFICAZIONE PROPRIETA' SULL'INTERO relativamente ad immobili ubicati nel Comune di Forlì (FC), via Sapinia n 20 e in via del Bosco snc; trattasi di cinque lotti: lotto 1) area urbana di mq. 170; lotto 2) un appartamento al piano terra (disimpegno, soggiornopranzo con cucina in nicchia, due bagni, due ripostigli, tre camere da letto) con corte esclusiva e ingresso indipendente al comuni; lotto 3) appartamento al piano primo (ingresso, cucina, soggiorno-pranzo, disimpegno, 2 bagni, ripostiglio, tre camere da letto, un terrazzo, due balconi) con accesso da vano scala comune; lotto 4) appartamento al piano secondo (cucina, soggiorno, disimpegno, due bagni, due camere da letto, un terrazzo ed un balcone) con accesso da vano scala comune; lotto 5) appartamento al piano secondo (soggiorno con cucina in nicchia, due camere da letto, due bagni, due disimpegni, un terrazzo) con accesso da vano scala comune. Alla data del sopralluogo (09-03-2016) l'edificio si presentava ben 4 piano terra e cantina, lavanderia e garage con attraverso parti
identificato ed identificabile, ubicato in via Sapinia al civico n 20, mentre per l'area urbana in via del Bosco non risultava immediatamente identificabile a causa della mancanza di recinzione di confine. 02.2) DATI CATASTALI ATTUALI e CONFINANTI L'immobile risulta catastalmente distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì (FC), con i seguenti dati censuari: Lotto 1) Foglio 123, particella 1100, subalterno 18 Categoria F/1, consistenza 170 mq., Via Del Bosco, snc, piano T; Lotto 2) Foglio 173, particella 1038, subalterno 1 Categoria C/6 di classe 3, consistenza 36 mq. e rendita catastale di Foglio 173, particella 1038, subalterno 13 graffato con la part. 1088 sub. 2 Categoria A/3 di classe 4, vani 7,5 e rendita catastale di 639,12, Via Sapinia n. 20, piano T; Lotto 3) Foglio 173, particella 1038, subalterno 14 graffato con la part. 1088 sub. 3 Categoria A/3 di classe 4, vani 7 e rendita catastale di 596,51, Via Sapinia n. 20, piano 1; Lotto 4) Foglio 173, particella 1038, subalterno 15 graffato con la part. 1088 sub. 4 Categoria A/3 di classe 4, vani 5,5 e rendita catastale di 468,68, Via Sapinia n. 20, piano 2; Lotto 5) Foglio 173, particella 1038, subalterno 16 5 144,61, Via Sapinia n. 20, piano T;
Categoria A/3 di classe 4, vani 4,5 e rendita catastale di 383,47, Via Sapinia n. 20, piano 2; oltre alle quote proporzionali di comproprietà sulle parti comuni dell edificio, spazi ed impianti di condominio di cui all art.1117 c.c., nonché all area coperta e scoperta su cui insistono i fabbricati in oggetto, aree distinte al NCT di Forlì al: Foglio 123, particella 1100, di mq. 1403 ENTE URBANO Foglio 173, particella 1038, di mq. 548 ENTE URBANO Foglio 173, particella 1088, di mq. 116 ENTE URBANO, nato a Forlì il, C.F., PROPRIETA' 1/1. 02.3) DATI CATASTALI INDICATI NEL PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE DEL MEDESIMO E CORRISPONDENZA FRA GLI STESSI - PIGNORAMENTO IMMOBILIARE DEL 17/04/2014 I dati catastali indicati nel pignoramento, sono i seguenti: Catasto Fabbricati del Comune di Forlì foglio 123, particella 1100 subalterno 18 Categoria F/1, mq. 170; foglio 173, particella 1088 subalterno 1 Categoria C/6 di classe 3, mq. 28; foglio 173, particella 1038 subalterno 13 graffato con la part. 1088 6 il tutto in capo alla ditta:
sub. 2 Categoria A/3 di classe 4, vani 7,5; foglio 173, particella 1038 subalterno 14 graffato con la part. 1088 sub. 3 Categoria A/3 di classe 4, vani 7; foglio 173, particella 1038 subalterno 15 graffato con la part. 1088 sub. 4 Categoria A/3 di classe 4, vani 5,5; foglio 173, particella 1038 subalterno 16 Categoria A/3 di classe 4, vani 5,4; - NOTA DI TRASCRIZIONE DEL VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, I dati catastali, indicati nella Nota di Trascrizione del Verbale di Pignoramento Immobili presso l'agenzia delle Entrate di Forlì, sezione Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare sono corrispondenti a quelli del pignoramento sopra indicato. 02.4) DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE Lotto 1) L'area ubicata a Forlì in via del Bosco snc, risulta catastalmente distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì (FC), con i seguenti dati censuari: Foglio 123, particella 1100, subalterno 18 - area urbana di mq. 170; oltre alla proporzionale quota di comproprietà su una porzione di area destinata ad accesso comune ai complessi residenziali insistenti sulle 7 ART. 4378 DEL 16/05/2014
particelle 1100, 1179 e 1178 e distinta nelle mappe catastali al foglio 123, particella 1180 di mq. 544 E.U.. L'area confina a nord con le particelle 1106 e 1097; a est con i subalterni 5 e 29; a sud con la particella 1180; a ovest con la particella 1103. Si tratta di un'area urbana a verde, di pertinenza ad un fabbricato condominiale, la quale non risulta individuabile in sede di sopralluogo, poiché non vi è alcuna divisione materiale tra il sub. 18 e l'adiacente sub. 29, intestato ad altra ditta. Come risulta dalle foto di seguito allegate l'area in oggetto risulta annessa ed utilizzata dal sub. 29. Pertanto si rende necessaria la realizzazione di una recinzione per Come risulta dall'atto di compravendita allegato (Rep. 1403-770), dei complessivi mq. 170, mq. 58 sono edificabili secondo gli indici urbanistici del RUE del Comune di Forlì (circa mq. 23 di superficie commerciale), mentre la parte agricola è di mq. 112. Lotto 2) L'immobile ubicato a Forlì in via Sapinia 20, risulta catastalmente distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì (FC), con i seguenti dati censuari: Foglio 173, particella 1038, subalterno 13 Categoria A/3 di classe 4, vani 7,5 e rendita catastale di 639,12, Via Sapinia 20-int.1, piano T; Foglio 173, particella 1038, subalterno 1 Categoria C/6 di classe 3, mq 28 e rendita catastale di 144,61, Via 8 dividere le due unità sopra descritte.
