MASSIMO BADOLATO GEOMETRA C.so Moncalieri, 69 10133 T O R I N O Tel. 011/660.60.90 c.f. BDL MSM 55S29 L219E RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE Committente: OLBIA VIA PERTINI S.R.L. in persona del Liquidatore Dott. Maurizio GILI Tecnico: Geom. Massimo BADOLATO DATI SINTETICI IMMOBILI LOTTO UNICO Comune: OLBIA Provincia: SS indirizzo: VIA SANDRO PERTINI n.c.: 54 edificio: UNICO piano: T-2-3 (1-3 -4 F.T.) proprietà: OLPBIA VIA PERTINI S.r.l. in liquidazione COD. FISC.: 04857500013 quota: 1/1 catasto: FABBRICATI Fg. 30, n. 8761 sub. 65, cons. 5,5 vani, cat. A/10 (ufficio) Fg. 30, n. 8761 sub. 66, cons. 5,5 vani, cat. A/2 (alloggio) Fg. 30, n. 8761, sub. 34, cons. 22 mq, cat. C/6 (autorimessa) Fg. 30, n. 8761, sub. 47, cons. 13 mq, cat. C/6 (posto auto) valore di mercato 370.000,00 SOMMARIO DESCRIZIONE DELL IMMOBILE... 2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE E COERENZE... 3 TITOLARITÀ NEL VENTENNIO... 4 FORMALITÀ PREGUIDIZIEVOLI... 7 DIRITTI REALI A FAVORE DI TERZI, VINCOLI E ONERI... 9 REGOLAMENTO CONDOMINIALE... 9 SITUAZIONE LOCATIVA... 9 DESCRIZIONE DEL FABBRICATO DI CUI FA PARTE L U.I.... 9 DESCRIZIONE DELL UNITÀ IMMOBILIARE... 10 SUPERFICI... 12 AUTORIZZAZIONI EDILIZIE... 13 REGOLARITÀ EDILIZIA... 13 ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA... 14 VALORE ATTUALE... 14 CONCLUSIONI... 15 ELENCO ALLEGATI... 15 pag. 1
DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Trattasi del diritto di proprietà di alloggio, autorimessa e posto auto facenti parte del fabbricato condominiale denominato Arcadia 2000 sito in Comune di Olbia con ingresso dal civico numero 54 della Via Sandro Pertini, elevantesi a due e tre piani fuori terra oltre piano seminterrato. Precisamente forma oggetto della presente relazione quanto segue: alloggio su due livelli, collegato da scala interna, così composto: - al piano primo (secondo fuori terra): quattro camere, due bagni, due disimpegni, lavanderia e quattro balconi; posto alla seguenti coerenze: parti comuni e proprietà della società MONACO S.r.l. (o suoi aventi causa) per più lati; - al piano secondo (terzo fuori terra): due camere, due bagni, cucina, soggiorno, balcone e terrazzo; posto alle seguenti coerenze: parti comuni e proprietà della società MONACO S.r.l. (o suoi aventi causa) per più lati; al piano seminterrato: un locale garage; posto alle seguenti coerenze: parti comuni e proprietà della società MONACO S.r.l. (o suoi aventi causa) per più lati; al piano terra: un posto auto; posto alle seguenti coerenze: parti comuni e proprietà della società MONACO pag. 2
S.r.l. (o suoi aventi causa) per più lati. Sono comprese nel trasferimento le ragioni di comproprietà sulle parti comuni ed indivisibili dello stabile che per Regolamento di Condominio (dopo citato), Legge, uso o consuetudine sono da ritenersi tali. Si precisa che tale descrizione letterale è riferita allo stato attuale e non al titolo di provenienza. Infatti l alloggio e l ufficio originali risultano attualmente collegati da scala interna formando ora una unica unità immobiliare con destinazione residenziale. In tal senso, si sta provvedendo a sanare la difformità edilizia che di conseguenza comporterà la presentazione di variazione catastale per accorpamento. IDENTIFICAZIONE CATASTALE E COERENZE Attualmente le unità immobiliari risultano individuate e censite presso l Agenzia del Territorio - Sezione Catasto Fabbricati di Sassari, Comune censuario di Olbia, come segue: (ufficio) Fg. 30, part. 8761, sub 65, z.c. 1, via Sandro Pertini s.n.c. - piano 1, Cat. A/10, cl. 1, cons. 5,5 vani, R.C. 1.221,42; (alloggio) Fg. 30, part. 8761, sub 66, z.c. 1, via Sandro Pertini s.n.c. - piano 2, Cat. A/2, cl. 1, cons. 5,5 vani, R.C. 795,34; (autorimessa) Fg. 30, part. 8761, sub 34, z.c. 1, via Sandro Pertini - piano S1, Cat. C/6, cl. 1, cons. 22 mq, pag. 3
