TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI SEZIONE CIVILE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI GIUDICE DELL ESECUZIONE : DOTT. NICOLA VALLETTA PROCEDIMENTO ESECUTIVO IMMOBILIARE N 154/2010 PROMOSSO DA: SOC. GESTIONE CREDITI BP S.p.a. CONTRO:OMISSIS CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO IL C.T.U. Ing. Sandro Antonucci TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI - N 154/2010 R.G. delle esecuzioni civili 1
Il sottoscritto Ing. Sandro Antonucci, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Chieti al n 319, è stato nominato Consulente Tecnico di Ufficio Dal Giudice Dott. Nicola Valletta nella Esecuzione Immobiliare in oggetto. Le formalità di accettazione dell incarico e giuramento di rito sono state espletate il giorno 29/Ottobre/2010. Quesiti - Prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell Art. 567, 2 comma c.p.c., segnalando immediatamente non solo quelli mancanti ma anche quelli non idonei. - Identifichi e descriva il bene pignorato con i confini ed i dati catastali e l indicazione dell atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. - Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. - Ricostruisca, attraverso la documentazione di cui all Art. 567, secondo comma, c.p.c. le vicende giuridiche degli immobili per la durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata. - In caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l U.T.E. e specifichi l esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposto per l avviso d asta. - Accerti la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. - In caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica ed alla luce della L. 47/85 e successive norme. - Accerti la situazione di possesso, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento. - Accerti l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo caratteri storico-artistico - Accerti l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente - Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro - Dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi, la descrizione esatta da riportare nella emananda ordinanza di vendita ( ubicazione, consistenza, confini e dati catastali ) ed il relativo prezzo d asta. - Descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che dovranno essere cancellate con l emanando decreto di trasferimento - Riferisca il tutto con relazione scritta, anche su supporto informatico ( floppy-disk ), corredata da relativi elaborati ( disegni, eventuali foto, descrizione per avviso d asta e questionario riassuntivo dei dati essenziali ). TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI - N 154/2010 R.G. delle esecuzioni civili 2
Operazioni peritali Le operazioni peritali hanno avuto inizio, a seguito di sopralluogo indetto con lettera Raccomandata A.R., nella località dove sono ubicati i beni pignorati ( Comune di Filetto, C.da Brecciarola Zona Industriale ) alla presenza continua della Omissis, Titolare della Omissis. Lo scrivente ha eseguito un sopralluogo generale dell immobile effettuando rilievi metrici e fotografici. Gli accertamenti sono stati completati presso gli uffici dell Agenzia del Territorio di Chieti e presso l ufficio Urbanistica del Comune di Filetto. Identificazione del bene Con atto di pignoramento immobiliare è stata posta ipoteca giudiziale per l importo di 43.112,86 sul bene immobiliare costituito da area con sovrastante capannone industriale ed annessa cabina ENEL sito in Comune di Filetto, località Brecciarola, Zona Industriale. Il bene è censito all Agenzia del Territorio Catasto Fabbricati del Comune di Filetto al Foglio di mappa n 12, particella n 4153 sub 1 ( corte ), particella n 4153 sub 2 il capannone ( Cat. D1, Rendita 6.445,38) e n 4153 sub 3 la cabina ENEL. ( Cat. D/7, Rendita 30,99 ). Confini : Strada Comunale, proprietà Omissis a due lati, Omissis, salvo se altri. L area su cui insiste il manufatto è stata acquistata dal Omissis, in via esclusiva e personale, con atto di Vendita Notaio Giovanni De Matteis del 17/10/1998 Rep. N 35009, registrato a Chieti il 05/11/1998 n 1889. Il capannone è stato acquistato dalla Omissis. con atto Notaio Edenio Franchi del 01/07/2003 Rep. 178147/8934 L atto di pignoramento è