T R I B U N A L E D I T R E V I S O Cancelleria Esecuzioni Immobiliari PERIZIA DI STIMA Esecuzione Imm.re R.G. N 676/2009 Promossa da CENTROMARCA BANCA CREDITO COOPERA- TIVO SOCIETÀ COOPERATIVA con avv. Alberto Gyulai con domicilio eletto presso il suo studio in viale Oberdan n 25 31100, Treviso (TV) Contro MASSARIOL LUCA residente in via Chiesa Conscio n 11 31032, Casale sul Sile (TV) Giudice Esecuzione FABBRO DOTT. ANTONELLO Tecnico Estimatore CESTER GEOMETRA LORIS via Nuova Trevigiana n 12 31032, Casale sul Sile (TV) Tel. 0422/788041, fax 0422/821390 Data Giuramento 22/05/2014 Prossima udienza 19/11/2014 Il Tecnico Estimatore Cester geometra Loris E.I. R.G. 676/2009 1/16
INDICE Premesse introduttive...3 1. Formazione dei lotti...5 2. Ubicazione ed accessibilità del bene...5 3. Verifica tra descrizione attuale del bene e sua descrizione contenuta nell'atto di pignoramento...5 4. Identificazione catastale...5 5. Confini del lotto...6 6. Servitù... 6 7. Ditta intestataria e titolo di provenienza...6 8. Trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie / pendenze...6 9. Elenco creditori intervenuti...7 10. Descrizione generale dei beni pignorati...8 11. Destinazione urbanistica - Conformità...10 12. Disponibilità dell'immobile...12 13. Divisibilità...12 14. Stima del più probabile valore di mercato...13 15. Stima del valore di vendita forzato...15 16. Attestazione energetica...15 17. Elenco allegati...16 E.I. R.G. 676/2009 2/16
PREMESSE INTRODUTTIVE Con provvedimento del 02/04/2014 il Giudice dell'esecuzione, dott. Antonello Fabbro, ha nominato il sottoscritto Cester geometra Loris quale esperto estimatore per la redazione della relazione di stima ex art. 173 bis disp. att. c.p.c., disponendo che l'esperto comparisse il giorno 22/05/2014 per il conferimento d'incarico e la prestazione del giuramento. In data 22/05/2014, di fronte al Giudice dott. Antonello Fabbro veniva effettuato il giuramento del sottoscritto esperto ed estratta la documentazione in cancelleria. Il giorno 27/05/2014 venivano protocollate presso il Comune di Casale sul Sile una richiesta relativa alla regolarità contributiva ai fini ICI/IMU ed una richiesta di accesso agli atti per recuperare la documentazione edilizia ritenuta utile al fine dell'espletamento dell'incarico ed il rilascio di eventuali copie di denunce D.I.G.O.S. e certificato di residenza e stato famiglia. In data 28/05/2014 veniva ritirato presso gli uffici comunali il certificato di residenza e stato famiglia dell'esecutato (allegato 1). In data 30/05/2014 veniva ricevuta via fax la comunicazione della IV Area Settore Vigilanza in cui veniva riportato che non erano state rinvenute copie di comunicazione di cessione fabbricato a nome dell'esecutato (allegato 2). In data 04/06/2014 venivano ritirati presso gli uffici comunali i certificati di residenza e stato famiglia delle altre persone residenti presso i beni pignorati (allegato 3). Nei giorni 23/06/2014 e 25/06/2014 veniva effettuato l'accesso agli atti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Casale sul Sile e, dopo ripetute ricerche, veniva reperita la documentazione edilizia, che veniva poi trasmessa allo scrivente via e-mail in data 21/07/2014. In data 24/06/2014 veniva eseguita ispezione presso l'agenzia delle Entrate al fine di reperire eventuali contratti d'affitto; dall'ispezione non risultava alcun contratto relativo agli immobili pignorati. Il giorno 27/06/2014 veniva depositata presso il Tribunale di Treviso la richiesta di copia di decreto di trasferimento immobili con cui il signor Massariol Luca entrava in possesso dei beni pignorati. La copia del decreto non era reperibile presso il Tribunale ed è stata fornita dell'esecutato il giorno 11/07/2014 (allegato 4). Il giorno 09/07/2014 veniva fissato col nominato custode dell'i.v.g. dott. Fabio dal Negro il sopralluogo presso gli immobili pignorati per il giorno 11/07/2014 alle ore 11:00. In data 11/07/2014 veniva effettuato regolare sopralluogo e steso verbale di visita presso gli immobili pignorati; le operazioni iniziarono alle ore 10:56 per essere temporaneamente sospese alle ore 12:30; nel pomeriggio le operazioni, relative al rilievo metrico e fotografico degli immobili, iniziarono alle ore 15:28 per concludersi alle ore 18:00 (allegato 5). In data 21/07/2014 l'ufficio Tributi del Comune di Casale sul Sile comunicava che il E.I. R.G. 676/2009 3/16
