Procedura esecutiva 591/08 PERIZIA DI STIMA Per gli immobili oggetto di valutazione siti in: CAPPELLA MAGGIORE Via Livel 35/d, meglio censita nel NCEU; Comune di Cappella Maggiore, Sez. B, Foglio 9 mappale 271 sub 5; cat. A/2; cl. 2; vani 8,5; rcl 768,23 mappale 271 sub 10; cat. C/6; cl 5; mq 25; rcl 51.65 mappale 271 sub 15 ; area urbana di mq 230 meglio censita nel NCT; Comune di Cappella Maggiore, Foglio 9 mappale 273, sem. arb. cl. 1, sup. 00 01 44, RD 1,04 RA 0,59 VITTORIO VENETO Via Monfalcone 12, meglio censita nel NCEU; Comune di Vittorio Veneto, Sez. C, Foglio 10 mappale 430 sub 3; cat. area scop.mq.283-comune ai sub 1-2-4-5 mappale 430 sub 4; cat. c/6; cl 4; mq 13; rcl 24,17 mappale 430 sub 5; cat. c/6; cl 4; mq 13; rcl 24,17 Descrizione degli immobili e dei luoghi Immobili in Comune di Cappella Maggiore, Via Livel 35/d. Trattasi di una casa a schiera articolata su tre piani e nella fattispecie, porzione di testa di una trifamigliare, con porzione di terreno perimetrale, ben tenuta, abitata dalla parte esecutata, costruita nei primi anni 90, priva di interventi di manutenzione. La struttura portante in C.A. per la parte interrata, muratura in blocchi per le restanti, solai in laterocemento, copertura a falda. Distribuzione: Piano terra ingresso con scala a sx distributiva ai piani scantinato e primo, piccolo disimpegno con accesso ai locali: antiwc con wc, soggiorno e cucina; al piano interrato: taverna con piccolo locale cantina; piano primo tre letti e wc Finiture: Internamente: pavimenti in ceramica zona giorno e taverna, legno zona notte. Scale rivestite in piastrelle di ceramica, serramenti in legno con vetrocamera, tapparelle in pvc, manto di copertura con tegole curve a canale. Esternamente: giardino con piccolo spazio ad orto Stato manutentivo: Copertura necessita di manutenzione, nella zona servizi del piano primo si intravedono macchie di umidità, le opere di lattonieria sono ancora funzionanti ma al limite dell usura, i serramenti, ben curati ma denotano appieno l anzianità, piccoli problemi agli impianti di adduzione acqua manifestanti la necessità di interventi, infiltrazioni d acqua dalle murature dello scantinato mascherato da cartongesso.
Situazione abitativa: Occupato dalla proprietà. Conformità urbanistica: l immobile risulta conforme alle planimetrie depositate Abitabilità: rilascita in data 17 ottobre 1992 Immobili in Vittorio Veneto Via Monfalcone n 12 Trattasi di un appartamento al piano terra con annesso scantinato; garage al piano terra, realizzato sul terreno condominiale, mediante l utilizzo di baracca metallica. Struttura portante in sasso per le zone interrate e per la zona fuori terra, solai in laterocemento, scala in ca rivestita in graniglia di marmo, recinzioni a maglia metallica, copertura a falda con tegole curve a canale. Distribuzione: Piano terra: importante ingresso con accesso ai vari locali, a dx ampio locale cucina con zona cottura, a sx locale soggiorno con, in angolo, scala a chiocciola conducente allo scantinato. Proseguendo nel corridoio attraverso il serramento in legno vetrato a divisione della zona giorno con la notte, si trovano due camere matrimoniali con un bagno. Nella zona scantinato un locale taverna con ripostiglio. Due box in lamiera nel terreno antistante il fabbricato in pessime condizioni statiche. Finiture: Internamente: pavimenti in ceramica zona giorno e taverna, legno zona notte. Scala interna soggiorno/taverna a chiocciola in legno, esterna di accesso in graniglia, serramenti in legno con vetrocamera, tapparelle in pvc, impianto di riscaldamento e clima. Esternamente: giardino nel quale risultano due garage in lamiera Stato manutentivo: L unità immobiliare è impregnata di umidità nella zona interrata, mediamente nella zona al piano terra, amplificata per la mancata di conduzione. Necessari interventi profondi di manutenzione. L immobile, costruito ante 1967 denota in pieno la vetustà sebbene sia stato condotto con buona cura. Situazione abitativa: Libero Conformità urbanistica: l immobile risulta conforme alle planimetrie depositate Abitabilità: edificio ante 01/09/1967
