TRIBUNALE DI LECCE FALLIMENTO contro: EDIL CARLOMAGNO DI CARLOMAGNO MARCO & S.n.C. +2 FALL. 73/2014 Giudice: Alessandro Silvestrini ELABORATO PERITALE del 06/02/2015 Tecnico incaricato: Geometra Pietro Caretto iscritto all'albo Geometri della provincia di Lecce al N. 3438 iscritto all'albo del Tribunale di Lecce CF: crtptr76h27e506r con studio in Surbo (LE) Via Sindaco Perrone, 6 telefono: 3338156382 email: studiocaretto@yahoo.it email (pec): studiocaretto@pec.it relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa Firmato digitalmente da: Pietro Caretto Stato=IT Organization=NON PRESENTE Nome=PIETRO Cognome=CARETTO CF=CRTPTR76H27E506R Motivo: DEPOSITO Data: 10/02/2015-18.59.23 Pagina 1 di 13
PROCEDURA N. FALL. 73/2014 Lecce LOTTO 1 BENI IN MELENDUGNO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Melendugno Piazza della Luna sn, frazione Torre dell'orso : A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 (EDIL CARLOMAGNO DI CARLOMAGNO MARCO & S.n.C.) di appartamento, della superficie commerciale di 93,70 Mq. L'immobile oggetto di stima inserito in un complesso edilizio a schiera di cinque unità abitative, è ubicato in località marina Torre Dell'Orso adiacente in Piazza della Luna "Lotto 6". L'immobile è caratterizzato da n. 4 vani così distribuiti: ingresso soggiorno, cucina, due camere da letto, un bagno, porticato coperto grondaia in legno e n. 2 porticati messi in opera posti nell'area anteriore e lato dx dell'immobile (ove presenti infissi soggetti a smontaggio per conformità urbanistica), sviluppando una superficie lorda totale di c.a. mq. 91,00. L'immobile è caratterizzato di uno scoperto destinato a giardino di c.a. mq. 166,00, posto in parte nella zona anteriore dell'immobile (ben rifinito) area che funge di passaggio di ingresso al corpo di fabbrico e parte posto nella zona posteriore dell'immobile. Inoltre l'unità immobiliare gode di un posto auto scoperto, con superficie mq. 12,00 c.a., numericamente con il n. 8, posto in area recintata, con ingresso pedonale e passaggio carrabile, confinate lato dx del complesso immobiliare, il posto auto è denominato catastalmente con subalterno 8 della particella 1482 fg. 42. Riassumendo le superfici, l'immobile sviluppa una di superficie lorda coperta di c.a. mq. 63,00, porticati e grondaglie una superficie lorda di c.a. mq. 30 e una superficie scoperta destinata a giardino di mq. 166,00 oltre posto auto scoperto. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 2,70. Identificazione catastale: foglio 42 particella 1482 sub. 22 (catasto fabbricati), categoria A/7, classe 1, consistenza 4 vani, rendita 278,89 Euro, indirizzo catastale: Strada Provinciale Melendugno - Torre Dell'Orso, piano: terra, intestato a EDIL CARLOMAGNO DI CARLOMAGNO MARCO & S.N.C. con sede in Cannole (LE), derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 29.03.2011 Nota presentata con Modello Unico n. 8067.1/2011 in atti dal 30/03/2011 Repertorio n. 24346 Rogante DE DONNO GIOVANNI Sede: Maglie Sede: Compravendita. Coerenze: Fg. 42 P.lle 1482 Subalterni 18-20 foglio 42 particella 1482 sub. 8 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 1, consistenza 12 mq, rendita 17,97 Euro, indirizzo catastale: Strada Provinciale Melendugno - Torre Dell'Orso, piano: terra, intestato a EDIL CARLOMAGNO DI CARLOMAGNO MARCO & S.N.C. con sede in Cannole (LE), derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 29.03.2011 Nota presentata con Modello Unico n. 8067.1/2011 in atti dal 30/03/2011 Repertorio n. 24346 Rogante DE DONNO GIOVANNI Sede: Maglie Sede: Compravendita. Coerenze: Fg. 42 P.lla 1482 Sub. 7-9 L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 2009. Pagina 2 di 13