R.C. 117,03; (posto auto) Fg. 30, part. 8761, sub 47, z.c. 1, via Sandro Pertini - piano T, Cat. C/6, cl. 1, cons. 13 mq, R.C. 69,15. Si allegano al: n. 1 visura e planimetria C.F. dell ufficio; n. 2 visura e planimetria C.F. dell alloggio; n. 3 visura e planimetria C.F. dell autorimessa; n. 4 visura e planimetria C.F. del posto auto. Occorre precisare che in seguito alla regolarizzazione edilizia i subalterni 65 (ufficio) e 66 (alloggio) verranno accorpati con variazione catastale e quindi tali unità immobiliari formeranno un unico alloggio che assumerà un nuovo identificativo catastale. Appena concluse le operazioni di regolarizzazione edilizia e catastale, sarà cura dello scrivente integrare la presente relazione specificando il nuovo identificativo catastale. TITOLARITÀ NEL VENTENNIO Con riguardo agli accertamenti effettuati presso l Agenzia delle Entrate Sezione Pubblicità Immobiliare di Tempio Pausania, con aggiornamento al 24 gennaio 2013, si è in grado di ricostruire le vicende ventennali degli immobili, come segue: 16.06.1994: con atto di compravendita a rogito Dr Fabio PAPACCIO, Notaio in Tempio Pausania, rep. n. 16564, pag. 4
trascritto presso l Agenzia delle Entrate Sezione Pubblicità Immobiliare di Tempio di Pausania in data 21.06.1994 al reg. part. n. 2738 e gen. n. 3766, i sigg. XXXXX nata a XXXXX (SS) il XXXXXXXXX - cod. fisc.: XXXXXXX, XXXXXXXXX XXXXXXXXXX nata a XXXXXXX (SS) il XXXXXXXXX cod. fisc.: XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX nato a XXXXXXX il XXXXXXXXX cod. fisc.: XXXXXXXXX, XXXXXXXXX nato a XXXXXXXXXXX il XXXXXXXXXXX cod. fisc.:xxxxxxxxxxx, XXXXXXXX nata a XXXXXXXXXXX il XXXXXXXXXX cod. fisc.: XXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXXXXX nato a XXXXXXX il XXXXXXXXX cod. fisc.: XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX nata a XXXXXXXXXX il XXXXXXXXXXX cod. fisc.:xxxxxxxxxxxxxx, XXXXXXXXXXX nato a XXXXXXXXXX il XXXXXXXXX cod. fisc.:xxxxxxxxxxxx, unitamente per l intero vendevano e trasferivano, alla COGEMA S.r.l. con sede legale in Olbia - cod. fisc.: 0363317008, la proprietà dei terreni oggi sedime del fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto della presente relazione; 06.05.1998: con atto di compravendita a rogito Dr Roberto GOVEANI, Notaio in Olbia, rep. n. 11820, trascritto presso l Agenzia delle Entrate Sezione Pubblicità Immobiliare di Tempio di Pausania in data 18.05.1998 al reg. part. n. 3366 e gen. n. 2509, la COGEMA S.r.l. con sede legale in Olbia - cod. fisc.: 0363317008, vendeva e trasferiva all ISTITUTO PADANO BENI STABILI S.r.l. con sede legale in Verrone (BI) - cod. fisc.: 09900220154, la proprietà dei terreni oggi pag. 5
sedime del fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto della presente relazione; 20.11.1998: con atto di compravendita a rogito Dr Gianfranco GIULIANI, Notaio in Olbia, rep. n. 165797, trascritto presso l Agenzia delle Entrate Sezione Pubblicità Immobiliare di Tempio di Pausania in data 27.11.1998 al reg. part. n. 6173 e gen. n. 8426, l ISTITUTO PADANO BENI STABILI S.r.l. con sede legale in Verrone (BI) - cod. fisc.: 09900220154, vendeva e trasferiva alla MONACO S.r.l. con sede legale in Legnano (MI) - cod. fisc.: 02146350125, la proprietà dei terreni oggi sedime del fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto della presente relazione; 04.07.2003: con atto di compravendita a rogito Dr Gianfranco GIULIANI, Notaio in Olbia, rep. n. 189870, trascritto presso l Agenzia delle Entrate Sezione Pubblicità Immobiliare di Tempio di Pausania in data 25.07.2003 al reg. part. n. 6573 e gen. n. 9148, la MONACO S.r.l. con sede legale in Legnano (MI) - cod. fisc.: 02146350125, vendeva e trasferiva alla CYPREA S.r.l. con sede legale in Torino - cod. fisc.: 04857500013, la proprietà degli immobili oggetto della presente relazione (titolo allegato al n. 5); 20.07.2012: con atto di mutamento di denominazione e sede sociale a rogito Dr Francesco PENE VIDARI, Notaio in pag. 6