Condono edilizio: I box auto di cui ai sub 4 e 5 sono stati oggetto di condono edilizio con esito favorevole Computo delle superfici in mq lordi commerciali NCEU Cappella Maggiore, Sez. B, Foglio 9, mappale 271 Abitazione Sub 5: mq 154,03 Garage Sub 10: mq 27,52 Area esterna di pertinenza Sub 15: mq 23,00 NCT Cappella Maggiore, Foglio 14, mappale 273 Terreno mq 14,00 Abitazione Sub 1 mq 137,10 Scoperto Sub 3 (per quota di ½ al 10%) mq 14.00 Garage Sub 4 mq 13,50 Garage Sub 5 mq 13,50 Chiarimenti in merito all estensione delle ipoteche e delle proprietà Gli immobili di cui al Comune di Cappella Maggiore così meglio descritti: Comune di Cappella Maggiore, Via Livel 35/d; Sez. B, Foglio 9 mappale 271 sub 5; Abitazione mappale 271 sub 10; Garage mappale 271 sub 15 ; Giardino perimetrale Comune di Cappella Maggiore, Foglio 9 mappale 273, terreno sono in comproprietà al 50% con ditta esente da ingiunzioni Gli immobili di cui al Comune di Vittorio Veneto così meglio descritti: Comune di Vittorio Veneto, Via Monfalcone n 12; Sez. C, Foglio 10 mappale 430 sub 1; Abitazione sono in comproprietà tra le ditte colpite da ingiunzioni Comune di Vittorio Veneto, Via Monfalcone n 12; Sez. C, Foglio 10 mappale 430 sub 3; terreno di pertinenza comune ai sub 1-2-4-5 Detto terreno è di pertinenza anche al mappale sub 2 ed è in comproprietà sia con la parte esecutata sia con ditta estranea alle ingiunzioni Non vi è la possibilità di scindere le proprietà ne tantomeno di distinguere le quote di appartenenza in quanto su detto terreno risultano (vedi sotto) inserito dei corpi di fabbrica in situazione di proprietà pro indivisa Comune di Vittorio Veneto, Via Monfalcone n 12; Sez. C, Foglio 10 mappale 430 sub 4; garage mappale 430 sub 5; garage sono in comproprietà per 1/2 al 50% di quota con ditta esecutata e per il rimanente 50% con ditta esente da ingiunzioni Vi sarebbe la possibilità di assegnare un garage ad una parte previo frazionamento del terreno ed aggiornamento della ditta catastale, ma lo stato complessivo dei luoghi nonché le caratteristiche degli immobili da dividere non hanno caratteristiche economiche tali da motivare i costi delle competenze tecniche per le operazioni catastali e competenze notarili per il trasferimento dei diritti.
Strumento urbanistico Immobili siti in Comune di Cappella Maggiore Situazione di PRG Zona C1 sottozona 106 Immobili in Comune di Vittorio Veneto Situazione di PRG Zona B2 sottozona 120 Frazionamento in lotti Formazione dei lotti: LOTTO 1 Cappella Maggiore, Sez. B, Foglio 9, mappale 271 Abitazione Sub 5: mq 154,03 Garage Sub 10: mq 27,52 Area esterna di pertinenza Sub 15: mq 23,00 NCT Cappella Maggiore, Foglio 14, mappale 273 Terreno mq 14,00 Lotto 2 Abitazione Sub 1 mq 137,10 Scoperto Sub 3 (per quota di ½ al 10%) mq 14.00 Garage Sub 4 mq 13,50 Garage Sub 5 mq 13,50 STIMA VALUTATIVA Considerazioni sui parametri utilizzati. Sistema di misurazione: Superficie residenziale al lordo delle murature Murature perimetrali: in proprietà al 100% Murature perimetrali in comunione al 50% Parametri 1. Superficie residenziale: al 100% 2. Accessori (taverne ed interrati in genere) al lordo delle murature 50 % 3. Cantine e locali deposito 33% 4. Garage al 100% (utilizzo di valore proprio differente dal residenziale) 5. Poggioli 33% 6. Spazio verde esclusivo 10% fino al concorso max della sup. dell immobile salvo casi particolari non interessanti in questa valutazione. Immobile a Cappella Maggiore Quotazioni OMI 840-1100/mq per l abitazione, 420-600/mq per box auto Quotazioni di mercato effettivo medio 750/1500/mq Terreno zona edificabile valore medio 50,00/80,00/mq Situazione del mercato all atto dello scrivere: fermo Grado di interesse: limitato alla comproprietà Analisi sul valore da applicare:
Immobile sito su fronte strada di discreto traffico L immobile con la necessità di importanti opere manutentive. Discreta vetustà Presenza di notevole invenduto nuovo in zona limitrofa Comproprietà con terzo esente ipoteca Tutto ciò premesso si ritiene congruo un valore a mq di 800,00/mq. Per l immobile di residenza, e di 400,00/mq per il box auto, 50,00/mq il terreno di pertinenza. Immobile a Vittorio Veneto Quotazioni OMI 1300-1400/mq per l abitazione, 630-800/mq per box auto Quotazioni di mercato effettivo medio 1200-1700/mq Area scoperta in zona edificabile 50-100/mq Situazione del mercato all atto dello scrivere: praticamente bloccato Grado di interesse: limitato alla proprietà confinante. Analisi del valore da applicare: La difficoltà di accedere all immobile attraverso una strettoia L immobile si presenta in condizioni al limite della precarietà per la zona al piano terra, per l interrato vi è la necessità di urgente intervento manutentivo. Le autorimesse (box auto in lamiera) che, anche se condonate, sono in pessime condizioni statiche, lamiere con i punti di fissaggio marcescenti, prossime al distacco ed oltretutto in proprietà proindivisa con terzi. Vetustà dell immobile e privo di interventi manutentivi nel tempo. Il box auto ha valore solo per il volume condonato Tutto ciò premesso si ritiene congruo un valore a mq di 850,00/mq. Per l immobile di residenza, di 300,00/mq per il box auto (si valuta il volume), il terreno 50/mq VALUTAZIONE IMMOBILI NCEU Beni in Cappella Maggiore, Sez. B, Foglio 9, mappale 271 Abitazione Sub 5: mq 154,03 x /mq 800,00 = 123.224,00 Garage Sub 10: mq 27,52 x /mq 400,00 = 11.008,00 Area esterna di pertinenza Sub 15: mq 23,00 x /mq 800,00 = 18.400,00 NCT Beni in Cappella Maggiore, foglio 9, mappale 273 Terreno mq 144,00 x /mq 50,00 = 7.200,00 VALORE BENI 159.832,00 (diconsi centocinquantanovemila ottocentotrentadue,00) Beni in Vittorio Veneto, Sez. C, Foglio 10, mappale 430 Abitazione Sub 1 mq 137,10 x /mq 850,00 = 116.535,00 Area scop. Sub 3 mq 14,00 x /mq 50,00 = 700,00 Garage Sub 4 mq 13,50 x /mq 300,00 = 4.050,00 Garage Sub 5 mq 13,50 x /mq 300,00 = 4.050,00 VALORE BENI 125.335,00 (diconsi centoventicinquemila trecentotrentacinque,00) VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEGLI IMMOBILI al lordo delle quote di proprietà Beni in Cappella Maggiore, Sez. B, Foglio 9, mappale 271, e foglio 14 mappale 273 159.832,00 Beni in Vittorio Veneto, Sez. C, Foglio 10, mappale 430 125.335,00
TOTALE 285.167,00 (diconsi duecentottantacinquemila centosessantasette,00) VALUTAZIONE PER LOTTI E PER QUOTE DI PROPRIETA PARTI INGIUNTE LOTTO 1 Cappella Maggiore, Sez. B, Foglio 9, mappale 271 Abitazione Sub 5: 123.224,00 x ½ = 61.612,00 Garage Sub 10: 11.008,00 x ½ = 5.504,00 Area esterna di pertinenza Sub 15: 18.400,00 x ½ = 9.200,00 NCT Cappella Maggiore, Foglio 14, mappale 273 Terreno 7.200,00 x ½ = 3.600,00 VALORE LOTTO 1 = 79.916,00 LOTTO 2 Abitazione Sub 1 116.535,00 = 116.535,00 Scoperto Sub 3 (per quota di ½ del 50% al 10%) 700,00 x ½ = 350,00 VALORE LOTTO 2 = 116.885,00 Garage Sub 4 4.050,00 x ½ = 2.025,00 Garage Sub 5 4.050,00 x ½ = 2.025,00 VALORE LOTTO = 4.050,00