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 93,70 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 140.550,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 119.467,50 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:. 119.467,50 - Data della valutazione: 06/02/2015 4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca legale attiva, stipulata il 14/11/2013 a firma di Altro Atto ai nn. 616/5913 di repertorio, iscritta il 20/11/2013 a Conservatoria RR.II. di Lecce ai nn. Reg. Gen. 34545; Reg. Part. 3152;, a favore di Equitalia Sud S.p.A. - Roma, contro Edil Carlomagno di Carlomagno marco & C. S.n.C., derivante da 0300 Ruolo (Art. 77 del D.P.R. N. 602 del 1973). Importo ipoteca:. 72.930,48. Importo capitale:. 36.465,24 ipoteca volontaria attiva, stipulata il 29/03/2011 a firma di Notaio DONNO Giovanni ai nn. 24347/8793 di repertorio, iscritta il 30/03/2011 a Conservatoria RR.II. di Lecce ai nn. Reg. Gen. nn. 11575; Reg. Part. nn. 1907, a favore di Bancapulia S.P.A., contro Edil Carlomagno di Carlomagno marco & C. S.n.C., derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario. Importo ipoteca:. 180.000,00. Importo capitale:. 100.000,00. Durata ipoteca: 10 anni e 1 mese. La formalità è riferita solamente a Fg. 42 Part.lla 1482 Sub. 22 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Pagina 3 di 13
- Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1.Attuale proprietario: Edil Carlomagno di Carlomagno Marco & C. S.N.C. con sede in Cannole (LE) P.Iva 03950050751 per la quota di 1000/1000, in forza di Compravendita (dal 29/03/2011), con atto stipulato il 29/03/2011 a firma di Notaio De Donno Giovanni ai nn. 24346/8792 di repertorio, trascritto il 30/03/2011 a Conservatoria RR.II. di Lecce ai nn. Reg. Gen. nn.11573; Reg. Part. nn. 8067, in forza di Compravendita. Atto di compravendita è riferito alle seguenti unità catastali: Comune di Melendugno (LE) Fg. 42 P.lla 1482 Subalterni n. 8-22 6.2.Precedenti proprietari: Nessuno 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1.Pratiche edilizie: Permesso di Costruire N. 195/2009, intestata a Salentina Costruttori S.r.L., per lavori di realizzazione di un fabbricato composto da n.5 unità abitative per residenza estiva in Torre Dell'Orso-Lotto 6 Piazza della Luna, presentata il 29/04/2009 con il n. 7326 di protocollo, rilasciata il 25/11/2009 con il n. 195 di protocollo, agibilità del 01/07/2010 con il n. 47 di protocollo 7.2.Situazione urbanistica: PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera Regionale n. 1691 del 28.11.2001, l'immobile ricade in zona C5. Norme tecniche di attuazione ed indici: I.f.f. 0,44 mc./mq. 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': 8.1. Conformità edilizia: L'immobile risulta conforme. Criticità: nessuna 8.2. Conformità catastale: L'immobile risulta conforme. Criticità: nessuna 8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità. 8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN MELENDUGNO PIAZZA DELLA LUNA SN, FRAZIONE TORRE DELL'ORSO APPARTAMENTO di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 (EDIL CARLOMAGNO DI CARLOMAGNO MARCO & S.n.C.) di appartamento, della superficie commerciale di 93,70 Mq. L'immobile oggetto di stima inserito in un complesso edilizio a schiera di cinque unità abitative, è ubicato in località marina Torre Dell'Orso adiacente in Piazza della Luna "Lotto 6". L'immobile è caratterizzato da n. 4 vani così distribuiti: ingresso soggiorno, cucina, due camere da letto, un bagno, porticato coperto grondaia Pagina 4 di 13
in legno e n. 2 porticati messi in opera posti nell'area anteriore e lato dx dell'immobile (ove presenti infissi soggetti a smontaggio per conformità urbanistica), sviluppando una superficie lorda totale di c.a. mq. 91,00. L'immobile è caratterizzato di uno scoperto destinato a giardino di c.a. mq. 166,00, posto in parte nella zona anteriore dell'immobile (ben rifinito) area che funge di passaggio di ingresso al corpo di fabbrico e parte posto nella zona posteriore dell'immobile. Inoltre l'unità immobiliare gode di un posto auto scoperto, con superficie mq. 12,00 c.a., numericamente con il n. 8, posto in area recintata, con ingresso pedonale e passaggio carrabile, confinate lato dx del complesso immobiliare, il posto auto è denominato catastalmente con subalterno 8 della particella 1482 fg. 42. Riassumendo le superfici, l'immobile sviluppa una di superficie lorda coperta di c.a. mq. 63,00, porticati e grondaglie una superficie lorda di c.a. mq. 30 e una superficie scoperta destinata a giardino di mq. 166,00 oltre posto auto scoperto. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 2,70. Identificazione catastale: foglio 42 particella 1482 sub. 22 (catasto fabbricati), categoria A/7, classe 1, consistenza 4 vani, rendita 278,89 Euro, indirizzo catastale: Strada Provinciale Melendugno - Torre Dell'Orso, piano: terra, intestato a EDIL CARLOMAGNO DI CARLOMAGNO MARCO & S.N.C. con sede in Cannole (LE), derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 29.03.2011 Nota presentata con Modello Unico n. 8067.1/2011 in atti dal 30/03/2011 Repertorio n. 24346 Rogante DE DONNO GIOVANNI Sede: Maglie Sede: Compravendita. Coerenze: Fg. 42 P.lle 1482 Subalterni 18-20 foglio 42 particella 1482 sub. 8 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 1, consistenza 12 mq, rendita 17,97 Euro, indirizzo catastale: Strada Provinciale Melendugno - Torre Dell'Orso, piano: terra, intestato a EDIL CARLOMAGNO DI CARLOMAGNO MARCO & S.N.C. con sede in Cannole (LE), derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 29.03.2011 Nota presentata con Modello Unico n. 8067.1/2011 in atti dal 30/03/2011 Repertorio n. 24346 Rogante DE DONNO GIOVANNI Sede: Maglie Sede: Compravendita. Coerenze: Fg. 42 P.lla 1482 Sub. 7-9 L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 2009. Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Turistica. Servizi - spazi verde Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: al di sopra della media - esposizione: al di sopra della media - luminosità: nella media - panoramicità: al di sopra della media - impianti tecnici: nella media - stato di manutenzione generale: al di sopra della Pagina 5 di 13
media - servizi: nella media Descrizione dettagliata: - delle componenti edilizie: cancello: anta singola a battente realizzato in ferro infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in alluminio infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in gres porcellanato rivestimento interno: posto in bagno realizzato in ceramica - degli impianti: elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V idrico: - delle strutture: fondazioni: plinti isolati costruite in C.A. solai: precompresso Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: UNI 10750:2005 descrizione consistenza coefficiente commerciale Abitazione "Coperto" 63,00 x 100 % = 63,00 Porticato/Grondaie 30,00 x 35 % = 10,50 Giardino 166,00 x 10 % = 16,60 Posto Auto "Scoperto" 12,00 x 30 % = 3,60 Totale: 271,00 93,70 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al prezzo medio. Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore superficie principale: 93,70 x 1.500,00 = 140.550,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti):. 140.550,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 140.550,00 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Lo scrivente CTU ha ritenuto adottare quale criterio di stima quello di calcolare la superficie commerciale dell'immobile. Per superficie commerciale si intende la somma delle superfici coperte comprensive dei muri esterni, interni e perimetrali, della quota di superficie delle pertinenze di ornamento quali balconi, Pagina 6 di 13