Sapinia 20, piano T; oltre alle quote proporzionali di comproprietà sulle parti comuni dell edificio, spazi ed impianti di condominio di cui all art.1117 c.c. tra cui trovasi i beni comuni non censibili identificati con i subalterni 9 (vano scala e sottoscala), 12 (corte comune) e 17 (vano scala); nonché all area coperta e scoperta su cui insiste il fabbricato in oggetto, area distinta al NCT di Forlì al foglio 173, particella 1038, di mq. 548 (cinquecentoquarantotto) ENTE URBANO e foglio 173, particella 1088, di mq. 116 ENTE URBANO. L'immobile confina a nord-ovest con distacco area; a sud-ovest con il sub. 18 e e sub. 12 (corte comune esterna); a sud-est e nord-est con Si tratta di un appartamento all interno di un fabbricato condominiale che si sviluppa su 3 piani fuori terra, contenente in tutto n 5 abitazioni, n 1 tavernetta e n 1 autorimessa. L Unità Immobiliare in oggetto si sviluppa al piano terra corridoio di ingresso, soggiorno con cucina in nicchia, due bagni, tre camere da letto e una corte esclusiva, oltre a cantina, lavanderia e garage adiacenti ma non direttamente accessibili dall'abitazione; il tutto per una superficie commerciale complessiva di mq. 159,61 ca.. Il fabbricato è stato costruito in epoca antecedente gli anni '70, e recentemente ristrutturato ed ampliato nel 2000. Il corpo dell'ampliamento è giuntato sismicamente a quello di epoca precedente ed ha una struttura intelaiata in c.c.a., a sostegno di solai in latero- 9 distacco area.
cemento, il tutto poggiante su fondazioni continue. Il corpo esistente è stato sismicamente rinforzato. Il manto di copertura è in guaina bituminosa con finitura ardesiata. Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni (finestre e porte finestre) sono in legno con vetrocamera, le persiane esterne sono in doghe di legno. Internamente i pavimenti sono in materiale ceramico, con variazioni di taglio e colore nei diversi ambienti. Il portone di ingresso è blindato. Il sistema di riscaldamento è autonomo, costituito da radiatori a parete in acciaio smaltato con generatore di calore (caldaia murale) installata L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia, e risulta funzionante, ma si rimanda al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica. L immobile si trova complessivamente in buono stato di manutenzione e conservazione. Al momento del sopralluogo non sono state riscontrate delle difformità rispetto alla planimetria catastale ed al progetto autorizzato. Lotto 3) L'immobile ubicato a Forlì in via Sapinia 20, risulta catastalmente distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì (FC), con i seguenti dati censuari: Foglio 173, particella 1038, subalterno 14, graffata con la part. 1088 sub. 3 Categoria A/3 di classe 4, vani 7 e rendita catastale di 596,51, Via 10 nel vano lavanderia.
Sapinia 20-int.3, piano 1; oltre alle quote proporzionali di comproprietà sulle parti comuni dell edificio, spazi ed impianti di condominio di cui all art.1117 c.c. tra cui trovasi i beni comuni non censibili identificati con i subalterni 9 (vano scala e sottoscala), 12 (corte comune) e 17 (vano scala); nonché all area coperta e scoperta su cui insiste il fabbricato in oggetto, area distinta al NCT di Forlì al foglio 173, particella 1038, di mq. 548 (cinquecentoquarantotto) ENTE URBANO e foglio 173, particella 1088, di mq. 116 ENTE URBANO. L'immobile confina a nord-ovest con distacco area; a sud-ovest con il Si tratta di un appartamento all interno di un fabbricato condominiale che si sviluppa su 3 piani fuori terra, contenente in tutto n 5 abitazioni, n 1 tavernetta e n 1 autorimessa. L Unità Immobiliare in oggetto si sviluppa al piano primo con corridoio di ingresso, cucina, soggiorno, tre camere da letto, due bagni, un ripostiglio, un disimpegno, due balconi ed una terrazza; il tutto per una superficie commerciale complessiva di mq. 121,10 ca.. Il fabbricato è stato costruito in epoca antecedente gli anni '70, e recentemente ristrutturato ed ampliato nel 2000. Il corpo dell'ampliamento è giuntato sismicamente a quello di epoca precedente ed ha una struttura intelaiata in c.c.a., a sostegno di solai in laterocemento, il tutto poggiante su fondazioni continue. Il corpo esistente è stato sismicamente rinforzato. 11 sub. 7 e parti comuni; a sud-est e nord-est con distacco area.
