TRIBUNALE DI MARSALA CONCORDATO PREVENTIVO SICILCOSTRUZIONI SOC.COOP. N.2/2011 R.C.P. ========================= CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO ========================= Il sottoscritto, Dott. Ing. Roberto Messina, libero professionista in Marsala, ad espletamento dell'incarico ricevuto dal Signor Giudice Delegato con provvedimento del 25/07/2011, redige la seguente relazione di consulenza d'ufficio per la stima dei cespiti immobiliari, ed in tale veste ha effettuato le seguenti operazioni: in data 02/08/2011, ha partecipato congiuntamente con il commissario giudiziale dott. Lucentini Giovanni Francesco alla redazione dell inventario; in data 12/09/2011 ha effettuato il sopralluogo degli immobili; ha effettuato un indagine di mercato, onde stabilire il più corretto valore da assegnare agli immobili oggetto della presente perizia. 1. Lotto 1 immobile artigianale Via J. F. Kennedy n.48 a Mazara Del Vallo. 1.a) Descrizione. Si tratta di un immobile di recente costruzione composto da piano cantinato, piano terra e 1 sito in Via J. F. Kennedy in prossimità della SS115 a Mazara Del Vallo. L immobile destinato ad attività artigianale presenta una forma ad
L e si trova all interno di un lotto di terreno esteso 2.236,82 mq completamente recintato. Il piano cantinato è destinato a deposito. Al suo interno si trovano anche ripostiglio e WC. L accesso è assicurato da un comodo scivolo esterno per i mezzi e da una scala interna. Vi è inoltre un vano per un montacarichi, ma il macchinario non è stato mai collocato. L aerazione è assicurata oltre che dal portone e dalle finestre che si affacciano sullo scivolo da alcune bocche di lupo collocate lungo il perimetro. La sua superficie coperta è di circa 800 mq, mentre l altezza interna è pari a 4,00 mt. Al piano terra si trova il locale artigianale avente una superficie coperta di circa 475 mq ed un altezza interna di 4,10 mt. Esso presenta quattro portoni di accesso dall esterno, ed una porta di collegamento con gli uffici, oltre alla porta predisposta per il montacarichi. La parte restante del piano terra, per mq 170 circa, è occupata dall ingresso portineria, dalla scala, e dalle stanze a servizio del personale (ristoro cucina servizi igienici con spogliatoi - ripostigli). L ingresso dall esterno avviene attraverso un porticato con pilastri circolari. Il 1 piano a cui si accede da una scala interna è notevolmente più piccolo e in parte presenta una grande terrazza coperta parzialmente da un porticato in legno. Esso è occupato da una sala riunioni, dalla direzione, da 4 stanze - 2 -
destinate ad ufficio, oltre a ripostigli, vani tecnici e servizi igienici. La superficie coperta è di circa 285 mq mentre il terrazzo è di circa 360 mq. L altezza interna è pari a 2,85 mt. Il fabbricato ha struttura del tipo intelaiata in cemento armato con solai in laterocemento. Esso si trova in buone condizioni di manutenzione, ed ha ottenuto in data 13/11/2008 il certificato di agibilità da parte del comune di Mazara del Vallo. Le rifiniture sono di buona qualità. Il cantinato presenta intonaco civile alle pareti, pavimento di tipo industriale, impianto elettrico esterno con canalina in acciaio, infissi esterni in alluminio, saracinesche automatiche in ferro per l accesso dallo scivolo. Il piano terra è pavimentato in gres porcellanato carrabile e presenta infissi esterni in alluminio, intonaco civile alle pareti, gli impianti sono sotto traccia. I portoni esterni di accessi al locale artigianale sono saracinesche automatiche in ferro. Le stanze a servizio del personale sono controsoffittate. Tutti gli ambienti destinati ad uffici così come la scala e il terrazzo, presentano rifiniture e impianti di ottima qualità. Tutti gli ambienti sono controsoffittati, gli infissi interni sono in vetro, quelli esterni in alluminio, il pavimento e in gres di vari formati. La scala è rivestita in marmo ed ha una ringhiera di vetro. Tutti gli ambienti sono luminosi e ben aerati. E presente un impianto di condizionamento e riscaldamento intergrato in parte nel - 3 -
