100 AGGIORNAMENTO VALUTAZIONE DELL IMMOBILE SIDER PARK DI PROPRIETA DELLA SOCIETÀ IMMOBILIARE SIDER S.r.l. - COMUNE DI RUBIERA (RE) Via del Ponte 4 23 Dicembre 2014
PREMESSA Assunzioni e Limiti In relazione all'incarico conferito, alle sue finalità, ed alla metodologia utilizzata per determinare il più probabile valore di mercato, riteniamo opportuno identificare le limitazioni della valutazione in oggetto. Le consistenze della proprietà non sono state oggetto di rilevamento, ma dedotte da precedenti valutazioni. Nomisma non si assume alcuna responsabilità relativamente alle informazioni utilizzate nelle precedenti valutazioni, considerandole attendibili e veritiere. Ulteriori informazioni per l'espletamento della valutazione in oggetto, che potessero rendere la valutazione maggiormente aderente rispetto alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, non sono state fornite a Nomisma. La valutazione degli immobili in oggetto è stata effettuata secondo l incarico ricevuto. È stato quindi assunto che tutti gli immobili siano conformi dal punto di vista: catastale, urbanistico ed edilizio-concessorio. Non sono state effettuati sopralluoghi e verifiche ambientali sui terreni, sui sedimi dei fabbricati, sulle porzioni degli immobili. Non abbiamo preso visione delle copie delle autorizzazioni relative a concessioni edilizie e permessi di costruire (presso i competenti uffici comunali) e non sono state effettuate le analisi urbanistiche. Non sono stati effettuati accertamenti sulla titolarità dell'immobile né sulla situazione giuridica, per determinare: gravami, vincoli, servitù, procedure esecutive in corso, atti di esproprio, ecc. La presente valutazione è stata redatta alla data del 23/12/2014. Riservatezza dei dati Le nostre valutazioni e i nostri studi sono assolutamente confidenziali e riservati alla società RIM Ricerche Immobiliari. Nomisma non si assume alcuna responsabilità nei confronti di terzi. Nomisma Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari 2
Localizzazione L immobile si trova nel comune di Rubiera, in via del Ponte 4, in zona periferica ad est dell abitato, in prossimità del fiume Secchia e della Statale Via Emilia, con urbanizzazioni complete, con discreta viabilità di accesso. Descrizione Il fabbricato in oggetto è un ristorante, denominato Sider Park, sviluppato ai piani seminterrato, terra e primo, con relativi locali di servizio, abitazione e circostante area cortiliva di pertinenza. L immobile presenta strutture portanti in elevazione del tipo misto in c.a. ed in muratura ordinaria con paramenti esterni intonacati e tinteggiati; copertura tetto a più falde inclinate con sovrastante manto impermeabilizzante. Nomisma Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari 3
Situazione catastale ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE elaborato non in scala L immobile risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rubiera (RE) al Foglio 26: PARTICELLA SUB CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA RENDITA 64 4 A/3 2 4 vani 268,56 64 5 C/1 6 690 mq 18.886,83 L immobile risulta censito al Catasto Terreni del Comune di Rubiera (RE) al Foglio 26: PARTICELLA QUALITÀ CLASSE RD RA CONSISTENZA (HA) 64 Ente urbano - - - 00.07.43 70 Seminativo 3 10,79 13,6 00.17.56 Nomisma Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari 4
72 Seminat.arb. 2 9,19 10,09 00.10.85 218 Incolto prod. U 0,12 0,08 00.08.00 582 Area rurale - - - 01.47.77 575 Bosco misto - - - 00.09.44 Inquadramento urbanistico Strumenti urbanistici vigenti Lo strumento urbanistico attualmente vigente è la Variante Generale al Piano Regolatore Comunale approvata con Delibera della Giunta Provinciale n.317 in data 27/11/2001 e pubblicata sul B.U.R. n.2 del 9/1/2002. In data 8/04/2014, tuttavia, con delibera n.12 e n.13 del Consiglio Comunale sono stati adottati il Piano Strutturale Comunale (PSC) e il relativo Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE). Si precisa che, come disciplinato dall art. 12 della L.R. 20/2000, a decorrere dalla data di adozione di un nuovo strumento urbanistico sono in vigore le misure di salvaguardia 1, in virtù delle quali l Amministrazione Comunale sospende ogni determinazione in merito all approvazione degli atti amministrativi e degli strumenti di pianificazione urbanistici o di settore che siano in contrasto con le previsioni del RUE adottato o tali da comprometterne o renderne più gravosa l attuazione. Azzonamento vigente Sulla base del Piano Regolatore Vigente, la parte nord del bene ricade in Zona Omogenea D.7a per insediamenti di attrezzature private di interesse generale esistenti, mentre quella sud in Zona destinata alla formazione di un bosco urbano. Il RUE adottato classifica l ambito nella porzione a nord come AP2 - Sub ambiti per attività direzionali-terziarie e per attività tecnico-distributive di rilievo comunale consolidati, nella porzione a sud come Verde pubblico e parchi urbani di rilievo comunale, per la parte relativa all accesso (mappale 575) come AC4 - Sub ambiti radi a prevalente uso residenziale e aree verdi da tutelare. 