1 TRIBUNALE DI LOCRI Fallimento...omissis... n.1040 R.F. RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO disposta dal Giudice Delegato Dr. Giuseppe Mastropasqua PREMESSA Dopo avermi nominato come C.T.U., il G.D. mi ha posto i seguenti quesiti: 1) Descrivere compiutamente i beni immobili caduti nell'attività fallimentare, controllandone i riferimenti catastali, anche ai fini della precisa redazione dei successivi atti della procedura, allegandone la documentazione fotografica ed indicandone l esistenza di eventuali vincoli storici, artistici o alberghieri, finiture di particolare pregio o di carattere ornamentale; 2) Verificare l esistenza di eventuali trascrizioni ed iscrizioni nel ventennio, mediante il controllo diretto dei registri immobiliari e stabilire se i beni siano legittimamente intestati al soggetto fallito e se siano liberi, o non, da locazioni, affitti, canoni, livelli, servitù o altro; 3) Dire se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (omesse denuncie di successione, altro); 4) Indicare il valore iniziale dei beni al fine del calcolo dell'invim; 5) Indicare l'intestazione catastale dei beni e, se questi non risultano accatastati, procedere al relativo accatastamento, previo accertamento mediante l accesso ai pubblici uffici - della conformità dei manufatti alle licenze e/o concessioni e/o autorizzazioni rilasciate e/o ai piani urbanistici vigenti e della sussistenza dei certificati di abitabilità; 6) determinare il valore commerciale dei beni immobili di proprietà del fallito, ed esprimere il proprio parere sull'opportunità di procedere alla vendita o meno
2 in uno o più lotti, procedendo - in caso affermativo - al frazionamento con tutti i relativi dati catastali per ognuno dei lotti ; 7) Precisare quant'altro necessario o utile ai fini della vendita dei beni immobili caduti nell'attivo fallimentare (eventuale divisibilità o indivisibilità in concreto di quote di diritto; altro) mediante la visione e l estrazione di copia delle planimetrie delle unità immobiliari in parola; 8) per i terreni acquisire il certificato di destinazione urbanistica di cui all'art.18, l. n. 47/85. A tali quesiti rispondo nei seguenti capoversi della presente RELAZIONE I)DESCRIZIONE DEI BENI I.1)Individuazione beni immobili presenti all attivo fallimentare Da un controllo dei registri immobiliari, da uno studio degli atti, dai sopralluoghi e dalla situazione catastale risulta che all attivo fallimentare esistono i seguenti beni: -a)complesso immobiliare, ad uso commerciale e civile abitazione ubicato nel Comune di Locri, Statale 106- contrada Basilea -via Marconi costituito da: 1)Unità abitativa a piano T-1-2-1S formata da appartamento a piano primo e secondo con i seguenti accessori: vano scale, cortile, cantina, centrale termica, terrazzo a piano primo, ampio terrazzo a secondo piano, nel NCEU riportata al foglio 11 particella 215 sub 2-sub 6 di cat. A/2 cl. 4 di 16 vani catastali; 2) Esercizio commerciale a piano terra e primo formato da uffici, sala vendite, esposizione veicoli, magazzino ricambi, officina con deposito, servizi igienici, cortile, piazzale per deposito veicoli, garage per deposito veicoli ed attrezzature, nel NCEU riportato al foglio 11 particella 215 sub 3-sub 4-sub 5 di cat. D/8,
