RELAZIONE INTEGRATIVA Il sottoscritto Architetto Fabrizio Liotta, iscritto all ordine degli Architetti di Napoli al n 7931 regolarmente abilitato all esercizio della professione, con studio in Napoli alla via A. Omodeo, 95-80128, in data 20.10.2005 ha ricevuto l incarico di C.T.U., nell ambito della procedura di Espropriazione Immobiliare n. 1291/2003 R.G.E., dal G.E. dott. Sensale della V Sezione Civile Espropriazioni Immobiliari del Tribunale di Napoli. Al fine di dare risposta ai quesiti aggiuntivi ex art. 173 disp. Att. C.p.c., formulati con verbale di udienza del 07/12/2006, il C.T.U. redige la presente integrazione. GLI IMMOBILI ESPROPRIATI Benchè lo scrivente abbia provveduto ad approfondire le indagini presso il comune di Ercolano per conoscere la cronistoria delle variazioni dei numeri civici avvenute in vico Carrozza, tale ricerca, come si evince dalle certificazioni rilasciate dal comune suddetto, non ha fornito alcuna informazione utile. Pertanto, come già evidenziato nella relazione depositata, gli immobili individuati sono i seguenti: gli immobili con dati catastali F. 10, p.lla 667, sub. 6 e F. 10 p.lla 638, sub. 1, dalla relazione notarile siti rispettivamente al vico Carrozza n. 7 e n. 4, sembrano essere corrispondenti per indirizzo sia alla situazione attuale che alla relazione notarile e la loro pianta catastale sembra essere corrispondente alla situazione attuale; l immobile con dati catastali F. 10, p.lla 638, sub. 3, viene 1
riportato dalla relazione notarile come sito al vico Carrozza n. 10, in realtà, attualmente, non è presente alcun civico n. 10 in vico Carrozza. Pertanto, ipotizzando che, nel tempo, ci sia stata una modifica dei numeri civici, riscontrando analogie fra la pianta catastale e l immobile contraddistinto dal civico n. 8, visionato in sede di sopralluogo, è presumibile che il vecchio civico n. 10 sia diventato l attuale n. 8; l immobile con dati catastali F. 10, p.lla 638, sub. 8, viene riportato dalla relazione notarile come sito al vico Zappella n. 5, ma attualmente, in realtà, si trova al civico n. 3. Risulta evidente, infatti, la traccia della chiusura di una porta, fra gli attuali civici n. 1 e n. 3. Presumibilmente, tale porta era, in passato, contraddistinta con il numero civico 3 e l attuale civico n. 3 corrispondeva al civico n. 5, con cui la relazione notarile identifica l immobile espropriato; l immobile con dati catastali F. 10, p.lla 638, sub. 2, viene riportato dalla relazione notarile sito al vico Carrozza, senza specificare il numero civico. Dalle analogie riscontrate fra la pianta catastale e l immobile contraddistinto dal civico n. 6 di vico Carrozza, visionato in sede di sopralluogo, è presumibile che l immobile espropriato sia proprio quello con il civico n. 6. STATO DI POSSESSO In sede di sopralluogo congiunto con l Ufficiale ed il Custode Giudiziario, gli occupanti degli immobili non sono stati in grado di 2
fornire alcun contratto di locazione, ma hanno dichiarato che il rapporto di locazione è regolato in base ad accordi verbali. Il sottoscritto ha, pertanto, effettuato indagini presso l Agenzia delle Entrate per verificare la presenza o meno di contratti registrati. Dopo un estenuante ricerca effettuata presso le sedi dell Agenzia delle Entrate di Napoli, Nola, Cerro al Volturno ed Ariano Irpino, dove i debitori avevano effettuato registrazioni di contratti di fitto, è emerso un contratto di locazione dei cespiti pignorati. Tale contratto, registrato il 07/03/2002 al n. 2607 a Nola e, quindi, in data antecedente al pignoramento, della durata di sei anni con inizio dal 01/03/2002, prevede un canone annuo di 6.000,00. Il suddetto contratto interessa tutti gli immobili identificati e sottoposti ad esproprio ed è stato stipulato fra il sig. Gennaro Annunziata, locatore, e la A.T.A. srl., società locatrice con sede in Ottaviano alla via Funari n. 13. PRESENZA DI VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Gli occupanti dei cespiti, in sede di sopralluogo, non sono stati in grado di fornire i nomi ed i recapiti degli amministratori di condominio dei fabbricati, di cui gli immobili espropriati sono parte integrante, in quanto a loro dire tali edifici sono privi di amministratore. Non è pertanto possibile determinare né le quote millesimali di pertinenza di ciascun immobile, né se vi siano o meno oneri condominiali a carico di detti cespiti. AGGIORNAMENTI E RETTIFICHE CATASTALI 3
