TRIBUNALE DI NOVARA ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare UNICREDIT SPA contro XXX XXX N. Gen. Rep. 266/2014 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Ing. Nicola Belletti iscritto all'albo degli Ingegneri della provincia di Novara al N. 2153/A iscritto all'albo del Tribunale di Novara C.F. BLL NCL 81E22 F205Z con studio in Galliate (Novara) via Ercole Varzi n. 8 email: ing.nicolabelletti@alice.it
Beni in Trecate, via Massimo D Azeglio n. 35 e n. 35/A Lotto 001 APPARTAMENTO E AUTORIMESSA 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1/1 di appartamento sito in Trecate in Via Massimo D Azeglio n. 35 e censito al NCEU al fg. 22 part. 1241 sub. 7. Si tratta di un appartamento collocato al piano primo della palazzina denominata Residenza Barbara 72 ubicata in zona periferica del Comune di Trecate. All appartamento, distinto con la sigla 3c/1, si accede dal vano scala comune alle altre unità immobiliari della stessa scala, denominata scala C. L appartamento è costituito da soggiorno con angolo cottura (c.a. 21,00 mq), corridoio (c.a. 4,00 mq), bagno (c.a. 8,50 mq) e una camera (c.a. 15,00 mq) per un totale di circa 48,50 mq calpestabili e circa 55,50 mq lordi. I locali dell appartamento presentano un altezza interna di c.a. 2,70 mt. Allo stesso livello lungo il prospetto Ovest è inoltre presente un balcone con vano caldaia con superficie complessiva di circa 12,00 mq. Al catasto fabbricati l immobile risulta intestato a: - foglio 22 mappale 1241 subalterno 7, categoria A/2, classe 2, consistenza 2,5 vani, posto al piano 1, rendita 264,68. Coerenze appartamento da Nord in senso orario: vano scala, pianerottolo, altro alloggio di proprietà di terzi, affaccio su area manovra, alloggio di proprietà di terzi e prospetto su cortile comune. 2 di 8
B. Piena proprietà per la quota di 1/1 di autorimessa sita in in Trecate in Via Massimo D Azeglio n. 35/A e censita al NCEU al fg. 22 part. 1241 sub. 37. Si tratta di un autorimessa collocata al piano seminterrato della palazzina denominata Residenza Barbara 72 ubicata in zona periferica del Comune di Trecate. All autorimessa, distinta con la sigla 3c, si accede dal cortile comune dotato di cancello carraio automatizzato posto su via Massimo D Azeglio. L autorimessa si compone di un unico locale con superficie di circa 27,00 mq calpestabili e circa 30,00 mq lordi; in essa possono trovare ricovero due automobili. L autorimessa presenta un altezza interna di circa 2,50 mt. Al catasto fabbricati l immobile risulta intestato a: - foglio 22 mappale 1241 subalterno 37, categoria C/6, classe 2, superficie 27 mq, posto al piano S1, rendita 101,79. Coerenze da Nord in senso orario: autorimessa di proprietà di terzi, area di manovra, altra autorimessa, muro perimetrale. 1.1. Verifica documentazione presente nel fascicolo Si verifica la completezza della documentazione presente nel fascicolo. 1.2. Conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento Si attesta la conformità fra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento per quanto riguarda l identificazione catastale e la localizzazione dell immobile. 1.3. Pignoramento per intero o pro-quota Gli immobili oggetto della presente esecuzione sono pignorati per intero. Si procederà pertanto alla stima per intero degli immobili. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: APPARTAMENTO E AUTORIMESSA Caratteristiche zona: periferica, traffico a scorrimento locale e parcheggi sufficienti. 3. STATO DI POSSESSO: Gli immobili di cui al presente lotto di vendita risultano occupati dagli esecutati sig.ri XXX e XXX, insieme alla figlia minorenne (come da verbale di sopralluogo in allegato). 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuno 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: - Ipoteca in data 21/11/2006 ai n.ri 26180/5428 a favore di Unicredit Banca S.p.A. e contro XXX e XXX in dipendenza di mutuo concesso con atto a rogito del Notaio Milano Andrea di Novara in data 31/10/2006, repertorio n. 22921/6557. 3 di 8
4.2.2. Pignoramenti: - Atto Esecutivo con trascrizione del 26/09/2014 ai n.ri registro 10577/8042 a favore di Unicredit S.p.A. e contro i sig.ri XXX e XXX in forza di atto giudiziario emesso dal Tribunale di Novara in data 10/07/2014 repertorio n. 3162. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Per quanto riguarda le unità immobiliari di cui alla presente perizia si rileva la conformità urbanistico-edilizia. 4.3.2. Conformità catastale: Per quanto riguarda le unità immobiliari di cui alla presente perizia si rileva la conformità catastale. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: circa 700,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: n.d. Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 1.466,36 (spese insolute al 10/11/2015 come da bilancio consuntivo e preventivo forniti dall amministratore condominiale, in allegato) Ulteriori avvertenze / informazioni: Si segnala che l impianto termico è di tipo autonomo. Si precisa che i millesimi, al fine della ripartizione delle spese, sono pari a 24,39 per l appartamento e pari a 9,70 per l autorimessa. Amministratore:.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: Le unità immobiliari di cui alla presente perizia risultano attualmente intestati a: 6.2 Precedenti proprietari: Le unità immobiliari pervennero: - alla proprietà attuale di cui al punto 6.1 con atto a rogito del Notaio Milano Andrea di Novara in data 31/10/2006 repertoio n. 22920/6556, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara il 21/11/2006 ai n.ri 26179/15838 dal sig..-.-.-.-.-.-.; - al sig..-.-.-.-.-.-.-.-. con atto a rogito del Notaio Baldi Giovanni di Trecate in data 24/06/2003 repertorio n. 107404/21269 trascritto il 26/06/2003 ai n.ri 13483/9142 dalla sig.ra.-.-.-.-.-.-.-..-.-.-.-.-.-.-.-.-; - alla sig.ra.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-. con atto a rogito del Notaio Baldi Giovanni di Trecate in data 04/05/1995 repertorio n. 81208 trascritto il 12/05/1995 ai n.ri 6003/4611 dal sig.......; - al sig.... con atto a rogito del Notaio Baldi Giovanni di Trecate in data 09/06/1992 repertorio n. 69740 trascritto il 26/06/1992 ai n.ri 7904/5781. 7. PRATICHE EDILIZIE: Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Trecate sono state trovate le seguenti pratiche edilizie: - Concessione Edilizia n. 41/1993 del 04/05/1993 per costruzione edificio condominiale, autorimesse interrate e recinzione di proprietà - Concessione Edilizia n. 69/1995 del 29/03/1995 per variante alla C.E. n. 41/1993 4 di 8
- Concessione Edilizia n. 148/1995 del 13/06/1995 per variante alla C.E. n. 41/1993 e alla C.E. n. 69/1995 In riferimento alle pratiche edilizie di cui sopra, l agibilità è stata attestata in data 03/12/1995 e reegistrata al n. 41/93. Descrizione appartamento Fg. 22, part. 1241, sub. 7 A. Piena proprietà per la quota di 1/1 di appartamento sito in Trecate in Via Massimo D Azeglio n. 35 e censito al NCEU al fg. 22 part. 1241 sub. 7. Si tratta di un appartamento collocato al piano primo della palazzina denominata Residenza Barbara 72 ubicata in zona periferica del Comune di Trecate. All appartamento, distinto con la sigla 3c/1, si accede dal vano scala comune alle altre unità immobiliari della stessa scala, denominata scala C. L appartamento è costituito da soggiorno con angolo cottura (c.a. 21,00 mq), corridoio (c.a. 4,00 mq), bagno (c.a. 8,50 mq) e una camera (c.a. 15,00 mq) per un totale di circa 48,50 mq calpestabili e circa 55,50 mq lordi. I locali dell appartamento presentano un altezza interna di c.a. 2,70 mt. Allo stesso livello lungo il prospetto Ovest è inoltre presente un balcone con vano caldaia con superficie complessiva di circa 12,00 mq. Al catasto fabbricati l immobile risulta intestato a: - foglio 22 mappale 1241 subalterno 7, categoria A/2, classe 2, consistenza 2,5 vani, posto al piano 1, rendita 264,68. Coerenze appartamento da Nord in senso orario: vano scala, pianerottolo, altro alloggio di proprietà di terzi, affaccio su area manovra, alloggio di proprietà di terzi e prospetto su cortile comune. Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente il bene è identificato nella zona urbanistica: Aree residenziali edificate. Destinazione Parametro reale/potenziale Coefficiente equivalente Appartamento Sup. reale lorda 55,50 mq 1,00 55,50 mqe Balconi e terrazzi fino a 25 mq Sup. reale lorda 12,00 mq 0,30 3,60 mqe totale Sup. reale lorda 67,50 mq 59,10 mqe Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: c.a. e muratura, condizioni: buone Solai: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati e completamento in opera, condizioni: buone Copertura: tipologia: a falde, condizioni: buone Scale: tipologia: a doppia rampa, ubicazione: interna, servoscala: assente, condizioni: buone. Ascensore: assente Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: materiale: legno, tipologia: anta a battente, vetro doppio, condizioni: discrete Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno, condizioni: buone Manto di copertura: Pareti esterne: materiale: tegole in laterizio, condizioni: buone materiale: muratura di mattoni, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: buone 5 di 8