credito I.M.U. vantato nei confronti dell'esecutato ammonta ad 803,00 per l'anno 2007 ed 702,00 per l'anno 2008 (allegato 6). L'udienza della comparizione delle parti, di creditori iscritti non intervenuti e degli eventuali comproprietari al fine dell'adozione dei provvedimenti di cui all'art. 569 c.p.c. è fissata per il giorno 19/11/2014 alle ore 10:00. E.I. R.G. 676/2009 4/16
1. FORMAZIONE DEI LOTTI Unico lotto di vendita per l'intera piena proprietà, composto da due abitazioni (una al piano terra, rialzato e primo ed una al piano primo) ed un magazzino (posto al piano terra) con relativo scoperto. 2. UBICAZIONE ED ACCESSIBILITÀ DEL BENE Il compendio pignorato consiste in un fabbricato di tipo bifamiliare ed è sito nella frazione di Conscio, in via Chiesa Conscio n 11 e 13 del Comune di Casale sul Sile (TV); risulta accessibile dalla pubblica via Chiesa Conscio per tramite di un cancello pedonale e due cancelli carrai. 3. VERIFICA TRA DESCRIZIONE ATTUALE DEL BENE E SUA DESCRIZIONE CONTENUTA NELL'ATTO DI PIGNORAMENTO Dall'esame degli identificativi catastali contenuti nell'atto di pignoramento, verificato il contenuto della relazione notarile ultraventennale redatta dal notaio dott. Paolo Mammucari di Mogliano Veneto, verificata la documentazione relativa all'accatastamento dell'immobile, risulta che la descrizione contenuta nell'atto di pignoramento corrisponde alla descrizione catastale del bene pignorato. In proprietà alla ditta esecutata risulta inoltre il subalterno 6 del mappale 44 della sezione A, foglio 2, del Comune di Casale sul Sile, il quale non è stato individuato catastalmente nell'atto di pignoramento (risulta correttamente elencato nel certificato notarile), ma costituisce parte inscindibile del compendio pignorato di cui ne fa parte come pertinenza a servizio. Tale subalterno (sub. 6) è dunque da comprendersi nel pignoramento essendo anche interamente recintato all'interno del lotto di proprietà, accessibile per tramite del subalterno 5, non correttamente individuabile se non per tramite di azione di riconfinamento, contenente dotazioni tecnologiche di pertinenza dei fabbricati pignorati ed indistintamente utilizzato come area scoperta degli stessi. 4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE L'individuazione catastale dei beni oggetto di pignoramento è la seguente: Catasto dei Fabbricati Comune di Casale sul Sile sezione A, foglio 2 mappale 44 sub. 2, abitazione piano T-1, categoria A2, classe 3, vani 6,5, rendita 453,91 sub. 3, abitazione piano T, categoria A3, classe 3, vani 5, rendita 348,61 sub. 4, abitazione piano 1, categoria A3, classe 3, vani 5, rendita 348,61 sub. 5, bene comune non censibile (area scoperta di mq 707) ai sub. 2, 3, 4 sub. 6, area urbana di mq 215 Catasto dei Terreni Comune di Casale sul Sile E.I. R.G. 676/2009 5/16
foglio 2 mappale 245, ente urbano, mq 648 mappale 604, seminativo arborato di classe 1, mq 218, R.D. 2,48, R.A. 1,13 mappale 605, seminativo arborato di classe 1, mq 206, R.D. 2,34, R.A. 1,06 mappale 606, ente urbano, mq 9 mappale 609, seminativo arborato di classe 1, mq 27, R.D. 0,31, R.A. 0,14 Si fa notare che le schede catastali dei sub. 2 e 3 presentano delle difformità con lo stato reale dei luoghi, derivanti (per il sub. 2) da modifiche delle ripartizioni interne e (per il sub. 3) dalla diversa destinazione d'uso e delle ripartizioni interne (quest'ultima unità si presenta inoltre allo stato di grezzo, non è utilizzabile come abitazione ed urbanisticamente ha destinazione a magazzino). Il costo preventivato per la regolarizzazione catastale, consistente in rilievo dei beni pignorati, redazione di nuove schede catastali, redazione di nuovo elaborato planimetrico e la redazione di DOCFA è assunto in 1.350,00 e sarà a carico del futuro assegnatario. 