Direzione Regionale per la Lombardia Consulenza Tecnica per l Edilizia RELAZIONE DI STIMA OGGETTO: Edificio sito a Bergamo, via De Gasperi 2 Stima del più probabile valore di mercato della seguente unità immobiliare: box auto ( Fg. 17, mappale 3052, sub 60, Cat. C6) Figura 1 - Edificio sito a Bergamo in via De Gasperi INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 1\23
Sommario Premessa... 3 A. Oggetto della stima... 3 B Dati disponibili e reperiti... 3 B.1 Ubicazione dell immobile... 3 B.2 Collegamenti di trasporto urbano... 5 B.3 Intorno urbano... 6 B.4 Conformazione plano-volumetrica dell Edificio... 6 B.5 Principali caratteristiche costruttive e di finitura... 6 B 5.1 Caratteristiche specifiche dell unità immobiliare destinata ad autorimessa... 6 B.6 Anno di Costruzione... 7 B.7 Stato Manutentivo... 7 B.8 Stato locativo... 8 B.9 Consistenze delle unità immobiliari... 8 C. Documentazione disponibile o reperita... 8 C.1 Proprietà/provenienza... 8 C.2 Destinazione Urbanistica... 9 C.3 Situazione Catastale... 9 C.4 Classe Energetica... 11 C.5 Conformità alle norme tecniche applicabili... 11 C.6 Elaborati grafici... 11 C.7 Rilievo fotografico... 12 D. Criteri di stima adottati... Errore. Il segnalibro non è definito. D.1 Considerazioni economiche e metodi di stima... Errore. Il segnalibro non è definito. D.2 Analisi delle caratteristiche e dell andamento del mercato immobiliare Errore. Il segnalibro non è definito. D.3 Accertamento dei parametri - Analisi qualitativa del mercato... Errore. Il segnalibro non è definito. D.4 Precedenti stime... Errore. Il segnalibro non è definito. D.5 Elementi valutativi raccolti... Errore. Il segnalibro non è definito. D.5.1 Esito della comparazione Valore caratteristico... Errore. Il segnalibro non è definito. D.6 Determinazione del valore parametrico di mercato delle unità immobiliari... Errore. Il segnalibro non è definito. D.7 Determinazione del valore di stima... Errore. Il segnalibro non è definito. D.8 Elementi limitanti o condizionanti la validità della valutazione.. Errore. Il segnalibro non è definito. D.8.1 Eventuali interventi di ristrutturazione, per il ripristino del normale stato di conservazione... Errore. Il segnalibro non è definito. D.9 Conclusioni... Errore. Il segnalibro non è definito. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 2\23
Premessa Con la lettera del 21/04/2015, il Direttore Regionale ha incaricato il sottoscritto di individuare il più probabile valore di mercato dell unità immobiliare di proprietà dell Istituto riportate in oggetto. Per l'espletamento dell'incarico affidato, il sottoscritto ha proceduto al sopralluogo dell immobile interessato, così da accertare le caratteristiche più salienti della zona e le qualità specifiche dell'edificio e della singola unità immobiliare, assumendo le notizie ritenute utili e necessarie. Ha inoltre svolto le opportune indagini di natura tecnico-economica, anche presso operatori ed agenzie specializzate nel settore immobiliare, allo scopo di individuare lo specifico mercato omogeneo entro il quale far ricadere l'immobile in esame e raccogliere gli elementi necessari alla determinazione del più probabile valore di mercato da attribuire all'immobile in questione. A. Oggetto della stima La presente relazione di stima ha lo scopo di determinare il più probabile valore di mercato del box auto facente parte dello stabile sito in Bergamo, via De Gasperi n. 2, al fine della vendita tramite asta immobiliare elettronica, i cui riferimenti catastali sono i seguenti: Unità immobiliare box auto: situata al piano interrato, (NCEU di Bergamo: Fg. 17, mappale 3052, subalterno 60, Categoria C6). B Dati disponibili e reperiti B.1 Ubicazione dell immobile Il box oggetto di questa stima fa parte di un fabbricato sito a Bergamo in via De Gasperi 2. La zona in cui ricade l'immobile è denominata "Conca Fiorita" è inserita in un contesto urbanistico di buona appetibilità commerciale; dalla stessa è possibile accedere INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 3\23
all adiacente circonvallazione cittadina Fabriciano, principale arteria di collegamento a valenza cittadina e sovracomunale. La tipologia edilizia prevalente è costituita da fabbricati di tipo intensivo aventi destinazione residenziale. Figura 2 localizzazione dell edificio rispetto alla città INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 4\23
