TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 322/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA SPA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: dott. Luca Fuzio CUSTODE: dott. Pasquale D'amico CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 04/09/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ERSILIA DEL GENIO CF:DLGRSL69C59A509G con studio in PADERNO DUGNANO (MI) Via Sant'Ambrogio n.11 telefono: 0299045291 email: ersilia.delgenio@gmail.com PEC: ersilia.delgenio@pct.pecopen.it Pagina 1 di 13
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 322/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a TRIUGGIO VIA XI FEBBRAIO 4, della superficie commerciale di 117,50 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) APPARTAMENTO IN CORTE AL PIANO PRIMO COMPOSTO DA INGRESSO, CUCINA, SOGGIORNO, DUE CAMERE E BAGNO. COMPLETA LA PROPRIETA' UN VANO SOLAIO AD USO RIPOSTIGLIO, UN VANO DEPOSITO/CANTINA AL PIANO TERRA, UN PICCOLO VANO AD USO CANTINA AL PIANO TERRA E UN VANO AD USO DEPOSITO/CANTINA AL PIANO TERRA ALL'INTERNO DEL CORTILE. foglio 23 particella 79 sub. 17 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 4, consistenza 6 vani, rendita 387,34 Euro, indirizzo catastale: VIA XI FEBBRAIO N. 4, piano: 1, REGISTRAZIONE: COMPRAVENDITA (n. 99363.1/2003) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: CORTILE COMUNE, ALTRA PROPRIETA', CORTILI ALTRA PROPRIETA', CORTILE ALTRA PROPRIETA', LOGGIA COMUNE. A.1 cantina, composto da UN UNICO VANO, sviluppa una superficie commerciale di 8,58 Mq. foglio 23 particella 206 sub. 1 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria C/6, classe 4, consistenza 26 mq, rendita 75,20 Euro, indirizzo catastale: VIA XI FEBBRAIO, piano: T, REGISTRAZIONE: COMPRAVENDITA ( n. 99363.1/2003) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: PROPRIETA' CICARDI, CORTILE COMUNE, CORTILE, PROPRIETA' COMI, DITTA INTESTATA. A.2 cantina, composto da UN UNICO VANO, sviluppa una superficie commerciale di 5,28 Mq. foglio 23 particella 79 sub. 16 (catasto fabbricati), sezione urbana U, partita 1001603, categoria C/2, classe 5, consistenza 10 mq, rendita 19,11 Euro, indirizzo catastale: VIA XI FEBBRAIO, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL 14.11.2003 NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO IN ATTI DAL 20.11.2003 REGISTRAZIONE: COMPRAVENDITA (n. 99363.1/2003) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: PROPRIETA' SANVITO, PASSAGGIO COMUNE, PARTE COMUNE, PROPRIETA' CICARDI. A.3 cantina, composto da UN UNICO VANO, sviluppa una superficie commerciale di 10,89 Mq. Pagina 2 di 13
foglio 23 particella 206 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria C/2, classe 3, consistenza 26 mq, rendita 34,91 Euro, indirizzo catastale: VIA XI FEBBRAIO, piano: 1, REGISTRAZIONE: COMPRAVENDITA ( n. 99363.1/2003) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: PROPRIETA' CICARDI, CORTILE COMUNE, CORTILE, PROPRIETA' COMI, DITTA INTESTATA. A.4 cantina, composto da UN UNICO VANO, sviluppa una superficie commerciale di 5,94 Mq. foglio 23 particella 79 sub. 15 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria C/2, classe 5, consistenza 2 mq, rendita 3,82 Euro, indirizzo catastale: VIA XI FEBBRAIO, piano: T, REGISTRAZIONE: COMPRAVENDITA (n. 99363.1/2003) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: PROPRIETA' DI SANVITO, PROPRIETA' COMUNE, PROPRIETA' DI CICARDI, PARTE COMUNE. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 117,50 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 30,69 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 131.271,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 98.453,25 Data della valutazione: 04/09/2017 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA Pagina 3 di 13
PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: IPOTECA volontaria attiva, stipulata il 23/07/2008 a firma di Notaio Gonzales Gianluca ai nn. 594/439 di repertorio, iscritta il 04/08/2008 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 105741/26681, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO. Importo ipoteca: 46.000,00. Importo capitale: 22.382,08. Durata ipoteca: 25 ANNI IPOTECA volontaria attiva, stipulata il 14/11/2003 a firma di Notaio Chiodi Daelli Enrico ai nn. 154261/25283 di repertorio, iscritta il 19/11/2003 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 167712/35744, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: 300.000,00. Importo capitale: 150.000,00. Durata ipoteca: 30 ANNI 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: PIGNORAMENTO, stipulata il 11/03/2016 a firma di TRIBUNALE DI MONZA ai nn. 3535 di repertorio, trascritta il 20/04/2016 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 42386/26776, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 14/11/2003), con atto stipulato il 14/11/2003 a firma di Notaio Chiodi Dalle Enrico ai nn. 154260/25282 di repertorio, trascritto il 19/11/2003 a alla Conservatoria dei Registri di Milano 2 ai nn. 167711/99363, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita ( fino al 14/11/2003), con atto stipulato il 17/05/1982 a firma di Notaio Galbiati Mario ai nn. 40337 di repertorio, trascritto il 11/06/1982 a alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 33614/27128, in forza di atto di compravendita Pagina 4 di 13
