TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO NUOVO RITO FALLIMENTARE 772/2016 DEBITORE: I.T.T. IDRO TERMO TECNICA SRL GIUDICE: DR. GUIDO MACRIPO' CURATORE: DR. ERIK MIRA CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 19/09/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: GEOM. LUCA MUTTI CF:MTTLCU66H10F205U con studio in MILANO (MI) VIA C. DE ANGELI, 3 telefono: 0258302717 email: lmutti@studiomutti.com PEC: luca.mutti@geopec.it Pagina 1 di 8
TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO - NUOVO RITO FALLIMENTARE 772/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a CORNATE D'ADDA VIA NAZARIO SAURO 19/C - 19/D, della superficie commerciale di 43,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (I.T.T. IDRO TERMO TECNICA SRL ) Trattasi di un monolocale al piano terreno con locale wc e scala a chiocciola di collegamento al piano interrato dove si trova il locale hobby e la lavanderia. Struttura in c.a. gettato in opera, solai tradizionali in latero cemento, tetto a doppia falda con struttura in legno e copertura rivestita in tegole a canale. Piastrelle di ceramica Pareti interne intonacate al civile Serramenti interni in piallicciato e serramenti esterni in pvc e vetro con persiane in alluminio color verde. Riscaldamento centralizzato con diffusione di calore tramite termosifoni in alluminio. Ascensore in vano proprio non collaudato e non funzionante. Stato di conservazione e manutenzione ottimo, nuovo mai utilizzato. La parte comune del corsello box non risulta ultimata per quanto concerne la parte esterna. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-S1.Identificazione catastale: foglio 7 particella 679 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 2,5 vani, rendita 148,48 Euro, indirizzo catastale: Via N. Sauro snc, piano: T-S1, intestato a ITT IDRO TERMO TECNICA SRL, derivante da costituzione del 26/03/2009 prot. n. MI0256371 in atti dal 26/03/2009 costituzione (n. 1745.1/2009) Coerenze: altra u.i.u, vano scala, cortile comune, altra u.i.u. Immobile costruito nel 2009. A.1 box singolo, sviluppa una superficie commerciale di 6,50 Mq. Identificazione catastale: foglio 7 particella 679 sub. 35 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 6, consistenza 13 mq, rendita 40,28 Euro, indirizzo catastale: Via N. Sauro snc, piano: S2, derivante da costituzione del 26/03/2009 prot. n. MI0256371 in atti dal 26/03/2009 costituzione (n. 1745.1/2009) Coerenze: altra u.i.u, corsello box, altra u.i.u su due lati 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 43,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 6,50 m² Pagina 2 di 8
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 59.400,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 59.400,00 Data della valutazione: 19/09/2017 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. L'immobile è di recente costruzione e non è mai stato abitato. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 11/05/2016 a firma di Notaio Alessandro Balti ai nn. 323/243 di repertorio, iscritta il 24/05/2016 a Milano 2 ai nn. 58508/10252, a favore di Sanitaria Lodigiana srl, contro ITT IDRO TERMO TECNICA SRL. Importo ipoteca: 158.500,00. Importo capitale: 158.500,00. Trattandosi di una ipoteca iscritta in data 24/05/2016 non può considerarsi consolidata ex art. 67, primo comma, n. 4 l.f. (in sede di verifica crediti il G.D. non ha infatti riconosciuto il privilegio ipotecario al creditore) 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: sentenza di fallimento, trascritta il 21/02/2017 a Milano 2 ai nn. 19470/12555, a favore di Massa dei Creditori di ITT IDRO TERMO TECNICA SRL, contro ITT IDRO TERMO TECNICA SRL 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 7.459,59 Millesimi condominiali: 37,43 Pagina 3 di 8
Ulteriori avvertenze: Come da verbale di assemblea del 7/06/2017, allegato alla presente relazione, risulta che la Fallita Società nonostante l'importo a debito per spese condominiali insolute, vanti un credito per lavorazioni eseguite per conto del condominio (e non pagate) per un importo superiore al debito sopra indicato, per il quale c'è accordo con il Curatore per il pagamento a compensazione a favore della Fallita Società della somma di circa 2.000,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: ITT IDRO TERMO TECNICA SRL per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 20/05/2009), con atto stipulato il 20/05/2009 a firma di Notaio Maria Alessandra Panbianco ai nn. 90760/23952 di repertorio, trascritto il 27/05/2009 a Milano 2 ai nn. 38345/63432, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Denuncia inizio lavori (Art.9 DL.25/03/96, N.154) N. 39/2007, intestata a Perego Compart srl, per lavori di progetto edificio Via N. Sauro, presentata il 04/04/2007 con il n. 39 di protocollo Comunicazione fine lavori N. 39/07, intestata a Perego Compart srl, per lavori di opere di cui alla pratica edilizia 39/07, presentata il 23/03/2009 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio adottato, in forza di delibera Consiglio Comunale n. 3 del 29/03/2012, l'immobile ricade in zona B2 - Zona residenziale esistente di completamento a media densità. Norme tecniche di attuazione ed indici: Comprende aree urbanizzate di non particolare valore storico, sature o che presentano ulteriore residua possibilità di edificazione interstiziale o di margine. Tali aree sono caratterizzate da edilizia prevalentemente residenziale con tipologia a villa o palazzina, con presenza di destinazioni