Torino, rep. n. 67050, trascritto presso l Agenzia delle Entrate Sezione Pubblicità Immobiliare di Tempio di Pausania in data 26.07.2012 al reg. part. n. 4957 e gen. n. 6771, la CYPREA S.r.l. con sede legale in Torino - cod. fisc.: 04857500013, mutava il nome in OLBIA VIA PERTINI S.r.l. e sede in Torino, precisando in atto che la società era proprietaria degli immobili oggetto della presente stima. FORMALITÀ PREGUIDIZIEVOLI Sulla scorta degli accertamenti effettuati presso l Agenzia delle Entrate Sezione Pubblicità Immobiliare di Tempio di Pausania, con aggiornamento al 24 gennaio 2013, l immobile risulta gravato dalle seguenti formalità pregiudizievoli: A. Iscrizione del 22.11.2000 reg. p./g. 1286/9144 TITOLO: Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario a rogito Notaio Gianfranco GIULIANI di Olbia (SS) del 13.11.2000, rep. n. 175335; FAVORE: BANCA DI SASSARI S.p.A. con sede in Sassari - cod. fisc.: 01583450901; CONTRO: MONACO S.r.l. con sede legale in Legnano (MI) - cod. fisc.: 02146350125; Si precisa che: la formalità pregiudizievole di cui sopra colpisce l originario alloggio sub 26 ora sub 65 e 66; nel titolo di compravendita rep. n. 189870 del 04.07.2003 a pag. 7
rogito Dr Gianfranco GIULIANI di Olbia, la relativa quota gravante sul sub. 26 (lotto 10) veniva dichiarata estinta in data 03.07.2003 dalla parte venditrice (MONACO S.r.l. con sede legale in Legnano (MI) - cod. fisc.: 02146350125) e la stessa società venditrice dichiarava di provvedere ad ottenere l assenso alla cancellazione entro la data 04.08.2003 a sua totale cura e spese, ma dalle ispezioni effettuate dallo scrivente presso l Agenzia delle Entrate Sezione Pubblicità Immobiliare di Tempio di Pausania tale formalità non risulta cancellata o meglio l iscrizione non risulta annotata dalla necessaria restrizione dei beni in cui viene inserito l alloggio oggetto della presente. B. Iscrizione del 25.07.2003 reg. p./g. 1192/9149 TITOLO: Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario a rogito Notaio Gianfranco GIULIANI di Olbia (SS) del 04.07.2003, rep. n. 189871; FAVORE: BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA S.p.A. con sede in Desio (MI) - cod. fisc.: 01181770155; CONTRO: CYPREA S.r.l. con sede legale in Torino - cod. fisc.: 04857500013; C. Iscrizione del 28.05.2012 reg. p./g. 558/4767 TITOLO: Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del Giudice di Pace di Torino del 25.11.2011, cronologico n. 18171; FAVORE: GILI Gustavo nato a Torino il 09.07.1967 cod. pag. 8
fisc.: GLI GTV 67L09 L219P; CONTRO: CYPREA S.r.l. con sede legale in Torino - cod. fisc.: 04857500013; DIRITTI REALI A FAVORE DI TERZI, VINCOLI E ONERI Con riferimento agli opportuni accertamenti effettuati presso l Agenzia delle Entrate Sezione Pubblicità Immobiliare di Tempio di Pausania, gli immobili non risultano gravati da diritti reali, oneri e servitù apparenti trascritti nel periodo del ventennio consultato ad eccezione della: Convenzione Edilizia del 26.09.1994 a rogito Dr Gianfranco GIULIANI, Notaio in Olbia (SS), rep. n. 145979, trascritta presso l Agenzia del Territorio Sezione Pubblicità Immobiliare di Tempio di Pausania in data 26.10.1994 al reg. part. n. 4607 e gen. n. 6535. REGOLAMENTO CONDOMINIALE Il fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto della presente stima è disciplinato dal Regolamento di Condominio allegato all atto del 07.06.2002 a rogito Dr Gianfranco GIULIANI, Notaio in Olbia (SS), rep. n. 184335 registrato a Olbia il 25.06.2002 al n. 1670. SITUAZIONE LOCATIVA Gli immobili oggetto di stima (alloggio, ufficio e autorimessa) risultano essere occupati da beni mobili e arredi di terzi. DESCRIZIONE DEL FABBRICATO DI CUI FA PARTE L U.I. pag. 9