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: LICENZA EDILIZIA N. 45/75, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di SISTEMAZIONI INTERNE, presentata il 08/04/1975, rilasciata il 09/06/1975 PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA N. 163/2003, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di MODIFICHE INTERNE E DI FACCIATA IN SANATORIA, presentata il 23/09/2003 con il n. 11944 di protocollo, rilasciata il 10/09/2004 con il n. 13122 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera C.C. N. 15 DEL 22.06.2013, l'immobile ricade in zona NUCLEI DI ANTICA FORMAZIONE. Norme tecniche di attuazione ed indici: ART. 25 C N.T.A. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Alla data del sopralluogo il CTU constatava l'assenza del locale guardaroba nella camera da letto riportato invece sia nell'allegato grafico al permesso di costruire in sanatoria che nella planimetria catastale. Si evidenzia che tale guardaroba deve essere ricostruito dal momento che la camera ad oggi non ha i rapporti aeroilluminanti requisito igienico sanitario necessario all'abitabilità del locale. Inoltre nella scheda catastale e nell'allegato grafico alla pratica edilizia non è riportato il camino. Le difformità sono regolarizzabili mediante: 1. Costruzione del locale guardaroba; 2. presentazione di pratica edilizia in sanatoria per la non conformità del camino. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: oneri e costo professionista per presentazione pratica:.1.600,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 69 gg Pagina 5 di 13
confronto rilievo dello stato di fatto e allegato grafico alla pratica edilizia 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: Nella planimetria catastale non è riportato il camino. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione di DOCFA con rappresentazione della canna fumaria e decurtazione dalla superficie utile della superficie di ingombro del camino. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: presentazione docfa Agenzia del Territorio:.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 60 gg Pagina 6 di 13
confronto planimetria catastale e rilievo dello stato dei luoghi 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN TRIUGGIO VIA XI FEBBRAIO 4 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a TRIUGGIO VIA XI FEBBRAIO 4, della superficie commerciale di 117,50 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) APPARTAMENTO IN CORTE AL PIANO PRIMO COMPOSTO DA INGRESSO, CUCINA, SOGGIORNO, DUE CAMERE E BAGNO. COMPLETA LA PROPRIETA' UN VANO SOLAIO AD USO RIPOSTIGLIO, UN VANO DEPOSITO/CANTINA AL PIANO TERRA, UN PICCOLO VANO AD USO CANTINA AL PIANO TERRA E UN VANO AD USO DEPOSITO/CANTINA AL PIANO TERRA ALL'INTERNO DEL CORTILE. foglio 23 particella 79 sub. 17 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 4, consistenza 6 vani, rendita 387,34 Euro, indirizzo catastale: VIA XI FEBBRAIO N. 4, piano: 1, Pagina 7 di 13
REGISTRAZIONE: COMPRAVENDITA (n. 99363.1/2003) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: CORTILE COMUNE, ALTRA PROPRIETA', CORTILI ALTRA PROPRIETA', CORTILE ALTRA PROPRIETA', LOGGIA COMUNE. particolare interno: soggiorno particolare interno: cucina DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale (centro storico) in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Monza, Milano). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nessuno. particolare prospetto edificio in corte particolare contesto urbano SERVIZI negozi al dettaglio scuola elementare scuola media inferiore scuola per l'infanzia palazzetto dello sport farmacie supermercato Pagina 8 di 13
spazi verde COLLEGAMENTI autobus distante 100 mt ferrovia distante 600 mt QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: mediocre mediocre mediocre DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'unità immobiliare oggetto della presente perizia fa parte di un fabbricato in contesto di corte situato nel centro storico, ben servito, risalente ai primi del Novecento. La corte al suo interno presenta uno stato di manutenzione e di conservazione mediocre. La pratica edilizia originaria non è stata possibile reperirla essendo un edificio ante ' 67. All'appartamento si accede a mezzo scala esterna nella corte. L'appartamento si compone di ingresso, soggiorno, cucina abitabile, due camere e un bagno. Al suo interno presenta finiture discrete come discreto è lo stato di manutenzione e di conservazione. Completa la proprietà un vano solaio soprastante l'appartamento a cui non si è potuto accedere, un locale deposito al piano terra ad uso cantina, un piccolo locale delimitato con pareti di legno ad uso cantina e un altro locale all'interno del cortile a cui neanche si è potuto accedere per la presenza di alta sterpaglia che impediva l'accesso. La pratica edilizia originaria relativa ai locali accessori non è stata reperita per le motivazioni di cui sopra. Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche invasive o intervenuti dopo la data del sopralluogo. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: anta singola a battente realizzati in alluminio infissi interni: anta singola a battente realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di grès protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno rivestimento interno: posto in bagno realizzato in ceramica Degli Impianti: elettrico: sottotraccia termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in radiatori CLASSE ENERGETICA: Pagina 9 di 13
[500,97 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 10804300008217 registrata in data 01/09/2017 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale CUCINA 20,70 x 100 % = 20,70 SOGGIORNO 27,40 x 100 % = 27,40 INGRESSO 3,40 x 100 % = 3,40 DISIMPEGNO 10,00 x 100 % = 10,00 CAMERA 25,00 x 100 % = 25,00 CAMERA 22,00 x 100 % = 22,00 BAGNO 9,00 x 100 % = 9,00 Totale: 117,50 117,50 ACCESSORI: cantina, composto da UN UNICO VANO, sviluppa una superficie commerciale di 8,58 Mq. foglio 23 particella 206 sub. 1 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria C/6, classe 4, consistenza 26 mq, rendita 75,20 Euro, indirizzo catastale: VIA XI FEBBRAIO, piano: T, Pagina 10 di 13
REGISTRAZIONE: COMPRAVENDITA ( n. 99363.1/2003) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: PROPRIETA' CICARDI, CORTILE COMUNE, CORTILE, PROPRIETA' COMI, DITTA INTESTATA. cantina, composto da UN UNICO VANO, sviluppa una superficie commerciale di 5,28 Mq. foglio 23 particella 79 sub. 16 (catasto fabbricati), sezione urbana U, partita 1001603, categoria C/2, classe 5, consistenza 10 mq, rendita 19,11 Euro, indirizzo catastale: VIA XI FEBBRAIO, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL 14.11.2003 NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO IN ATTI DAL 20.11.2003 REGISTRAZIONE: COMPRAVENDITA (n. 99363.1/2003) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: PROPRIETA' SANVITO, PASSAGGIO COMUNE, PARTE COMUNE, PROPRIETA' CICARDI. cantina, composto da UN UNICO VANO, sviluppa una superficie commerciale di 10,89 Mq. foglio 23 particella 206 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria C/2, classe 3, consistenza 26 mq, rendita 34,91 Euro, indirizzo catastale: VIA XI FEBBRAIO, piano: 1, REGISTRAZIONE: COMPRAVENDITA ( n. 99363.1/2003) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: PROPRIETA' CICARDI, CORTILE COMUNE, CORTILE, PROPRIETA' COMI, DITTA INTESTATA. cantina, composto da UN UNICO VANO, sviluppa una superficie commerciale di 5,94 Mq. foglio 23 particella 79 sub. 15 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria C/2, classe 5, consistenza 2 mq, rendita 3,82 Euro, indirizzo catastale: VIA XI FEBBRAIO, piano: T, REGISTRAZIONE: COMPRAVENDITA (n. 99363.1/2003) Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: PROPRIETA' DI SANVITO, PROPRIETA' COMUNE, PROPRIETA' DI CICARDI, PARTE COMUNE. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri di incremento e decremento e dell'andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è tenuto in considerazione l'ubicazione, l'altezza interna, l'anno di costruzione del compendio immobiliare di cui fa parte, del contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione al suo interno dell'unità immobiliare. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Pagina 11 di 13
Valore superficie principale: 117,50 x 900,00 = 105.750,00 Valore superficie accessori: 30,69 x 900,00 = 27.621,00 133.371,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 133.371,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 133.371,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. ll valore presumibile dell'immobile in oggetto viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la zona di ubicazione, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e della non favorevole situazione economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli immobili alla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Triuggio, agenzie: Tecnocasa, Edilintesa, Triuggio Case sas, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino Immobiliare, Mercato Immobiliare, ed inoltre: BORSA IMMOBILIARE DI MILANO E PROVINCIA EDITO DALL'AZIENDA SPECIALE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 117,50 30,69 133.371,00 133.371,00 133.371,00 133.371,00 Pagina 12 di 13
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 2.100,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 131.271,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 32.817,75 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 98.453,25 data 04/09/2017 il tecnico incaricato ERSILIA DEL GENIO Pagina 13 di 13