3 rendita catastale L.29.792.000; 3) Magazzino a piano terra riportato nel NCEU al foglio 14 p.lla 435 sub 1 e p.lla 435 sub 2 ; 4) Immobile in corso di costruzione a destinazione abitativa a piano primo riportato nel NCEU al foglio 14 p.lla 435 sub 3; I.2)Descrizione dei beni immobili presenti all attivo fallimentare I.2.a)IMMOBILI UBICATI NEL COMUNE DI LOCRI Il complesso immobiliare, ad uso commerciale e civile abitazione, ubicato nel comune di Locri Statale 106-contrada Basilea-via Marconi, sorge sul suolo riportato in Catasto Terreni al foglio 11 p.lla 245 (ex 45/b), di forma trapezoidale e superficie complessiva di mq 3.168. E costituito da: - un edificio con struttura in cemento armato a tre piani fuori terra oltre parziale piano cantinato; - da un capannone tipo industriale con struttura portante in acciaio che ha corpo accessorio in c.a. a due piani f.t.; -da ampio piazzale, - garage con struttura in muratura; tettoia semichiusa con struttura in muratura. Il complesso immobiliare è rifinito esternamente con intonaci e confina oltre che con la via Marconi e la Traversa di via Marconi anche con proprietà...omissis... e proprietà...omissis... 1) unità abitativa a piano T-1-2-1S. Tale immobile è una unità abitativa a piano T-1-2-1S formata da appartamento a piano primo e secondo con i seguenti accessori: vano scale, cortile, cantina, centrale termica a piano terra, terrazzo a piano primo, ampio terrazzo a secondo piano, nel NCEU riportata al foglio 11 particella 215 sub 2-sub 6 di cat. A/2 cl. 4 di 16 vani catastali; Tale immobile occupa quasi tutto l edificio a struttura in cemento armato a tre piani fuori terra oltre parziale piano cantinato, ad eccezione del piano terra che è
4 occupato, quasi totalmente dall esercizio commerciale di seguito descritto al n.2). L unità abitativa (foto dalla n.1 alla n.33), è dislocata quindi su quattro piani: cantinato, terra, primo e secondo; il piano primo è occupato interamente dall unità abitativa, mentre agli altri tre piani l estensione di quest ultima è parziale. L accesso avviene dal piano terra dove attraverso il cortile(foto n.7), provenendo da via Marconi, si accede alle scale interne(foto n.9) di collegamento tra i quattro piani; la parte cantinata (foton.8) ha una superficie di 63 mq ed è costituita da un unico grande vano; al piano terra è presente il locale caldaia di mq 12. La parte principale dell unità abitativa è dislocata al piano primo (foto dalla n.10 alla n.17) per una superficie di 340 mq oltre terrazze e balconi (foto dalla n.18 alla n.23) con superficie complessiva di 203 mq. Al secondo piano l estensione dell appartamento(foto dalla n.24 alla n.28) ha una superficie di 63 mq, ed è qui presente la terrazza (foto dalla n.29 alla n.33) di 234 mq; Il secondo piano è costituito da un grande vano e da un bagno. In tale vano è stato realizzato un caminetto. A tale piano è presente una zona che ricopre il piano sottostante con copertura a tetto (foto n.29) in tegole e struttura portante in ferro appoggiata sul solaio. Le planimetrie dell unità abitativa sono allegate alla presente. Il piano primo è costituito da uno spaziosissimo salone-soggiorno-pranzo, cucina, tre camere da letto, tre bagni, ripostiglio e corridoi. Sono presenti inoltre ampi terrazzi e balconi. In generale nell immobile le tamponature sono in laterizi. Gli infissi esterni sono in legno con le finestre dotate di tapparelle avvolgibili in plastica e grate metalliche richiudibili; le porte interne sono in legno tamburato, i pavimenti sono in ceramica, eccetto che per le tre camere dove sono in
5 parquet.di legno; i bagni e la cucina sono rivestiti in ceramica, gli intonaci sono lisci, l'impianto elettrico è sottotraccia, l'impianto idrico è con acqua calda e fredda; l impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia alimentata a gasolio e con termosifoni in ghisa, l'impianto fognario è collegato alla rete pubblica. I balconi e le terrazze sono pavimentati in ceramica, con parapetti in calcestruzzo. L immobile nel suo complesso presenta alcuni deterioramenti, quali sgretolamento del calcestruzzo dei cornicioni esterni(foto n.ri 23-33), infiltrazioni di umidità (foto n.ri 13-17-24-26-27-28), sconnessione del pavimento (foto n.14-15-16). 