Il manto di copertura è in guaina bituminosa con finitura ardesiata. Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni (finestre e porte finestre) sono in legno con vetrocamera, le persiane esterne sono in doghe di legno. Internamente i pavimenti sono in materiale ceramico. Il portone di ingresso è blindato. Il sistema di riscaldamento è autonomo, costituito da radiatori a parete in acciaio smaltato con generatore di calore (caldaia murale) installata esternamente sul balcone. L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia, e risulta funzionante, ma si rimanda al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica. conservazione, sebbene si riscontrano delle tracce di umidità provocate da infiltrazioni d acqua dal sovrastante terrazzo al piano 2 (sub 15). Si ritiene indispensabile intervenire con opere di manutenzione ordinaria consistenti nel rifacimento della pavimentazione e della sottostante impermeabilizzazione. Il costo presunto è di circa. 5.000 per le lavorazioni al sub 15 e di circa. 1.000 per le lavorazioni al sub 14 consistenti nella tinteggiatura e quant altro necessario per il ripristino. Al momento del sopralluogo non sono state riscontrate delle difformità rispetto alla planimetria catastale ed al progetto autorizzato. Lotto 4) L'immobile ubicato a Forlì in via Sapinia 20, risulta catastalmente distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì (FC), 12 L immobile si trova complessivamente in buono stato di manutenzione e
con i seguenti dati censuari: Foglio 173, particella 1038, subalterno 15, graffata con la part. 1088 sub. 4 Categoria A/3 di classe 4, vani 5,5 e rendita catastale di 468,68, Via Sapinia 20-int.5, piano 2; oltre alle quote proporzionali di comproprietà sulle parti comuni dell edificio, spazi ed impianti di condominio di cui all art.1117 c.c. tra cui trovasi i beni comuni non censibili identificati con i subalterni 9 (vano scala e sottoscala), 12 (corte comune) e 17 (vano scala); nonché all area coperta e scoperta su cui insiste il fabbricato in oggetto, area distinta al NCT di Forlì al foglio 173, particella 1038, di mq. 548 1088, di mq. 116 ENTE URBANO. L'immobile confina a nord-ovest con distacco area; a sud-ovest con il sub. 16 e parti comuni; a sud-est e nord-est con distacco area. Si tratta di un appartamento all interno di un fabbricato condominiale che si sviluppa su 3 piani fuori terra, contenente in tutto n 5 abitazioni, n 1 tavernetta e n 1 autorimessa. L Unità Immobiliare in oggetto si sviluppa al piano secondo con corridoio di ingresso, cucina, soggiorno con terrazzo, due bagni, due camere da letto di cui una con balcone; il tutto per una superficie commerciale complessiva di mq. 106,58 ca.. Il fabbricato è stato costruito in epoca antecedente gli anni '70, e recentemente ristrutturato ed ampliato 13 nel 2000. Il corpo (cinquecentoquarantotto) ENTE URBANO e foglio 173, particella
dell'ampliamento è giuntato sismicamente a quello di epoca precedente ed ha una struttura intelaiata in c.c.a., a sostegno di solai in laterocemento, il tutto poggiante su fondazioni continue. Il corpo esistente è stato sismicamente rinforzato. Il manto di copertura è in guaina bituminosa con finitura ardesiata. Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni (finestre e porte finestre) sono in legno con vetrocamera, le persiane esterne sono in doghe di legno. Internamente i pavimenti sono in materiale ceramico, con variazioni di taglio e colore nei diversi ambienti. Il portone di ingresso è blindato. in acciaio smaltato con generatore di calore (caldaia murale) installata all'esterno sul terrazzo. L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia, e risulta funzionante, ma si rimanda al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica. L immobile si trova complessivamente in buono stato di manutenzione e conservazione, sebbene siano necessarie alcune opere di manutenzione ordinaria nel terrazzo, consistenti nel rifacimento della pavimentazione e della sottostante impermeabilizzazione, poiché si è riscontrata la presenza di infiltrazioni d'acqua che hanno causato tracce di umidità nel sottostante locale soggiorno del sub. 14. Il costo presunto per le lavorazioni sopra descritte è di circa. 5.000. Al momento del sopralluogo non sono state riscontrate delle difformità rispetto alla planimetria catastale ed al progetto autorizzato. 14 Il sistema di riscaldamento è autonomo, costituito da radiatori a parete
Lotto 5) L'immobile ubicato a Forlì in via Sapinia 20, risulta catastalmente distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì (FC), con i seguenti dati censuari: Foglio 173, particella 1038, subalterno 16 Categoria A/3 di classe 4, vani 4,5 e rendita catastale di 383,47, Via Sapinia 20-int. 4, piano 2; oltre alle quote proporzionali di comproprietà sulle parti comuni dell edificio, spazi ed impianti di condominio di cui all art.1117 c.c. tra cui trovasi i beni comuni non censibili identificati con i subalterni 9 (vano scala e sottoscala), 12 (corte comune) e 17 (vano scala); nonché all area coperta e scoperta su cui insiste il fabbricato in oggetto, (cinquecentoquarantotto) ENTE URBANO e foglio 173, particella 1088, di mq. 116 (centosedici) ENTE URBANO. L'appartamento confina a nord-est e sud-est con distacco area; a sudovest e nord-ovest con il sub. 15 e parti comuni. Si tratta di un appartamento all interno di un fabbricato condominiale che si sviluppa su 3 piani fuori terra, contenente in tutto n 5 abitazioni, n 1 tavernetta e n 1 autorimessa. L Unità Immobiliare in oggetto si sviluppa al piano secondo con ingresso-soggiorno con cucina in nicchia, due bagni, due disimpegni, due camere da letto, un terrazzo; il tutto per una superficie commerciale complessiva di mq. 80,85 ca.. Il fabbricato è stato costruito in epoca antecedente gli anni '70, e 15 area distinta al NCT di Forlì al foglio 173, particella 1038, di mq. 548
recentemente ristrutturato ed ampliato nel 2000. Il corpo dell'ampliamento è giuntato sismicamente a quello di epoca precedente ed ha una struttura intelaiata in c.c.a., a sostegno di solai in laterocemento, il tutto poggiante su fondazioni continue. Il corpo esistente è stato sismicamente rinforzato. Il manto di copertura è in guaina bituminosa con finitura ardesiata. Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni (finestre e porte finestre) sono in legno con vetrocamera, le persiane esterne sono in doghe di legno. Internamente i pavimenti sono in materiale ceramico, con variazioni di taglio e colore nei diversi ambienti. Il sistema di riscaldamento è autonomo, costituito da radiatori a parete in acciaio smaltato con generatore di calore (caldaia murale) installata all'interno, in prossimità della cucina in nicchia. L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia, e risulta funzionante, ma si rimanda al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica. L immobile si trova complessivamente in buono stato di manutenzione e conservazione. Al momento del sopralluogo non sono state riscontrate delle difformità rispetto alla planimetria catastale ed al progetto autorizzato. 16 Il portone di ingresso è blindato.
02.5) RAPPRESENTAZIONE E FOTO SIGNIFICATIVE Una compiuta rappresentazione dell'immobile oggetto di stima, viene fornita mediante allegazione della planimetria dello stesso, rappresentativa dello stato attuale (v. doc. 01). E' stato eseguito anche un dettagliato rilievo fotografico degli esterni ed interni, che con relativa didascalia si allega (v. doc. 02). 1- Lotto 1, area esterna 17 Alcune foto, più significative, si includono di seguito.