Figura 3 visione del contesto urbano B.2 Collegamenti di trasporto urbano L edificio si affaccia sulle vie cittadine: Maglio del Lotto e San Giovanni Bosco. La zona è collegata al centro città e alle altre parti della città attraverso il bus cittadino la cui fermata è davanti all edificio, e il TEB, tramvia elettrica bergamasca, distante qualche centinaio di metri. Stazione Ferroviaria Autolinee Extraurbane TEB Figura 4 - Posizione dell edificio rispetto alla stazione ferroviaria, le Autolinee extraurbane, la TEB INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 5\23
B.3 Intorno urbano Il complesso immobiliare è localizzato nel comune di Bergamo, nella zona Nord, nel quartiere denominato Conca Fiorita nella zona dello Stadio lungo via de Gasperi. La ha vocazione prevalentemente residenziale ad edificazione intensiva. Nelle vicinanze ci sono alcuni edifici industriali. L edificio è vicino alla circonvallazione cittadina che permette il collegamento con le valli Brembana e Seriana, nonché con l autostrada A4. B.4 Conformazione plano-volumetrica dell Edificio L unità immobiliare oggetto di valutazione, un box auto posto al piano terra, in un corpo di un solo piano a ridosso di un terrapieno, facente parte di un complesso immobiliare, sito in Bergamo in via De Gasperi. L accesso carraio all unità oggetto di questa stima, avviene da una traversa della via De Gasperi, che immette direttamente in un ampio cortile esterno condominiale pertinenziale del complesso immobiliare. Nel corpo basso ad un piano trovano posto altri box auto aventi le seguenti caratteristiche: Forma rettangolare allungata (dimensioni 2,34 x 8,52 mt), con pavimentazione in cemento battuto, porta basculante in ferro, con impianto elettrico. Lo stato di manutenzione e di conservazione è discreto. B.5 Principali caratteristiche dell edificio L edificio si articola su 7 piani fuori terra ed è servito da n. 1 corpo scala e da 1 ascensore. I box sono ubicati al piano terra dell edificio e nel corpo isolato a ridosso del terrapieno che delimita il lotto. Le caratteristiche costruttive sono quelle tipiche di un edilizia civile con struttura in cemento armato, tamponature in laterizio a cassa vuota e rivestimento a cappotto nell edificio principale. Gli spazi ad uso comune comprende una piccola saletta per riunioni ubicata al piano terreno. La qualità delle finiture e lo stato di manutenzione delle parti comuni è discreto. B 5.1 Caratteristiche specifiche dell unità immobiliare destinata a box auto INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 6\23
L unità immobiliare oggetto di questa stima è costituita da un box auto, ubicato al piano terreno. L'accesso all'unità oggetto di valutazione avviene da un accesso carraio su una traversa di via De Gasperi, mediante il cortile esterno condominiale. Il box in oggetto è costituito da un unico vano a pianta rettangolare allungata in grado di ospitare una autovettura o due autovetture piccole, con porta carraia di tipo basculante in metallo. La pavimentazione è battuto di cemento, le pareti e soffitto sono intonacate. Il locale dispone di un impianto elettrico essenziale originario. L'altezza interna è di mt. 2,30. Lo stato di manutenzione e conservazione è in generale da definire discreto. B.6 Anno di Costruzione L edificio è stato realizzato con concessione edilizia n. 1932 del 6 dicembre 1982 rilasciata dal Comune di Bergamo. La costruzione dell edificio è terminata il 1985. In data 26 novembre 1985 il Comune di Bergamo ha rilasciato il certificato di abitabilità n*39307\85 del protocollo generale, relativo al fabbricato composto da 30 appartamenti,, 36 autorimesse e n 133 annessi, Figura 5 Copia certificato di Abitabilità dell Edificio B.7 Stato Manutentivo INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 7\23
