T R I B U N A L E D I C H I E T I

T R I B U N A L E D I C H I E T I PROCEDURA DI CONCORDATO PREVENTIVO n. 7/12 CO.C.E.A. EDILIZIA SRL GIUDICE DELEGATO: Dott. NICOLA VALLETTA COMMISSARIO LIQUIDATORE: Avv. PAOLO SPERDUTI PERIZIA INTEGRATIVA DI IMMOBILI SITI IN POGGIO MIRTETO (RI) CHIETI, 04 Aprile 2019 IL C.T.U. Geom. GIUSEPPE D INGIULLO

2 Sommario 1. PREMESSA... 2 2. RELAZIONE DI STIMA... 4 2.1 DATI CATASTALI... 4 2.2 INQUADRAMENTO TERRITORIALE... 4 2.3 CRITERIO E PROCEDIMENTO DI STIMA VALORE DI MERCATO... 4 2.4 CRITERIO CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE... 4 2.5 STIMA DEL PRESUMIBILE VALORE DI MERCATO... 4 2.6 DESCRIZIONE E VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI... 5 2.6.1 APPARTAMENTO CON RIPOSTIGLIO AL FOGLIO N. 14 P.LLA N.868 SUB 15... 5 2.6.2 APPARTAMENTO CON RIPOSTIGLIO AL FOGLIO N. 14 P.LLA N.868 SUB 18... 8 2.6.3 POSTO MACCHINA COPERTO AL 2 PIANO SOTTOSTRADA AL FOGLIO N. 14 P.LLA N.868 SUB 22... 15 2.6.4 POSTO AUTO COPERTO AL FOG. N.14 P.LLA N.868 SUB 33... 16 2.6.5 POSTO AUTO COPERTO AL FOG. N.14 P.LLA N.868 SUB 34... 18 3.0 DATI URBANISTICI E CONFORMITA EDILIZIA... 20 4.0 TITOLI DI PROVENIENZA E FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI... 20 5. QUADRO SINOTTICO VALORE BENI IMMOBILI... 21 6. DESCRIZIONE PER AVVISO D'ASTA... 22 FORMAZIONE DEL LOTTI... 22 Lotto n. 37... 22 Lotto n. 38... 22 Lotto n. 39... 23 Lotto n. 40... 23 Lotto n. 41... 24 1. PREMESSA Si rende necessario predisporre la presente perizia per integrare la C.T.U., già redatta per la stima degli immobili siti in Poggio Mirteto (RI), delle unità immobiliari riconfluite nella massa concordataria dopo la rinuncia al loro acquisto da parte dei promittenti acquirenti. Si tratta di quei beni ricompresi nella stessa palazzina posta su Via Giuseppe Felice, promessi in vendita in favore dei sig.ri nato a Roma il 19-09-1965 Catasto Urbano del predetto Comune con i seguenti dati: - appartamento al secondo piano con annessa cantina al secondo piano

3 sottostrada, il tutto in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14, particella n. 868 sub 15, Categoria A/2, Cl. 3, vani 5,5, Rendita 454,48; - appartamento al terzo e quarto piano con annessa cantina al secondo piano sottostrada, il tutto in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14, particella n. 868 sub 18, Categoria A/2, Cl. 3, vani 4,5, Rendita 371,85; - posto auto coperto al secondo piano sottostrada, in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14, particella n. 868 sub 22, Categoria C/6, Cl. 11, mq. 28, Rendita 52,06; - posto auto coperto al secondo piano sottostrada, in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14, particella n. 868 sub 33, Categoria C/6, Cl. 11, mq. 16, Rendita 29,75; - posto auto coperto al secondo piano sottostrada, in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14, particella n. 868 sub 34, Categoria C/6, Cl. 11, mq. 17, Rendita 31,61. Le suddette unità venivano rilevate nel sopralluogo del 07-03-2019 alla presenza dell Avv. Andrea Rosica (intervenuto per conto del Commissario Liquidatore Avv. Paolo Sperduti) il quale, disponendo delle relative chiavi, garantiva l accesso al loro interno, fatta eccezione dell appartamento al secondo piano (sub 15) le cui chiavi non erano ancora nella sua disponibilità. Sulla scorta di quanto accertato e rilevato nel suddetto sopralluogo e, sulla scorta di altre indagini (sia ipocatastali che urbanistiche) già svolte nell ambito della C.T.U, il sottoscritto redige la presente perizia integrativa con allegati schemi grafici e riprese fotografiche.