terrazze, giardini e delle pertinenze a servizio ovvero cantine, soffitte, posti auto e garage. E ovvio che la superficie delle pertinenze è considerata in base a tabelle di estimo e non per l intera superficie ( NORMA UNI 10750). E ovvio che gli spazi e le superfici condominiali, in quanto indivisibili, non possono essere aggiunte alla superficie da stimare. Una volta calcolata la superficie commerciale, chiaramente si è passati a considerare lo stato di manutenzione dell immobile visionato e supportato da opportuna documentazione fotografica, si è inoltre tenuto conto della qualità delle rifiniture, dello stato degli impianti, ovvero di tutte le caratteristiche intrinseche dell'immobile in questione. Peraltro, si sono considerate le qualità estrinseche dell immobile, ovvero: posizione, prossimità del centro, salubrità della zona, presenza di parchi o are attrezzate, efficienza dei servizi, panoramicità. Acquisiti tutti i parametri possibili, il sottoscritto CTU ha assegnato un prezzo al metro quadrato che è stato poi moltiplicato per la superficie commerciale. Tale valore è scaturito da una attenta analisi e rapporto tra i valori di mercato riportati nella BANCA DATI DELLE QUOTAZIONI IMMOBILIARI di AGENZIA DELLE ENTRATE E OPERATI DEL MERCATO. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecce, ufficio del registro di Lecce, conservatoria dei registri immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Melendugno, agenzie: lecce e provincia, osservatori del mercato immobiliare Lecce Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 93,70 0,00 140.550,00 140.550,00 - Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 140.550,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 21.082,50 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 119.467,50 Pagina 7 di 13
PROCEDURA N. FALL. 73/2014 Lecce LOTTO 2 BENI IN CARPIGNANO SALENTINO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Carpignano Salentino Loc. "Donnacarlotta" Via Prov.le Martano - Otranto Km. 10 snc: A. Piena proprietà per la quota di 500/1000 (Marco Carlomagno), piena proprietà per la quota di 500/1000 (Adriana Luceri ) di cascina, della superficie commerciale di 201,89 Mq. Il corpo di fabbrico destinato a "CASA RURALE CON ANNESSO DEPOSTITO ATTREZZI AGRICOLI" è ubicato su un terreno di pertinenza, recintato, di c.a. mq. 11.798 (superficie catastale) con residuo di cubatura edificabile di c.a. mc. 37,20, indicato al N.C.T. al Fg. 44 p.lla 130, con destinazione urbanistica E1 (allegato certificato destinazione urbanistica) Il corpo di fabbrico, ubicato a c.a. 5 km. dal centro urbano, con passaggio di diritto, è diviso in due corpi, il primo di c.a. mq. 78,00 (superficie lorda) destinato ad abitazione, indicato al N.C.U. al Fg. 44 p.lla 131 sub. 2 è composto da un soggiorno-letto, bagno, disimpegno e lavanderia, risulta come da rilievi effettuati rifinito e abitabile. Il secondo corpo, in fase di costruzione sviluppa c.a. mq. 118,00 (superficie lorda) destinato a deposito agricolo, indicato al N.C.U. al Fg. 44 p.lla 131 sub. 1, è composto da n. 3 vani per deposito attrezzi e concimi, e da un vano destinato a servizio igenico. Durante i rilievi e le varie indagini urbanistiche si è rilevato, al secondo corpo una porzione di costruzione, sempre in fase di costruzione, di c.a. mq. 12,00 abusiva e soggetta a demolizione (calcolata a mc.). L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di mt. 4.75/mt. 3.00. Identificazione catastale: foglio 44 particella 130 (catasto terreni), qualita/classe Seminativo 2, superficie 11798, reddito agrario 36,56, reddito dominicale 60,93, indirizzo catastale: Strada provinciale 48 - Martano-Otranto, piano: terra, intestato a CARLOMAGNO Marco nato a Maglie il 20.12.1978 e LUCERI Adriana nata a Maglie il 18.10.1981, derivante da Tipo Mappale del 11.07.2014 n. 212486.1/in atti dal 11.07.2014 (protocollo n. LE0212486) presentato il 09.07.2014 PER NUOVA COSTRUZIONE. Coerenze: Comune di Carpignano Salentino Fg. 44 69-73-79-110-112-116 foglio 44 particella 131 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/3, consistenza 0, indirizzo catastale: Strada provinciale 48 - Martano-Otranto, piano: terra, intestato a CARLOMAGNO Marco nato a Maglie il 20.12.1978 e LUCERI Adriana nata a Maglie il 18.10.1981, derivante