Lo stato di conservazione dell intero edificio è discreto. L'unità Immobiliare si presenta in discrete condizioni in relazione alla vetustà, allo stato manutentivo ed alla funzionalità impiantistica. B.8 Stato locativo L unità immobiliare risultava libera nel giorno del sopralluogo il 8 giugno 2015 e il 17 marzo 2016. B.9 Consistenze delle unità immobiliari Per le definizioni, le convenzioni di calcolo, i coefficienti di omogeneizzazione, si è fatto riferimento alle ISTRUZIONI PER LA DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE 1. Con riferimento a quanto sopra la consistenza commerciale dell'unità immobiliare risulta essere di circa mq. 20 calcolata sulle planimetrie catastali e verificata in loco. L altezza netta interna è di 2,30 metri. C. Documentazione disponibile o reperita C.1 Proprietà/provenienza L intero complesso immobiliare, è stato acquistato dall'i.n.a.i.l. con atto repertorio n. 9636 del 27.12.1985 del notaio Augusto Paulillo del Distretto Notarile di Roma; tutte le altre unità, inserite nel fabbricato in trattazione, già di proprietà dell'inail, sono state interessate da successivi atti notarili di vendita. Non risultano al sottoscritto situazioni di condominio o contenzioso per l unità oggetto di stima. 1 BOX : fa parte delle unità immobiliari destinate al parcamento delle autovetture. Superficie commerciale Per quanto riguarda la determinazione della consistenza la misurazione è estesa al lordo delle murature perimetrali esterne (considerate per intero) o al 50% in caso di comunione nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 8\23
C.2 Destinazione Urbanistica Il vigente Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) è stato approvato dal Consiglio Comunale nella seduta del 14/05/2010, con Deliberazione di C.C. n. 86 Reg/26 Prop. Del. e pubblicato sul B.U.R.L. n. 29 in data 21/07/2010. PR - Piano delle Regole - Comune: A794 Foglio: 17 Numero: 3052 PR - Piano delle Regole ASSETTO URBANISTICO GENERALE Sistema Insediativo, Città in Trasformazione, Ne - Interventi di nuova edificazione a volumetria definita - Intersezione parziale per circa 2,05 mq pari al 0,12% dell'area PR0b - Norme (Artt: 37.3) (Pg: 104) Sistema Insediativo, Città Consolidata, MAD2b - Tessuto aperto a medio-alta densità - Indice edificabilità: EF=1,00 (mq/mq); Altezza: H=5; Rapporto copertura: RC=35; Indice permeabilità: Ip=35; - Indice densità arbustiva: Dar=2 arbusti/100 mq; Indice densità arborea: 1 albero/100 mq potenziando i filari sui bordi interni dei lotti - Intersezione completa per circa 1737,61 mq pari al 99,61% dell'area- Sistema Infrastrutturale, Ve - Viabilità principale e secondaria esistente - Intersezione parziale per circa 4,77 mq pari al 0,27% dell'area PR0b - Norme (Artt: 57.1.1) (Pg: 134, 140, 141) ZONE TERRITORIALI OMOGENEE (ai sensi del D.M. 1444/68) Zona - B - Intersezione completa per circa 1737,61 mq pari al 99,61% dell'area PR0b - Norme (Artt: 62) (Pg: 143) Figura 6 - Stralcio della Tav7 - Piano delle Regole- del PGT di BG C.3 Situazione Catastale L'unità immobiliare in argomento risulta censita negli atti del NCEU del Comune di Bergamo nel modo seguente:. Fg Mapp. Sub. Ubicazione Piano Categoria Classe Consistenza Rendita 17 3052 60 Via del T C/6 7 20 mq 63.01 Guerino INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 9\23
Dalla visura catastale effettuata in data 28\04\2015 l unità immobiliare oggetto di questa stima risulta intestata all INAIL. Figura 8 - visura catastale aggiornata con nuovo Fg. 17 - subalterno n 60 Tra i documenti agli atti della Consulenza Tecnica della Direzione Regionale è presente la planimetria catastale. Figura 9 Stralcio planimetrico catastale presente agli atti INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 10\23
Durante il sopralluogo è stata effettuata la verifica della corrispondenza della planimetria catastale presente nella Direzione Regionale e allegata alla presente stima, con lo stato reale dell unità immobiliare. C.4 Classe Energetica L unità immobiliare non è soggetta alla certificazione energetica. C.5 Conformità alle norme tecniche applicabili L edificio ha le strutture in cemento armato, ed è stato costruito rispettando la normativa vigente durante la sua realizzazione. L edificio, dotato del certificato di abitabilità, si presume che rispetti la normativa vigente al momento del rilascio. Risulta agli atti una Dichiarazione di Conformità secondo la legge 46/90 degli impianti elettrici emessa dalla ditta Grillo Costantino di Bergamo il 3/10/1997 C.6 Elaborati grafici INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 11\23
8,52 2.34 Figura 10 pianta piano terra - C.7 Rilievo fotografico Figura 11- Edificio visto da via De Gasperi INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 12\23
Figura 12 accesso carraio ai box auto Figura 13 corsia di manovra antistante al box Figura 14 corsie di manovra INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 13\23
Figura 15 foto interno del box Foto n. 16 particolare macchia umidità muro controterra INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 14\23