procedura esecutiva n. R.G.E. 342/2009

TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO procedura esecutiva n. R.G.E. 342/2009 Giudice Dell esecuzione: Dott. Ornella Teresa Dezio CREDITORE PROCEDENTE: OMISSIS DEBITORE: OMISSIS C.T.U. ING. VALENTINA CERENZA VIA SALVATORE CALENDA, N 113-84126 SALERNO TEL. E FAX: 089 9780165 CELL: 333 7924017 E-MAIL: vcerenza@unisa.it Salerno, 30 giugno 2011

1. PREMESSA E MANDATO Con Decreto di Nomina del 14.07.2010 (cfr. Allegato 1) la sottoscritta, Ing. Valentina Cerenza, professionista abilitata ed iscritta all Albo dell Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n. 5277, veniva nominata Consulente Tecnico D Ufficio dall Ill.mo G. E. Dott.ssa Dezio Ornella Teresa nella procedura esecutiva immobiliare n. R.G.E. 342/2009, promossa da Omissis contro Omissis, nella quale sono intervenuti, in qualità di creditori Omissis. In data 11.01.2011, la sottoscritta, dopo aver dichiarato di accettare l'incarico di stima conferitole e prestato il giuramento di rito, veniva a conoscenza dei quesiti contenuti nel Verbale di conferimento dell incarico (cfr. Allegato 1). Per il deposito della relazione peritale il Giudice Esecutore fissava come termine il 45 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità della vendita, stabilita nel Decreto di Nomina per il giorno 07.07.2011. Durante lo svolgimento delle operazioni peritali la sottoscritta si vedeva costretta a richiedere una proroga dei tempi di consegna della relazione a causa di difficoltà non dipendenti dalla propria volontà, debitamente sottoposte all'attenzione dell Ill.mo G. E. Dott. Alessandro Brancaccio, subentrato nel procedimento in epigrafe in sostituzione del G. E. Dott.ssa Dezio Ornella Teresa, il quale le concesse questa possibilità. 2. DESCRIZIONE DEL BENE PIGNORATO Il bene sottoposto a pignoramento, per il quale è stata richiesta una valutazione alla scrivente, è costituito da un immobile sito in Salerno, alla via Antonio Mazza n. 45 (ora Largo Conservatorio Vecchio n. 8), al piano terzo, ed è censito nel N. C. E. U. del Comune di Salerno al Foglio 64 Particella 1257 Sub 16. 3. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA In ottemperanza all incarico affidatole, la scrivente, previo regolare preavviso a mezzo raccomandata A/R del 25.01.2011, si recava presso l immobile in oggetto in data 04.02.2011 alle ore 9:00, riscontrando l assenza del Debitore; successivamente, sempre previo regolare preavviso a mezzo raccomandata 1 del 16.02.2011, si recava nuovamente presso l immobile in oggetto in data 25.02.2011 alle ore 9:00 per

procedere ad un primo sopralluogo. Erano presenti, oltre alla sottoscritta, il Sig. Omissis, qualificatosi marito della Sig.ra Omissis, e il Sig. Omissis, collaboratore di cui la scrivente si avvalse per le operazioni peritali, che furono terminate, relativamente al primo sopralluogo, alle ore 10:00 dello stesso giorno e rinviate a data da destinarsi, come risulta dal Verbale di sopralluogo n. 1 (cfr. Allegato 2). Nel corso del primo sopralluogo si è proceduto all ispezione generale dell immobile e a rilievi metrici. Successivamente, rilevata la necessità di effettuare un ulteriore ispezione, da parte della sottoscritta, dell immobile in oggetto, la stessa si recava presso di esso in data 20.06.2011 alle ore 16:00, come da preavviso a mezzo raccomandata 1 del 13.06.2011, riscontrando l assenza del Debitore. Infine, sempre previo regolare preavviso a mezzo raccomandata A/R del 21.06.2011, la stessa si recava nuovamente presso l immobile in oggetto in data 28.06.2011 alle ore 15:30 per eseguire un secondo sopralluogo, durante il quale, alla presenza del Sig. Omissis, la scrivente eseguiva con idonea attrezzatura le fotografie richieste nell ambito del mandato conferitole. Ritenendo, pertanto, che i dati raccolti fossero sufficienti all espletamento dell incarico, la sottoscritta, alle ore 16:30, dichiarava concluse le operazioni peritali, come da Verbale di sopralluogo n. 2 (cfr. Allegato 3). Al fine di acquisire atti e documenti necessari al completo compimento dell incarico ricevuto, la sottoscritta si è recata presso i seguenti uffici pubblici del Comune di Salerno: Ufficio Tecnico Erariale; Ufficio Urbanistica; Ufficio Archivio; Ufficio Patrimonio e Ufficio Anagrafe e Stato Civile. 4. RISPOSTE AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO QUESITI N. 1-2-3 1. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni. 2. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12. 3. Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12.