da Tipo Mappale del 11.07.2014 n. 212486.1/in atti dal 11.07.2014 (protocollo n. LE0212486) presentato il 09.07.2014 PER NUOVA COSTRUZIONE. foglio 44 particella 131 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 116,20 Euro, indirizzo catastale: Strada provinciale 48 - Martano-Otranto, piano: terra, intestato a CARLOMAGNO Marco nato a Maglie il 20.12.1978 e LUCERI Adriana nata a Maglie il 18.10.1981, derivante da Tipo Mappale del 11.07.2014 n. 212486.1/in atti dal 11.07.2014 (protocollo n. LE0212486) presentato il 09.07.2014 PER NUOVA COSTRUZIONE. L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra,. Immobile costruito nel 2011 ristrutturato nel 2014. Pagina 8 di 13
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 201,89 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 98.944,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 84.102,40 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Carlomagno Marco in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:. 86.102,40 - Data della valutazione: 06/02/2015 4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: fondo patrimoniale, stipulata il 05/11/2012 a firma di Notaio DONNO Giovanni ai nn. 26322/10234 di repertorio, trascritta il 06/11/2012 a Conservatoria RR.II. di Lecce ai nn. Reg. Gen. 36786; Reg. Part. nn. 27929;, a favore di Carlomagno Marco (20/12/1978) e Luceri Adriana (18/10/1981), contro Carlomagno Marco (20/12/1978) e Luceri Adriana (18/10/1981), derivante da Atto Notarile Pubblico. La formalità è riferita solamente a Comune di Carpignano Salentino Fg. 44 P.lla 114 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: atto di asservimento dell'area sita nel comune Carpignano Salentino identificata al Fg. 44 P.lla 114 della superficie di 1 ettaro 20 are, stipulato il 20/12/2010 a firma di Comune di Carpignano Salentino ai nn. 618/2010 di repertorio, trascritto il 12/01/2011 a Conservatoria RR.II. di Lecce ai nn. Reg. Gen. 1051 Reg. Part. 743, a favore di Comune di Carpignano Salentino (LE), contro Carlomagno Marco e Luceri Adriana, derivante da ATTO UNILATERALE D'OBBLIGO EDILIZIO 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna. 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6.1.Attuale proprietario: Pagina 9 di 13
Carlomagno Marco (20/12/1978) per 1/2 e Luceri Adriana (18/10/1981) per 1/2, in comunione dei beni. per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita. (dal 01/12/2009), con atto stipulato il 01/12/2015 a firma di Notaio De Donno ai nn. 22502 di repertorio, registrato il 18/01/2015 ai nn. 1832, trascritto il 21/12/2009 a Conservatoria RR.II. di Lecce ai nn. Reg. Gen. 51723; Reg. Part. nn. 37123;, in forza di atto di compravendita.. Il titolo è riferito solamente a Terreno Comune di Carpignano Salentino Fg. 44 P.lla 114 6.2.Precedenti proprietari: Nessuno 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1.Pratiche edilizie: Permesso a Costruire N. 5 del 14.02.2011 e successive varianti, intestata a Calabrese Laura Lucia nata a Galatina (LE) il 30 Marzo 1972, per lavori di nuova costruzione. Il premesso a costruire in seguito ad atto di compravendita dell'unità immobiliare oggetto di concessione è stata rilasciata ai neo-acquirenti, oggi proprietari, Sig. Carlomagno Marco e Luceri Adriana. SCIA " Segnalazione Certificata Inizio Attività) N. 2113 del 16/6/2014, intestata a Carlo Magno (Maglie il 20/12/1978) e Luceri Adriana (Maglie il 18/10/1981), per lavori di modifiche dei fronti del fabbricato e delle coperture con inversione della parte residenziale con la parte adibita ad annesso rustico., presentata il 16/06/2014 con il n. 2113 di protocollo, agibilità del 08/08/2014 con il n. 3036 di protocollo 7.2.Situazione urbanistica: PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera Gazzetta Ufficiale del 27 Febbraio 2004, l'immobile ricade in zona "E1" Zone Agricole Normali. Norme tecniche di attuazione ed indici: ALLEGATO CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': 8.1. Conformità edilizia: Sono state rilevate le seguenti difformità: Muratura in conci di pietra L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Demolizione: 2.000,00 Euro Criticità: media 8.2. Conformità catastale: Nessuna difformità. 