2) Esercizio commerciale, a piano terra e primo. Tale immobile è un esercizio commerciale(foto dalla n.34 alla n.66), a piano terra e primo, formato da uffici, sala vendite, esposizione veicoli, magazzino ricambi, officina con deposito, servizi igienici-spogliatoi, cortile, piazzale per deposito veicoli, garage per deposito veicoli ed attrezzature, tettoia semichiusa. In tale esercizio commerciale in passato si sono svolte le attività commerciali della ditta Zappavigna Filippo & c. s.a.s.; Gli uffici-sala vendite-esposizione veicoli-magazzino ricambi(foto dalla n.34 alla n.44), che hanno una superficie di 429 mq, sono ubicati al piano terra dell edificio a struttura in cemento armato a tre piani fuori terra oltre parziale piano cantinato in cui è sita l unità abitativa descritta al precedente punto 1). In tale parte dell esercizio commerciale le tamponature sono in laterizi. Gli infissi esterni sono in alluminio con finestre dotate di avvolgibili in plastica e grate metalliche, dal lato Reggio Cal., e con vetrine dal lato di via Marconi e della traversa di via Marconi; le porte interne sono in legno tamburato, i pavimenti sono in ceramica; il bagno è rivestito in ceramica, le pareti sono rifinite con
6 intonaci a strato superficiale liscio e con tinteggiatura, l'impianto elettrico è sottotraccia, l'impianto idrico con acqua calda e fredda. Questa parte dei locali ha accesso diretto dalla SS 106 via Marconi ed è comunicante con porta interna con l officina. L officina (foto dalla n.48 alla n.49)ed relativi servizi accessori sono ubicati nel capannone industriale a struttura portante metallica prefabbricata costituita da colonne e travature reticolari in ferro.questa parte dell esercizio commerciale ha una superficie di 423 mq. Ha una muratura perimetrale ed un manto di copertura in pannelli curvi di Eternit (cemento amianto) (foto dalla n.65 alla n.66) in cui sono inseriti pannelli in plastica semitrasparente che consentono il passaggio della luce; il manto di copertura all interno è dotato di uno strato di pannelli coibentati. La pavimentazione è in ceramica; l accesso principale al capannone avviene dalla traversa di via Marconi (foto dalla n.45 alla n.47) ; il capannone è direttamente collegato con il deposito-servizi igienici-spogliatoi. Il depositoservizi igienici-spogliatoi (foto dalla n.50 alla n.57) è una parte dell esercizio commerciale ubicata in un corpo di fabbrica con struttura in c.a. a due piani f.t.; al piano terra vi sono i servizi igienici e spogliatoi ; inoltre una parte di tale piano terra è occupata dai magazzini e dalla scala di accesso al piano primo; il piano primo è destinato a deposito di ricambi. In generale in questo corpo di fabbrica le tamponature sono in laterizi; gli infissi esterni sono con finestroni in ferro con grate metalliche; i pavimenti sono in ceramica; i servizi igienici sono rivestiti in ceramica, gli intonaci sono lisci, l'impianto elettrico è sottotraccia, l'impianto idrico con acqua calda e fredda. Sia il piano terra che il piano primo hanno una superficie di 71 mq. Questo corpo di fabbrica è confinante con il piazzale e con la traversa di via Marconi anzidetti oltre che con il capannone. Il
7 capannone è direttamente collegato anche con il piazzale dell esercizio commerciale. Nel piazzale sono ubicati i garage ed una tettoia semichiusa. Sul lato della traversa di via Marconi il piazzale è recintato con muro in calcestruzzo e con cancello di accesso;il piazzale è pavimentato in calcestruzzo; la superficie del piazzale è 916 mq. il quale è contornato per due lati dai garage depositi posti. La tettoia semichiusa, presente nel piazzale (foto dalla n.58 alla n.65) ha struttura portante in muratura di blocchi di calcestruzzo vibrato e copertura in manto di eternit ; la superficie della tettoia semichiusa è di 54 mq ; I garage-deposito (foto n.ri 63-64-65) presenti