TRIBUNALE DI COMO CIVILE Fallimento N Gen Rep 000022/15 Giudice Delegato Dr Paola Parlati Curatore Dott Massimo Premoli ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch Raffaella Nespoli iscritto all'albo della provincia di Como al N 1837 iscritto all'albo del Tribunale di Como CF NSPRFL73R58C933L- PIva 02596200135 con studio in Erba (Como) Via Turati, 3 telefono: 0313355056 cellulare: 3487431219 fax: 0316470364 email: architettonespoli@mpplanetit Heimdall Studio - wwwhestudioit
Beni in Cantu' (Como) Via General Cantore, 20 Lotto 002 1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Cantu' (Como) Via General Cantore, 20 Composto da soggiorno/cucina, disimpegno, due camere e bagno posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 66,14 Identificato al catasto fabbricati: intestata a con sede in Mariano Comense CF 02894420138 foglio 18 mappale 2463 subalterno 704, categoria A/2, classe 2, composto da vani 3,5, posto al piano 1, - rendita: uro 397,67 Coerenze: Da Nord in senso orario con filo edificio, sub 705, sub 701 e sub 709 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: semicentrale residenziale (normale) a traffico scorrevole con parcheggi scarsi Servizi della zona: asilo nido (buono), biblioteca (buono), cinema (buono), farmacie (buono), municipio (buono), negozio al dettaglio (buono), ospedali (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (buono), scuola media inferiore (buono), scuola media superiore (buono), supermercato (buono) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali e commerciali Collegamenti pubblici (km): autobus (0,2), ferrovia (4) 3 STATO DI POSSESSO: Occupato da Stefanescu Mihai e Peter Nadina Maria in forza di un contratto di affitto del tipo quattro + quattro per l'importo di uro 3660,00 annui stipulato in data 23/10/2014 con scadenza in 22/10/2018 Registrato a Cantù in data 27/10/2014 ai nn mod RLI serie 3T numero 2445 Il contratto è stato stipulato in data antecedente il fallimento 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario (durata 10 anni) a favore di CREDITO VALTELLINESE SC/SONDRIO, contro Crili Srl/Mariano Comense, a firma di Notaio Daniele Minussi in data 04/08/2010 ai nn 142910/15362 iscritto a Como in data 10/08/2010 ai nn 23242/5602 importo ipoteca: uro 183600,00 importo capitale: uro 102000,00 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO SCPA/SONDRIO, contro Crili Srl/Mariano Comense, a firma di Tribunale di Como in data 13/07/2013 ai nn 3615/13 iscritto a Como in data 06/08/2013 ai nn 20039/3051 importo ipoteca: uro 300738,29 importo capitale: uro 220539,21 Giudice Dr Paola Parlati Curatore/Custode: Dott Massimo Premoli Perito: Arch Raffaella Nespoli 2 di 7
Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di BCC DELL'ALTA BRIANZA ALZATE BZA SCARL/ALZATE BRIANZA, contro Crili Srl/Mariano Comense, a firma di Tribunale di Como in data 11/11/2013 ai nn 16154/2013 iscritto a Como in data 28/11/2013 ai nn 27373/4105 importo ipoteca: uro 302517,27 importo capitale: uro 237517,27 422 Pignoramenti: Nessuna 423 Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a favore di Massa dei creditori del Fallimento contro a firma di Tribunale di Como in data 18/02/2015 ai nn 22/2015 trascritto a Como in data 06/05/2015 ai nn 9981/6539 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 432 Conformità catastale: Nessuna difformità 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: non pervenute non pervenute non pervenute 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 62 Precedenti proprietari: Consonni Pierino (12710) e Consonni Annibale (20512) proprietari in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Luigi Colnaghi in data 22/04/1965 ai nn 2695/1254 trascritto a Como in data 11/05/1965 ai nn 3683/3184 atto con il quale la società Immobilare AICan Spa/Milano vende a Consonni Annibale e Consonni Pierino immobili siti in Cantù Sez Cantù e precisamente: terreno distinto al Catasto Terreni fg 18 con: mapp 2463 are 0540 OSSERVAZIONI: dalla consultazione dela nota di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata per Lire 1170000 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole Consonni Pierino (12710) proprietari in forza di atto di divisione a firma di Notaio Giorgio Farisoglio in data 11/01/1980 ai nn 25148 trascritto a Como in data 24/01/1980 ai nn 1272/1070 atto con il quale Consonni Pierino e Consonni Annibale - entrambi coniugati in regime di comunione legale ma bene personale - addivengono a divisione Vengono assegnati a Consonni Pierino, per quota intera di piena proprietà immobili siti in Cantù Sez Cantù e precisamente: terreno distinto al Catasto Terreni fg 18 con: mapp 2463 are 0270 sul quale insiste fabbricato denunciato presso UTE con le schede nr 1054 e nr 1056 del 171179 OSSERVAZIONI: dalla consultazione della nota di provenienza il valore del lotto risulta essere di Lire 18000000 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole Giudice Dr Paola Parlati Curatore/Custode: Dott Massimo Premoli Perito: Arch Raffaella Nespoli 3 di 7
