N. 1799/2010 R.G.E G.E. dr. Ugo Candia TRIBUNALE DI NAPOLI 5 a SEZIONE CIVILE Integrazione A seguito dell udienza del giorno 12.06.2012 il CTU da chiarimenti chiesti dal dr. Ugo Candia: a) se lo stato dei luoghi corrisponde o meno ai grafici presentati; Lo stato dei luoghi corrisponde ai grafici allegati alla relazione. b) se le opere abusive, che vorrà riepilogare indicandone anche l epoca, siano sanabili o meno; A seguito dell accesso ai luoghi di causa lo scrivente ha potuto accertare che lo stato dei luoghi non corrisponde ai grafici presenti agli uffici del CATASTO del C omune di Napoli. Nello specifico il CTU ha accertato le seguenti irregolarità edilizie. Sezione Foglio Particella Sub Zona Categoria Classe Consistenza rendita urbana Cens. CHA 4 1333 2 1 A/3 1 6,5 vani 486,76 L appartamento del sub 2 è attualmente frazionato rispetto a quello che lo scrivente ha potuto confrontare con la planimetria catastale. Catastalmente tale Sub è costituito da un appartamento su due livelli collegati da scala a chiocciola, il primo livello è composto da due vani, uno ampio (cucina) con balcone e l altro di dimensioni molto ridotte (attualmente disimpegno). A questi ambienti sono stati accorpati senza le dovute autorizzazioni edilizie due vani : la camera da letto e il bagno.(cfr. All.03 e12 della relazione). Il piano superiore prevede l accesso da scala esterna. Gli illeciti edilizi oltre alla demolizione della scala di collegamento al livello inferiore sono: la demolizione di due pareti divisorie che hanno creato un unico ambiente (cucina), e la demolizione di un balcone. La copertura del piano terra è stata resa praticabile.
Sezione Foglio Particella Sub Zona Categoria Classe Consistenza rendita urbana Cens. CHA 4 1333 3 1 C/2 1 25 mq 80,05 Anche il locale deposito presenta ampliamenti senza le dovute autorizza come mostrato dagli allegati in relazione (Cfr. All.03b e12 della relazione). Nel 2005 viene presentata domanda di condono in cui si dichiara che l ultimazione dei lavori è datata al 2003. Infatti nella domanda relativa alla definizione degli illeciti edilizi prot. 007892 01 marzo 1995 il sig. Musella Salvatore ( nato il 13 gennaio 1960) ha confermato tale tesi. Si sottolinea comunque che tale domanda di condono edilizio non rappresenta una licenza in sanatoria, in quanto la stessa risulta incompleta. Il Comune di Napoli con Del. 1309 del 27/12/2011 ha prorogato il termine per la presentazione della modulistica in autocertificazione per la chiusura della domanda di condono (Cfr. All.01) Dopo il 2005 si sono eseguiti ulteriori illeciti edilizi. Infatti i rilievi presentati nel 2005 e i rilievi eseguiti dal sottoscritto sono totalmente differenti dalle planimetrie catastali presentate nel 2005. Quindi ricapitolando: - 2003 realizzazione abusiva dell abitazione - 2005 consegna domanda relativa agli illeciti edilizi - 2007 anno della compravendita tra i signori MUSELLA ANTONIO - nato a Napoli il 10.01.1932, CERULLO ANNUNZIATA nata a Napoli il 04.04.1931 E i signori MUSELLA ANTONIO nato a Napoli il 13.12.1982 MUSELLA MARIA nata a Napoli il 08.02.1989? 2007 nuovi abusi edilizi con ampliamenti degli immobili e probabilmente lo stato dei luoghi. Lo scrivente fa presente che: ciò che è sanabile è, se pur scaduta la domanda di integrazione presso il Comune di Napoli, gli abusi realizzati al 2003. Mentre quelli realizzati al 2007 non sono sanabili. c) se il cortile abbia o meno natura pertinenziale; In relazione al punto C dei riferimenti richiesti dal Giudice dr. Ugo Candia si riscontra quanto segue: dall atto di compravendita tra:
Musella Antonio, nato a Napoli il 10 gennaio 1932 con domicilio in Napoli alla Via Vecchia Napoli, 102, codice fiscale MSL NTN 32A10 F839K; Cerullo Annunziata, nata a Napoli 4 aprile 1931, con domicilio in Napoli alla Via Vecchia Napoli, 102, codice fiscale CRL NNZ 31D44 F839E; dall altra: Musella Antonio, nato a Napoli il 13 dicembre 1982 con domicilio in Napoli, alla Via Vittorio Emanuele III Miano, 12, codice fiscale: MSL NTN 82T13 F839P; Musella Maria, nata a Napoli il giorno 8 febbraio 1989 con domicilio in Napoli alla Via Vittorio Emanuele III Miano, 13, codice fiscale: MSL MRA 89B48 F839D. Si evince alla pag. 2 che l immobile è confinante con area comune, e nel capoverso successivo il Notaio dr. Claudio Marini specifica chiaramente che l area comune è del sig. Musella Antonio nato a Napoli il 10 gennaio 1932 con domicilio in Napoli alla Via Vecchia Napoli, 102, codice fiscale MSL NTN 32A10 F839K. L atto notarile inoltre sempre alla stessa pag. e alla pag. successiva evidenzia che l immobile in questione è stato venduto ( ) per ogni diritto vantato nulla escluso per cui essendo la proprietà adiacente (Musella Antonio Sr.) l unica possibilità di accesso alla proprietà in questione è evidente che su di essa gravi una servitù di passaggio. In conclusione il cortile non ha natura pertinenziale, ma è solo il passaggio per accedere all immobile Musella Antonio Musella Maria. La vendita segue e viene accettata per ogni diritto vantato sul bene venduto con ogni accessione, dipendenza e pertinenza, cosi come pervenuto e posseduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, quote e parti comuni come per legge, regolamento di condominio e destinazione, servitù attive e passive, tutto incluso, nulla escluso (Cfr. All. 07 pag. 02) d) quale sia l incidenza degli oneri e dei costi relativi alla eventuale rimozione delle opere abusive, alla eventuale costituzione di una servitù di passaggio e di allaccio fognario sul valore finale di stima del bene, di cui occorre dare specifica contezza. Lo scrivente ha stimato i costi delle rimozioni delle opere abusive e i costi per l allaccio fognario come da computo metrico. Tali costi sono corrispondenti al valore di 11.445,80 + IVA. A seguito del ripristino dello status quo ante, lo scrivente esegue la nuova stima dei beni oggetto di causa.
Vengono prese in considerazione le quotazioni OMI che tengono conto dell ubicazione dell immobile delle caratteristiche della zona, dei vincoli esistenti, nonché di tutti gli altri elementi rilevati e dalla situazione generale del mercato. Con tali dati il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento. Il secondo metodo, cosiddetto analitico o della Capitalizzazione dei redditi, determina il valore dell immobile attraverso la redditività che esso è in grado di produrre. I risultati di ciascuna stima effettuata andranno sommati e quindi divisi per il numero delle stime, onde ottenere il valore medio. SUPERFICI NETTE Superficie Netta Utile totale del SUB 2 Piano Terra = S.R. 28.50 mq + S.N.R. 4.26 mq Superficie Netta Utile totale del SUB 2 Piano Primo = S.R. 66.00 mq + S.N.R. 6.70 mq Superficie Netta Utile totale del SUB 3 Locale deposito =S.N.R. 28.50 mq Stima del bene Si considera come superficie convenzionale: 100% Sup. Res. Utile. + 60% Sup. non Residenziale Piano terra: S.R. 28.50 + S.N.R.2.56 = 31,00 mq Primo piano: S.R. 66,00 + S.N.R. 4,00 = 70,00 mq Locale deposito = 17.10 mq Calcolo del valore del SUB 2 Piano Terra Categoria catastale A/3 (abitazione di tipo economico) piano T Tipologia edilizia OMI corrispondente = abitazioni economiche Stato di conservazione = normale Val OMI min. 1000 /mq Val OMI max 1500 /mq CALCOLO K=(K1 +( 3 x K2))/4 K1 (taglio della superficie) = 1 K2 (livello di piano) = 0.2 K= (1+(3*0.2))/4=0.4