nel piazzale sono disposti a schiera, a forma di L lungo il confine di proprietà; sono realizzati con muri in blocchi di calcestruzzo vibrato e copertura a struttura metallica con manto in lamiere di eternit. Gli accessi ai garage sono con porte in ferro; internamente risultano allo stato rustico; la superficie dei garage è di 466 mq. Il manto di copertura in eternit esistente nell esercizio commerciale risulta inadeguato dal punto di vista sanitario, in quanto il cemento amianto presente nell eternit, come sperimentato da qualche anno, è nocivo alla salute, e quindi il l esercizio commerciale andrebbe adeguato con la sostituzione del manto di copertura esistente in eternit con un altro costituito da materiale non nocivo alla salute. L immobile risulta particolarmente deteriorato, nella parte depositoservizi igienici-spogliatoi dove vi sono delle consistenti infiltrazioni di acqua dalla copertura in cui il manto impermeabile risulta lesionato. Omissis
8 IV)VALORE INIZIALE DEI BENI AI FINI DEL CALCOLO DELL'INVIM Il valore iniziale dei beni può essere riferito, alla data in cui sono pervenuti a...omissis... per quanto riguarda quelli ubicati nel comune di Bovalino, ed alla data di ultimazione dei lavori per quanto riguarda quelli ubicati nel comune di Locri. Ai fini del calcolo dell'imposta INVIM è però utile valutare l'incremento di valore che i beni in oggetto hanno avuto valutato come differenza tra il valore al 31/12/1992 ed il valore iniziale. Per tale motivo si da di seguito il valore iniziale ed il valore al 31/12/1992. Quindi di seguito vengono indicati per ognuno degli undici lotti il valore iniziale del lotto ed il valore riferito alla data del 31/12/1992. LOTTO N 1) Unità abitativa ubicata nel comune di Locri Statale 106-contrada Basilea-via Marconi, a piano T-1-2-1S, formata da appartamento a piano primo e secondo con i seguenti accessori: vano scale, cortile, cantina, centrale termica, terrazzo a piano primo, ampio terrazzo a secondo piano, nel NCEU riportato al foglio 11 particella 215 sub 2-sub 6 di cat. A/2 cl. 4 di 16 vani catastali; l immobile si presume che sia stato ultimato in data 31/12/1980, per come risulta nella domanda di Condono edilizio. Valore iniziale riferito al 31/12/1980: 57.600,00 Valore riferito al 31/12/1992: 153.000,00 LOTTO N 2) Esercizio commerciale a piano terra e primo, ubicato nel comune di Locri Statale 106-contrada Basilea-via Marconi, formato da uffici, sala vendite, esposizione veicoli, magazzino ricambi, officina con deposito, servizi igienici,
9 cortile, piazzale per deposito veicoli, garage per deposito veicoli, nel NCEU riportato al foglio 11 particella 215 sub 3-sub 4-sub 5 di cat. D/8, rendita catastale L.29.792.000; l immobile si presume che sia stato ultimato in data 31/12/1981, per come risulta nella domanda di Condono edilizio. Valore iniziale riferito al 31/12/1981: 219.600,00 Valore riferito al 31/12/1992: 495.200,00. Omissis VI) VALORE COMMERCIALE DEI BENI - OPPORTUNITÀ DI VENDITA IN PIÙ LOTTI A) formazione dei lotti E opportuno vendere i beni immobili facenti parte della massa attiva del fallimento in 4 (quattro) lotti di cui 2(dal n.1 al n.2) siti in Locri e 2(dal n.3 al n.4) siti in Bovalino: LOTTO N 1) Unità abitativa ubicata nel comune di Locri Statale 106-contrada Basilea-via Marconi a piano T-1-2-1S, formata da appartamento a piano primo e secondo con i seguenti accessori: vano scale, cortile, cantina, centrale termica, terrazzo a piano primo, ampio terrazzo a secondo piano: al NCEU riportato nel Comune di Locri al foglio 11 - p.lla 215 sub 2, p.lla 215 sub 6 - di cat. A/2 cl. 4 di 16 vani catastali; rendita Euro 1.487,40 via G.Marconi n.171; l immobile è ricadente sul terreno sito in Locri riportato in catasto terreni al foglio 11 p.lla 215(ex 45/b) di are 31,68; LOTTO N 2) Esercizio commerciale a piano terra e primo, ubicato nel comune di Locri Statale 106-c.da Basilea-via Marconi, formato da uffici, sala vendite,