Verifica documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. In primo luogo la sottoscritta ha verificato l esistenza della documentazione ex art. 567 cod. proc. civ., sostituita, come legittimato dal co. 2 dello stesso articolo, da un Certificato Notarile del 30 ottobre 2009, redatto dal Notaio Dott. Paolo Califano, attestante le risultanze delle visure catastali e dei Registri Immobiliari (cfr. Allegato 4). Da tale atto si evince che l immobile in oggetto appartiene in piena proprietà alla signora Omissis e che nel ventennio preso in esame sul predetto immobile grava Verbale di Pignoramento Immobiliare del 22 luglio 2009, trascritto a Salerno in data 1 settembre 2009 ai nn. 40184/32158, a favore di Omissis contro Omissis. QUESITO N. 4 Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. Dati catastali L immobile oggetto della presenta relazione, ubicato in Salerno, alla via Antonio Mazza n. 45 - oggi Largo Conservatorio Vecchio n. 8 - piano terzo, è accatastato presso l U.T.E. di Salerno e risulta individuato al N.C.E.U. di Salerno al Foglio 64, Particella 1257, Sub 16, Partita 40901. Esso è di Classe 3, Zona Cens. 5, Categoria A/4, ha Consistenza pari a 4 vani e Rendita Euro 390,44. Lo stesso risulta intestato a Omissis, per la piena proprietà. Nell Allegato 5 si riportano la visura e la planimetria catastale dell unità immobiliare in oggetto. Confini L immobile confina a NORD-OVEST con il cortile interno condominiale, mediante il quale si accede al vano scale, a NORD con la contigua proprietà Omissis, ad EST con via Antonio Mazza, a SUD-EST con la proprietà Omissis ed altri.

Descrizione sommaria dell immobile L immobile, adibito a civile abitazione, è composto da doppio ingresso, salone, 2 camere, cucina, loggetto, 2 bagni e ripostiglio. La distribuzione funzionale degli ambienti è ben illustrata nelle planimetrie dell unità immobiliare, riportate nell Allegato 6. L accesso all appartamento di cui trattasi è consentito unicamente dal pianerottolo servito dalla rampa del corpo scala a servizio del fabbricato che porta ai due ingressi separati. Le pareti e i soffitti risultano intonacati al civile in tinta chiara; gli infissi sono in alluminio pre-verniciato; le pavimentazioni sono costituite da piastrelle in ceramica lucide dai colori tenui e con decori. Nel complesso le finiture interne si trovano in uno stato di conservazione e di manutenzione generale discreto. Le altezze utili rilevate negli ambienti risultano essere pari, rispettivamente, a: 3,00 m nelle camere, nella cucina, nei bagni e nel ripostiglio; 2,90 m in corrispondenza del salone e dell ingresso ad esso adiacente, dove la diversa altezza è determinata dalla presenza di controsoffittatura; 2,50 m nel loggetto, che si raggiunge mediante 5 gradini, di altezza pari a 0,24 m ciascuno, posti immediatamente a sinistra entrando attraverso l ingresso principale. L appartamento è dotato di impianto elettrico e impianto idrico. Il bene oggetto di pignoramento giace al terzo piano di un fabbricato per civili abitazioni, situato nel cuore del centro storico della Città di Salerno, servito da portone prospiciente sul piazzale di Largo Conservatorio Vecchio e composto da piano terra, piano rialzato, ulteriori quattro piani e livello copertura. Esso si presenta intonacato esternamente e tinteggiato al civile. Lo stabile, con struttura portante in muratura, è stato realizzato negli anni trenta ed è situato in una zona ad alta vocazione commerciale, densamente abitata, all interno del nucleo originario della città, con limitata possibilità di spazi di sosta per le auto. Verifica corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento I dati riportati nell atto di pignoramento corrispondono, nella descrizione del bene e nei suoi dati catastali, con quelli effettivi.

