T R I B U N A L E C I V I L E D I Sezione II Fallimentare Causa: n^11420/07 R.G. Parti: M I L A N O Giudice R. Dr.ssa M.F. Mammone Fallito IDROSYSTEM ITALIA srl TERMOSISTEMI srl Al Sig. Giudice R., C/ Avv. G.Dalmasson Avv. P.I. Nicolini il sottoscritto arch. Giuseppe Tropea, consulente tecnico d ufficio nominato dalla S.V. con ordinanza del 26 febbraio 2008 nella successiva udienza del 13 maggio 2008 prestava giuramento di rito e veniva incaricato di procedere alle operazioni peritali in detta ordinanza prescritta, per rispondere al seguente quesito: dica il c.t.u., letti gli atti ed i documenti di causa e svolto ogni più celere accertamento, quale fosse il valore dei cinque posti auto per cui è causa all epoca della vendita (23/12/2004). Lo scrivente c.t.u. arch. Giuseppe Tropea, il giorno 20 maggio 2008 alle ore 15,00 si è recato in loco per procedere alle operazioni di indagine all uopo necessarie, eseguendo rilievi planimetrici e fotogrammi, prendendo appunti in separati fogli onde potere esporre la seguente R e l a z i o n e Presa visione degli atti e dei documenti di causa ed esaminata la documentazione prodotta, lo scrivente c.t.u. ritiene doveroso evidenziare oltre che utile quanto appresso. 1
Dalla lettura della documentazione in atti si rileva un ampio carteggio di corrispondenza, rilievi tecnici, sopralluoghi ed incontri avvenuti tra le parti. Suddetta documentazione, oltre a descrivere preliminarmente lo status quo delle lamentele manifestate dalla ricorrente descrive altresì lo status quo in cui trovasi l area frazionata in posti auto per cui è lite. Descrizione dei luoghi L immobile in questione posti auto a raso trovasi situato sul lato dx dell ingresso facente capo al condominio di Via Cavezzali n^11 Milano; il sito che lo comprende costituisce una porzione del tessuto urbano di recente formazione. Dalle indagini condotte in loco, con riferimento agli spazi interni che delimitano i posti auto, allo stato di accesso per accedervi nonché dai rilievi tecnici e fotografici eseguiti, si è proceduto ad un riscontro onde accertare lo status quo. Attraverso la documentazione fotografica prodotta ed allegata si rileva ampiamente lo stato in cui trovasi l area adibita a posti auto alla data del sopralluogo. L accertamento, oltre ad evidenziare lo stato dei luoghi, ha avuto come priorità rilevare quanto contenuto nel quesito in relazione alle lamentele ed agli inconvenienti evidenziati in ricorso. Le indagini condotte nell immobile per cui è causa, hanno evidenziato che trattasi di una porzione di area a raso -lato dx- dell ingresso al contesto di che trattasi. Codesta area, adibita a posti auto, risulta così composta: area contenente n^13 posti auto; 2
l area -frazionata in posti auto- trovasi situata lungo il lato dx posto all ingresso del condominio di via Cavezzali n^11; ciascun posto auto misura m.2,00 x m.5,00 delimitato da strisce bianche di larghezza cm.12,00; l accesso ad ogni posto auto, oltre ad essere delimitato dalle suddette strisce color bianco, risulta altresì delimitato da paletti quadrati in acciaio zincato aventi diametro cm. 8 x 8 ed un altezza di cm.95,00, corredati da una catena a maglie di cm.3 e lucchetto; I posti auto oggetto dell indagine catastalmente si identificano in: a) posto auto al piano terreno foglio 201, mappale 193, sub. 771, cat. C/6, b) posto auto al piano terreno foglio 201, mappale 193, sub. 774, cat. C/6, c) posto auto al piano terreno foglio 201, mappale 193, sub. 775, cat. C/6, d) posto auto al piano terreno foglio 201, mappale 193, sub. 776, cat. C/6, e) posto auto al piano terreno foglio 201, mappale 193, sub. 777, cat. C/6, Estimo dei posti auto La valutazione dei posti auto è riferita all epoca della vendita (23/12/2004) come da quesito posto dal sig. Giudice. Nella valutazione si è tenuto conto della situazione urbanistica della zona, della sua ubicazione, delle sue caratteristiche costruttive, delle sue caratteristiche sommarie, nonché del suo stato generale di manutenzione. 3
In merito all ubicazione, si deve considerare ogni aspetto (positivo o negativo) che deriva da questo fatto: comodità di accesso / appetibilità commerciale. Pertanto, dopo l espletamento dell incarico, a seguito delle indagini circa i prezzi di mercato nella zona relativi ad immobili -posti auto scoperti- con caratteristiche analoghe a quelli in esame riferiti alla data 23/12/2004 con tutte le loro accessioni e pertinenze, il sottoscritto ritiene attribuire i sotto enunciati valori per una giusta valutazione. Quesito ( ) quale fosse il valore dei cinque posti auto per cui è causa all epoca della vendita (23/12/2004). Valore praticato in zona per -posti auto scoperti- analoghi a quelli in esame riferito all epoca di cui al quesito: Determinazione del valore posto auto scoperto.2.600,00 x 45%=.1.170,00.2.600,00 -.1.170,00=.1.430,00.1.430,00 x mq.10,00=.14.300,00 Valore posto auto scoperto:.14.300,00 (stato libero). Leggasi: euro quattordicimilatrecento/00 Il tutto pertinenze comprese. Pertanto il valore complessivo dei cinque posti auto all epoca della vendita (23/12/2004) è:.14.300,00 x 5 =.71.500,00 (stato libero). Leggasi: eurosettantunomilacinquecento/00. Tutto ciò affinché il Sig. Giudice possa trarne le dovute considerazioni. 4
All.ti: fascicoli di parte; n^ 2 copie della relazione per le parti; copia rilevazione dei prezzi borsino immobiliarecopia dell estratto di mappa; copia della visura catastale storica per immobile; rilievi fotografici; Il sottoscritto consulente tecnico d ufficio, ritiene di avere operato nel giusto, ringraziando rassegna il gradito incarico. Milano, 12 giugno 2008. L esperto Giuseppe Tropea architetto 5