8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità. 8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN CARPIGNANO SALENTINO LOC. "DONNACARLOTTA" VIA PROV.LE MARTANO - OTRANTO KM. 10 SNC CASCINA di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 500/1000 (Marco Carlomagno), piena proprietà per la quota di 500/1000 (Adriana Luceri ) di cascina, della superficie commerciale di 201,89 Mq. Il corpo di fabbrico destinato a "CASA RURALE CON ANNESSO DEPOSTITO ATTREZZI AGRICOLI" è ubicato su un terreno di pertinenza, recintato, di c.a. mq. 11.798 (superficie catastale) con Pagina 10 di 13
residuo di cubatura edificabile di c.a. mc. 37,20, indicato al N.C.T. al Fg. 44 p.lla 130, con destinazione urbanistica E1 (allegato certificato destinazione urbanistica) Il corpo di fabbrico, ubicato a c.a. 5 km. dal centro urbano, con passaggio di diritto, è diviso in due corpi, il primo di c.a. mq. 78,00 (superficie lorda) destinato ad abitazione, indicato al N.C.U. al Fg. 44 p.lla 131 sub. 2 è composto da un soggiorno-letto, bagno, disimpegno e lavanderia, risulta come da rilievi effettuati rifinito e abitabile. Il secondo corpo, in fase di costruzione sviluppa c.a. mq. 118,00 (superficie lorda) destinato a deposito agricolo, indicato al N.C.U. al Fg. 44 p.lla 131 sub. 1, è composto da n. 3 vani per deposito attrezzi e concimi, e da un vano destinato a servizio igenico. Durante i rilievi e le varie indagini urbanistiche si è rilevato, al secondo corpo una porzione di costruzione, sempre in fase di costruzione, di c.a. mq. 12,00 abusiva e soggetta a demolizione (calcolata a mc.). L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di mt. 4.75/mt. 3.00. Identificazione catastale: foglio 44 particella 130 (catasto terreni), qualita/classe Seminativo 2, superficie 11798, reddito agrario 36,56, reddito dominicale 60,93, indirizzo catastale: Strada provinciale 48 - Martano- Otranto, piano: terra, intestato a CARLOMAGNO Marco nato a Maglie il 20.12.1978 e LUCERI Adriana nata a Maglie il 18.10.1981, derivante da Tipo Mappale del 11.07.2014 n. 212486.1/in atti dal 11.07.2014 (protocollo n. LE0212486) presentato il 09.07.2014 PER NUOVA COSTRUZIONE. Coerenze: Comune di Carpignano Salentino Fg. 44 69-73-79-110-112-116 foglio 44 particella 131 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/3, consistenza 0, indirizzo catastale: Strada provinciale 48 - Martano-Otranto, piano: terra, intestato a CARLOMAGNO Marco nato a Maglie il 20.12.1978 e LUCERI Adriana nata a Maglie il 18.10.1981, derivante da Tipo Mappale del 11.07.2014 n. 212486.1/in atti dal 11.07.2014 (protocollo n. LE0212486) presentato il 09.07.2014 PER NUOVA COSTRUZIONE. foglio 44 particella 131 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 116,20 Euro, indirizzo catastale: Strada provinciale 48 - Martano-Otranto, piano: terra, intestato a CARLOMAGNO Marco nato a Maglie il 20.12.1978 e LUCERI Adriana nata a Maglie il 18.10.1981, derivante da Tipo Mappale del 11.07.2014 n. 212486.1/in atti dal 11.07.2014 (protocollo n. LE0212486) presentato il 09.07.2014 PER NUOVA COSTRUZIONE. L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra,. Immobile costruito nel 2011 ristrutturato nel 2014. Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona periferica in un'area agricola, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola. Il traffico nella zona è limitato (zona traffico limitato), i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione secondaria. Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: - esposizione: - luminosità: - panoramicità: - impianti tecnici: al di sotto della media - stato di manutenzione generale: - servizi: nella media Pagina 11 di 13
