TRIBUNALE ORDINARIO - COMO ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 456/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCO BPM SPA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: DOTT. ALESSANDRO PETRONZI CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 31/05/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ARCH. RODOLFO VACCARELLA CF:VCCRLF35C17A271M con studio in COMO (CO) Via G. Mantegazza, 5 telefono: 031280969 fax: 0315560805 email: RODOLFO@ARCHITETTIVACCARELLA.IT Pagina 1 di 7
TRIBUNALE ORDINARIO - COMO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 456/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A Per la quota di 1/1 di piena proprietà Appartamento al piano primo dell'edificio condominiale sito in Comune di Rovellasca via Monte Grappa n.18, composto da ingresso/soggiorno, cucina, bagno e camera, della superficie commerciale di circa mq.70. Identificazione catastale: catasto fabbricati foglio 10 particella 1105 sub. 504 (catasto fabbricati), categoria A/4, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita 146,42 Euro. Intestatazione catastale: *** DATO OSCURATO *** Coerenze: in corpo da nord in senso orario: u.i. mapp.1105 e2144, prospetto su via Monte Grappa, vano scala comune, prospetto sul cortile interno. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 70,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 91.000,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 77.350,00 Data della valutazione: 31/05/2018 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'esecutata non è presente. L'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** attestato dal certificato di residenza allegato, rilasciato dal Comune di Rovellasca in data 03.05.2018. L'occupante ha dichiarato essere agli arresti domiciliari sino al 28.04.2020, come confermato al Comando Stazione Carabinieri di Turate. Non è stato prodotto il contratto di locazione richiesto. Pagina 2 di 7
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: Ipoteca volontaria attiva del 30/12/2008 a rogito Notaio Conti Carlo ai nn. 18310/12263 di repertorio, iscritta il 05/01/2009 a Como ai nn. 148/18, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: 198.000,00. Importo capitale: 99.000,00. Durata ipoteca: 30 anni. 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Pignoramento del 11/10/2017 a firma dell'ufficiale Giudiziario di Ivrea ai nn. 4780 di repertorio, trascritto il 29/11/2017 a Como ai nn. 30877/20472, a favore di *** DATO OSCURATO *** 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 (dal 30/12/2008) con atto stipulato il 30/12/2008 a rogito Notaio Carlo Conti ai nn. 18309/12262 di repertorio, trascritto il 05/01/2009 a Como ai nn. 147/92 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 ciascuno (dal 31/07/1992 fino al 05/02/2003) con atto stipulato il 31/07/1992 a rogito Notaio Alessio Chiambretti ai nn. 131817 di repertorio, Pagina 3 di 7
trascritto il 05/08/1992 a Como ai nn. 17306/11232. Nell'sopraccitato atto l'immobile era distinto con l'indicazione della scheda catastale 104/4 del 1987 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 (dal 05/02/2003 fino al 26/08/2007) con atto stipulato il 05/02/2003 a rogito Notaio Fulvio Francoli ai nn. 29425 di repertorio, trascritto il 21/02/2003 a Como ai nn. 6445/3211 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/4 ciscuno (dal 26/08/2007 fino al 30/12/2008). Successione in morte di *** DATO OSCURATO ***, deceduta il 26/08/2007, trascritta il 20/08/2008 ai nn.27878/17751. Accettazione tacita di eredità esegutita in forza Notaio Carlo Conti del 30/12/2008 ai nn.18309/12262, trascritta il 05/01/2009 ai nn. 146/91. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Ante 01.09.1967. Successivamente a tale data risulta rilasciata la licenza edilizia n.74/74 in data 01.08.1974 relativa anche a modificazioni dell'unità abitativa in esame, che non sono state attuate. 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - Piano di Governo del Territorio vigente. L'immobile ricade in zona NAF - Nucledi di antica formazione. Norme tecniche di attuazione ed indici: Vedasi allegato n.6 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Spostamento porta d'ingresso, rispetto allo stato di fatto, di cui alla Licenza Edilizia n. 74/74 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN ROVELLASCA VIA MONTE GRAPPA 18 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A Per la quota di 1/1 di piena proprietà Appartamento al piano primo dell'edificio condominiale sito in Comune di Rovellasca via Monte Grappa n.18, composto da ingresso/soggiorno, cucina, bagno e camera, della superficie commerciale di circa mq.70. Pagina 4 di 7
Identificazione catastale: catasto fabbricati foglio 10 particella 1105 sub. 504 (catasto fabbricati), categoria A/4, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita 146,42 Euro. Intestatazione catastale: *** DATO OSCURATO *** Coerenze: in corpo da nord in senso orario: u.i. mapp.1105 e2144, prospetto su via Monte Grappa, vano scala comune, prospetto sul cortile interno. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI centro sportivo farmacie municipio negozi al dettaglio scuola elementare scuola media inferiore verde attrezzato biblioteca polizia COLLEGAMENTI autobus distante 100 metri ferrovia distante 1,5 km autostrada distante circa 3 km aeroporto distante circa 40 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: mediocre scarso DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Pagina 5 di 7
Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: serramenti in alluminio infissi esterni: tapparelle in alluminio pavimentazione interna: realizzata in piastrelle infissi interni: porte in legno infissi interni: porta ingresso in alluminio e vetro Degli Impianti: elettrico: conformità: non rilevabile termico: autonomo, con diffusione tramite radiatori conformità: non rilevabile mediocre mediocre idrico: conformità: non rilevabile gas: conformità: non rilevabile CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Lorda Pavimento (Slp) Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato descrizione consistenza indice commerciale Appartamento 70,00 x 100 % = 70,00 Totale: 70,00 70,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 70,00 x 1.300,00 = 91.000,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 91.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 91.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il criterio di stima adottato nel procedimento estimativo è quello sintetico per comparazione, attribuendo alle u.i. da stimare il valore equo in analogia ai prezzi medi di mercato già praticati per altre u.i. dello stesso genere, di prezzo noto, della stessa e di analoghe caratteristiche tecniche. Si è determinato il valore di mercato ossia il più probabile prezzo che si presume possa essere realizzato qualora il detto bene sia posto in libero mercato di compravendita, assumendo come termine di confronto per l'immobile il parametro tecnico della qualità fisica espressa dalla superficie lorda commerciale, calcolando il lordo delle murature interne, sino alla mezzeria di quelle confinanti con altre unità immobiliari. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Como, ufficio del registro di Como, conservatoria Pagina 6 di 7
dei registri immobiliari di Como, ufficio tecnico di Rovellasca, osservatori del mercato immobiliare Borsino Immobiliare FIMAA, Borsino FIAIP VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 70,00 0,00 91.000,00 91.000,00 91.000,00 91.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 91.000,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 13.650,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 77.350,00 data 31/05/2018 il tecnico incaricato ARCH. RODOLFO VACCARELLA Pagina 7 di 7
ELENCO ALLEGATI 1. visura, schede catastale ed estratto mappa 2. copia titolo di provenienza 3. documentazione fotografica 4. visure ipotecarie 5. pratiche edilizie 6. estratto p.g.t. 7. verbale di sopralluogo 8. certificato di residenza