5. CONFINI DEL LOTTO Il bene pignorato confina al Catasto dei Terreni, partendo da nord ed in senso orario, stesso Comune e foglio: mappale 360, mappale 246, strada Comunale della Chiesa di Conscio, mappale 379. 6. SERVITÙ Dalla relazione ultraventennale redatta dal notaio dott. Paolo Mammucari di Mogliano Veneto e da quanto riscontrato in sede di sopralluogo non risultano sussistere servitù a carico o a favore del bene pignorato. 7. DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA La ditta intestataria dei beni identificati catastalmente in Comune di Casale sul Sile, sezione A, foglio 2, mappale 44 sub. 2, 3, 4, 5 e 6, è il signor Massariol Luca, nato a Treviso (TV) il 23/08/1977, C.F. MSS LCU 77M23 L407 Q, residente in via Chiesa Conscio n 11 di Casale sul Sile (TV) per la piena proprietà; il titolo di proprietà deriva dal seguente atto traslativo: decreto di trasferimento immobili del Tribunale di Treviso in data 27/11/2001 rep. 208/93, trascritto il 21/12/2001 ai numeri 52675/37341 e successiva nota di rettifica del 07/03/2002 ai numeri 8787/6328. 8. TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE / PENDENZE TRASCRIZIONI Data 20/11/2009 Reg. Gen. 43335 Titolo Verbale di pignoramento immobili Reg. Part. 26278 Centromarca Banca Credito Cooperativo Società Cooperativa Creditore C.F. / Partita I.V.A. 00176640266 Massariol Luca Diritto reale Proprietà Debitore C.F. MSS LCU 77M23 L407 Q Quota 1/1 E.I. R.G. 676/2009 6/16
ISCRIZIONI Data 24/04/2002 Reg. Gen. 16397 Titolo Ipoteca volontaria Reg. Part 3316 Centromarca Banca di Credito Cooperativo Società Cooperativa a Responsabilità Creditore Limitata C.F. / Partita I.V.A. 00176640266 Debitore Massariol Luca Diritto reale Proprietà C.F. MSS LCU 77M23 L407 Q Quota 1/1 Data 22/06/2005 Reg. Gen. 27153 Titolo Ipoteca legale Reg. Part. 6332 Creditore Uniriscossioni S.p.A. (ora Equitalia S.p.A.) C.F. / Partita I.V.A. 08704541005 Debitore Massariol Luca Diritto reale Proprietà C.F. MSS LCU 77M23 L407 Q Quota 1/1 Data 24/04/2007 Reg. Gen. 19673 Titolo Ipoteca legale Reg. Part. 5205 Creditore Riscossione Uno S.p.A. (ora Equitalia S.p.A.) C.F. / Partita I.V.A. 08704541005 Debitore Massariol Luca Diritto reale Proprietà C.F. MSS LCU 77M23 L407 Q Quota 1/1 Data 29/10/2009 Reg. Gen. 40244 Titolo Ipoteca giudiziale Reg. Part. 9144 Cassa Edile Artigiana Veneta (C.E.A.V.) (ora Edilcassa Veneto) Creditore C.F. / Partita I.V.A. 94009780274 Debitore Massariol Luca Diritto reale Proprietà C.F. MSS LCU 77M23 L407 Q Quota 1/1 9. ELENCO CREDITORI INTERVENUTI Data 21/10/2010 Creditore C.C.D. di DUS S.r.l. in liquidazione volontaria Credito 6.514,78 Legale/i Zanchin avv. Nadia Data 14/06/2011 Creditore Banca Agrileasing S.p.A. Credito 26.270,09 Legale/i Gianni avv. Saverio e Angelillis avv. Matteo Data 14/10/2011 Creditore Bytyqi Vahid Credito 13.183,57 Legale/i Tedeschi avv. Francesco Maria Data 01/12/2011 Creditore Bortoletto S.r.l. Credito 43.157,07 Legale/i Riscica avv. Roberto Data 07/12/2011 Creditore HMB S.r.l. Credito 19.643,10 Legale/i Cacco avv. Catia e Spiga avv. Gavino E.I. R.G. 676/2009 7/16