Unica piccola confusione è generata dalla planimetria catastale, nella quale si riporta che l immobile è ubicato al piano secondo, contrariamente a quanto definito nella visura catastale e nell atto di pignoramento immobiliare. QUESITO N. 5 Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Stato di possesso del bene L immobile appartiene in piena proprietà alla Sig.ra Omissis, in virtù di atto di compravendita, rogato dal Notaio Eduardo Palmieri in data 19 maggio 1983 e trascritto a Salerno il 24 maggio 1983 ai nn. 13337/11515, da Omissis (cfr. Allegato 4). Occupazione del bene L immobile è abitato dalla proprietaria, Sig.ra Omissis, congiuntamente a suo marito e a due figli, come dichiarato dal Sig. Omissis, marito della stessa, in occasione del primo sopralluogo (cfr. Allegato 2). Non vi è, dunque, alcun contratto di locazione inerente l immobile. QUESITO N. 6 Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. Regime patrimoniale del debitore Dall Estratto per riassunto dal Registro degli Atti di Matrimonio del Comune di Salerno relativo all anno 1987 Atto n 375, p. II, s. A (riportato nell Allegato 7) risulta che la Sig.ra Omissis, e il Sig. Omissis. Con atto in data 13/10/2006, a rogito del Notaio D Alessio Maria rep. 28505 del distretto notarile di Salerno, Omissis regime di separazione dei beni. QUESITO N. 7 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti

da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente Al fine di poter verificare l esistenza o meno di vincoli di natura condominiale, si è provveduto a contattare l Amministratore, ma, per motivi di privacy, quest ultimo ha preferito non fornire alcuna informazione. QUESITO N. 8 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che risulteranno non opponibili all acquirente L immobile risulta gravato da Pignoramento Immobiliare, come risulta da Verbale 22 luglio 2009 di Ufficiale Giudiziario della Corte di Appello di Salerno, trascritto a Salerno in data 1 settembre 2009 ai nn. 40184/32158, per il credito di 11.060,18 oltre interessi e spese; a favore di Omissis contro Omissis. QUESITO N. 9 Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380 nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85. Regolarità edilizia e urbanistica del bene Agli atti dell Ufficio Archivio e dell Ufficio Tecnico del Comune di Salerno sono stati rinvenuti i titoli edilizi di seguito elencati, relativi alla costruzione e ai lavori di

manutenzione straordinaria del fabbricato in cui ricade l unità immobiliare oggetto di stima. - Concessione edilizia n. 158/83 del 15.09.1983, prot. n. 56697/17219 (cfr. Allegato 8), su parere favorevole / a seguito di nulla osta di: Commissione Edilizia Comunale, espresso in data 10.05.1983 con atto n. 188; Ufficiale Sanitario, espresso in data 04.05.1983 con nota n. 2466; Comando Provinciale dei VV.F. di Salerno, rilasciato in data 07.05.1983 con nota n. 22041/12; Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici della Campania, rilasciato in data 10.03.1983 con nota n. 1993/SA. - D.I.A. (Dichiarazione di Inizio Attività) n. 66041/05 del 29.07.2005, (cfr. Allegato 8), per l esecuzione di lavori urgenti di manutenzione straordinaria di regimentazione delle acque meteoriche e adeguamento elettrico ai sensi della Legge n. 46/90. Dichiarazione di agibilità del bene Per l immobile oggetto di stima non è stata mai richiesta l agibilità. QUESITO N. 10 Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Criterio di stima È stata effettuata una stima analitica, secondo la più recente metodologia di calcolo del valore normale dei fabbricati, disciplinata con Provvedimento dell Agenzia delle Entrate del 27.07.2007 - Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati, di cui all art. 1, comma 307, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007) (G.U. n. 182 del 7 agosto 2007).