4 2. RELAZIONE DI STIMA 2.1 DATI CATASTALI I dati catastali di tutte le unità immobiliari oggetto di stima vengono riassunti nella tabella che segue, fornendo, con essa, un quadro generale riepilogativo delle loro identificazione, destinazione, collocazione, classificazione, consistenze e rendita. Destinazione Fog. P.lla Sub Piano Sca la Int. Categ. Classe Cons. Rendita Appartamento 14 868 15 2-S2 B 7 A/2 3 Vani 5,5 454,48 Appartamento 14 868 18 3-4-S2 A 10 A/2 3 Vani 4,5 371,85 Destinazione Fog. P.lla Sub Piano Scala Int. Categ. Classe Cons. Rendita Posto auto coperto Posto auto coperto Posto auto coperto 14 868 22 S2 - - C/6 11 Mq 28 52,06 14 868 33 S2 - - C/6 11 Mq 16 29,75 14 868 34 S2 - - C/6 11 Mq 17 31,61 2.2 INQUADRAMENTO TERRITORIALE 2.3 CRITERIO E PROCEDIMENTO DI STIMA VALORE DI MERCATO 2.4 CRITERIO CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE 2.5 STIMA DEL PRESUMIBILE VALORE DI MERCATO Per i suddetti capitoli ci si riporta fedelmente ed integralmente a quanto già esposto da pag. 12 a pag. 15 della C.T.U. depositata, riconfermandolo sia negli aspetti descrittivi che procedurali, con particolare riferimento ai criteri e procedimenti adottati nella stima degli immobili.

5 2.6 DESCRIZIONE E VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI Nel sopralluogo sopra indicato sono state eseguite ricognizioni degli immobili in esame, fatta eccezione dell appartamento sprovvisto di chiavi di accesso, per il quale si procederà con una stima sommaria basata su dati catastali. 2.6.1 APPARTAMENTO CON RIPOSTIGLIO AL FOGLIO N. 14 P.LLA N.868 SUB 15 Appartamento al secondo piano int. n.7 Scala B, con annesso ripostiglio ubicato al secondo piano sottostrada, il tutto in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14, particella n. 868 sub 15, (P.2/S.2), Categ. A/2, Cl. 3, vani 5.5, Rendita 454,48. L appartamento con una superficie lorda di circa mq. 77, desunta da planimetrie catastali misurate al lordo dei muri interni ed esterni, comprende un ingresso-soggiorno, cucina, w.c, due camere da letto, bagno e disimpegno oltre balcone di circa mq. 6.30

6 A causa del mancato accesso al suo interno, per le ragioni sopra esposte, non si conosce il suo stato di conservazione, che si può comunque equiparare, stando ai dati catastali, a quello delle altre unità esaminate ovvero: in uno stato discreto, comprensivo di pareti e soffitte intonacate a civile e tinteggiate, pavimenti in gres porcellanato, infissi in legno con tapparelle in pvc, rivestimenti in ceramica, sanitari in porcellana e rubinetteria corrente, impianto elettrico sottotraccia di civile abitazione, impianto di riscaldamento di tipo autonomo e radiatori in alluminio. E annesso all appartamento un locale ripostiglio di circa mq 3.30 ubicato al Secondo Piano Sottostrada

7 CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE DESTINAZIONE SUPERFICIE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI SUPERFICIE COMMERCIALE MQ APPARTAMENTO 77,00 1 Esclusivo 77,00 BALCONE 6,30 0,25 Esclusivo 1,60 RIPOSTIGLIO 3,30 0,30 Esclusivo 0,99 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 79,60 Riconfermando, per la suddetta unità immobiliare, il valore di mercato già espresso nella C.T.U. pari ad 1.450 al mq, si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata pari a mq. 79.60, determinando così il seguente valore complessivo del bene :