3- Lotto 2, garage 18 2- Lotto 2, ingresso abitazione
19 4- Lotto 3, cucina
6- Lotto 5, soggiorno 20 5- Lotto 4, soggiorno
03) VERIFICHI LA PROPRIETÀ DEI BENI PIGNORATI IN CAPO ALLA PARTE DEBITRICE ESECUTATA E L ESATTA LORO PROVENIENZA ; 03.1) PROPRIETA' Gli immobili pignorati sono in piena proprietà all'esecutato, come risulta dagli atti di provenienza citati di seguito al punto 03.2) (v. doc. 03). 03.2) TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE AGLI ESECUTATI I titoli di provenienza degli immobili in capo all esecutato sono i seguenti: - Atto di compravendita del Notaio Varano Roberta di Cesena, Rep. 1403 del 17/07/2007, trascritto alla competente - Atto di compravendita del Notaio Varano Roberta di Cesena, Rep. 1955 del 17/11/2008, trascritto alla competente Conservatoria di Forlì in data 28/11/2008 all'art. 13166 (v. doc. 03). 03.2.1) VINCOLI e\o PATTI INDICATI NELL'ATTO Nei succitati atti non risultano riportati patti, condizioni e servitù i quali si intendono restare a carico dell'acquirente. 03.3) TITOLI ANTECEDENTE FINO A COPRIRE IL VENTENNIO Come si rileva dalle visure catastali e dalla relazione notarile allegata al fascicolo, antecedente agli atti di cui sopra e fino a coprire il ventennio, vi sono altri atti notarili "fra vivi", come di seguito elencati: 21 Conservatoria di Forlì il 25/07/2007 all'art. 8877 (v. doc. 03);
- atto di compravendita del Notaio G. Favoni Miccoli di Forlì in data 03/02/1999 Rep. n. 169407, registrato e trascritto a Forlì il 12/02/1999 all art. 1378; - atto di compravendita del Notaio G. Favoni Miccoli di Forlì in data 02/04/1999 Rep. n. 169670, registrato e trascritto a Forlì il 20/04/1999 all art. 3593; - atto di compravendita del Notaio G. Favoni Miccoli di Forlì in data 28/12/1999 Rep. n. 171135, registrato e trascritto a Forlì il 10/01/2000 all art. 230; - atto di compravendita del Notaio G. Favoni Miccoli di Forlì in data 22/01/2002 Rep. n. 174631, registrato e trascritto a Forlì il 04) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI, NONCHÉ ALTRO TIPO DI GRAVAMI, FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI, INDICANDONE GLI ESTREMI E PRECISANDONE L OPPONIBILITÀ ; L'Esperto Stimatore ha provveduto, a fare la verifica presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Forlì, al nominativo dell esecutato e sui dati catastali degli immobili oggetto di stima, aggiornato fino alla data del 01/08/2016 (v. doc. 04). Gravami: - Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario del 17/11/2008 Rep. N 1956/1135 a favore. 22 di contro 08/02/2002 all art. 1460.
Iscritta a Forlì il 28/11/2008 Art. 5547. Ipoteca giudiziale del 22/06/2010 Rep. N 814/2012 a favore di contro. Trascritto a Forlì il 27/06/2012 Art. 1591. Ipoteca giudiziale del 05/01/2013 Rep. N 14/2013 a favore di contro. Ipoteca giudiziale del 03/07/2012 Rep. N 6894/2012 a favore di contro. Trascritto a Forlì il 05/07/2012 Art. 7144. 05) PRENDA VISIONE ED ESTRAGGA COPIE DELLE PLANIMETRIE DEGLI IMMOBILI DI CUI ALL ATTO DI PIGNORAMENTO; Presso l'agenzia delle Entrate, Sezione Territorio di Forlì, l'esperto Stimatore ha provveduto a richiedere le planimetrie catastali dell'immobile oggetto di pignoramento. Le stesse unitamente ad altra documentazione catastale risulta allegata, (v..doc. 01). 23 Trascritto a Forlì il 24/01/2013 Art. 181.
06) DICA SE DEBBA SOPPERIRSI AD OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI (EVENTUALI OMESSE DENUNCE DI SUCCESSIONE, ECC.); Visto l'atto di provenienza dell'immobile, la attuale situazione risultante in Catasto, per l'immobile in oggetto non risultano all' E.S. omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba sopperire. 07) RIFERISCA SULLO STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI IN CAPO ALL ESECUTATO, CON INDICAZIONE (SE OCCUPATO DA TERZI) DEL TITOLO IN BASE AL QUALE L'IMMOBILE È OCCUPATO...; Come risultante al momento del sopralluogo e come risulta dai certificati anagrafici allegati (v. doc. 04), tutti gli immobili oggetto di doc. 05), e solo uno di questi (il sub. 13 lotto 2) è occupato dall'esecutato e dalla famiglia. 08) PROVVEDA A VERIFICARE, ANCHE CON CONTROLLI PRESSO I COMPETENTI UFFICI AMMINISTRATIVI, L'ESISTENZA DI FORMALITÀ, EVENTUALI VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, FORESTALI, STORICOARTISTICI, DI PRELAZIONE DELLO STATO EX D.LGS. 42/2004, NONCHÉ VINCOLI E/O ONERI DI QUALSIASI ALTRA NATURA GRAVANTI SUGLI IMMOBILI PIGNORATI, IVI COMPRESI GLI EVENTUALI VINCOLI DI NATURA CONDOMINIALE O DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULLA ATTITUDINE EDIFICATORIA DEGLI STESSI O CONNESSI CON IL LORO CARATTERE STORICO-ARTISTICO (ES.: VINCOLI CONDOMINIALI, VINCOLI EX T.U. BENI CULTURALI, VINCOLI DI P.R.G., DIRITTI DI PRELAZIONE LEGALE, ECC.), CHE 24 pignoramento sono occupati con contratti di locazione agevolata (v.
RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE; 08.1) VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE Non risultano vincoli gravanti sull'immobile, rinvenienti dall atto di compravendita, che si possono intendere rimanere in carico al futuro acquirente. Non risultano altri vincoli e\o patti di particolare natura trascritti, che possano limitare o impedire in parte o in toto l'uso dell'immobile, fatto salvo per quanto previsto dal Codice Civile in materia di comunione per le murature portanti "terra-cielo" poste a divisione fra le unità immobiliari in esame e quelli confinanti. 08.2) VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, STORICO ARTISTICI, DI PRELAZIONE DELLO STATO ex d.lgs. 42\2004 L'immobile non risulta vincolato ai sensi ex T.U. Beni Culturali e per lo stesso non risultano diritti di prelazione legale, comunque desumibili dai documenti succitati ed in possesso dell'e.s., ed anche in riferimento a quanto lo stesso E.S., ha potuto verificare in sede di sopralluogo. 08.3) VINCOLI di PIANO REGOLATORE GENERALE Non risultano vincoli particolari di R.U.E., meritevoli di segnalazione, che comunque si possano intendere che "..resteranno a carico del futuro acquirente;" salvo il rispetto di quanto indicato nelle Norme Tecniche di Attuazione del R.U.E. e di quanto riportato sul C.D.U. rilasciato dal Comune di Forlì, per futuri interventi edilizi. 25
09) PROVVEDA A VERIFICARE L ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL'ACQUIRENTE; Le formalità che risultano gravare attualmente sull'immobile oggetto di stima, e desumibili dai documenti in atti e comunque sopra già indicate al punto 04, non sono opponibili all'acquirente (v. doc. 03). 10) VERIFICHI QUALE SIA L IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE DELL IMMOBILE, L ESISTENZA DI EVENTUALI NON SIA ANCORA SCADUTO, NONCHE LE EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE NEI DUE ANNI PRECEDENTI ALLA DATA DELLA PERIZIA E L ESISTENZA DI EVENTUALI PROCEDIMENTI GIUDIZIARI IN CORSO RELATIVI AL BENE PIGNORATO; Gli immobili di cui ai lotti 2, 3, 4 e 5 non sono gestiti da una amministrazione condominiale, pertanto non è possibile stabilire l'importo annuo di gestione degli immobili. 11-12) VERIFICHI E INDICHI QUALE SIA LA DESTINAZIONE URBANISTICA DELL'IMMOBILE PIGNORATO, PROVVEDENDO AD ACQUISIRE ED ALLEGARE IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA ATTUALE; PROVVEDERA INOLTRE AD ACQUISIRE IL CERTIFICATO DÌ DESTINAZIONE URBANISTICA AGGIORNATO DA ALLEGARE AL DECRETO DI TRASFERIMENTO NON 26 SPESE STRAORDINARIA GIA DELIBERATE, ANCHE SE IL RELATIVO DEBITO
APPENA IL PROFESSIONISTA DELEGATO ALLE OPERAZIONI DI VENDITA GLI COMUNICHERÀ L'INTERVENUTA VENDITA DEL BENE IMMOBILE PIGNORATO, OVE QUELLO PRECEDENTE AVESSE PERSO DI VALIDITÀ; Gli immobili pignorati hanno destinazione d'uso di civile abitazione ed area urbana, e si allegano i Certificati di Destinazione Urbanistica (v. doc. 06). 13) PER I FABBRICATI, VERIFICHI LA REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE, NONCHE L ESISTENZA DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITA DELLO STESSO, PER I TERRENI VERIFICHI LA DESTINAZIONE URBANISTICA ; IN MANCANZA DI TALI PRESCRIZIONI, DICA SE IL BENE SIA TITOLO DI EVENTUALE OBLAZIONE E PRECISANDO SE ESISTANO PROCEDURE AMMINISTRATIVE E SANZIONATORIE, E DI CONFORMITA DEGLI IMPIANTI ACCESSORI; 13.1) PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA' Il fabbricato, all interno del quale si trova ubicata l unità oggetto di stima, è stato soggetto a recente ristrutturazione (2001). Per l immobile, presso il Comune di Forlì, risultano: Richiesta di agibilità del 30/04/2001 P.G. 20684/2001; concessione edilizia 92/1 del 24/08/1999 P.G. 34667/99; concessione edilizia 92 del 19/11/1998 P.G. 50482/98; richiesta agibilità del 15/05/2000 P.G. 23068/00; concessione edilizia n. 18/1 del 11/03/1989 P.G. 10784/99; 27 CONDONABILE AI SENSI DI LEGGE, QUANTIFICANDO L IMPORTO DOVUTO A
concessione edilizia n. 18 del 08/10/1998 P.G. 43737/98; richiesta agibilità del 23/07/2010 P.G. 63235/10; richiesta agibilità del 17/10/2007 P.G. 66463/07; concessione edilizia n. 239 del 17/04/2000; concessione edilizia del 07/02/2000 P.G. 5713/00; richiesta agibilità P.G. 14859/93; concessione edilizia n. 330/89 (v. doc. 07). 13.2) DESTINAZIONE URBANISTICA individuato nella tavola P21-22 con la zonab4, E1, mentre i restanti lotti sono nella tavola P19 con la sottozona B1.1 - (v. doc. 06). Ai competenti Uffici del Comune di Forlì sono stati richiesti anche i Certificati di Destinazione Urbanistica, che si allegano (v. doc. 06). 13.3) REGOLARITA' EDILIZIA L immobile, poiché non presenta difformità rispetto alle planimetrie catastali e ai progetti depositati presso il Comune di Forlì, può considerarsi conforme sotto il profilo edilizio ed urbanistico. 14) IN CASO DI OPERE ABUSIVE, PROCEDA L ESPERTO AL CONTROLLO DELLA POSSIBILITA DI SANATORIA AI SENSI DELL ART. 36 DEL d.p.r. 6.6.2001, n. 380, PRECISANDO GLI EVENTUALI COSTI DELLA STESSA; 28 Nel vigente R.U.E. del Comune di Forlì il terreno su cui sorge il lotto 1 è
VERIFICHI L EVENTUALE PRESENTAZIONE DÌ ISTANTE DÌ CONDONO..SPECIFICANDO IL COSTO PER IL CONSEGUIMENTO DELLA SANATORIA; Negli immobili oggetto di stima non sono state rilevate opere abusive, anche se per quanto riguarda il Lotto 1) si rende necessaria la realizzazione della divisione tramite recinzione tra la corte esclusiva del sub. 29 e l'area urbana oggetto di pignoramento sub. 18. Per le opere sopra descritte si stima il costo in. 2.000,00 (euro duemila/00). 15) VERIFICHI SE I BENI PIGNORATI SIANO GRAVATI DA CENSO, LIVELLO O IL DIRITTO DEL DEBITORE SUL BENE PIGNORATO SIA DI PROPRIETA OVVERO DERIVANTE DA ALCUNO DEI SUDDETTI TITOLI; Il diritto di proprietà dell esecutato è in virtù degli atti di provenienza già citati al punto 03.2). 16) VERIFICHI, PER I FABBRICATI, SE SIANO GIÀ DOTATI DI ATTESTAZIONE DELLA PRESTAZIONE ENERGETICA...; OVE IL FABBRICATO NON FOSSE ANCORA DOTATO DI A.P.E., L ESPERTO PROVVEDERA A PREDISPORRE ; L esperto ha provveduto a far redigere gli Attestati di Prestazione Energetica, i quali si allegano (v. doc. 08). 17) QUALORA I FABBRICATI NON SIANO ANCORA CENSITI AL N.C.E.U., PROVVEDA A REDIGERE PLANIMETRIA CONFORME E PROCEDA, SE È 29 USO CIVICO E SE VI SIA STATA AFFRANCAZIONE DA TALI PESI, OVVERO SE