controsoffitto con centraline di piano, ed inoltre anche un impianto di allarme e un impianto antincendio. Vedi fotografie da A1 a A11. 1.b) Dati catastali. L immobile (vedi visure all. A1 - schede all. A2 e A3) risulta censito nel N.C.E.U. nel foglio di mappa 175 di Mazara Del Vallo con la seguente particella: p.lla 1533 - cat D/7 - Rendita 13.875,00 1.c) Regolarità urbanistica. L immobile risulta costruito giusta Concessione Edilizia n 61/SU in data 16/08/2006 e concessione di variante n 76/SU in data 15/11/2007, ed è stato dichiarato abitabile 13/11/2008 con provvedimento n.24/su. 1.d) Stima. Il sottoscritto sulla base di informazione prese sul posto e presso alcuni operatori di mercato ritiene congruo il metodo di stima sulla base del valore commerciale per il quale si applicano sulla base della destinazione d uso e delle caratteristiche edilizie i seguenti valori: piano cantinato mq 800 x /mq 1.000,00 = 800.000,00 piano terra mq 645 x /mq 1.200,00 = 774.000,00 piano primo mq 285 x /mq 1.800,00 = 513.000,00 terrazza e gazebo mq 360 x /mq 450,00 = 162.000,00 sistemazioni esterne mq 1.592 x /mq 120,00 = 191.040,00 altro 230.000,00 VALORE 2.670.040,00-4 -
Esso si arrotonda a 2.670.000,00 (euro due milioni seicentosettanta mila) 2. Lotto 2 residence Garden Via M. Fani n.37 a Mazara Del Vallo. 2.a) Descrizione. Si tratta di alcuni immobili siti nel residence Garden in Via M. Fani a Mazara del Vallo. Il residence è composto di quattro palazzine a C collocate ai quattro angoli del lotto di terreno. Gli immobili che interessano la presente relazione si trovano nelle palazzine B, C e D. Le palazzine con tetto a spiovente di due elevazioni fuori terra più cantinato hanno uguale forma e presentano struttura intelaiata in cemento armato con solai in laterocemento. La parte esterna comune a tutte le palazzine è destinata in parte a piazzale asfaltato, in parte a verde. Gli appartamenti internamente sono rifiniti con intonaco di tipo civile, pavimenti in ceramica, infissi interni in tamburato e infissi esterni in legno con tapparelle in plastica. Le pareti dei bagni e della cucina in corrispondenza del piano cottura sono rivestite in ceramica. L intonaco esterno è del tipo Li Vigni. Gli impianti sono a norma e realizzati sottotraccia. L impianto di riscaldamento consta di radiatori in alluminio e caldaia autonoma. I garage e i ripostigli che si trovano nel piano cantinato hanno pavimento in mattoni di cemento e portoni in ferro. - 5 -
Pertanto, sulla base di tali valori unitari si ottiene il seguente valore complessivo! abitazione mq 208 x /mq 500,00 = 104.0000,00 che si arrotonda ad 100.000,00 (diconsi euro centomila/00). 6. RIEPILOGO. Dopo quanto sopra risultano i seguenti totali: immobile artigianale Via J. F. Kennedy a 1 Mazara Del Vallo residence Garden Via M. Fani n.37 a 2 Mazara Del Vallo residence Georgia - Via Santa Lucia angolo 3 Via Santa Rosalia a Mazara Del Vallo 2.670.000,00 410.000,00 4.230.000,00 4 Residence C/da Berbarello a Marsala 1.010.000,00 appartamento Via Molo Caito a Mazara Del 5 100.000,00 vallo VALORE TOTALE IMMOBILI 8.420.000,00 Marsala, 14/09/2011 Il consulente d'ufficio (Dott. Ing. Roberto Messina) - 17 -