di servizio e complementari. La zona comprende parti di territorio situate all interno del tessuto già urbanizzato caratterizzate da insediamenti residenziali obsoleti e produttivi dismessi o in via di dismissione. La riqualificazione territoriale dovrà prevedere la cessione di quote di aree a standard per soddisfare il fabbisogno del contesto. Parametri di edificabilità e modalità di attuazione del PGT Il PGT si attua attraverso: 1. interventi edilizi diretti Sono ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. In caso di demolizione totale o parziale è ammessa la successiva ricostruzione sul filo del fabbricato preesistente purché non pregiudichi la sicurezza del traffico. Ief 0,5 mq/mq Rcf 50% Rpf 20% H max 11 mt 2. Permesso di Costruire Convenzionato Il PGT si attua attraverso PdCC in caso di: - edificazione di lotti inedificati o aventi solo edificazioni accessorie aventi superficie fondiaria pari o superiore a mq 3.000; - integrale demolizione e successiva ricostruzione di edifici interessanti superfici fondiaria pari o superiore a mq 3.000; Sono ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia e nuova costruzione nel rispetto dei seguenti parametri: Iet 0,5 mq/mq Rct 50% Rpt 20% H max 11 mt Lo standard minimo è fissato nella misura di mq 26,5 per ogni abitante teorico per il residenziale e al 100% della S.l.p. per il commerciale. Le aree appositamente individuate nell elaborato PR 2.01 del PGT Pagina 4 di 8
necessitano di operazioni di riqualificazione territoriale da promuovere, tramite il riuso funzionale e la sostituzione delle strutture edilizie esistenti, mediante interventi di ristrutturazione urbanistica da attuarsi attraverso P.d.R. Nelle more di approvazione di detti piani attuativi sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia che non comporti demolizione e ricostruzione e che non comportino aumento della S.l.p. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: la parte comune del corsello dei box non risulta ultimata per quanto concerne la parte esterna L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: L'immobile risulta conforme. 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme. 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN CORNATE D'ADDA VIA NAZARIO SAURO 19/C - 19/D APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a CORNATE D'ADDA VIA NAZARIO SAURO 19/C - 19/D, della superficie commerciale di 43,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (I.T.T. IDRO TERMO TECNICA SRL ) Trattasi di un monolocale al piano terreno con locale wc e scala a chiocciola di collegamento al piano interrato dove si trova il locale hobby e la lavanderia. Struttura in c.a. gettato in opera, solai tradizionali in latero cemento, tetto a doppia falda con struttura in legno e copertura rivestita in tegole a canale. Piastrelle di ceramica Pareti interne intonacate al civile Serramenti interni in piallicciato e serramenti esterni in pvc e vetro con persiane in alluminio color verde. Riscaldamento centralizzato con diffusione di calore tramite termosifoni in alluminio. Ascensore in vano proprio non collaudato e non funzionante. Stato di conservazione e manutenzione ottimo, nuovo mai utilizzato. La parte comune del corsello box non risulta ultimata per quanto concerne la parte esterna. Pagina 5 di 8
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-S1.Identificazione catastale: foglio 7 particella 679 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 2,5 vani, rendita 148,48 Euro, indirizzo catastale: Via N. Sauro snc, piano: T-S1, intestato a ITT IDRO TERMO TECNICA SRL, derivante da costituzione del 26/03/2009 prot. n. MI0256371 in atti dal 26/03/2009 costituzione (n. 1745.1/2009) Coerenze: altra u.i.u, vano scala, cortile comune, altra u.i.u. Immobile costruito nel 2009. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Monza dista circa 20 km - Milano dista circa 30 km). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CLASSE ENERGETICA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 ACCESSORI: box singolo, sviluppa una superficie commerciale di 6,50 Mq. Identificazione catastale: [46,9 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 15088-000033-09 registrata in data 18/05/2009 descrizione consistenza indice commerciale appartamento p.t 33,00 x 100 % = 33,00 locale hobby P.S1 20,00 x 50 % = 10,00 Totale: 53,00 43,00 foglio 7 particella 679 sub. 35 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 6, consistenza 13 mq, rendita 40,28 Euro, indirizzo catastale: Via N. Sauro snc, piano: S2, derivante da costituzione del 26/03/2009 prot. n. MI0256371 in atti dal 26/03/2009 costituzione (n. 1745.1/2009) Coerenze: altra u.i.u, corsello box, altra u.i.u su due lati Pagina 6 di 8
VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 43,00 x 1.200,00 = 51.600,00 Valore superficie accessori: 6,50 x 1.200,00 = 7.800,00 59.400,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 59.400,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 59.400,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, ufficio del registro di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Cornate d'adda DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 43,00 6,50 59.400,00 59.400,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): 59.400,00 59.400,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 59.400,00 Pagina 7 di 8
Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 59.400,00 data 19/09/2017 il tecnico incaricato GEOM. LUCA MUTTI Pagina 8 di 8