Descrizione dettagliata: - delle componenti edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in alluminio pavimentazione interna: realizzata in marmo protezioni infissi esterni: persiane realizzate in alluminio - degli impianti: elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V fognatura: fossa imhoff - delle strutture: solai: solaio misto in cemento armato/laterizio in opera con nervature parallele Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: Personalizzato descrizione consistenza coefficiente commerciale Terreno "Fg. 44 p.lla 130" 11.798,00 x 0,6 % = 70,79 Abitazione "Fg. 44 p.lla 131 Sub. 2" 78,00 x 100 % = 78,00 Deposito agricolo "Fg. 44 p.lla 131" Sub.1 118,00 x 45 % = 53,10 Totale: 11.994,00 201,89 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al prezzo medio. Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore superficie principale: 201,89 x 500,00 = 100.944,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti):. 100.944,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 100.944,00 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Lo scrivente CTU ha ritenuto adottare quale criterio di stima quello di calcolare la superficie commerciale dell'immobile. Per superficie commerciale si intende la somma delle superfici coperte comprensive dei muri esterni, interni e perimetrali, della quota di superficie delle pertinenze di ornamento quali balconi, terrazze, giardini e delle pertinenze a servizio ovvero cantine, soffitte, posti auto e garage. E ovvio che la superficie delle pertinenze è considerata in base a tabelle di estimo e non per l intera superficie. E ovvio che gli spazi e le superfici condominiali, in quanto indivisibili, non possono essere aggiunte alla superficie da stimare. Una volta calcolata la superficie commerciale, chiaramente si è passati a considerare lo stato di manutenzione dell immobile visionato e supportato da opportuna documentazione fotografica, si è inoltre tenuto conto della qualità delle rifiniture, dello stato degli impianti, ovvero di tutte le caratteristiche intrinseche dell'immobile in questione. Peraltro, si sono considerate le qualità estrinseche dell immobile, Pagina 12 di 13
ovvero: posizione, prossimità del centro, salubrità della zona, presenza di parchi o are attrezzate, efficienza dei servizi, panoramicità. Acquisiti tutti i parametri possibili, il sottoscritto CTU ha assegnato un prezzo al metro quadrato che è stato poi moltiplicato per la superficie commerciale per le opere finite, per il terreno è stato applicato un coefficinete tale da sviluppare il valore del terreno con recinzione dello stesso e in fine per la parte di corpo in fase di costruzione è stato applicato un coefficiente al fine di scaturire un costo di costruzione dello stesso. Tali valori e prezzi sono scaturiti da una attenta analisi e rapporto tra i valori di mercato riportati nella BANCA DATI DELLE QUOTAZIONI IMMOBILIARI di AGENZIA DELLE ENTRATE, OPERATI DEL MERCATO E DI UNA RICERCA DI PREZZI ACQUISITI DA OPERATORI EDILI. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecce, ufficio del registro di Lecce, conservatoria dei registri immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Carpignano Salentino, agenzie: lecce e provincia, osservatori del mercato immobiliare Lecce Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A cascina 201,89 0,00 100.944,00 100.944,00 - Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 2.000,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 98.944,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 14.841,60 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 84.102,40 data 06/02/2015 il tecnico incaricato Pietro Caretto Firmato digitalmente da: Pietro Caretto Stato=IT Organization=NON PRESENTE Nome=PIETRO Cognome=CARETTO CF=CRTPTR76H27E506R Motivo: DEPOSITO Data: 10/02/2015-18.57.52 Pagina 13 di 13