Pareti interne: Pavim. Interna: Plafoni: Rivestimento: Scale: Impianti: Riscaldamento Gas: Elettrico: Idrico: Accessori: materiale: muratura di mattoni, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: buone materiale: piastrelle in grés/ceramica, condizioni: buone materiale: stabilitura, condizioni: discrete (si rilevano macchie di umidità in bagno) ubicazione: bagno e angolo cottura, materiale: piastrelle in grés/ceramica, condizioni: buone posizione: interna, rivestimento: pietra naturale, condizioni: buone autonomo, conformità: sì, copia in allegato metano, conformità: sì, copia in allegato tensione: 220V, conformità: sì, copia in allegato alimentazione: diretta da rete comunale, conformità: sì, copia in allegato Assenti Descrizione autorimessa Fg. 22, part. 1241, sub. 37 B. Piena proprietà per la quota di 1/1 di autorimessa sita in in Trecate in Via Massimo D Azeglio n. 35/A e censita al NCEU al fg. 22 part. 1241 sub. 37. Si tratta di un autorimessa collocata al piano seminterrato della palazzina denominata Residenza Barbara 72 ubicata in zona periferica del Comune di Trecate. All autorimessa, distinta con la sigla 3c, si accede dal cortile comune dotato di cancello carraio automatizzato posto su via Massimo D Azeglio. L autorimessa si compone di un unico locale con superficie di circa 27,00 mq calpestabili e circa 30,00 mq lordi; in essa possono trovare ricovero due automobili. L autorimessa presenta un altezza interna di circa 2,50 mt. Al catasto fabbricati l immobile risulta intestato a: - foglio 22 mappale 1241 subalterno 37, categoria C/6, classe 2, superficie 27 mq, posto al piano S1, rendita 101,79. Coerenze da Nord in senso orario: autorimessa di proprietà di terzi, area di manovra, altra autorimessa, muro perimetrale. Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente il bene è identificato nella zona urbanistica: Aree residenziali edificate. Destinazione Parametro reale/potenziale Coefficiente equivalente Autorimessa Sup. reale lorda 30,00 mq 1,00 30,00 mqe totale Sup. reale lorda 30,00 mq 30,00 mqe Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: c.a. e muratura, condizioni: buone Solai: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati e completamento in opera, condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: materiale: metallo tipologia: basculante, condizioni: buone 6 di 8
Pareti esterne: Pareti interne: Pavim. Interna: Impianti: Riscaldamento Gas: Elettrico: Idrico: Accessori: materiale: muratura di mattoni, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: buone materiale: muratura di mattoni, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: buone materiale: cemento, condizioni: discrete assente assente tensione: 220V, conformità: sì, copia in allegato assente Assenti 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima La stima delle unità immobiliari viene effettuata in base ai valori indicati nella Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI dell'agenzia del Territorio relativi al Comune di Trecate, codice di zona D1, microzona catastale 1, tipologia abitazioni civili (copia quotazioni in allegato), opportunamente adeguati in base alle effettive condizioni dell immobile e all andamento del mercato immobiliare attuale. Inoltre si fa riferimento, con le opportune correzione e valutazioni del caso oggetto di stima, all allegato 2 Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell osservatorio del mercato immobiliare del Manuale della Banca Dati dell OMI dell agenzia del territorio. 8.2. Fonti di informazione Catasto di Novara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara, ufficio tecnico di Trecate, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzia del territorio. 8.3. Valutazione corpi A. appartamento B. autorimessa Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente unitario valore complessivo A. Appartamento fg. 22 part. 1241 sub. 7 59,10 mq 1.050,00 62.055,00 B. Autorimessa fg. 22 part. 1241 sub. 37 30,00 mq 580,00 17.400,00 Totale 79.455,00 Riepilogo: - corpo: 79.455,00 - accessori: 0,00 - complessivo intero: 79.455,00 - complessivo diritto e quota: 79.455,00 Immobile Superficie lorda intero medio ponderale diritto e quota A. Appartamento fg. 42 part. 780 sub. 175 67,50 mq 62.055,00 1/1= 62.055,00 B. Autorimessa fg. 42 part. 780 sub. 216 30,00 mq 17.400,00 1/1= 17.400,00 Totale 79.455,00 7 di 8
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Per il rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita, si applica una ulteriore decurtazione del 2% rispetto al valore di diritto e quota (di cui al punto 8.3) 1.589,10 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia (di cui al punto 5) 1.466,36 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistico-edilizia Nessuna Spese tecniche di regolarizzazione catastale Nessuna Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.4.1 Giudizio di comoda divisibilità: Il presente lotto di vendita è composto da un appartamento ed un autorimessa: Si ritiene che l accorpamento in un unico lotto di vendita delle due unità immobiliari possa rendere la vendita più rapida ed agevole. 8.5. Prezzo base d'asta del lotto dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: 76.399,54 dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: 76.399,54 Tanto si doveva per l incarico ricevuto. Galliate, 27/01/2016 Ing. Nicola Belletti 8 di 8