Data 12/12/2011 Creditore Vezzù Raffaele Credito 9.791,94 Legale/i Suine avv. Federica Data 13/12/2011 Creditore S.I.L.E.A. Soc. Industria Legnami ed Affini S.r.l. Credito 4.298,69 Legale/i Forti avv. Simonetta e Muggioli avv. Stefania Data 13/04/2012 Creditore Società Cooperativa G. Toniolo Conscio Credito 1.717,23 Legale/i Secoli avv. Lorenza Data 07/08/2012 Creditore Cambielli Edil Friuli S.p.A. Credito 1.590,74 Legale/i Ruberti avv. Matteo e Scanferlato avv. Federico Data 19/03/2012 Creditore Equitalia Nord S.p.A. Credito 272.009,41 Legale/i - Data 23/06/2014 Creditore Edilcassa Veneta Credito 17.428,23 Legale/i - 10. DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI PIGNORATI Trattasi di compendio immobiliare composto da due unità abitative, un magazzino e relativo scoperto comune; i beni pignorati sono dotati di due ingressi carrai ed un ingresso pedonale. La proprietà è delimitata da una recinzione realizzata in zoccolo di CLS con soprastante ringhiera metallica sul fronte strada e da zoccolo in CLS con soprastante rete metallica plastificata su porzione del fronte strada e sui rimanenti lati dello scoperto. Descrizione subalterno 2 Abitazione L'unità, posta ai piani terra, rialzato e primo, ha una superficie lorda di mq 172,90 (con esclusione del terrazzo fronte ingresso), ed è composta dai seguenti locali: Piano Locale Altezza (ml) Superficie (mq) Terra Taverna 2,10 32,81 W.C. 2,10 3,06 Disbrigo 2,10 3,90 Lavanderia 2,10 3,90 Sottoscala - 1,58 Rialzato Ingresso 2,90 5,20 Soggiorno con angolo cottura 2,90 27,33 Centrale termica (accessibile dal P.T.) 2,90 4,97 Terrazzo - 18,76 Primo Ripostiglio 2,67 6,50 Disbrigo 2,67 e 2,90 3,70 Camera matrimoniale 2,90 14,17 Bagno 2,90 5,22 Camera matrimoniale 2,90 16,96 E.I. R.G. 676/2009 8/16
Le finiture dell'appartamento sono le seguenti: al piano rialzato, l'ingresso è dotato di portoncino in legno con parti vetrate, videocitofono non collegato, pavimento in ceramica 33x33 cm, le scale ed i battiscopa sono in marmo, il locale soggiorno con angolo cottura è dotato di porta vetrata tamburata in legno Tanganika e pavimento in ceramica 33x33 cm; i serramenti esterni sono in legno di Douglas con vetrocamera da mm 8 ed i locali sono dotati di radiatori in acciaio smaltato. La cucina è alimentata per tramite di gas metano di rete. La terrazza esterna è pavimentata in ceramica 15x15 cm. Il piano terra ha pavimento in legno di Rovere sul locale taverna, porte esterne in alluminio, serramenti in legno a lastra singola; sono presenti sia radiatori in acciaio smaltati che un camino per la stufa. Sul locale taverna sono presenti il contatore elettrico ed il quadro salvavita, privi entrambi di certificazione. Il bagno presente al piano terra ha pavimentazione in ceramica 30x20 cm, mentre le pareti sono rivestite in ceramica 20x20 cm. Il locale è dotato di lavabo, bidet, water, piatto doccia 80x80 cm; tutti i sanitari sono vetusti e mancano porzioni di rivestimento a parete. Il locale sottoscala è pavimentato in ceramica 10x20 cm ed ha il soffitto allo stato di grezzo. Il locale lavanderia ha pavimentazione in ceramica 33x33 cm, le pareti sono rivestite in ceramica 20x20 cm fino ad un'altezza di ml 1,40 ed è dotato di lavella ed attacco lavatrice. Le porte interne sono in legno tamburato in essenza di ciliegio. Nel locale centrale termica è presente la caldaia a gas metano della marca Immergas, modello Major (non è reperibile il libretto delle verifiche periodiche) e l'impianto di riscaldamento è dotato di quattro pompe di zona. È presente un quadro elettrico privo di certificazioni, la finestra è in legno di Mogano con vetrocamera da mm 16. La pavimentazione è in palladiane di marmo. Il piano primo ha ceramica 25x25 cm sul locale disbrigo, porte tamburate in legno di ciliegio, pavimentazione in legno prefinito sulle camere e sul ripostiglio. Il bagno ha pavimentazione e rivestimento in ceramica 20x20 cm ed è dotato di lavello, water, bidet e doccia con box. Tutti i locali sono dotati di radiatori in acciaio ed i serramenti esterni sono in legno di Douglas con vetrocamera da mm 8. Le finestre sono dotate di avvolgibili in plastica ed in legno, con esclusione delle finestre poste al piano terra, dotate di inferriata esterna. Descrizione subalterno 3 Magazzino (catastalmente censito come abitazione) Nel ripostiglio sottoscala (superficie netta mq 3,05) è presente il quadro salvavita, privo di certificazione, della zona cancelli e dell'appartamento al piano primo. L'unità, posta la piano terra, ha una superficie lorda di mq 86,40, si presenta internamente allo stato di grezzo, è priva di intonaci e pavimentazione, l'impianto elettrico non è a norma, i fori finestra sono privi di serramenti interni (sono dotati di avvolgibili), mentre gli altri fori sono dotati di serramenti in metallo. La superficie netta E.I. R.G. 676/2009 9/16
