E.N.P.A. Via Germagnano n 8 10156 Torino C.F. 80116050586 P.IVA 02125341004 PERIZIA DI STIMA DI ALLOGGIO SITO NEL COMUNE DI TORINO, IN VIA SOSPELLO 145.
Torino 5 ottobre 2010 E.N.P.A. Via Germagnano n 8 10156 Torino C.F. 80116050586 P.IVA 02125341004 RELAZIONE TECNICA DI STIMA a cura dell Architetto MANUEL FERNANDO RAMELLO, nato a Torino il 26/10/1972, residente in via Catania 9 a Torino, con studio in Torino, via Vezzolano n 25, iscritto all albo degli Architetti della Provincia di Torino al N 5583. Proprietà in capo a: E.N.P.A. - Via Germagnano n 8-10156 Torino - C.F. 80116050586 - P.IVA 02125341004, WWF, LAV e LEGA CANE Ubicazione dell'immobile: Torino, Via Sospello 145, piano sesto DICHIARAZIONE DEL PERITO RIGUARDANTE LA SITUAZIONE URBANISTICA. Con riferimento alla situazione urbanistica, il sottoscritto perito, assumendosi ogni più ampia e completa responsabilità al riguardo, dichiara che per l alloggio in oggetto ricade nello strumento urbanistico come segue: P.R.G. del Comune di TORINO, destinazione: Residenza R3 Isolati residenziali a cortina edilizia verso spazio pubblico con limitata presenza di attività compatibili con la residenza. La destinazione è residenziale (v. art.3 punto 1A). Al piano interrato, terreno e primo sono consentite le attività commerciali al dettaglio di cui all art. 3 punti 4A1a e 4A1b1 nei limiti e nel rispetto di quanto disposto nell allegato 2
C, attività per la ristorazione e pubblici esercizi (v. art. 3 punto 4A2), attività, artigianali di servizio (v. art. 3 punto 4A3), studi professionali, agenzie bancarie, immobiliari, ecc. (v. art.3 punto 5A) ed a tutti i piani le attività ricettive (v. art.3 punto 2A). I parametri di trasformazione urbanistici ed edilizi sono quelli della zona normativa di appartenenza. Le aree interne agli isolati, contestualmente a interventi di completamento, nuovo impianto e ristrutturazione urbanistica, devono essere liberate e riqualificate per formare spazi di verde privato. Contestualmente agli interventi di ristrutturazione edilizia e completamento è consentito il mantenimento dei bassi fabbricati a condizione che per le coperture degli stessi vengano adottate soluzioni esteticamente e ambientalmente migliorative. In presenza di residue capacità edificatorie dell'area, gli interventi di completamento, realizzabili solo su cortina, con mantenimento dei bassi fabbricati non possono eccedere il 10% della SLP ammissibile sul lotto, calcolata in base all'indice fondiario. I parcheggi devono essere realizzati in sottosuolo; sono ammessi parcheggi in cortina edilizia con esclusione delle zone storico ambientali. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L edificio del secondo dopoguerra, si compone di sette piani fuori terra con basamento rivestito sormontato da una facciata intonacata L'appartamento ha due affacci, uno sulla via Sospello e l'altro sul cortile interno. L'appartamento è di circa 70 mq, si sviluppa su di un unico piano, ed è composto da ingresso, soggiorno/cucina camera da letto, bagno e ripostiglio. Vi sono inoltre due balconi, uno comunicante con il soggiorno/cucina che affaccia sul cortile interno e l altro che comunica con la camera da letto ed affaccia sulla via Sospello. Gli spazi si presentano in buono stato manutentivo frutto di interventi di manutenzione straordinaria che hanno modificato l impianto originario. L ampio living che accorpa il soggiorno e la cucina è il risultato dell unione di due stanze. L affaccio sul balcone e la presenza di ampie aperture rendono l ambiente molto confortevole. Il bagno, recentemente ristrutturato, ospita, oltre a water, bidet e lavandino, la vasca da bagno e finiture di qualità Il lungo e largo ingresso, presenta all estremità un grosso ripostiglio. La camera da letto, di dimensioni 4,60 x 3,50, collegata al balcone su via Sospello da un ampio serramento, offre standard quantitativi superiori a quelli che offre comunemente il mercato. CONSIDERAZIONI E CRITERI DI STIMA 3
Il procedimento di stima che si ritiene appropriato per la determinazione del valore venale dell appartamento in questione è quello basato sulla comparazione tra alloggi simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Il procedimento anzidetto presuppone l individuazione del valore medio unitario delle costruzioni in zona riferite al volume lordo abitabile. Conseguentemente dopo avere reperito sufficienti e attendibili riferimenti di mercato, si determinerà il valore medio al mq. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL IMMOBILE MEDIANTE STIMA SINTETICO COMPARATIVA Per l individuazione del prezzo al mq si procede mediante una stima sintetico-comparativa del prodotto edilizio mediante i prezzi correnti sulla piazza relativi ai fabbricati di pari caratteristiche, destinazione e ubicazione. Edifici presi in esame Torino, VIA FRANCESCO BARACCA: alloggio di ingresso tinello cucinino camera bagno e ripostiglio. La caratteristica fondamentale è l'ampiezza del tinello e del cucinino che permette una buona abitabilità nella zona più frequentata dell'immobile. Lo stabile è dotato di ascensore. L'alloggio ha la doppia aria e 2 balconi. Prezzo: 105.000 Mq 55 Prezzo al mq = 1.910 Torino, VIA STRADELLA: In stabile con ascensore, appartamento di due vani ad un piano alto panoramico molto luminoso. Prezzo: 110.000 Mq 50 Prezzo al mq = 2.200 Torino: VIA USSEGLIO, appartamento di ingresso, cucina abitabile, 2 camere, servizi, ripostiglio e cantina. Completamente ristrutturato Prezzo 117.000 euro Mq 70 Prezzo al mq = 1.650 Torino, VIA CHIESA DELLA SALUTE, in stabile d'epoca, appartamento completamente e finemente ristrutturato composto da ingresso living su soggiorno, ampia cucina abitabile, camera da letto, bagno con vasca. Prezzo 180.000 euro Mq 85 Prezzo al mq = 2.115 4
La banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio per il secondo semestre 2009, nel quartiere Madonna di Campagna attribuisce il valore al mq tra i 1.900 e i 2.400 Euro/mq CONCLUSIONE PERITALE Si individua in 1.900 il valore medio al mq. Tale valore, considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile, ritengo, possa essere applicato all appartamento oggetto di stima. Tutto ciò premesso e considerato, tenuto anche conto, dell ubicazione, consistenza, appetibilità, collocabilità dei risultati dei conteggi istruiti, il più probabile valore corrente del compendio in argomento, nella sua concreta situazione riferita alla data odierna, viene determinato in 133.000,00 (diconsi Euro centotrentatremila/00). In data odierna non ci sono stati mutamenti né nell impianto urbanistico, né dei luoghi. Il valore peritato: 1) prescinde da qualsiasi peso, servitù, onere, gravame, palese o occulti non menzionati nella presente relazione 2) tiene presente le argomentazioni svolte nel paragrafo CONSIDERAZIONI E CRITERI DI STIMA, che debbono intendersi qui richiamate 3) presuppone il verificarsi delle condizioni indicate negli stessi paragrafi che si ritengono essenziali. IL PERITO 5