Da ulteriori approfondite ricerche catastali è emerso che gli immobili espropriati avevano dati catastali che facevano riferimento alle canapine presenti negli archivi dell ufficio dell Agenzia del Territorio di Napoli di via De Gasperi, ovvero facevano riferimento ai primi rilievi svolti in zona e pertanto ricadevano in due macro particelle, ormai scomparse perché frazionate in più particelle. Gli immobili presentavano dunque dati catastali non attuali ma che li individuavano in precedenza. Pertanto alcuni di essi presentavano, in visura, il numero di particella che non corrispondeva alla particella in cui ricadono attualmente. Per tale motivo è stata effettuata una rettifica in catasto. Preliminarmente, però, è stato necessario effettuare un rilievo topografico dei cespiti, svolto con apposite apparecchiature, al fine di conoscere con esattezza le nuove particelle in cui essi ricadono. Tale rilievo è stato svolto dal geom. Francesco Fiorillo previa autorizzazione del G.E.. L immobile sito in Ercolano (Na) al Vico Carrozza n. 7 con precedenti dati catastali F. 10, p.lla 667, sub. 6 ha adesso i seguenti identificativi catastali: F. 10 p.lla 658, sub. 1. L immobile sito in Ercolano (Na) al Vico Carrozza n. 8 con precedenti dati catastali F. 10, p.lla 638, sub. 3 ha adesso i seguenti identificativi catastali: F. 10 p.lla 640, sub. 1. L immobile sito in Ercolano (Na) al Vico Carrozza n. 6 con precedenti dati catastali F. 10, p.lla 638, sub. 2 ha adesso i seguenti identificativi catastali: F. 10 p.lla 639, sub. 2. L immobile sito in Ercolano (Na) al Vico Zappella n. 3 con 4
precedenti dati catastali F. 10, p.lla 638, sub. 8 ha adesso i seguenti identificativi catastali: F. 10 p.lla 639, sub. 1. VALUTAZIONE Accorpamento in lotti Nel confermare sia la valutazione, effettuata per ciascun immobile, che la suddivisione in lotti, prevista già nella relazione peritale precedentemente depositata, si riportano di seguito i lotti con gli immobili dotati dei nuovi identificativi catastali. Lotto 1: immobile sito in Ercolano (Na) al vico Carrozza n. 4, piano terra, identificato con dati catastali F. 10 p.lla 638 sub. 1. Lotto 2: immobile sito in Ercolano (Na) al vico Carrozza n. 6, piano terra, identificato con dati catastali F. 10 p.lla 639 sub. 2. Lotto 3: immobile sito in Ercolano (Na) al vico Carrozza n. 8, piano terra, identificato con dati catastali F. 10 p.lla 640 sub. 1. Lotto 4: immobile sito in Ercolano (Na) al vico Zappella n. 3, piano rialzato, identificato con dati catastali F. 10 p.lla 639 sub. 1. Lotto 5: immobile sito in Ercolano (Na) al vico Carrozza n. 7, piano terra, identificato con dati catastali F. 10 p.lla 658 sub. 1. Benché gli immobili di cui ai lotti 1 e 4 risultino attualmente collegati, si può semplicemente separarli mediante la chiusura del passaggio aperto nel muro di confine fra le due unità immobiliari. Valutazione Lotto 1 prezzo base d asta 47.600,00 Lotto 2 prezzo base d asta 34.650,00 5
Lotto 3 prezzo base d asta 31.875,00 Lotto 4 prezzo base d asta 39.750,00 Lotto 5 prezzo base d asta 23.750,00 Qualora il sig. giudice dovesse considerare attivo ed in vigore, e, quindi, opponibile, il contratto di locazione rinvenuto dal sottoscritto, i suddetti valori andrebbero decrementati del venti per cento in considerazione dello stato di occupazione degli immobili. Pertanto in tal caso si avrebbe: Valutazione in presenza di contratto di locazione opponibile Lotto 1 prezzo base d asta 38.080,00 Lotto 2 prezzo base d asta 27.720,00 Lotto 3 prezzo base d asta 25.500,00 Lotto 4 prezzo base d asta 31.800,00 Lotto 5 prezzo base d asta 19.000,00 In ottemperanza all incarico conferitogli dal Tribunale di Napoli V Sezione Civile Espropriazioni immobiliari, Procedimento n. 1291/2003 G.E. Dott. Sensale, il sottoscritto ha provveduto alla redazione della presente integrazione alla relazione tecnica-estimativa la quale si compone di n. 7 pagine dattiloscritte. Il C.T.U. resta a disposizione della S.V. Ill.ma per ulteriori eventuali chiarimenti. Allegati: Verbale degli accessi effettuati con l Ufficiale ed il Custode Giudiziario presso i luoghi oggetto di perizia; Certificazioni per i numeri civici di Vico Carrozza rilasciata dal comune di Ercolano; 6
Ricevute delle variazioni catastali effettuate; Atti notarili di acquisto dei cespiti espropriati; Contratto di locazione degli immobili espropriati registrato a Nola il 07/03/2002 al n. 2607; Elaborato redatto dal topografo Geom. Francesco Fiorillo; Cd contenente la relazione peritale e il rilievo fotografico già depositati e la presente integrazione per i quesiti ex art. 173 disp. Att. C.p.c.; Specifica competenze (parcella e prospetto spese) Il C.T.U Napoli, 08/03/2007 Arch. Fabrizio Liotta. 7