10 esposizione veicoli, magazzino ricambi, officina con deposito, servizi igienici, cortile, piazzale per deposito veicoli,tettoia semichiusa, garage per deposito veicoli ed attrezzature: nel NCEU riportato nel comune di Locri al foglio 11 - p.lla 215 sub 3, p.lla 215 sub 4, p.lla 215 sub 5 - di cat. D/8, rendita catastale Euro 15.386,28 ; via Marconi; l immobile è ricadente sul terreno sito in Locri riportato in catasto terreni al foglio 11 p.lla 215(ex 45/b) di are 31,68; Omissis B) Valore commerciale dei beni facenti parte di ciascun lotto La stima dei beni consiste nella determinazione del più probabile valore di mercato ossia nel definire il rapporto di equivalenza intercorrente tra il bene oggetto di stima e la moneta. La stima è una previsione di prezzo attuata, nel caso in esame, mediante il metodo sintetico e diretto che consiste nel riconoscimento dell'appartenenza del bene da stimare ad una delle tanti classi formabili con beni analoghi di prezzo noto. Per la stima dei beni si tiene conto dei prezzi di mercato che ci permettono di avere una scala di valori. Nella valutazione che segue si tiene conto delle condizioni intrinseche del bene e della posizione rispetto al centro urbano in cui è ubicato, della maggiore o minore adattabilità all'uso al quale è destinato e della vetustà. Valori: LOTTO N 1) Unità abitativa ubicata nel comune di Locri Statale 106-contrada Basilea-via Marconi a piano T-1-2-1S, formata da appartamento a piano primo e secondo con i seguenti accessori: vano scale, cortile, cantina, centrale termica, terrazzo a
11 piano primo, ampio terrazzo a secondo piano: al NCEU riportato nel Comune di Locri al foglio 11 - p.lla 215 sub 2, p.lla 215 sub 6 - di cat. A/2 cl. 4 di 16 vani catastali; rendita Euro 1.487,40 via G.Marconi n.171; l immobile è ricadente sul terreno sito in Locri riportato in catasto terreni al foglio 11 p.lla 215(ex 45/b) di are 31,68; VALORE: piano cantina mq 63 x /mq 250,00=. 15.750,00 piano terra cortile mq 164 x /mq 75,00=. 12.300,00 locale caldaia mq 12 x /mq 200,00=. 2.400,00 piano primo appartamento mq 340 x /mq 350,00=.119.000,00 terrazzi-balconi mq 203 x /mq 115,00=. 23.345,00 piano secondo appartamento mq 63 x /mq 350,00=. 22.050,00 terrazza mq 234 x /mq 50,00=. 11.700,00 VALORE TOTALE Lotto N 1 Euro 206.545,00 LOTTO N 2) Esercizio commerciale a piano terra e primo, ubicato nel comune di Locri Statale 106-c.da Basilea-via Marconi, formato da uffici, sala vendite, esposizione veicoli, magazzino ricambi, officina con deposito, servizi igienici, cortile, piazzale per deposito veicoli, tettoia semichiusa, garage per deposito veicoli ed attrezzature : al NCEU riportato nel comune di Locri al foglio 11 - p.lla 215 sub 3, p.lla 215 sub 4, p.lla 215 sub 5 - di cat. D/8, rendita catastale
12 Euro 15.386,28 ; via Marconi; l immobile è ricadente sul terreno sito in Locri riportato in catasto terreni al foglio 11 p.lla 215(ex 45/b) di are 31,68; VALORE: esposizione,vendita e ricambi mq 429 x /mq 750,00=.321.750,00 capannone officina e riparazioni mq 423 x /mq 300,00=. 126.900,00 servizi igienici e magazzino piano terra mq 71 x /mq 300,00=. 21.300,00 piano primo mq 71 x /mq 300,00=. 21.300,00 tettoia semichiusa mq 54 x /mq 150,00=. 8.100,00 piazzale mq 916 x /mq 75,00=. 68.700,00 garage mq 466 x /mq 150,00=. 93.200,00 cortile lato SS 106 mq 97 x /mq 75,00=. 7.275,00 VALORE TOTALE Lotto N 2 Euro 668.525,00 Omissis VII) PRECISAZIONI E PLANIMETRIE Delle unità immobiliari sono state acquisite o redatte le planimetrie, ed allegate alla presente. Omissis Gioiosa Ionica lì, 12/07/2002 Il Consulente Tecnico d Ufficio Dott.Ing.Giuseppe Macrì