Il fabbricato, elevantesi a due e tre piani fuori terra oltre piano seminterrato, presenta struttura portante in cemento armato, orizzontamenti in latero-cemento e tramezzi in laterizio. La copertura a falde inclinate ha struttura in latero-cemento con manto in tegole. I prospetti risultano finiti ad intonaco civile tinteggiato, con alcuni elementi di facciata rivestiti di pietra locale calcarea. Il fabbricato non è dotato di impianto ascensore ne di servizio portineria, ma è dotato di impianto citofonico con apri-porta. Si allegano al n. 6 alcune fotografie delle parti esterne e comuni dell edificio sopra descritto. DESCRIZIONE DELL UNITÀ IMMOBILIARE Presa visione dell unità immobiliare ad uso abitativo, lo scrivente può riferire, in merito a finiture ed impianti, quanto segue: Pavimenti: due bagni (padronali) in marmo e altri due bagni in ceramica, cucina in granito e tutti gli altri ambienti in parquet; Rivestimenti: due bagni in marmo e altri due bagni in ceramica a mosaico, angolo cottura della cucina in granito e altri locali finiti ad intonaco civile tinteggiato; Serramenti esterni: in legno con vetro camera, ad eccezione delle due porte finestre scorrevoli di grandi dimensioni posizionati nel soggiorno del piano secondo che sono provvisti di vetro semplice; pag. 10
Serramenti interni: in legno con finitura laccata di colore bianco, ad eccezione delle porte d ingresso che risultano blindate; Impianto idrico-sanitario: 1 BAGNO: vasca ad idromassaggio Jacuzzi, piatto doccia, doppio lavello, bidet e tazza wc; 2 BAGNO lavello e tazza wc; 3 BAGNO: lavello, piatto doccia, bidet e tazza wc; 4 BAGNO: vasca ad idromassaggio Jacuzzi, lavello, bidet e tazza wc; (l acqua calda è fornita da una caldaia per piano, per complessive due caldaie, alimentate a gas combinata con l impianto di riscaldamento; Impianto elettrico: (privo di Di.Co.) sono presenti due impianti separati per piano che risultano incassati con frutti serie living by biticino dotato di interruttore magnetotermico per le sovracorrenti e per i contatti diretti (salvavita), ora non verificando la distribuzione e sezione dei cavi dell impianto non si è in grado di dichiarare se l impianto risulti eventualmente a norma; Impianto di riscaldamento: autonomo combinato con ACS alimentato a gas con elementi radianti in alluminio. Impianto di condizionamento: split interni LG in tutti gli ambienti tranne ingressi, disimpegni e bagni e fan esterni; Ai sensi e per gli effetti del disposto di cui al D.M. 37/08, si rende edotto l eventuale aggiudicatario che le unità pag. 11
immobiliari sono prive di dichiarazione di conformità (Di.Co.) o di rispondenza (Di.Ri.) degli impianti. Di questo specifico aspetto parte aggiudicataria ai sensi dell art. 13 del citato decreto dovrà accettare il trasferimento, dando pure atto: che il prezzo pattuito ha tenuto debito conto di tali rilevanze; di aver visionato le unità immobiliari e le loro parti condominiali e di essere a conoscenza dello stato di fatto degli impianti; di farsi carico degli oneri e delle spese necessarie per l adeguamento degli impianti e di ogni eventuale danno a cose e/o persone che possa derivare dalla mancata conformità rispetto alla normativa in materia di sicurezza. Si allegano al n. 6 alcune fotografie delle parti interne dell alloggio sopra descritto. Con riguardo al sopralluogo effettuato si è i grado di affermare che le parti comuni dell edificio e l alloggio risultano in normali condizioni di manutenzione. SUPERFICI Le superfici delle unità immobiliari, calcolata secondo i rapporti mercantili della norma UNI 10750 normalmente adottata in sede di trattativa commerciale ed ai rapporti mercantili ex allegato C del D.P.R. n. 138/98 per quelle destinazioni non menzionate nella norma UNI citata, risultano pag. 12
