TRIBUNALE DI BENEVENTO ESECUZIONI IMMOBILIARI GIUDICE: Dott. Michele Cuoco ESECUZIONE IMMOBILIARE n.236/08 R.G.E. creditore Banca U.C.B. spa debitore Romano Giovanni creditori intervenuti BNP s.p.a. Geom. Vittoria Ucci - via Ripagallo n 12-82030 Ponte -1-
Premessa ed incarico Premesso che. - in data 9 novembre 2009, la S.V. Ill.ma dott. De Risi nominava me sottoscritta, geom. Vittoria Ucci, iscritta al n 1406 dell Albo del Collegio dei Geometri della provincia di Benevento, Consulente Tecnico d Ufficio nella procedura di esecuzione immobiliare promossa da Banca U.C.B. s.p.a. contro Giovanni Romano ; - espletato il giuramento di rito, venivano posti i seguenti quesiti: provveda il perito con riferimento agli immobili oggetto di pignoramento (Comune di Sassinoro Fg.7 part.lla 319 sub.1 e part.lla 622 sub.1 ): - 2 -
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Tutto ciò premesso RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Svolgimento delle operazioni di consulenza Tutto ciò premesso, la sottoscritta effettuava uno studio preliminare della situazione dei beni in oggetto: 1) consultando e procurandosi presso l UTE di Benevento una copia del Foglio di mappa n 7 part.lla 319 sub 1 e part.lla 622 sub.1 del Comune di Sassinoro e le planimetrie e le visure catastali relative agli immobili pignorati; 2) consultando e richiedendo, presso l ufficio tecnico di Sassinoro, copia della autorizzazione edilizia degli immobili pignorati; 3) consultando, presso la Conservatoria RR.II. di Benevento le eventuali trascrizioni e iscrizioni; 4) effettuando sopralluoghi agli immobili oggetto di pignoramento; Pertanto, la sottoscritta C.T.U. ad evasione al mandato conferitogli si pregia di riferire quanto segue. - 4 -
Sopralluogo Il giorno 21 del mese di gennaio 2010, alle ore 11.00, come da comunicazione spedita a mezzo raccomandata A.R. in data 13/01/2010 al sig. Giovanni Romano nonché al legale del creditore procedente e intervenuti (Avv. R. Milone), la sottoscritta si recava sul luogo oggetto di pignoramento per dare inizio alle operazioni peritali. Anche al fine di una certa identificazione del bene oggetto di pignoramento chiedeva ed otteneva di essere accompagnata sul posto dal responsabile della P.M. del Comune di Sassinoro. L immobile in oggetto è situato nel centro storico di Sassinoro ed è raggiungibile a piedi partendo dalla piazza antistante il Municipio, il portone di accesso è situato in un vicolo abbastanza stretto e scosceso e si raggiunge salendo dei vecchi gradoni il pietra irregolari. L immobile appariva disabitato; dopo aver bussato ed atteso invano per oltre un ora la sottoscritta decideva di abbandonare il sito e di ciò veniva redatto verbale insieme al Comandante della Polizia Municipale del Comune di Sassinoro. Constatata la evidente volontà della parte creditrice di non consentire volontariamente l accesso al bene, in data 01 marzo 2010, la sottoscritta inoltrava richiesta al Giudice dell Esecuzione per la nomina di un custode giudiziario al fine di procedere all accesso forzoso. In data 09/03/2010 il G.E. dott. M. Cuoco nominava l IVG spa di Napoli quale custode del bene. Il giorno 06 giugno 2012, alle ore 9.30, così come da accordi intercorsi con l IVG, custode dell immobile, si dava inizio alle operazione peritali presso l immobile in oggetto. Nel corso del sopralluogo si procedeva all ispezione generale e particolareggiata dell immobile nonché ad una accurata documentazione fotografica dei luoghi, così come riportato nel verbale delle operazioni peritali. Il sopralluogo terminava alle ore 11.00 con la chiusura e la firma del verbale da parte dei presenti. L accesso al bene avveniva previa apertura forzata del portoncino di ingresso ad opera di un fabbro intervenuto in supporto dell Ufficiale Giudiziario responsabile. L immobile era disabitato ed in evidente stato di abbandono. L edificio è costituito da un piano terra, un primo piano ed una cantina il cui ingresso è separato da quello dell abitazione. La muratura esterna appare a tratti scrostata con una tinteggiatura - 5 -