dell'unico locale presente è di mq 78,06 con un'altezza di ml 2,80. Descrizione subalterno 4 Abitazione L'unità posta al piano primo, ha una superficie lorda (escluso il terrazzo) di mq 86,40, ha altezza interna di ml 2,70 ed è composta dai seguenti locali: Piano Locale Altezza (ml) Superficie (mq) Primo Terrazzo - 10,59 Soggiorno 2,70 15,71 Cucina 2,70 11,77 Disbrigo 2,70 2,88 Bagno 2,70 5,40 Camera matrimoniale 2,70 14,25 Camera matrimoniale 2,70 16,31 Ripostiglio 2,70 7,20 L'unità risulta accessibile per tramite di scala esterna rivestita in cotto, il terrazzo ha parapetti in cemento armato con altezza inferiore ai ml 1,00 di norma; il pavimento del soggiorno è in ceramica 30x30 cm, il locale è dotato di caminetto in muratura, la porta d'ingresso è in legno con inserti in vetro, le porte interne sono in legno di Douglas laccate di colore bianco, tutti i locali sono dotati di radiatori in acciaio e serramenti in legno di Douglas con vetrocamera da mm 12; la cucina ha le pareti rivestite in ceramica per la sola fascia tra i pensili e la base, ha pavimentazione 30x30 cm ed ospita la caldaia della marca Sile tipo Turbinox. Il corridoio della zona notte ha pavimentazione in ceramica 30x30 cm; il bagno ha la medesima pavimentazione ed è rivestito lungo le pareti con ceramica 33x33 fino ad un'altezza di ml 2,55, è dotato di vasca, attacco lavatrice, water, bidet e lavello. Le altre stanze della zona notte sono pavimentate in parquet di legno di rovere. Le finestre sono dotate di avvolgibili in plastica. Descrizione subalterni 5 e 6 Scoperto Lo scoperto è sistemato parte in betonelle da 10x20 cm, parte in ghiaiato e parte a verde. A nord-est del lotto, sul subalterno 5, sono presenti un porticato ed un fabbricato in legno abusivi e non sanabili in quanto entrambi sono posti ad una distanza non regolamentare da fabbricati e confini. Il costo per la demolizione ed il conferimento in discarica dei materiali viene quantificato in 2.000,00. La porzione di scoperto ad ovest (sub. 5 e 6) è utilizzata per la maggior parte a deposito di materiale edile. Gli scoperti sono accessibili da via Chiesa Conscio per tramite di due cancelli carrai ed uno pedonale. In prossimità del cancello carraio posto ad ovest del lotto sono presenti due contatori del gas metano. Le unità immobiliari sono fornite da un unico contatore ENEL da 4,5 kw. 11. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ E.I. R.G. 676/2009 10/16
Il compendio oggetto di stima viene censito dall'attuale Piano degli Interventi Comunale in Z.T.O. B3/029 (zone residenziali di completamento), i cui parametri urbanistici sono i seguenti: indice fondiario (If):...mc/mq 1,5 rapporto di copertura fondiario (Rcf):...massimo 40% altezza massima (H):...ml 9,50 numero massimo di piani fuori terra:...3 distanza dai confini:...h/2, con un minimo di ml 5,00 distanza tra pareti:...minimo ml 10,00 distanza dalle strade:...h/2, con un minimo di ml 5,00 Il lotto ha la seguente consistenza urbanistica: superficie fondiaria (catastale):...mq 1.108 volumetria massima realizzabile: mq 1.108 x mc/mq 1,5 =...mc 1.662 superficie copribile massima: mq 1.108 x 40% =...mq 443,20 All'attualità il fabbricato ha la seguente consistenza: volume:...mc 979,25 superficie coperta:...mq 192,29 Ne deriva che esiste un residuo di volume edificabile pari a: mc 1.662 979,25 = mc 682,75. La liceità dell'immobile deriva dalle seguenti pratiche edilizie: Licenza edilizia n 209/223 del 30/10/1959; Autorizzazione per abitabilità del 24/01/1963; Concessione edilizia n 3273 del 18/12/1982; Concessione edilizia n 3548 del 