In base a tale Provvedimento, i criteri utili per la determinazione periodica del valore normale dei fabbricati sono stabiliti sulla base dei valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell immobile, integrati da altre informazioni. È evidente, pertanto, che trattasi di valori base di mercato dettagliati e differenziati per ubicazione e per tipologia edilizia. Vale la pena evidenziare, altresì, che il su citato Provvedimento dell Agenzia delle Entrate del 27.07.2007 stabilisce che, per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo ottimo censito dall Osservatorio del Mercato Immobiliare; ovvero, in mancanza, applicando al valore normale dell immobile un moltiplicatore pari a 1,3. Va da sé che, qualora si è in possesso della quotazione per immobili in ottimo stato, allora il corrispondente valore normale lo si ottiene dividendo il dato noto per lo stesso coefficiente. Valore dell immobile Per determinare il più probabile valore di mercato dell immobile in oggetto, la scrivente ha eseguito la stima analitica basandosi sui concetti espressi nel paragrafo precedente. In particolare, l Allegato al citato Provvedimento dell Agenzia delle Entrate definisce il valore normale degli immobili residenziali quale prodotto tra il valore normale unitario e la superficie espressa in metri quadri: Valore normale = Valore normale unitario x superficie (mq) A sua volta, il valore normale unitario è determinato dall applicazione della seguente formula: Valore normale unitario = Val OMI MIN + (Val OMI MAX - Val OMI MIN ) x K nella quale Val OMI MIN e Val OMI MAX indicano, rispettivamente, i valori minimi e massimi, espressi in /mq, rinvenibili nella Banca Dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare con riferimento alla provincia, al comune e alla zona omogenea OMI in cui

si colloca l immobile considerato, e K rappresenta la media ponderata di due coefficienti, K 1, che tiene conto del taglio di superficie, e K 2, il cui valore dipende dal livello di piano. In particolare, risulta: K = (K 1 + 3 x K 2 ) / 4 Nel caso in esame, è stata considerata la seguente quotazione immobiliare: - Immobile ubicato in Salerno, Largo Conservatorio Vecchio n. 8 Zona B4 Microzona Catastale n. 2 Fascia Centrale Per tale zona, nel 2 semestre 2010, l OMI riscontrava il seguente valore di mercato per tipologia di immobili similari: Abitazioni di tipo economico Destinazione: Residenziale variabile da un minimo di 2.150 /mq ad un massimo di 3.200 /mq, con riferimento ad abitazioni in ottimo stato conservativo. Per la determinazione della superficie catastale dell unità immobiliare in oggetto sono stati utilizzati i criteri generali di cui all Allegato C del D.P.R. n. 138 del 23.03.1998 Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria riportati di seguito: 1. i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm; 2. la superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale; 3. la superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari, sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati; 4. la superficie catastale viene arrotondata al metro quadrato. Dai rilievi effettuati nel corso dei sopralluoghi si è verificato che la superficie interna dei locali che compongono l alloggio è pari a 95,22 mq, alla quale, in ragione di quanto detto sopra, si aggiunge quella relativa alle murature nella misura di 23,59 mq; pertanto, in definitiva, la superficie utile per il computo del valore dell immobile oggetto di stima è data da 118,81 mq, che, per arrotondamento al metro quadrato, diventano complessivi 119 mq. Di conseguenza, i valori dei coefficienti K 1 e K 2 sono pari a: K 1 = 0,5 (superficie compresa tra 70 mq e 120 mq);