1 Dall Art.12 L.R. 20/2000: 1. A decorrere dalla data di adozione di tutti gli strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica disciplinati dalla presente legge e delle relative varianti, le amministrazioni pubbliche sospendono ogni determinazione in merito: a) all'autorizzazione di interventi di trasformazione del territorio che siano in contrasto con le prescrizioni dei piani adottati o tali da comprometterne o renderne più gravosa l'attuazione; b) all'approvazione di strumenti sottordinati di pianificazione territoriale e urbanistica che siano in contrasto con le previsioni del piano adottato. 2. Salvo diversa previsione di legge, la sospensione di cui al comma 1 opera fino alla data di entrata in vigore del piano e comunque per non oltre tre anni dalla data di adozione ovvero cinque anni se lo strumento, entro un anno dall'adozione, è trasmesso ai fini della formulazione delle riserve o delle osservazioni: a) alla Provincia, nel caso di piani comunali; b) alla Regione, nel caso di piani provinciali. Nomisma Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari 5
Come indicato dal simbolo dell asterisco (fig.2), per l area non sono consentiti ampliamenti né trasformazioni, di conseguenza lo strumento urbanistico adottato ne annulla la capacità edificatoria. Fig. 1_VARIANTE GENERALE PRG 27/11/2001, TAV. 6: Azzonamento zona sud Fonte Comune di Rubiera - elaborato non in scala Fig.2_RUE adottato in data 08/04/2014, Tav. 3: sud pianificazione Fonte Comune di Rubiera - elaborato non in scala Indici urbanistici vigenti Secondo l art.78 delle NTA del PRG vigente, le zone omogenee di tipo D.7a hanno un indice di edificabilità fondiaria Uf = 0,45 mq/mq. Dal momento che lo strumento urbanistico adottato è più restrittivo di quello vigente e non prevede ulteriori trasformazioni sull area, in virtù delle misure di salvaguardia richiamate ai paragrafi precedenti, l indice di edificabilità fondiaria di cui sopra è da considerarsi non più applicabile. Al punto c) del paragrafo 6 dell art. 36.2 del RUE Sub ambiti per attività direzionali-terziarie e per attività tecnico-distributive di rilievo comunale consolidati AP2 - Prescrizioni particolari, si legge: Per gli edifici contrassegnati da specifica simbologia (asterisco) sono vietati i cambi d uso di interi edifici, gli ampliamenti e Nomisma Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari 6
la nuova costruzione che, in caso di inderogabile necessità per la prosecuzione delle attività in atto alla data di adozione del PSC e del RUE e/o per il miglioramento dei cicli di lavorazione, potranno essere affrontati con le procedure accelerate di cui all Art. A-14bis della Lg.Rg. 20/2000. Di conseguenza, come già esplicitato, il comparto perde la propria potenzialità edificatoria. Conformità edilizia sulla base della documentazione fornita Risultano le seguenti pratiche edilizie: licenza edilizia n. 1385 in data 15/06/1974; licenza edilizia n. 4280 in data 10/12/1976; concessione edilizia in variante n. 12168 in data 03/11/1992; autorizzazione di abitabilità n. 2417 in data 15/12/1976; permesso di costruire n. 11817 prot. 16133 in data 13/10/2006; agibilità prot. 17914 in data 10/10/2007 Superfici lorde DESTINAZIONE SUPERFICIE LORDA (MQ) Ristorante (S1) 572,65 Ristorante (T) 620,05 Ristorante (1) 177,3 Abitazione 59,5 Area scoperta 8.500 Bosco urbano 9.918 Metodo di valutazione adottato Procedimento di stima: nella definizione del valore della proprietà, considerata libera da cose e persone, si è proceduto all'applicazione del metodo valutativo di tipo sintetico-comparativo, basato sulla comparazione dei prezzi di vendita registrati nella zona in cui è ubicato il bene o in zone adiacenti, prendendo in considerazione evidenze di mercato per beni similari in termini di localizzazione e stato di manutenzione. Definizione del valore di mercato: il valore di mercato è il più probabile prezzo al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo una adeguata attività di commercializzazione durante la quale entrambe le parti abbiano agito con uguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. (Secondo l'international Valutation Standards e l'european Valutation Standards). Nomisma Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari 7
Comparativi di mercato - vendita COMUNE INDIRIZZO DESTINAZIONE SUPERFICIE (MQ) PREZZO ( /MQ) Ramiseto - ricettivo 800 690 Reggio Emilia - ricettivo 1000 900 Ligonchio - ristorante 550 1.000 Valutazione METODO COMPARATIVO DESTINAZIONE SUPERFICIE LORDA (MQ) COEFF. RAGGUAGLIO SUP. RAGGUAGLIATA (MQ) PREZZO ( /MQ) VALORE DI MERCATO Ristorante (S1) 572,7 0,30 171,8 1.700 292.052 Ristorante (T) 620,1 1,00 620,1 1.700 1.054.085 Ristorante (1) 177,3 1,00 177,3 1.700 301.410 Abitazione 59,5 1,00 59,5 1.450 86.275 Area scoperta 8.500,0 0,015 127,5 1.700 216.750 Bosco urbano 9.918,0 1,00 9.918,0 30 297.540 Totale 19.847,5-11.074,1-2.248.112 Arrotondato 2.248.000 Conclusioni In relazione alle metodologie sopra descritte, nel rispetto dei limiti e delle assunzioni del presente parere, il più probabile Valore di Mercato dell immobile di proprietà della società Immobiliare Sider srl, sito in via del Ponte 4 a Rubiera, alla data del 23 dicembre 2014 è complessivamente identificato, arrotondato, in Euro 2.248.000. Nomisma Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari 8
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