marrone, parzialmente scolorita. Gli infissi sono in legno. Si accede all abitazione attraverso un portone in alluminio, anodizzato lavorato, e vetro. L interno del piano terra appare in buono stato: le pareti sono tinteggiate di giallo (anche se in alcuni punti l intonaco appare scrostato; la cucina è rivestita con piastrelle decorate fino ad un altezza di circa 2 mt., il pavimento è in ceramica. Il soggiorno è pavimentato in ceramica ed è dotato di caminetto in pietra. Il bagno è rivestito da piastrelle di ceramica marrone con greca ornamentale. Il piano terreno e il primo sono collegati da una scala interna. Sono presenti l impianto elettrico e idrico e di riscaldamento mediante termosifone, impianti che al momento del sopralluogo erano staccati. Gli infissi interni sono in legno di discreta fattura, quelli esterni in alluminio. Avendo riscontrato, durante il sopralluogo, una diversa disposizione dei vani rispetto a quella riportata all accatastamento avvenuto nel 1955, la sottoscritta chiedeva l autorizzazione ad effettuare l accatastamento dell immobile nello stato di fatto attuale. L accatastamento veniva effettuato, come da documentazione allegata, il giorno 01/08/2012. RISPOSTA AI QUESITI a) esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno,di uno o più lotti per la vendita,identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice,ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio tecnico Erariale ; Il Sig. Giovanni Romano, nato a Napoli il 02/05/1973, risulta essere proprietario, con proprietà 1/1, del Fg. 7 part.lla 319 sub.1 e del Fg.7 part.lla 622sub. 1 del Comune di Sassinoro(BN), tali beni non sono in comunione con la moglie sig.ra Luigina Olivetta, nata a Pomigliano d Arco (NA) il 09/03/1981, - 6 -
Confini: La part.lla 622 sub 1 ora part.lla 622 sub 3 Fg.7 Comune Sassinoro confina ad Nord con la strada Caife, a Sud con la part.lla 621 Fg.7,a Est con la part.lla 320 del Fg.7 e a Ovest con la part.lla 319 del Fg.7. La part.lla 319 sub 1 ora part.lla 319 sub 3 ad Nord con la strada Caife, a Sud con la part.lla 689 Fg.7,a Est con la part.lla 622 del Fg.7 e a Ovest con la part.lla 319 del Fg.7. Fg.7 Comune Sassinoro confina Dati catastali f P C c s c r U 3 A 2 2 E f P C c c r U 7 6 A 2 2 E Nuova visura Catastale f P C c c r U 7 3 A 2 6 E 6 2) esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città,via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi,dei confini e dei dati catastali,delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi delle parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche - 7 -
e la destinazione della zona e dai servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti macchina comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale medesima, l esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene,nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l attuale stato di manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento: Caratteristiche immobili part.lla 319 sub 1 e part.lla 622 sub.1 ora part.lla 319 sub 3 e part.lla 622 sub.3 Fg.7 Comune Sassinoro Ubicazione : Comune di Sassinoro (BN), via Caife n 4-6-8 accesso: Centro storico del paese. Via Ospedale poi la traversa di via Caife n 4-6- 8 (Zona a traffico limitato) caratteristiche e destinazione della zona: l immobile è situato in zona centrale e storica del paese, nell ambito di un agglomerato di case costituito da vecchie abitazioni, solo in parte ristrutturate ed in parte fatiscenti e in stato di degrado. millesimi condominiali delle parti comuni: non sono presenti tabelle millesimali tipologia del bene: L appartamento si trova in un fabbricato adiacente ad altri fabbricati di vecchia costruzione nel centro storico del paese. Si sviluppa su due piani. Al piano terra si trova la zona giorno composta da un soggiorno-ingresso e una cucina mentre al primo piano si trova la zona notte composta da un disimpegno, bagno e due camere da letto e una piccola stanzetta. Si accede al primo piano tramite una scala in marmo. pavimenti : ceramica. pareti : tinteggiate, rivestimenti di ceramica nei bagni ed angolo cottura - 8 -
portone di ingresso: alluminio porte interne: legno tamburato infissi : in alluminio con persiane in plastica verdi altezza interna utile: altezza 2.53 m. superficie netta totale: circa 60 mq.23 al primo piano e 37mq.al secondo piano cantina : circa 16 mq.con accesso indipendente. Si trova allo stato grezzo. condizioni di manutenzione: nel complesso mediocre; l appartamento è abitabile nella stato in cui si trova. impianti: o caminetto o elettrico o idrico o termosifoni caratteristiche strutturali: L appartamento fa parte di un fabbricato adiacente ad altri vecchi fabbricati. L intero complesso è stato realizzato precedentemente al 1967 ed è in muratura. 3) verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà all indicazione dell eventuale sanabilità ai sensi della L.47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero gli oneri economici necessari per l eliminazione dell abuso (ove non sanabile). L immobile è stato edificato antecedentemente all anno 1967 e quindi risulta essere privo di Concessione Edilizia. Da accertamenti eseguiti presso il Comune di Sassinoro, non risulta essere stata presentata alcuna richiesta relativa all immobile in oggetto. - 9 -
4) identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione. I dati presenti nell atto di pignoramento non coincidono con le risultanze catastali. La sottoscritta ha provveduto ad accatastare l immobile nello stato di fatto. All indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione,verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto,la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; L immobile oggetto del pignoramento non è occupato. 6) specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura; Elenco sintetico delle formalità part.lla 319 sub 1 e part.lla 622 sub.1 Fg.7 Comune Sassinoro Trascrizione del 14/11/1996 reg. particolare n 8481 reg. generale 9786 Atto tra vivi-donazione accettata Trascrizione del 12/05/2006 reg. particolare n 4133 reg. generale 6941 Atto tra vivi-compravendita Iscrizione del 12/05/2006 reg. particolare n 1674 reg. generale 6942-10 -
Ipoteca Volontaria Concessione a garanzia di mutuo Iscrizione del 13/06/2007 reg. particolare n 2579 reg. generale 8826 Ipoteca Volontaria Concessione a garanzia di mutuo Trascrizione del 26/09/2008 reg. particolare n 8547 reg. generale 111542 Atto esecutivo-verbale pignoramento immobili 7) acquisire ogni informazione concernente: - l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); - eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; - eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia ; - eventuali cause in corso - la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto,con indicazione dei suoi estremi(data,notaio,data e numero di registrazione e trascrizione),e ciò anche sulla scorta di eventuale relazione notarile; Non sono soggetti a quote condominiali Proprietari nel ventennio Particella 319 sub 1 e part.lla 622 sub 1 Fg.7 Comune Sassinoro proprietari: Proprietari 31/08/1981: Iuliani Modestino e Masullo Maria Proprietari dal 22/10/1996: Iuliani Modestino e Masullo Maria donarono le unità in oggetto a Iuliani Camillo con atto del 22/10/1996 n 5850/2000 trascritto a Benevento in data 14/11/1996 n 9786/8481-11 -
Proprietario dal 04/05/2006: Romano Giovanni nato a Napoli il 05/05/1973; trascritto a Napoli 04/05/2006 Numero di rep.36120/5599 trascritto a Benevento in data 12/5/2006 al n 6941/4133. 8) valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzati per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell immobile,della superficie commerciale del valore al mq., del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni Valore del bene stimato per la vendita Tenuto debitamente conto dell insieme citato di parametri intrinseci ed estrinseci relativi dei beni in esame, sulla scorta di informazioni assunte relativamente a concrete trattative, atti pubblici, andamento del mercato immobiliare in intorno zonale, circostante quello di dislocazione dell immobile, consultato l Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio relativo al 2 semestre 2011, ed in particolare considerando che gli immobili della presente stima presentano un buono stato di conservazione e manutenzione, la sottoscritta ritiene che il più probabile valore di mercato possa essere, come valore di riferimento: per le unità abitative 700,00 Euro /mq. balconi (coefficiente0.25) cantina (coefficiente0.25) 175,00Euro/mq. 175,00Euro/mq. VALUTAZIONI - 12 -
Particella part.lla 319 sub 1 e part.lla 622 sub.1 Fg.7 Comune Sassinoro ora part.lla 319 sub.3 e 622 sub.3 Fg. 7 Calcolo delle superfici Abitazione (primo piano + secondo piano) TOTALE = 60 mq. Balconi 3mq. Cantina 16mq. Valore Superficie abitativa 60 mq. X 700,00Euro/mq.= 42.000,00Euro (Quarantaduemila) Balconi 3mq.X 175,00Euro/mq.=525,00 Euro (Cinquecentoventicinque) Cantina 16mq.X175,00Euro/mq.=2.800,00 Euro /Duemilaottocento) Totale valore Immobile Euro 45.325,00 (Quarantacinquemilatrecentoventicinquemila) Si precisa che la sottoscritta ha provveduto ad effettuare l accatastamento nello stato di fatto dell immobile quindi le particelle sono: Fg.7 part.lla 319 sub.3 e part.lla 622 sub.3 14/02/13 Il C.T.U. Geom. Vittoria Ucci - 13 -
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