8 Vb VALORE DEL BENE = 1.450 x 79,60 mq = 115.420,00 2.6.2 APPARTAMENTO CON RIPOSTIGLIO AL FOGLIO N. 14 P.LLA N.868 SUB 18 Appartamento al terzo piano, con annesso terrazzo al quarto piano e locale ripostiglio al secondo piano sottostrada, il tutto in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14 particella n. 868 sub 18, (P. 3/4/S2), Categ. A/2, Cl. 3, vani 4.5, Rendita 371,85.

9 Al terzo piano della scala A l appartamento occupa l int. n. 10 e comprende un ingresso-soggiorno con angolo cottura e ripostiglio, disimpegno con bagno e due camere da letto il tutto esteso per una superficie complessiva di circa mq. 81.00, oltre ampio terrazzo a livello di circa mq. 42.60 con vista panoramica. Versa in uno stato di conservazione discreto, nonostante la comparsa di alcuni fenomeni di umidità causati da infiltrazioni d acqua provenienti dal terrazzo del quarto piano, che hanno dilavato, all interno dell appartamento, la zona ingresso/soggiorno e disimpegno che immette nelle due camere da letto provocando, in questi ultimi due ambienti, un parziale rigonfiamento del pavimento in parquet.

10 E annesso all appartamento altro ampio terrazzo di circa mq. 110 ubicato al quarto piano del fabbricato e comunicante con l appartamento sottostante mediante scala interna a due rampe rivestita con gradini in marmo.

11 E altresì annesso all appartamento un locale ripostiglio di circa mq. 3.00 ubicato al secondo piano sottostrada.

12 Le rifiniture interne, apparse come già riferito in uno stato di conservazione discreto, sono composte prevalentemente da: - pareti e soffitte intonacate a civile e tinteggiate con tinta lavabile, sono rivestite in ceramica le pareti dell angolo bar e del bagno; - pavimenti in gres porcellanato nella zona ingresso-soggiorno, cucina e disimpegno; in legno doussie nelle due camere da letto e disimpegno; in ceramica nel bagno; - infissi esterni in legno con doppio vetro e tapparelle in pvc; infissi interni in legno tamburato; - sanitari in porcellana con rubinetteria corrente; - impianto elettrico sottotraccia di civile abitazione conforme alle vigenti norme in materia di sicurezza; - impianto di riscaldamento a gas con caldaia murale Western e radiatori in alluminio; Sono invece risultati con pavimenti in gres i due terrazzi annessi all appartamento mentre i loro parapetti sono stati realizzati completamente in muratura (quelli del terrazzo al quarto piano) e parte in muratura e parte in alluminio e vetro (quelli del terrazzo al terzo piano) le cui strutture in sede di sopralluogo sono apparse divelte e frantumate.

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14 CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE DESTINAZIONE SUPERFICIE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI SUPERFICIE COMMERCIALE MQ APPARTAMENTO 81,00 1 Esclusivo 81,00 TERRAZZO LIVELLO 42,60 0,30 Esclusivo 12,78 TERRAZZO 4 PIANO 110,00 0,30 Esclusivo 33,00 RIPOSTIGLIO 3,30 0,30 Esclusivo 0,99 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 127,77 Riconfermando quindi per la suddetta unità immobiliare il valore di mercato già espresso nella C.T.U. pari ad 1.450 al mq, si procede a moltiplicarlo per la superficie convenzionale precedentemente calcolata arrotondata a mq. 128.00 determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 1.450 x 128,00 mq = 185.600,00 Valore complessivo che si riduce del 10% per il deterioramento riscontrato all interno dell appartamento e sui terrazzi del terzo e quarto piano, che obbliga il futuro acquirente alla esecuzione di inevitabili lavori di riparazione, ottenendo il seguente risultato definitivo: Vb VALORE DEFINITIVO DEL BENE = 185.600,00 x 0.90 = 167.040,00

15 2.6.3 POSTO MACCHINA COPERTO AL 2 PIANO SOTTOSTRADA AL FOGLIO N. 14 P.LLA N. 868 SUB 22 Posto auto coperto al secondo piano sottostrada, in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14, particella n. 868 sub 22 (S/2), Categ. C/6, Cl. 11, mq. 28, Rendita 52,06.