NECESSARIO, ALL ACCATASTAMENTO...; Gli immobili risultano censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì. 18) QUALORA RILEVI VARIAZIONI COLTURALI O CAMBI D'USO, ACCERTI...; Nulla è stato rilevato in tal senso. 19) PROCEDA ALLA STIMA DEI BENI PIGNORATI, ATTENENDOSI, PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DÌ MERCATO, AL CALCOLO DELLA SUPERFICIE DELL IMMOBILE, SPECIFICANDO QUELLA COMMERCIALE, IL VALORE PER METRO QUADRO E IL VALORE COMPLESSIVO., ESPONENDO ANALITICAMENTE E IN MISURA DISTINTA GLI ADEGUAMENTI E LE REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA,.NONCHE PER LA RIDUZIONE DÌ VALORE DOVUTA ALL ASSENZA DELLA GARANZIA PER VIZI DEL BENE VENDUTO (DA EFFETTUARSI NELLA MISURA FORFETTARIA PREDETERMINATA DEL 10% SUL VALORE FINALE); 19.1) CRITERI ADOTTATI Il criterio seguito nella stima del bene sarà quello del cosiddetto "più probabile valore di mercato" eseguito per comparazione diretta. Con tale metodologia, vengono tenuti presenti, prezzi e\o valori già noti, relativamente ad immobili, aventi destinazione d'uso a civile abitazione, delle medesime caratteristiche di quello in oggetto. Occorre tenere conto dello stato attuale di conservazione dell'intero immobile oggetto di stima già descritto in precedenza (internamente l abitazione 30 CORREZIONI APPORTATE AL VALORE DÌ STIMA PER EVENTUALI ONERI DÌ
risulta in buono stato di conservazione e gli impianti elettrici e di riscaldamento risultano funzionanti, pur lasciando al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica). Si terrà inoltre conto del contesto della zona (periferia), del fatto che si tratti di un abitazione in fabbricato condominiale, della comunione relativa alle murature portanti poste a delimitazione fra le diverse proprietà, della recente costruzione del fabbricato, della struttura portante in cemento armato. Si terrà inoltre conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile in oggetto e della situazione attuale del mercato immobiliare (grado di commerciabilità dell'immobile "basso" rapportato basso; basso; normale, discreto, ottimo) e rapportata ad immobili aventi medesima caratteristica e destinazione d'uso e tenuto ulteriormente conto di quant'altro possa influire ai fini della corretta determinazione del valore di stima. Il valore di stima, nel caso dell'immobile in questione, sarà senz'altro determinato in riferimento alla superficie commercialmente vendibile, che di seguito sarà calcolata. 19.2) FONTI DELLE INFORMAZIONI UTILIZZATE L'Esperto, al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato dell'immobile in oggetto, ha attinto da fonti informative già note allo stesso, per trattazione di immobili ad uso abitativo, in zona o in zone similari e direttamente o per analogia, tenuto conto delle caratteristiche 31 a scala comparativa basata sui seguenti gradi di commerciabilità: molto
del presente immobile, oltre ad informazioni assunte presso operatori del settore (agenzie immobiliari e/o immobiliari di costruzione in genere) sempre per immobili similari, ovvero per immobili nuovi, ma posti in zona o in zone similari, informazioni e prezzi così ottenuti, che devono comunque intendersi da rapportare per analogia al caso di specie di volta in volta oggetto di trattazione. Infine le informazioni ottenute sono state confrontate con i valori OMI delle banche dati dell Agenzia delle Entrate. Da quanto sopra, l'esperto può determinare e stabilire che il valore unitario medio, per metro quadrato di superficie commercialmente vendibile, tenuto conto dei doverosi riferimenti fin qui espressi, sia da unitario che tiene conto dello stato attuale dell'immobile e delle parti comuni condominiali. 19.3-19.4) DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE Trattandosi di immobile ad uso abitazione, il parametro che si userà per la determinazione del Valore di Mercato, sarà la superficie dello stesso, computata al lordo delle murature e denominata "superficie commerciale". Le superfici lorde delle singole porzioni del fabbricato o accessori, saranno ragguagliate in riferimento alla loro destinazione o altezza da apposito coefficiente. 32 ritenersi congruamente pari ad 1.350,00 al metro quadrato, valore
Lotto 1 DESCRIZIONE SUP. LORDA IN MQ. f. 123, part. 1100 sub. 18 area urbana 170,00 SUP. COMM. IN MQ. COEFF. RAGG. VALORE /MQ. VALORE TOT. 0,1 17,000 1.350,00 22.950,00 sup. comm. 17,000 valore totale 22.950,00 Il valore finale di stima di mercato che si ricava sarà il seguente: Superficie commerciale mq. 17,00 x /mq 1350,00 = 22.950,00 A detrarre. 2.000,00 (per realizzazione recinzione) Il valore venale dell immobile arrotondato risulta quindi di: 22.950,00 -. 2.000,00 =. 20.950,00 Lotto 2 SUP. LORDA IN MQ. f. 173 part. 1038 sub. 13 abitazione PT 129,16 corte esclusiva 18,35 servizi 18,90 DESCRIZIONE f. 173 part. 1088 sub. 1 garage corte esclusiva 33,92 22,10 SUP. COMM. IN MQ. COEFF. RAGG. VALORE /MQ. VALORE TOT. 1 0,1 0,5 129,16 1,835 9,45 1.350,00 1.350,00 1.350,00 174.366,00 2.477,25 12.757,50 0,5 0,1 16,96 2,210 1.350,00 1.350,00 22.896,00 2.983,50 sup. comm. 159,615 valore totale 215.480,25 Il valore finale di stima di mercato che si ricava sarà il seguente: Superficie commerciale mq. 159,615 x /mq 1.350,00 = 215.480,25 arrotondato ad 215.500,00 33 arrotondato ad 21.000,00 (euro ventunomila/00).