09/02/1984. L'immobile risulta allacciato alla pubblica fognatura Comunale, ma non è mai stata chiusa la pratica edilizia relativa alla C.E. n 3548 del 09/02/1984 e non risulta mai né richiesta né rilasciata la relativa abitabilità/agibilità. In sede di sopralluogo si sono riscontrate le seguenti difformità rispetto a quanto autorizzato con C.E. n 3548 del 09/02/1984: sub 2: modifiche alla tramezzatura interna e mancata realizzazione dell'ampliamento con sopraelevazione concessionato; sub. 3: realizzazione di parete interna, modifica forometrie esterne e realizzazione di locale tecnico su sottoscala; sub. 4: realizzazione di caminetto nel soggiorno e sguinci in corrispondenza di due pilastri. Tali abusi possono essere sanati dall'aggiudicatario ai sensi dell'art. 37, comma 1 del D.P.R. 380/01 mediante corresponsione di una sanzione pari ad 516,00 oltre ad ulteriori 50,00 per diritti di segreteria comunali, 180,00 per diritti di segreteria per la successiva agibilità delle tre unità ed 6.000,00 per E.I. R.G. 676/2009 11/16
spese professionali quali rilievo completo del fabbricato, presentazione delle pratiche presso il Comune e collaudo statico da parte di professionista qualificato per un totale di 6.746,00. 12. DISPONIBILITÀ DELL'IMMOBILE Dalla verifica effettuata presso gli uffici comunali (Settore Demografico Ufficio Anagrafe e Comando di Polizia Locale) risulta che le unità immobiliari siano così occupate: subalterno 2 abitazione (civico 11 di via Chiesa Conscio): Massariol Luca (esecutato) e Massariol Martina (sorella dell'esecutato); subalterno 3 magazzino (civico 13 di via Chiesa Conscio): in uso a tutta la famiglia Massariol; subalterno 4 abitazione (civico 13 di via Chiesa Conscio): Massariol Marino e Caccin Fiorella (padre e madre dell'esecutato). Da ispezione effettuata presso l'agenzia delle Entrate non risultano essere registrati contratti di comodato o affitto sugli immobili pignorati. 13. DIVISIBILITÀ Per il caso di specie, sebbene vi siano due abitazioni ed un magazzino con distinti subalterni, il bene deve considerasi in unico lotto in quanto più conveniente nella vendita del compendio immobiliare, per le considerazioni che di seguito si espongono. La prima problematica che ha indotto alla costituzione di un singolo lotto riguarda le dotazioni tecnologiche: sebbene vi siano due contatori del gas ed entrambe le abitazioni siano dotate di caldaia indipendente, tutte le unità (compreso il magazzino al piano terra) condividono il medesimo impianto elettrico ed il medesimo contatore ENEL da 4,5 kw. Risulta inattuabile il rifacimento totale degli impianti elettrici per l'incidenza che questo comporterebbe sulle strutture e sugli scoperti. La seconda problematica è relativa al residuo di volume realizzabile, il quale verrebbe vanificato nel caso di suddivisione in lotti e conseguente creazione di confini interni. Si fa presente che i beni pignorati distano ml 2,85 dal confine est e che esiste nello stesso lato un altro edificio posto alla distanza di ml 4,50 dalle pareti finestrate dei beni pignorati. L'unica area su cui potrebbe sorgere un possibile ampliamento è sullo scoperto ad ovest, che però consente esclusivamente un'edificazione in aderenza ai sub. 2 e/o 3 in quanto ha una larghezza di ml 13,45, che diviene di ml 7,45 una volta scomputata la distanza di ml 10,00 dal fabbricato posto più ad ovest, il quale è posto alla distanza di ml 4,00 dal confine del lotto pignorato. Nel caso si andasse a frazionare lo scoperto ad ovest per garantire degli accessi e scoperti esclusivi ai sub. 2 e 3, l'edificazione del volume residuo non sarebbe più attuabile in quanto si dovrebbero rispettare le reciproche distanze dai confini di ciascun lotto, con una conseguente diminuzione del valore dell'intero compendio immobiliare. E.I. R.G. 676/2009 12/16