16 CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE DESTINAZIONE SUPERFICIE MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI SUPERFICIE COMMERCIALE MQ POSTO AUTO COPERTO 28,00 1 Esclusivo 28,00 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 28,00 Riconfermando quindi per il suddetto posto macchina il valore di mercato già espresso nella C.T.U. pari ad 650,00 al mq, si procede a moltiplicarlo per la sua superficie di mq. 28, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 650,00 x 28,00 mq = 18.200,00 2.6.4 POSTO AUTO COPERTO AL FOG. N.14 P.LLA N. 868 SUB 33 Posto auto coperto al secondo piano sottostrada, in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14, particella n. 868 sub 33 (S/2), Categ. C/6, Cl. 11, mq. 16, Rendita 29,75;

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18 CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE DESTINAZIONE SUPERFICIE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI SUPERFICIE COMMERCIALE MQ POSTO AUTO COPERTO 16,00 1 Esclusivo 16,00 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 16,00 Riconfermando quindi per il suddetto posto macchina il valore di mercato già espresso nella C.T.U. pari ad 650,00 al mq, si procede a moltiplicarlo per la sua superficie di mq. 16.00, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 650,00 x 16,00 mq = 10.400,00 2.6.5 POSTO AUTO COPERTO AL FOG. N.14 P.LLA N. 868 SUB 34 Posto auto coperto al secondo piano sottostrada, in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14, particella n. 868 sub 34 (S/2), Categ. C/6, Cl. 11, mq. 17, Rendita 31,61;

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20 CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE DESTINAZIONE SUPERFICIE LORDA MQ COEFF. DI DIFFERENZIAZ. MILLESIMI SUPERFICIE COMMERCIALE MQ POSTO AUTO COPERTO 17,00 1 Esclusivo 17,00 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE O CONVENZIONALE Mq 17,00 Riconfermando quindi per il suddetto posto macchina il valore di mercato già espresso nella C.T.U. pari ad 650,00 al mq, si procede a moltiplicarlo per la sua superficie di mq. 17, determinando così il seguente valore complessivo del bene : Vb VALORE DEL BENE = 650,00 x 17,00 mq = 11.050,00 3.0 DATI URBANISTICI E CONFORMITA EDILIZIA 4.0 TITOLI DI PROVENIENZA E FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Per i capitoli di cui sopra ci si riporta integralmente e fedelmente a quanto già esposto alle pag. 71-72 della C.T.U. depositata.

21 5. QUADRO SINOTTICO VALORE BENI IMMOBILI Destinazione Fog. P.lla Sub Piano Scala Int. Categ. Classe Cons. Rendita Probabile valore di mercato Appartamento 14 868 15 3 - S2 B 7 A/2 3 Vani 5,5 454,48 115.420,00 Appartamento 14 868 18 3-4 - S2 A 10 A/2 3 Vani 4,5 371,85 167.040,00 Destinazione Fog. P.lla Sub Piano Scala Int. Categ. Classe Cons. Rendita Probabile valore di mercato Posto auto coperto Posto auto coperto Posto auto coperto 14 868 22 S2 - - C/6 11 Mq 28 52,06 18.200,00 14 868 33 S2 - - C/6 11 Mq 16 29,75 10.400,00 14 868 34 S2 - - C/6 11 Mq 17 31,61 11.050.00 Perizia di STIMA: CO.CE.A. EDILIZIA S.R.L. - PROCEDURA FALLIMENTARE N. 7/2012 -