(euro duecentoquindicimilacinquecento/00). Lotto 3 DESCRIZIONE f. 173 part. 1038 sub. 14 abitazione P1 balcone balcone terrazzo SUP. LORDA IN MQ. 116,40 5,50 4,45 5,70 SUP. COMM. IN MQ. COEFF. RAGG. VALORE /MQ. VALORE TOT. 1 0,3 0,3 0,3 116,40 1,650 1,34 1,710 1.350,00 1.350,00 1.350,00 1.350,00 157.140,00 2.227,50 1.802,25 2.308,50 sup. comm. 121,095 valore totale 163.478,25 Il valore finale di stima di mercato che si ricava sarà il seguente: A detrarre. 1.000,00 (per tinteggiatura interna) Il valore venale dell immobile arrotondato risulta quindi di: 163.485,00 -. 1.000,00 =. 162.485,00 arrotondato ad 162.500,00 (euro centosessantaduemilacinquecento/00). 34 Superficie commerciale mq. 121,10 x /mq 1.350,00 = 163.485,00
lotto 4 SUP. LORDA IN MQ. f. 173 part. 1038 sub. 15 abitazione P2 99,80 balcone 5,50 terrazzo 17,10 DESCRIZIONE SUP. COMM. IN MQ. COEFF. RAGG. 1 0,3 0,3 99,80 1,650 5,130 sup. comm. 106,580 VALORE /MQ. VALORE TOT. 1.350,00 1.350,00 1.350,00 134.730,00 2.227,50 6.925,50 valore totale 143.883,00 Il valore finale di stima di mercato che si ricava sarà il seguente: Superficie commerciale mq. 106,58 x /mq 1.350,00 = 143.883,00 A detrarre. 5.000,00 (per lavorazioni terrazzo) Il valore venale dell immobile arrotondato risulta quindi di: arrotondato ad 139.000,00 (euro centotrentanovemila/00). lotto 5 SUP. LORDA IN MQ. f. 173 part. 1038 sub. 16 abitazione P2 79,20 terrazzo 5,50 DESCRIZIONE SUP. COMM. IN MQ. COEFF. RAGG. VALORE /MQ. VALORE TOT. 1 0,3 79,20 1,650 1.350,00 1.350,00 106.920,00 2.227,50 sup. comm. 80,850 valore totale 109.147,50 Il valore finale di stima di mercato che si ricava sarà il seguente: Superficie commerciale mq. 80,85 x /mq 1.350,00 = 109.147,50 arrotondato ad 109.000,00 (euro centonovemila/00). 35 143.883,00 -. 5.000,00 =. 138.883,00
20) NELL IPOTESI SIANO STATE PIGNORATE UNA O PIÙ QUOTE, ; PROVVEDA INOLTRE A VERIFICARE L ESISTENZA DÌ CREDITORI ISCRITTI, DÌ ISCRIZIONI O TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI SULL INTERO IMMOBILE, ANCHE CON RIFERIMENTO ALLE QUOTE NON PIGNORATE; Nel caso di specie risulta pignorata l intera e piena proprietà degli immobili (area urbana, appartamento con garage, due appartamenti), i quali, per le caratteristiche oggettive che presentano, risulta difficilmente divisibili e anzi vendibili in cinque lotti distinti. 21) EVIDENZI TUTTI GLI ELEMENTI UTILI PER LE OPERAZIONI DI LOTTO 1) PIENA PROPRIETA' SULL'INTERO relativamente all'immobile ubicato a Forlì, località Carpinello, in via del Bosco snc. Si tratta di un'area urbana di superficie commerciale complessiva di mq. 170, attrezzata a verde, di pertinenza di un fabbricato condominiale ri recente costruzione (2001). Tale area oggetto di pignoramento, risulta inclusa e quindi non delimitata, all'interno dell'area esterna di pertinenza di una delle abitazioni condominiali sita al piano terra, il sub. 29. L'assenza di alcuna delimitazione o recinzione rende tale area non facilmente individuabile, oltre ad essere utilizzata di fatto dal proprietario dell'abitazione al piano terra. 36 VENDITA... INDICANDO ANCHE IL VALORE LOCATIVO DELL IMMOBILE;
Quindi, poiché al momento del sopralluogo l'immobile non era ben identificabile, si rende necessaria la realizzazione di una recinzione che divida e delimiti l'area in oggetto. Il valore locativo dell immobile è stimato in /mq 0,45 al mese, corrispondenti a circa 77.00 per mese; valore dedotto dalla comparazione di prezzi di locazione per unità ad uso residenziale site in posizione analoga confrontato anche con i valori OMI delle banche dati dell Agenzia delle Entrate. LOTTO 2) PIENA PROPRIETA' SULL'INTERO relativamente all'immobile ubicato a Si tratta di un appartamento all interno di un fabbricato condominiale che si sviluppa su 3 piani fuori terra, contenente in tutto n 5 abitazioni, n 1 tavernetta e n 1 autorimessa. L Unità Immobiliare in oggetto si sviluppa al piano terra corridoio di ingresso, soggiorno con cucina in nicchia, due bagni, tre camere da letto e una corte esclusiva, oltre a cantina, lavanderia e garage adiacenti ma non direttamente accessibili dall'abitazione; il tutto per una superficie commerciale complessiva di mq. 159,61 ca.. Il fabbricato è stato costruito in epoca antecedente gli anni '70, e recentemente ristrutturato ed ampliato nel 2000. Il corpo dell'ampliamento è giuntato sismicamente a quello di epoca precedente ed ha una struttura intelaiata in c.c.a., a sostegno di solai in laterocemento, il tutto poggiante su fondazioni continue. Il corpo esistente è 37 Forlì in via Sapinia 20.
stato sismicamente rinforzato. Il manto di copertura è in guaina bituminosa con finitura ardesiata. Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni (finestre e porte finestre) sono in legno con vetrocamera, le persiane esterne sono in doghe di legno. Internamente i pavimenti sono in materiale ceramico, con variazioni di taglio e colore nei diversi ambienti. Il portone di ingresso è blindato. L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia, e risulta funzionante, ma si rimanda al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica. L immobile si trova complessivamente in buono stato di manutenzione e Al momento del sopralluogo non sono state riscontrate delle difformità rispetto alla planimetria catastale ed al progetto autorizzato. Il valore locativo dell immobile è stimato in /mq 4,46 al mese, corrispondenti a circa 711,86 per mese; valore dedotto dalla comparazione di prezzi di locazione per unità ad uso residenziale site in posizione analoga confrontato anche con i valori OMI delle banche dati dell Agenzia delle Entrate. LOTTO 3) PIENA PROPRIETA' SULL'INTERO relativamente all'immobile ubicato a Forlì in via Sapinia, 20. Si tratta di un appartamento all interno di un fabbricato condominiale 38 conservazione.