Una vendita frazionata in lotti comporterebbe inoltre la costituzione di servitù di accesso e per impianti tecnologici, diminuendone così l'appetibilità del compendio nel mercato locale. Le abitazioni risultano inoltre prive di garage (previsto dalla vigente normativa Comunale), il che le rende meno appetibili nel mercato immobiliare; l'attuale magazzino al piano terra (nel caso di vendita in blocco del compendio) potrebbe soddisfare tale esigenza con spese contenute. 14. STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO Il metodo di stima utilizzato è quello comparativo in considerazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del cespite, della sua collocabilità nel libero mercato di riferimento ed alle dimensioni della domanda. Coefficienti di rapporto mercantile adottati Superfici principali: 100% Terrazze: 25% Gli scoperti non sono stati valutati in quanto, oltre che assimilabili a degli scoperti condominiali, il loro valore risulta ricompreso nella stima del volume edificabile residuo. Calcolo della superficie commerciale ragguagliata Sub. 2 Sub. 3 Sub. 4 Superficie principale (mq) S p 172,90 86,40 86,40 Superficie a terrazze (mq) S t 18,76-10,59 Superficie comm. ragg. (mq) S cr = S p x 1 + S t x 0,25 177,59 86,40 89,05 Determinazione del prezzo di mercato delle abitazioni (sub. 2 e 4) Da ricerca effettuata sui maggiori portali immobiliari si sono potuti riscontrare i seguenti prezzi di mercato: Fonte Prezzo ( ) Superficie (mq) Prezzo ( /mq) OMI (valore minimo) Codice di zona C1 Semicentrale 1.200,00 OMI (valore max) Abitazioni civili in condizioni normali 1.300,00 Artecasa (usato) 95.000,00 60,00 1.583,00 Realty (usato) 130.000,00 60,00 2.167,00 Realty (usato) 110.000,00 53,00 2.075,00 Per il calcolo del valore normale OMI nei fabbricati residenziali viene utilizzata la seguente formula (provvedimento del 27/07/2007 dell'agenzia delle Entrate): V n = V min + (V max - V min) x K K rappresenta la media ponderata dei due coefficienti K1 (taglio superficie) e K2 (livello di piano) ed è calcolato sulla base della seguente formula: K = (K1 + 3 x K2) : 4 i due valori K1 e K2 sono dati dalle seguenti tabelle: E.I. R.G. 676/2009 13/16
Taglio superficie K1 Livello di piano K2 Fino a mq 45 1 Seminterrato 0 Oltre mq 45 fino a mq 70 0,8 Terreno 0,2 Oltre mq 70 fino a mq 120 0,5 Primo 0,4 Oltre 120 mq fino a mq 150 0,3 Intermedio 0,5 Oltre mq 150 0 Ultimo 0,8 Attico 1 Per il sub. 2 risulterà quindi un valore normale OMI di: V n = 1.200,00 + (1.300,00 1.200,00) x (0 + 3 x 0,2) : 4 = 1.215,00 Per il sub. 4 invece si avrà il seguente valore normale OMI: V n = 1.200,00 + (1.300,00 1.200,00) x (0,5 + 3 x 0,4) : 4 = 1.242,50 Si avranno quindi i seguenti prezzi medi di mercato: Sub. 2: ( /mq 1.215,00 (OMI) + 1.583,00 + 2.167,00 + 2.075,00) : 4 = /mq 1.760,00, il quale andrà decurtato della vetustà dell'edificio in base alla Legge 392/78 (- 20,5%), divenendo quindi di: /mq 1.760,00 x 0,795 = /mq 1.399,20, arrotondato ad /mq 1.400,00; Sub. 4: ( /mq 1.242,50 (OMI) + 1.583,00 + 2.167,00 + 2.075,00) : 4 = /mq 1.766,88, il quale andrà decurtato della vetustà dell'edificio in base alla Legge 392/78 (- 20,5%), divenendo quindi di: /mq 1.766,88 x 0,795 = /mq 1.404,67, arrotondato ad /mq 1.400,00. Determinazione del prezzo di mercato del magazzino (sub. 3) Da ricerca effettuata sui maggiori portali immobiliari non si sono potuti riscontrare prezzi di mercato per i locali adibiti a magazzino, per cui vengono utilizzati i valori OMI: Fonte Descrizione Prezzo ( /mq) OMI (valore minimo) Codice di zona C1 Semicentrale 460,00 OMI (valore max) Posto auto coperto in cond. normali 600,00 Per i fabbricati non residenziali il valore normale OMI si ottiene eseguendo la media matematica tra il valore massimo ed il valore minimo riportati dall'osservatorio. Si avrà quindi il seguente prezzo medio di mercato: Sub. 4: ( /mq 460,00 + 600,00) : 2 = /mq 530,00. Tale valore andrà decurtato della vetustà dell'edificio in base alla Legge 392/78 (- 20,5%), divenendo quindi di: /mq 530,00 x 0,795 = /mq 421,35, arrotondato ad /mq 420,00. Determinazione del prezzo di mercato della volumetria residua Da ricerca effettuata sui maggiori portali immobiliari si sono potuti riscontrare i seguenti prezzi di mercato per i lotti edificabili: Fonte Prezzo ( ) Superficie (mq) Volume Prezzo lotto edificabile (mc) ( /mc) Comprocasa S.r.l.s. 65.000,00 400,00 125,00 337,50 192,59 SP Immobiliare 58.000,00 1.100,00 127,00 342,90 169,15 E.I. R.G. 676/2009 14/16