K 2 = 0,5 (piano intermedio). Tali parametri, inseriti nella formula per il calcolo di K, forniscono: K = 0,5 Sostituendo nella formula di valutazione del valore normale unitario, si ottiene: Valore ottimo unitario = 2.675 /mq Infine, considerando un coefficiente di raccordo da stato ottimo a normale, in quanto l immobile è stato ristrutturato da più di quattro anni, si perviene al valore normale unitario: Valore normale unitario = 2.675 /mq / 1,30 = 2.057 /mq In definitiva, dunque, il valore normale dell immobile oggetto di stima è pari a: Valore normale = 2.057 /mq x 119 mq = 244.783 Per arrotondamento, è possibile concludere che il valore di mercato dell'appartamento oggetto di esecuzione è quantificabile in 245.000 : Valore di mercato dell immobile oggetto di stima = 245.000 Elementi di riscontro La stima è stata validata comparando le caratteristiche dell immobile in oggetto con quelle di beni analoghi, situati nella stessa zona, offerti in vendita dalle principali agenzie immobiliari. A titolo di esempio si riporta di seguito il link di una pubblicazione di una agenzia immobiliare recante l annuncio di vendita di un appartamento di 95 mq (metratura analoga a quella dell immobile oggetto di stima), composto da: ingresso, salone con cucina a vista, 3 camere e 2 bagni, in buone condizioni interne, sito nella medesima zona, ovvero nel centro storico di Salerno, ubicato, però, al primo piano, per il quale il prezzo stimato è di 229.000, e quindi molto vicino a quello definito per il caso in esame. http://casa.quotidiano.net/appartamento/vendita/campania/salerno/appartamento- Salerno-22231838.html QUESITO N. 11 Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e

segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché ".pdf" per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all'estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno). Planimetria Nell Allegato 6 si riportano differenti planimetrie dell immobile, con l indicazione della destinazione funzionale degli ambienti che lo compongono e delle superfici di ciascuno di essi, delle quote e delle altezze. Riepilogo Il bene sottoposto a pignoramento è costituito da un immobile, adibito a civile abitazione, ubicato nel centro storico del Comune di Salerno, al civico n. 8 di Largo Conservatorio Vecchio, già via Antonio Mazza n. 45, piano terzo, ed è censito nel N. C. E. U. del Comune di Salerno al Foglio 64 Particella 1257 Sub 16 Partita 40901. Esso è composto da 4 vani più accessori, ovvero: doppio ingresso, salone, 2 camere, cucina, loggetto, 2 bagni e ripostiglio, per una superficie totale netta di circa 95 mq. Tale immobile confina a NORD-OVEST con il cortile interno condominiale, mediante il quale si accede al vano scale, a NORD con la contigua proprietà Omissis, ad EST con via Antonio Mazza, a SUD-EST con la proprietà Omissis ed altri. Per tale bene è stato definito, attraverso valutazione effettuata con un idoneo criterio di stima, un valore di mercato pari a 245.000. QUESITO N. 12 Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.

Reperto fotografico Nell Allegato 9 si riporta una planimetria dell immobile con i punti di scatto e, di seguito, un reperto fotografico dello stato dei luoghi, comprensivo sia di immagini della facciata dell edificio in cui risiede l immobile che degli ambienti interni all appartamento stesso, presi da varie angolazioni. 5. CONCLUSIONI Con quanto sopra esposto, la sottoscritta ritiene di aver compiutamente assolto al mandato conferitole. Ringraziando l Ill.mo G. E. per la fiducia accordatale, la scrivente resta a completa disposizione per qualsiasi delucidazione o chiarimento inerente al presente elaborato peritale. Salerno, lì 30.06.2011 Il C.T.U. Ing. Valentina Cerenza