TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 643/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: UNICREDIT SPA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: dott.ssa Maria Gabriella Mariconda CUSTODE: dott. Andrea Moscardini CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 31/08/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ORIANO FABRIZIO DURANTE CF:DRNRFB67T03F839K con studio in PADERNO DUGNANO (MI) Via Sant'Ambrogio n.11 telefono: 0299045291 email: durante@officinaprogettazione.it PEC: oriano.durante@pct.pecopen.it Pagina 1 di 10
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 643/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a MONZA VIA CARLO MONTANARI 19, quartiere SAN FRUTTUOSO, della superficie commerciale di 35,25 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) AL PIANO QUINTO DEL FABBRICATO "G" DENOMINATO GEO, APPARTAMENTO COMPOSTO DA DUE LOCALI OLTRE SERVIZI CON ANNESSO UN VANO DI CANTINA AL PIANO PRIMO INTERRATO. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 5_S1, scala G, ha un'altezza interna di 2,70 mt.identificazione catastale: foglio 94 particella 168 sub. 114 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 5, consistenza 3,5 vani, rendita 460,94 Euro, indirizzo catastale: VIA CARLO MONTANARI n. 19, piano: 5_S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 14.10.2005 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 31.10.2005 repertorio n.: 165871 Rogante: TODISCO SERGIO sede: MILANO Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 81733.1/2005) Coerenze: da Nord ed in senso orario: appartamento di cui al subalterno 113, cortile comune, appartamento di cui al subalterno 115, corridoio comune. L'intero edificio sviluppa 10 piani, 8 piani fuori terra, 2 piano interrato. Immobile costruito nel 1995. A.1 cantina, composto da un unico vano, sviluppa una superficie commerciale di 0,66 Mq. Identificazione catastale: (catasto fabbricati), consistenza 0 Coerenze: da Nord ed in senso orario: cantina di cui al subalterno 100, unità di cui al subalterno 137, cantina di cui al subalterno 123, corridoio comune. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 35,25 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,66 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 78.300,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 58.725,00 Data della valutazione: 31/08/2018 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. Pagina 2 di 10
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: IPOTECA volontaria attiva, stipulata il 14/10/2005 a firma di Notaio TODISCO Sergio ai nn. 165872/37299 di repertorio, iscritta il 27/10/2005 alla Conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2 ai nn. 160003/42608, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO. Importo ipoteca: 280.000,00. Importo capitale: 140.000,00 IPOTECA legale attiva, stipulata il 17/04/2013 a firma di EQUITALIA NORD SPA ai nn. 3132/6813 di repertorio, iscritta il 02/05/2013 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 40430/6766, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ALTRO ATTO. Importo ipoteca: 122.312,38. Importo capitale: 61.156,19 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: PIGNORAMENTO, stipulata il 28/03/2017 a firma di Tribunale di Monza ai nn. 4705 di repertorio, trascritta il 16/06/2017 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 72602/46723, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 1.000,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 9.079,62 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Pagina 3 di 10
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 14/10/2005), con atto stipulato il 14/10/2005 a firma di Notaio TODISCO Sergio ai nn. 165871/37298 di repertorio, trascritto il 27/10/2005 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 160002/81733, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita ( fino al 14/10/2005), con atto stipulato il 22/07/1993 a firma di Notaio TODISCO Sergio ai nn. 105958/14925 di repertorio, trascritto il 31/07/1993 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 61061/42909, in forza di atto di compravendita. La società ITRAS SRL si trasforma in ITRAS SPA con atto a rogito Notaio Sergio Todisco in data 20 dicembre 2000 repertorio n. 151771 regolarmente registrato, trascritto a Milano 2 in data 26 gennaio 2001 ai nn. 7744/5455. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione Edilizia N. 292/99, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Variante alla Concessione Edilizia 359/95, presentata il 02/12/1998 con il n. 25393 di protocollo, rilasciata il 20/10/1999 Concessione Edilizia N. 43/1997, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Variante Parziale a Concessione Edilizia 36/95, presentata il 27/06/1997 con il n. 14430 di protocollo, rilasciata il 04/02/1998 Concessione Edilizia N. 110/1998, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Variante alla Concessione Edilizia 395/95, presentata il 05/11/1997 con il n. 24798 di protocollo, rilasciata il 20/04/1998 Concessione Edilizia N. 153/1996, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Variante alla Concessione Edilizia 395/95, presentata il 20/11/1996 con il n. 9456 di protocollo, rilasciata il 30/04/1997 Concessione Edilizia N. 36/1995, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione edifici residenziali, presentata il 21/05/1993 con il n. 5159 di protocollo, rilasciata il 22/02/1995 Concessione Edilizia N. 359/1995, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Costruzione edifici residenziali, presentata il 28/04/1995 con il n. 4994 di protocollo, rilasciata il 15/12/1995, agibilità del 16/06/1998 con il n. 21309 di protocollo. L'agibilità dell'intero compendio immobiliare è stata rilasciata con più provvedimenti. Oltre quello sopra indicato: prot. gen. 10129 del 13.05.1998; prot. gen. 48487 del 01.12.1999. Denuncia Inizio Attivita' N. 46/1999, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Variante asseveratam alla C.E. 359/95 del 15.12.1995, presentata il 06/08/1999 con il n. VA46/99 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio adottato, in forza di delibera C.C. n. 53 del 07.07.2016, l'immobile ricade in zona B2 classe III. Norme tecniche di attuazione ed indici: art. 17 NTA 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Pagina 4 di 10
CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Alla data del sopralluogo il CTU constatava la presenza di un tavolato divisorio tra soggiorno e camera non presente nell'allegato grafico alla pratica edilizia assentita. Le difformità sono regolarizzabili mediante: rimozione del tavolato con ripristino dello stato dei luoghi assentito. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: costo per demolizione tavolato.:.700,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 7 gg confronto allegato grafico alla pratica edilizia e stato dei luoghi rilevato 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN MONZA VIA CARLO MONTANARI 19, QUARTIERE SAN FRUTTUOSO APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a MONZA VIA CARLO MONTANARI 19, quartiere SAN FRUTTUOSO, della superficie commerciale di 35,25 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Pagina 5 di 10
AL PIANO QUINTO DEL FABBRICATO "G" DENOMINATO GEO, APPARTAMENTO COMPOSTO DA DUE LOCALI OLTRE SERVIZI CON ANNESSO UN VANO DI CANTINA AL PIANO PRIMO INTERRATO. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 5_S1, scala G, ha un'altezza interna di 2,70 mt.identificazione catastale: foglio 94 particella 168 sub. 114 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 5, consistenza 3,5 vani, rendita 460,94 Euro, indirizzo catastale: VIA CARLO MONTANARI n. 19, piano: 5_S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 14.10.2005 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 31.10.2005 repertorio n.: 165871 Rogante: TODISCO SERGIO sede: MILANO Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 81733.1/2005) Coerenze: da Nord ed in senso orario: appartamento di cui al subalterno 113, cortile comune, appartamento di cui al subalterno 115, corridoio comune. L'intero edificio sviluppa 10 piani, 8 piani fuori terra, 2 piano interrato. Immobile costruito nel 1995. particolare interno: bagno particolare interno: cottura DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Milano). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nessuno. inquadramento territoriale: estratto google maps particolare prospetto edificio SERVIZI centro commerciale farmacie negozi al dettaglio Pagina 6 di 10
scuola elementare scuola per l'infanzia scuola media inferiore scuola media superiore spazi verde stadio COLLEGAMENTI autobus distante 200 mt superstrada distante 1,00 Km autostrada distante 5,00 Km tangenziale distante 5,00 Km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'unità immobiliare oggetto della presente perizia fa parte di un complesso condominiale costruito nel quartiere San Fruttuoso negli anni Novanta con servizio di portineria full time. San Fruttuoso è un quartiere ben servito e vicino alle principali arterie di comunicazione. Il complesso consta di diversi fabbricati multipiano e di un'area condominiale adibita a vialetti e a spazi verdi. Il fabbricato G denominato GEO presenta finiture discrete e uno stato di manutenzione e di conservazione anche esso discreto. L'appartamento è situato al piano quinto e si compone di un ingresso-disimpegno, un bagno, un locale open space con angolo cottura suddiviso alla data del sopralluogo da un tavolato in due ambienti con zona notte. Completa la proprietà un ampio balcone loggiato e un locale ad uso cantina posto al piano primo interrato. Le finiture al suo interno sono di tipo economico e lo stato di manutenzione e di conservazione è mediocre. Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche invasive o intervenuti dopo la data del sopralluogo. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: anta singola a battente realizzati in legno infissi interni: anta singola a battente realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di grès portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in blindata rivestimento interno: posto in bagno e cottura realizzato in ceramica Pagina 7 di 10
protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in pvc Degli Impianti: citofonico: video elettrico: sottotraccia termico: centralizzato con alimentazione in metano i diffusori sono in radiatori CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale soggiorno-cottura 14,90 x 100 % = 14,90 disimpegno 1,80 x 100 % = 1,80 camera 8,60 x 100 % = 8,60 bagno 6,50 x 100 % = 6,50 balcone 6,90 x 50 % = 3,45 Totale: 38,70 35,25 appartamento: stato dei luoghi rilevato cantina: stato dei luoghi rilevato ACCESSORI: cantina, composto da un unico vano, sviluppa una superficie commerciale di 0,66 Mq. Pagina 8 di 10
Identificazione catastale: (catasto fabbricati), consistenza 0 Coerenze: da Nord ed in senso orario: cantina di cui al subalterno 100, unità di cui al subalterno 137, cantina di cui al subalterno 123, corridoio comune. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri di incremento e decremento e dell'andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è tenuto in considerazione l'ubicazione, l'altezza interna, l'anno di costruzione del compendio immobiliare di cui fa parte, del contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione al suo interno dell'unità immobiliare. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 35,25 x 2.200,00 = 77.550,00 Valore superficie accessori: 0,66 x 2.200,00 = 1.452,00 79.002,00 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo per difetto -2,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 79.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 79.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. ll valore presumibile dell'immobile in oggetto viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la zona di ubicazione, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e della non favorevole situazione economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli immobili alla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano, ufficio tecnico di Monza, agenzie: Tempocasa, Gabetti., osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino Immobiliare, Mercato Immobiliare, ed Pagina 9 di 10
inoltre: BORSA IMMOBILIARE DI MILANO E PROVINCIA EDITO DALL'AZIENDA SPECIALE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 35,25 0,66 79.000,00 79.000,00 79.000,00 79.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 700,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 78.300,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 19.575,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 58.725,00 data 31/08/2018 il tecnico incaricato ORIANO FABRIZIO DURANTE Pagina 10 di 10