Si avrà quindi un valore medio di: ( /mc 192,59 + 169,15) : 2 = /mc 180,87, il quale dovrà essere decurtato dei costi relativi all'urbanizzazione primaria e secondaria, che possono quantificarsi in /mc 50,00. Si avrà quindi un valore di 180,87 50,00 = 130,87 arrotondato ad /mc 130,00. Valore di mercato attuale dell'immobile e della volumetria edificabile residua Da quanto sopra esposto, si ricava che il più probabile valore di mercato dei beni pignorati è di: sub. 2 (abitazione): mq 177,59 x /mq 1.400,00 =... 248.626,00 sub. 3 (magazzino): mq 86,40 x /mq 420,00 =... 36.288,00 sub. 4 (abitazione): mq 89,05 x /mq 1.400,00 =... 124.670,00 volume residuo: mc 682,75 x /mc 130,00 =... 88.757,50 Totale: 501.341,50 A tale valore vanno detratti i costi per la sanatoria e la successiva agibilità ( 6.746,00), le nuove schede catastali ( 1.350,00) e la demolizione del portico e del fabbricato abusivi ( 2.000,00), per un totale complessivo di 501.341,50 6.746,00 1.350,00 2.000,00 = 491.245,50, arrotondati ad 490.000,00. 15. STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATO In considerazione delle difficoltà a visionare l'immobile, che l'assegnazione avverrà nello stato di fatto e di diritto, dell'inesistenza di garanzia per vizi sul bene, dello stato di manutenzione non ottimale, dei tempi necessari per ottenere il decreto di trasferimento ed entrare in possesso del bene e della bassa classe energetica, si ritiene congrua una decurtazione del valore di mercato pari al 25%. Il valore di vendita forzato per il bene pignorato sarà quindi di 490.000,00 x 0,75 = 367.500,00 (diconsi euro trecentosessantasettemilacinquecento/00). 16. ATTESTAZIONE ENERGETICA A seguito della verifica documentale eseguita presso l'ufficio Tecnico Comunale di Casale sul Sile e del sopralluogo eseguito in loco, non essendo stati rinvenuti né attestati di qualificazione energetica, né attestati di certificazione energetica, né attestati di prestazione energetica, si è proceduto a redarre gli opportuni attestati, con le seguenti risultanze (si precisa che l'immobile censito catastalmente in Comune di Casale sul Sile, sezione A, foglio 2, mappale 245 sub. 3 ed ubicato al piano terra del compendio pignorato non è assoggettato ad A.P.E. in quanto trattasi di fabbricato di servizio ad uso magazzino privo di finiture ed impianti tecnologici, non compatibile in alcun modo con l'uso abitativo, per il quale è necessaria rettifica della schedatura in catasto): Sub. 2 Sub. 4 Basso fabbisogno A+ A < 33,7 [kwh/m 2 a] < 58,4 [kwh/m 2 a] E.I. R.G. 676/2009 15/16
Sub. 2 Sub. 4 B C D E F G < 86,1 [kwh/m 2 a] < 116,8 [kwh/m 2 a] < 144,5 [kwh/m 2 a] < 196,9 [kwh/m 2 a] < 277 [kwh/m 2 a] 260,2 277 [kwh/m 2 a] 386,6 Alto fabbisogno 17. ELENCO ALLEGATI All. 1: certificato di residenza e stato famiglia dell'esecutato; All. 2: comunicazione Settore Vigilanza del Comune di Casale sul Sile; All. 3: certificato di residenza e stato famiglia delle altre persone residenti presso i beni pignorati; All. 4: decreto trasferimento immobili; All. 5: verbale d'inizio operazioni peritali; All. 6: pendenze contributive I.C.I./I.M.U.; All. 7: documentazione fotografica; All. 8: visura catastale; All. 9: estratto di mappa del Catasto Terreni; All. 10: planimetria catastale delle unità immobiliari; All. 11: visura registri immobiliari; All. 12: scheda con dati ordinanza di vendita; All. 13: avviso d'asta; All. 14: A.P.E. sub. 2; All. 15: A.P.E. sub. 4. Casale sul Sile, 25/09/2014 Il Tecnico Estimatore Cester geometra Loris E.I. R.G. 676/2009 16/16