K rappresenta la media ponderata di due coefficienti: K1 (taglio della superficie) e K2 (livello di piano. Valore normale unitario (abitazione civile) = 1000+(1500-1000)x0.40=600 Valore normale = /mq 600,00 x 31,00 mq= 18.600 Valore normale (fabbricato nuovo) = 18.600 x 1.3 = 24.180,00 Calcolo del valore SUB 2 Piano Primo CALCOLO K= (K1 + (3*k2))/4 K1 (taglio della superficie) = 0.5 K2 (livello di piano) = 0.4 SENZA ASCENSORE K = (0.5+(3*0.4))/4= 0.425 Valore normale unitario (abitazione civile) = 1000+(1500-1000)x0.425=637.50 Valore normale = /mq 637.50 x 70,00 mq= 44.625,00 Valore normale (fabbricato nuovo) = 44.625,00 x 1.3 = 58.000,00 Calcolo del valore SUB 3 Locale deposito Categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito) Tipologia edilizia OMI corrispondente = BOX Stato di conservazione = mediocre Val. OMI min. 830,00 /mq Val. OMI max 1.250,00 /mq CALCOLO K= (K1+(3*K2))/4 K1 (taglio della superficie) =1 K2 (livello di piano) = 0.2 K=(1+(3*0.2))/4= 0.4 Valore unitario (box) =830+(1250-830)x0.4= 500,00 Valore normale = 500,00 x 17.10 mq = 8.550,00
Ricapitolando Appartamento Piano Terra 24.180,00 Appartamento Primo Piano 58.000,00 Locale deposito 8.550,00 Totale 90.730,00 STIMA ANALITICA Per effettuare tale stima vengono prese in considerazione le ultime quotazioni OMI disponibili. I valori di locazione per la tipologia abitativa vanno da un minimo di 2,5 ad un massimo di 3,7 al mq x mese. Per la stima sarà considerata la media dei due valori che è di. 3.10 mq x mese e si considera l accumulo delle mensilità in un anno. Per tale accumulazione si adotterà un tasso del 3 %. Appartamento Piano Terra Canone lordo annuo = 3,10 x 31mq = /mese 96.10 (96.10 x 12)+ (0.030x5.5) = 1.153,00+0.165=1.153,165 Spese 20%= 1.153,17 x 20%= 230,50 Interessi sulle dette spese, per un periodo mediamente anticipato di sei mesi: I =230.50 x 0.030 x 6/12=3.46 Canone annuo lordo 1.153,00 Spese + interessi 234,00 Reddito annuo 1.387,00 Considerando un saggio di capitalizzazione pari a 3.5% il valore finale dell immobile è Vf (valore finale del bene) =Rn/r 1.378,00/0.035= 39.628,00 Quindi il valore medio delle 2 stime è Quindi il valore medio delle due stime è: - MEDIA DELLE DUE STIME: VALORE FINALE V= (24.180,00 + 39.628.00) / 2 = circa 32.000,00
Appartamento Primo Piano Canone lordo annuo = 3.1 x 70,00 mq = /mese 217.00 (217,00 x 12)+ (0.030x5.5) = 2.604,00+0.165=2.604,165 Spese 20%= 2.604,17 x 20%= 521,00 Interessi sulle dette spese, per un periodo mediamente anticipato di sei mesi: I =521,00 x 0.030 x 6/12=7,82 Canone annuo lordo 2.604,00 Spese + interessi 529,00 Reddito annuo 3.133,00 Considerando un saggio di capitalizzazione pari a 3.5% il valore finale dell immobile è Vf (valore finale del bene) =Rn/r 3.133,00/0.035= circa 89.500,00 Quindi il valore medio delle 2 stime è Quindi il valore medio delle due stime è: - MEDIA DELLE DUE STIME: VALORE FINALE V= (58.000,00 + 89.500.00) / 2 = circa 74.000 Locale deposito Per effettuare tale stima vengono prese in considerazione le ultime quotazioni OMI disponibili. I valori di locazione per la tipologia box vanno da un minimo di 2,8 ad un massimo di 4.1 al mq x mese. Per la stima sarà considerata la media dei due valori che è di. 3.45 mq x mese e si considera l accumulo delle mensilità in un anno. Per tale accumulazione si adotterà un tasso del 3 %. Canone lordo annuo = 59,00 (12) + (0.030x5,5) = 708,165 Spese 20%= 708.165 x 20%= 141.50 Interessi sulle dette spese, per un periodo mediamente anticipato di 6 mesi: I = 141.5 x 0.030 x 6/12 = 2.13
Canone annuo lordo 708.165 Spese + interessi 143.63 Reddito annuo 852,00 Considerando un saggio di capitalizzazione pari a 3,5%, il valore finale dell immobile è Vf (valore finale del bene) = Rn / r = 852,00/ 0.035 = 24.342,00 c.a. 24.300,00 euro Quindi il valore medio delle due stime è: - MEDIA DELLE DUE STIME: VALORE FINALE V= (8.550,00 +24.300,00) / 2 = 16.425,00 VALORE COMPLESSIVO FINALE V = 122.425,00 Ricapitolando: Valore complessivo degli immobili oggetto di causa: 122.425,00 Costo di demolizione delle opere abusive e realizzazione dell allaccio fognario 11.445,80 oltre IVA In allegato 1- Del. 1309 del 27/12/2011 2- Computo metrico Napoli 09/10/2012 Con osservanza arch. Guido Aristarco