22 6. DESCRIZIONE PER AVVISO D'ASTA FORMAZIONE DEL LOTTI A Poggio Mirteto (Ri) in Via Giuseppe Felici s.n.c., zona semicentrale, facilmente raggiungibile e panoramica, vendonsi, all interno di fabbricato con buona esposizione composto da due corpi di scala (A-B), i diritti di proprietà pari ad 1/1 dei seguenti immobili: Lotto n. 37 Appartamento al secondo piano, Scala B Int. n. 7, di circa mq 77 con annesso ripostiglio al secondo piano sottostrada di circa mq. 3.30. L appartamento confina con altra unità al sub. 13, distacco da Via Giuseppe Felici e vano scala comune ed è composto da ingresso-soggiorno, cucina abitabile, bagno, disimpegno e due camere da letto, oltre balcone di circa mq 6.30. Il locale ripostiglio al secondo piano sottostrada confina con spazio comune, ripostiglio sub 59 e posti macchina coperti sub 33-35. Il tutto riportato in Catasto Urbano del Comune di Poggio Mirteto al foglio di mappa n. 14, particella n. 868 sub 15, Categ. A/2, Cl. 3, Vani 5.5, Rendita 454,48 Prezzo a base d asta Euro 115.420,00 (diconsieurocentoquindicimilaquattrocentoventi,00) Lotto n. 38 Appartamento al terzo piano Scala A Int. n. 10, di circa mq 81.00 con annesso terrazzo al quarto piano di circa mq. 110.00 e locale ripostiglio al secondo piano sottostrada di circa mq. 3.30. L appartamento confina con distacco da corte comune, appartamenti sub. 17-20 e vano scala comune ed è Perizia di STIMA: CO.CE.A. EDILIZIA S.R.L. - PROCEDURA FALLIMENTARE N. 7/2012

23 composto da ingresso-soggiorno, angolo cottura con ripostiglio, disimpegno, due camere da letto e bagno, oltre ampio terrazzo a livello di circa mq 42.60. Il locale ripostiglio al secondo piano sottostrada confina con spazio comune, locali ripostiglio sub 17-58 e posto auto coperto sub 34. Il tutto riportato in Catasto Urbano del Comune di Poggio Mirteto al foglio di mappa n. 14, particella n. 868 sub 18, Categ. A/2, Cl. 3, Vani 4.5, Rendita 371,85. Prezzo a base d asta Euro 167.040,00 (diconsieurocentosessantasettemilazeroquaranta,00) Lotto n. 39 Posto auto coperto al secondo piano sottostrada, in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14, particella n. 868 sub 22 (S/2), Categ. C/6, Cl. 11, mq. 28, Rendita 52,06. Tale posto auto confina con spazio di manovra comune e posti auto sub. 21-23. Prezzo a base d asta Euro 18.200,00 (diconsieurodiciottomilaeduecento,00) Lotto n. 40 Posto auto coperto al secondo piano sottostrada, in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14 particella n. 868 sub 33 (S/2), Categ. C/6, Cl. 11, mq. 16, Rendita 29,75. Tale posto auto confina con spazi d manovra comuni su due lati, vano scala comune e locale ripostiglio sub. 15. Prezzo a base d asta Euro 10.400,00 (diconsieurodiecimilaequattrocento,00) Perizia di STIMA: CO.CE.A. EDILIZIA S.R.L. - PROCEDURA FALLIMENTARE N. 7/2012

24 Lotto n. 41 Posto auto coperto al secondo piano sottostrada, in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 14 particella n. 868 sub 34 (S/2), Categ. C/6, Cl. 11, mq. 17, Rendita 31,61. Tale posto auto confina con spazio di manovra comune, posto auto sub. 36 e vano scala comune. Prezzo a base d asta Euro 11.050,00 (diconsieuroundicimilazerocinquanta/00) Tanto il sottoscritto riferisce ad integrazione della C.T.U. già depositata per la stima degli immobili siti in Poggio Mirteto, restando a disposizione per qualsiasi chiarimento o per eventuali integrazioni. Chieti Lì, 04-04-2019 Il C.T.U. Geom. Giuseppe D Ingiullo Perizia di STIMA: CO.CE.A. EDILIZIA S.R.L. - PROCEDURA FALLIMENTARE N. 7/2012