stato trascritto presso l Ufficio del Territorio servizio di Pubblicità Immobiliare in Chieti in data 22/04/2010 ai numeri 7420 R.G. e 1442 R.P. Regime patrimoniale La Omissis risulta in regime di comunione legale dei beni con il Omissis. Provenienza e vicende giuridiche nel ventennio precedente Dalla documentazione in atti risulta che la proprietà del bene oggetto del pignoramento appartiene a Omissis, con sede in Filetto, C.F. 02027900691, essendo ad essa pervenuta da Omissis giusto atto di compravendita del 01/07/2003 Notaio Edenio Franchi, Rep. 178147/8934. TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI - N 154/2010 R.G. delle esecuzioni civili 3
Il Omissis ha acquistato il terreno, su cui ha successivamente costruito l immobile in oggetto, con atto notaio Giovanni De Matteis del 17/10/1998 Rep. 35009, registrato a Chieti il 05/11/1998 n 1889 per la particella n 4124 dai Sigg.ri Omissis, ai quali pervenne per divisione del 10/03/1952 e per successione di Omissis apertasi in data 11/11/1984 e per la particella n 4122 dal Omissis al quale è pervenuta per atto Notaio Germano De Cinque del 11/1/01/1973 registrato a Chieti il 23/01/1973 n 704. Dall esame della documentazione presente in atti c è continuità delle trascrizioni precedenti il ventennio dalla data di pignoramento. Descrizione dei Beni Pignorati Il bene in oggetto è costituito da un capannone industriale ad un solo piano fuori terra, utilizzato per la produzione di pezzi meccanici di precisione, costruito in località Brecciarola di Filetto, nell ambito della zona Industriale D2 del P.R.E. vigente. La progettazione originaria prevedeva anche la realizzazione di un corpo di fabbrica in aderenza al capannone e destinato ad uffici e locali di servizio; di questo corpo di fabbrica sono state realizzate le fondazioni ed il primo ordine di pilastri. Il capannone è stato realizzato con una struttura completamente prefabbricata costituita da plinti, pilastri, travi e tegoli di copertura in c.a.p., la tamponatura è costituita da pannelli prefabbricati con finitura esterna a ghiaietto lavato ( ad eccezione della parete di divisione con la porzione destinata ad uffici e servizi non ancora realizzata che è in cemento liscio ), gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato preverniciato e vetri, la pavimentazione è in massetto industriale di cemento. All interno del capannone, all angolo sud-est, è stato realizzato il gruppo di servizi igienici ( Denunciata con D.I.A. del 08/05/2000 ); sono stati inoltre realizzati due locali ( divisione con pannelli di alluminio ) adibiti ad ufficio e piccola sala di attesa. Il capannone è munito dell impianto elettrico e dell impianto di aria compressa. L altezza utile interna sotto trave è pari a ml. 6,00. La sistemazione esterna, recinzione e parcheggio non è stata realizzata ma la strada di accesso è stata sistemata solo con misto frantoiato. Dal sopralluogo eseguito risulta la sostanziale rispondenza tra il manufatto esistente e la scheda catastale ad eccezione dei locali ufficio e saletta che comunque non richiedono una variazione catastale in quanto realizzati con strutture non definitive e facilmente asportabili. Regolarità urbanistica ai sensi della Legge 47/85 TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI - N 154/2010 R.G. delle esecuzioni civili 4
Da accertamenti eseguiti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Filetto risulta che lo stato attuale dell immobile è conforme allo stato di progetto riportato nella Concessione Edilizia n 30/98 del 04/11/1998 relativamente al capannone industriale ed alla cabina ENEL ed alla D.I.A. del 08/05/2000 per la realizzazione dei servizi igienici. Il Comune di Filetto ha rilasciato il Certificato di Agibilità Parziale per il capannone e per la Cabina ENEL in data 18/05/2000. Situazione di possesso Il fabbricato è attualmente in possesso della Omissis, che lo utilizza per svolgere la propria attività. Vincoli ed oneri anche di natura condominiale Il capannone sopra descritto, compreso resedi e distachi, è totalmente ricompreso nell ambito della zona D2 industriale del vigente P.R.E. del Comune di Filetto. Non sono emersi ulteriori vincoli di natura urbanistica. Sul fabbricato non sono presenti vincoli di natura condominiale. Formalità Pregiudizievoli I beni pignorati sono gravati dalle seguenti formalità pregiudizievoli: 1) Ipoteca volontaria concessa a garanzia di mutuo, trascritta presso l Agenzia del Territorio di Chieti in data 05/07/2003 - R.G. 12344, R.P. 1622. 