le seguenti: alloggio ed accessori ca. mq 235 autorimessa ca. mq 23 posto auto ca. mq 13 AUTORIZZAZIONI EDILIZIE A seguito della sessione di accertamento effettuata presso l Archivio Edilizio del Comune di Torino ed in base alla documentazione prodotta dallo stesso ufficio si è verificato che il fabbricato di cui fa parte l alloggio oggetto della presente relazione è stato costruito in forza delle seguenti autorizzazioni: Concessione Edilizia n. 1192 del 27.01.2000 (allegato n. 7); Concessione Edilizia in variante n. 391/02 del 22.04.2002 (allegato n. 8); Abitabilità n. 9287 del 2012 (allegato n. 9). REGOLARITÀ EDILIZIA Con riferimento allo stato attuale, le unità immobiliari presentano difformità edilizie. Più precisamente le due unità immobiliari (alloggio e ufficio) con diverse destinazioni d uso e posizionate a livelli diversi sono stati fusi in un'unica unità con carattere abitativo, tramite scala interna di collegamento. Al piano secondo si sono rilavate alcune modifiche rispetto alle autorizzazioni rilasciate di conformazione e dimensionamento nel disimpegno nel bagno di pag. 13
servizio e la foratura di una porzione della soletta del soggiorno per permettere l installazione della scala di collegamento. Al piano primo le quattro camere con destinazione ufficio sono di fatto camere da letto mentre conformazioni e dimensioni restano invariati. Inoltre sussistono anche alcune variazioni prospettiche: dimensione della porta finestra prospiciente sulla veranda del piano primo sul prospetto ovest; dimensione della finestra del bagno del paiano primo sul prospetto ovest; dimensioni della porta finestra del soggiorno del piano secondo sul prospetto sud; dimensione e posizione della finestra e porta finestra del bagno del piano primo sul prospetto ovest. Tale irregolarità sono oggetto del permesso di costruire in accertamento di conformità ai sensi dell art. 36 D.P.R. 380/2001 (opere eseguite in assenza di permesso di costruire) che risulta in corso di presentazione da parte della committenza. I relativi dati verranno quindi aggiornati non appena in possesso del provvedimento amministrativo definitivo. ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA L Attestato di Certificazione Energetica verrà redatto e fornito dallo scrivente a seguito dell adempimento catastale. VALORE ATTUALE Con riguardo al sopralluogo eseguito, a quanto rilevato da un esame esterno del fabbricato sopra descritto, al suo stato di pag. 14
manutenzione, all ubicazione nonché alla sua esposizione, avendo potuto visionare le unita immobiliari al suo interno e tenendo conto delle caratteristiche riscontrate, con riferimento alla superficie commerciale sopra indicata e calcolata, lo scrivente ritiene di indicare, in via prudenziale, il più probabile valore di mercato, adottando un criterio di stima sintetico comparativo, quantificandolo poi a corpo e non già su base unitaria a superficie, della unità immobiliare come segue: - alloggio e accessori 350.000,00 - autorimessa 15.000,00 - posto auto 5.000,00 E cosi per complessivi 370.000,00 dicesi euro trecentosettantamila virgola zero zero. CONCLUSIONI Tanto si è ritenuto esporre all ill.mo Sig. G.E. ad evasione dell incarico ricevuto. Data, 03.02.2013 Il C.t.u. (Geom. Massimo BADOLATO) ELENCO ALLEGATI 1) visura e planimetria C.F. dell ufficio; 2) visura e planimetria C.F. dell alloggio; 3) visura e planimetria C.F. dell autorimessa; 4) visura e planimetria C.F. del posto auto; pag. 15
5) titolo di provenienza; 6) documentazione fotografica; 7) Concessione Edilizia n. 1192 del 27.01.2000; 8) Concessione Edilizia in variante n. 391/02 del 22.04.2002; 9) Abitabilità n. 9287 del 2012. pag. 16