Bosisio Ernesta (6912) per quota 1/3 di piena proprietà, Consonni Alessandra (10842), Consonni Marinella (181146) e Consonni Annamaria (4750) per quota 2/3 complessiva di piena proprietà proprietari in forza di denuncia di successione con atto trascritto a Como in data 13/04/1996 ai nn 6160/4599 successione di Consonni Pierino (12710, m 18193) denunciata in data 16793 nr 49 vol 398 UR di Cantù devoluta per legge a favore di Bosisio Ernesta, Consonni Alessandra, Consonni Marinella, Consonni Annamria Vengono denunciati, per quota inter di piena proprietà, immobili siti in Cantù Sez Cantù e precisamente: unità immobiliare denunciata presso UTE con la scheda nr 875/1 del 18687 unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati fg 18 con: mapp 2463/2 AVVERTENZA: si precisa che ai sensi dell'art 2650 cc non risulta la continuità storica delle trascrizioni in quanto a carico di Consonni Pierino (12710, m 18193) non risulta trascritta nessuna accettazione di eredità Consonni Alessandra (10842), Consonni Marinella (181146) e Consonni Annamaria (4750) per quota 1/3 ciascuno di piena proprietà proprietari dal 11/02/2016 al 11/02/2016 in forza di denuncia di successione con atto trascritto a Como in data 03/11/2005 ai nn 38613/24264 successione di Bosisio Ernesta (6912, m 2962005) denunciata in data 2792005 nr 447 vol 2005 UR di Cantù devoluta per legge a favore di Consonni Alessandra, Consonni Marinella, Consonni Annamaria Vengono denunciati, per quota 1/3 di piena proprietà, immobili siti in Cantù Sez Cantù e precisamente: unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati fg 18 con: mapp 2463/1, A/3, v 3,5 mapp 2463/2, A/3, v 4,5 AVVERTENZA: si precisa che ai sensi dell'art 2650 cc non risulta la continuità storica delle trascrizioni in quanto a carico di Bosisio Ernesta (6912, m 2962005) non risulta trascritta nessuna accettazione di eredità Crili Srl/Mariano Comense proprietario in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Daniele Minussi in data 13/03/2008 ai nn 137776/21912 trascritto a Como in data 21/03/2008 ai nn 8891/5456 atto con il quale Consonni Alessandra - coniugata in regime di comunione legale ma bene personale - Consonni Marinella e Consonni Anna Maria o Annamaria - entrambe coniugate in regime di separazione dei beni - vendono alla società Crili Srl/Mariano Comense immobili siti in Cantù Sez Cantù e precisamente: unità immobiliari distinte al Catasto Fabbricati fg 18 con: mapp 2463/1, A/3, v 3,5 mapp 2463/2, A/3, v 4,5 OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata per uro 195000,00 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n N 05/2008 per lavori di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione intestata a Crili Srl Denuncia Inizio Attività presentata in data 16/01/2008- n prot 1463 l'agibilità non è ancora stata rilasciata PE n N 05/2008 prima variante per lavori di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione intestata a Crili Srl Denuncia Inizio Attività PE n N 05/2008 seconda variante per lavori di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione intestata a Crili Srl Denuncia Inizio Attività presentata in data 18/07/2008- n prot 22705 Giudice Dr Paola Parlati Curatore/Custode: Dott Massimo Premoli Perito: Arch Raffaella Nespoli 4 di 7
PE n N 05/2008 terza variante per lavori di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione intestata a Crili Srl Denuncia Inizio Attività presentata in data 11/05/2009- n prot 13562 Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Cantu' (Como) Via General Cantore, 20 Composto da soggiorno/cucina, disimpegno, due camere e bagno posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 66,14 Identificato al catasto fabbricati: intestata a con sede in Mariano Comense CF 02894420138 foglio 18 mappale 2463 subalterno 704, categoria A/2, classe 2, composto da vani 3,5, posto al piano 1, - rendita: uro 397,67 Coerenze: Da Nord in senso orario con filo edificio, sub 705, sub 701 e sub 709 L'edificio è stato costruito nel antecedente al 1967, ristrutturato nel 2008 L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 271 cm Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico PGT vigente: in forza di delibera DCC n 5 del 31032014 pubblicato sul BURL n 28 del 09072014 l'immobile è identificato nella zona nuclei di antica formazione Norme tecniche ed indici: lo stralcio del PGT, la legenda sono contenuti in allegati Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente soggiorno/cucina Sup reale lorda 27,16 1,00 