che si sviluppa su 3 piani fuori terra, contenente in tutto n 5 abitazioni, n 1 tavernetta e n 1 autorimessa. L Unità Immobiliare in oggetto si sviluppa al piano primo con corridoio di ingresso, cucina, soggiorno, tre camere da letto, due bagni, un ripostiglio, un disimpegno, due balconi ed una terrazza; il tutto per una superficie commerciale complessiva di mq. 121,10 ca.. Il fabbricato è stato costruito in epoca antecedente gli anni '70, e recentemente ristrutturato ed ampliato nel 2000. Il corpo dell'ampliamento è giuntato sismicamente a quello di epoca precedente ed ha una struttura intelaiata in c.c.a., a sostegno di solai in laterocemento, il tutto poggiante su fondazioni continue. Il corpo esistente è Il manto di copertura è in guaina bituminosa con finitura ardesiata. Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni (finestre e porte finestre) sono in legno con vetrocamera, le persiane esterne sono in doghe di legno. Internamente i pavimenti sono in materiale ceramico. Il portone di ingresso è blindato. Il sistema di riscaldamento è autonomo, costituito da radiatori a parete in acciaio smaltato con generatore di calore (caldaia murale) installata esternamente sul balcone. L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia, e risulta funzionante, ma si rimanda al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica. L immobile si trova complessivamente in buono stato di manutenzione e conservazione, sebbene si riscontrano delle tracce di umidità provocate 39 stato sismicamente rinforzato.
da infiltrazioni d acqua dal sovrastante terrazzo al piano 2 (sub 15). Si ritiene indispensabile intervenire con opere di manutenzione ordinaria consistenti nel rifacimento della pavimentazione e della sottostante impermeabilizzazione. Il costo desunto è di circa. 5.000 per le lavorazioni al sub 15 e di circa. 1.000 per le lavorazioni al sub 14 consistenti nella tinteggiatura e quant altro necessario. Al momento del sopralluogo non sono state riscontrate delle difformità rispetto alla planimetria catastale ed al progetto autorizzato. Il valore locativo dell immobile è stimato in /mq 4,46 al mese, comparazione di prezzi di locazione per unità ad uso residenziale site in posizione analoga confrontato anche con i valori OMI delle banche dati dell Agenzia delle Entrate. LOTTO 4) PIENA PROPRIETA' SULL'INTERO relativamente all'immobile ubicato a Forlì in via Sapinia, 20. Si tratta di un appartamento all interno di un fabbricato condominiale che si sviluppa su 3 piani fuori terra, contenente in tutto n 5 abitazioni, n 1 tavernetta e n 1 autorimessa. L Unità Immobiliare in oggetto si sviluppa al piano secondo con corridoio di ingresso, cucina, soggiorno con terrazzo, due bagni, due camere da letto di cui una con balcone; il tutto per una superficie 40 corrispondenti a circa 540,10 per mese; valore dedotto dalla
commerciale complessiva di mq. 106,58 ca.. Il fabbricato è stato costruito in epoca antecedente gli anni '70, e recentemente ristrutturato ed ampliato nel 2000. Il corpo dell'ampliamento è giuntato sismicamente a quello di epoca precedente ed ha una struttura intelaiata in c.c.a., a sostegno di solai in laterocemento, il tutto poggiante su fondazioni continue. Il corpo esistente è stato sismicamente rinforzato. Il manto di copertura è in guaina bituminosa con finitura ardesiata. Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni (finestre e porte finestre) sono in legno con vetrocamera, le persiane esterne sono in doghe di legno. taglio e colore nei diversi ambienti. Il portone di ingresso è blindato. Il sistema di riscaldamento è autonomo, costituito da radiatori a parete in acciaio smaltato con generatore di calore (caldaia murale) installata all'esterno sul terrazzo. L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia, e risulta funzionante, ma si rimanda al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica. L immobile si trova complessivamente in buono stato di manutenzione e conservazione, sebbene siano necessarie alcune opere di manutenzione ordinaria nel terrazzo, consistenti nel rifacimento della pavimentazione e della sottostante impermeabilizzazione, poiché si è riscontrata la presenza di infiltrazioni d'acqua che hanno causato tracce di umidità nel sottostante locale soggiorno del sub. 14. 41 Internamente i pavimenti sono in materiale ceramico, con variazioni di
Il costo desunto per le lavorazioni sopra descritte è di circa. 5.000. Al momento del sopralluogo non sono state riscontrate delle difformità rispetto alla planimetria catastale ed al progetto autorizzato. Il valore locativo dell immobile è stimato in /mq 4,46 al mese, corrispondenti a circa 475,34 per mese; valore dedotto dalla comparazione di prezzi di locazione per unità ad uso residenziale site in posizione analoga confrontato anche con i valori OMI delle banche dati dell Agenzia delle Entrate. LOTTO 5) relativamente all'immobile ubicato a Forlì in via Sapinia, 20. Si tratta di un appartamento all interno di un fabbricato condominiale che si sviluppa su 3 piani fuori terra, contenente in tutto n 5 abitazioni, n 1 tavernetta e n 1 autorimessa. L Unità Immobiliare in oggetto si sviluppa al piano secondo con ingresso-soggiorno con cucina in nicchia, due bagni, due disimpegni, due camere da letto, un terrazzo; il tutto per una superficie commerciale complessiva di mq. 80,85 ca.. Il fabbricato è stato costruito in epoca antecedente gli anni '70, e recentemente ristrutturato ed ampliato nel 2000. Il corpo dell'ampliamento è giuntato sismicamente a quello di epoca precedente ed ha una struttura intelaiata in c.c.a., a sostegno di solai in laterocemento, il tutto poggiante su fondazioni continue. Il corpo esistente è 42 PIENA PROPRIETA' SULL'INTERO
stato sismicamente rinforzato. Il manto di copertura è in guaina bituminosa con finitura ardesiata. Per quanto riguarda le finiture: gli infissi esterni (finestre e porte finestre) sono in legno con vetrocamera, le persiane esterne sono in doghe di legno. Internamente i pavimenti sono in materiale ceramico, con variazioni di taglio e colore nei diversi ambienti. Il portone di ingresso è blindato. Il sistema di riscaldamento è autonomo, costituito da radiatori a parete in acciaio smaltato con generatore di calore (caldaia murale) installata all'interno, in prossimità della cucina in nicchia. rimanda al futuro acquirente la verifica della conformità impiantistica. L immobile si trova complessivamente in buono stato di manutenzione e conservazione. Al momento del sopralluogo non sono state riscontrate delle difformità rispetto alla planimetria catastale ed al progetto autorizzato. Il valore locativo dell immobile è stimato in /mq 4,46 al mese, corrispondenti a circa 360,59 per mese; valore dedotto dalla comparazione di prezzi di locazione per unità ad uso residenziale site in posizione analoga confrontato anche con i valori OMI delle banche dati dell Agenzia delle Entrate. 43 L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia, e risulta funzionante, ma si