2) Ipoteca legale derivante da ruoli esattoriali esecutivi, trascritta presso l Agenzia del Territorio di Chieti in data 29/09/2006 - R.G. 24722, R.P. 5836. 3) Ipoteca legale derivante da ruoli esattoriali esecutivi, trascritta presso l Agenzia del Territorio di Chieti in data 10/06/2008 - R.G. 12340, R.P. 2130. 4) Ipoteca volontaria concessa a garanzia di mutuo, trascritta presso l Agenzia del Territorio di Chieti in data 05/08/2008 R.G. 16404, R.P. 2987 5) Ipoteca legale derivante da ruoli esattoriali esecutivi, trascritta presso l Agenzia del Territorio di Chieti in data 16/03/2009 R.G. 5182, R.P. 1016. 6) Ipoteca legale derivante da ruoli esattoriali esecutivi, trascritta presso l Agenzia del Territorio di Chieti in data 23/03/2010 R.G. 5381, R.P. 993. 7) Atto esecutivo cautelare derivante da Verbale di Pignoramento Immobili, trascritta presso l Agenzia del Territorio di Chieti in data 03/08/2010 R.G. 14873, R.P. 9995. TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI - N 154/2010 R.G. delle esecuzioni civili 5
8) Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo, trascritta presso l Agenzia del Territorio di Chieti in data 22/04/2010 R.G. 7420, R.P. 1442. Stima dei Beni Per la valutazione dei beni si utilizzerà il criterio sintetico comparativo anche se, in considerazione della modesta dimensione della zona industriale in cui ricade l immobile in oggetto ed al numero di transazioni in essa effettuato, sarebbe più indicato il metodo del costo di ricostruzione. Da indagini effettuate in zona si è però riscontrato che per immobili simili, ormai standardizzati per caratteristiche costruttive e rifiniture, ed in zone artigianali ed industriali di piccoli comuni e di non particolare pregio quale quello in oggetto, il valore è pressochè coincidente con il costo di ricostruzione; inoltre detta valutazione è confortata anche dai dati riportati dall Osservatorio immobiliare dell Agenzia del Territorio. Si assumerà come parametro tecnico la superficie commerciale dell immobile per la parte di esso completamente ultimata mentre si utilizzerà un costo di costruzione aggiornato per la porzione non completata. Per quanto detto il più probabile valore di mercato di un immobile avente le caratteristiche sopra esposte può essere indicato in 500,00/mq per la parte ultimata ed in 110,00/mq per la porzione solo iniziata, per cui : - Capannone Mq. ( 41,0 x 19,0 ) = Mq. 779 x 500,00 = 389.500,00 - Fondazione e pilastri palazzina uffici Mq. 123,0 x 110,00 = 13.530,00 ============== TOTALE VALORE STIMATO 403.030,00 Descrizione riepilogativa per avvisi d asta Lotto unico :Capannone industriale ad un solo piano fuori terra, con annessa adiacente palazzina uffici in corso di costruzione, ubicato in Comune di Filetto, zona Industriale località Brecciarola. Il bene è censito all Agenzia del Territorio Catasto Fabbricati del Comune di Filetto al Foglio di mappa n 12, particella n 4153 sub 1 ( corte ), particella n 4153 sub 2 il capannone ( Cat. D1, Rendita 6.445,38) e n 4153 sub 3 la cabina ENEL. ( Cat. D/7, Rendita 30,99 ). Confini : Strada Comunale, proprietà Omissis, salvo se altri. TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI - N 154/2010 R.G. delle esecuzioni civili 6
Il capannone è costituito da un unico locale adibito alla lavorazione di prodotti metallici con servizi igienici all angolo sud-est e locali uso ufficio e piccola sala di attesa all angolo nord-est. Altezza sotto trave pari a ml. 6,00, pavimento in massetto industriale di cemento, infissi in alluminio anodizzato, sistemazioni esterne da realizzare. Valore a base d asta 403.030,00 Tanto il sottoscritto riferisce in evasione dell incarico affidatogli. Allegati alla presente relazione : - Visura catastale - Estratto di mappa - Planimetria catastale - Certificato di agibilità parziale - Documentazione fotografica ( n 10 foto ) Il Consulente Tecnico di Ufficio - Ing. Sandro Antonucci - TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI - N 154/2010 R.G. delle esecuzioni civili 7