27,16 bagno Sup reale lorda 6,02 1,00 6,02 camera 1 Sup reale lorda 18,73 1,00 18,73 camera 2 Sup reale lorda 11,02 1,00 11,02 disimpegno Sup reale lorda 3,21 1,00 3,21 Sup reale lorda 66,14 66,14 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura e ca Copertura: tipologia: a falde, materiale: legno Note: si precisa che il CTU non ha potuto verificare i materiali di costruzione impiegati per l'inibito accesso alla copertura Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: ca, ubicazione: esterna, servoscala: assente Componenti edilizie e costruttive: Cancello: tipologia: anta singola a battente, apertura: elettrica Infissi esterni: tipologia: anta singola e doppia a battente, materiale: legno, protezione: persiane, materiale protezione: legno Infissi interni: tipologia: a battente e scorrevole, materiale: legno Pavim Interna: materiale: piastrelle di ceramica Rivestimento: ubicazione: cucina e bagno Portone di ingresso: tipologia: anta singola a battente, materiale: legno e ferro, accessori: senza maniglione antipanico Impianti: Citofonico: tipologia: video, conformità: documentazione non reperita Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, conformità: documentazione non reperita Elettrico: tipologia: sottotraccia, conformità: documentazione non reperita Energia solare: tipologia: pannelli termici, condizioni: da verificare, conformità: documentazione non reperita Giudice Dr Paola Parlati Curatore/Custode: Dott Massimo Premoli Perito: Arch Raffaella Nespoli 5 di 7
Idrico: tipologia: sottotraccia Telefonico: tipologia: sottotraccia Termico: tipologia: centralizzato, alimentazione: metano, conformità: documentazione non reperita Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima è stato utilizzato il metodo di stima comparativo o diretto basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri simili offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, considerando altresì lo stato di conservazione del fabbricato 82 Fonti di informazione Catasto di Como: qui sono state visionate e recuperate le schede catastali dell'immobile; la scheda catastale corrisponde con lo stato attuale rilevato in seguito al sopralluogo avvenuto in data 12062015, sono inoltre state recuperate la mappa e le visure Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como: sono state effettuate ispezioni aggiornate alla data del 01022016 Ufficio Tecnico di Cantù: sono state rinvenute pratiche edilizie riguardanti l'immobile oggetto di stima e riportate nel precedente capitolo riguardante le pratiche edilizie Inoltre è stato recuperato lo strumento urbanistico vigente alla data del 28122015, il tutto riportato in allegati Si precisa che la ricerca delle pratiche è stata effettuata unicamente dal personale dell'ufficio tecnico, pertanto il CTU ha potuto verificare solo ciò che il personale ha recuperato Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia del Territorio: relativamente a zone e microzone presenti nel suolo del comune di riferimento, in questo caso Cantù Borsino Immobiliare ed Agenzie della zona di interesse Ufficio del Registro: sopralluogo avvenuto in data 10062015 al fine di verificare la presenza di eventuali contratti di locazione, comodati o preliminari di compravendita eventualmente gravanti sugli immobili oggetto di pignoramento; la verifica ha dato esito positivo E' stato rinvenuto un contratto di locazione insistente sull'immobile oggetto di stima e precedentemente enunciato; inoltre sono stati recuperati e visionati tutti i contratti presenti a nome della società e nessun altro inerisce l'immobile di cui all'oggetto Amministratore condominiale: è stato contattato dal ctu e lo stesso ha verbalmente confermato l'impossibilità a riferire in merito a spese condominiali eventualmente scoperte poichè non è mai avvenuta una riunione condominiale 83 Valutazione corpi A appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Giudice Dr Paola Parlati Curatore/Custode: Dott Massimo Premoli Perito: Arch Raffaella Nespoli 6 di 7 Valore unitario valore complessivo soggiorno/cucina 27,16 2000,00 54320,00 bagno 6,02 2000,00 12040,00 camera 1 18,73 2000,00 37460,00 camera 2 11,02 2000,00 22040,00
disimpegno 3,21 2000,00 6420,00 66,14 132280,00 - Valore corpo: 132280,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 132280,00 - Valore complessivo diritto e quota: 132280,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A appartamento 66,14 132280,00 132280,00 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 19842,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 112438,00 Relazione lotto 002 creata in data 06/03/2016 Codice documento: F038-15-000022-002 il perito Arch Raffaella Nespoli Giudice Dr Paola Parlati Curatore/Custode: Dott Massimo Premoli Perito: Arch Raffaella Nespoli 7 di 7