Scheda nr. 26 Dati identificativi immobile pp.mm. 1-17-21-22 p.ed. 337 C.C. Laces Indirizzo: v. Centrale 65 39021 Laces Documentazione esaminata estratta dalla Proposta di concordato in atti: Valutazione Nomisma dd. 07.11.2013 con allegati: Fotografie Documentazione esaminata prelevata direttamente dal coadiutore: presso l Ufficio del Libro Fondiario di Bolzano: Estratto tavolare p.ed. 337 C.C. Laces, pp.mm. 1-17-21-22 (allegato A) presso il Municipio di Laces: Licenza d uso (allegato C) 1
Tribunale fallimentare di Bolzano - Procedura C.P. 33/2013 Verbale di sopralluogo E stato effettuato un sopralluogo nell'immobile in data 13 maggio 2014. Nel corso del sopralluogo è stata rilevata una documentazione fotografica dell immobile, che viene sinteticamente rappresentata in calce al presente verbale. L immobile di recente costruzione ha una destinazione terziario-commercialeresidenziale e si trova lungo la via principale all ingresso del paese, con buona visibilità e in prossimità della stazione ferroviaria. Le unità oggetto sono un negozio a piano terra, due posti auto in interrato e una striscia di modeste dimensioni lungo la strada. Il negozio risulta locato dal 2005 da un attività commerciale nel settore bicicletta; il contratto è stato rinnovato nel 2011 e scade nel 2017. il locale è comodo, ampio, luminoso e in buono stato di conservazione. Foto 1 vista esterna Foto 1 vista interna 2
Risultato interrogazione: Anno 2013 - Semestre 2 Provincia: BOLZANO.BOZEN Comune: LACES.LATSCH. Fascia/zona: Centrale/CENTRO ABITATO DEL CAPOLUOGO Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Commerciale Valore Mercato ( /mq) Valori Locazione ( /mq x mese) Tipologia Stato conservativo Superficie Min Max (L/N) Min Max Magazzini NORMALE 500 650 L 1,2 1,5 L Magazzini Ottimo 650 750 L 1,5 1,8 L Negozi NORMALE 1600 1800 L 4,6 6 L Negozi Ottimo 1800 2100 L 5,3 6,2 L Superficie (L/N) Stime agli atti La perizia di stima Nomisma Il valore commerciale complessivo della stima è pari ad Euro 519.500,00. Il valore di pronto realizzo viene determinato pari all 80% del valore di mercato, per complessivi Euro 415.600,00. 3
Analisi della documentazione acquisita Dall esame dell'estratto tavolare in allegato A, risulta che le pp.mm. 1-17-21-22 della p.ed. 337 sono: di proprietà di Hobag Projekt Srl, p.iva 02469500215 e sono gravate di: p.m. 1 - Servitu di passaggio carrabile G.N. 368/1987 - Servitu di accesso carrabile G.N. 301/1988 - Servitù di divieto di costruire G.N. 301/1988 - Servitu di tollerare finestre e porte G.N. 301/1988 - Servitu di passaggio con veicoli di ogni genere G.N. 1272/1989 - Servitu di manovra con veicoli di ogni genere G.N. 1272/1989 - Diritto di Ipoteca quale partita principale Cassa Raiffeisen di Laces p.m. 17 - Servitù di divieto di costruire G.N. 301/1988 - Servitu di tollerare finestre e porte G.N. 301/1988 - Servitu di passaggio con veicoli di ogni genere G.N. 1272/1989 - Servitu di manovra con veicoli di ogni genere G.N. 1272/1989 p.m. 21 p.m. 22 I vincoli di servitù iscritti non limitano o alterano la proprietà e la fruibilità delle unità stesse. 4
Valutazione Dalla documentazione fornita e ottenuta risulta che: - l edificio è in regola con le pratiche urbanistiche ed ha ottenuto licenza d uso (allegato C) il 24.06.2002. - la possibilità di parcheggio esterno su aree pubbliche nelle immediate vicinanze, rende i posti auto non facilmente vendibili. - il negozio risulta locato dal 2005 con scadenza febbraio 2017 ad un canone annuo di Euro 16.200. Alla luce della documentazione e del sopralluogo, considerando la posizione e il mercato di immobili simili, si ritiene di attribuire quale valore immobiliare di mercato 1 Per il negozio p.m. 1 locato, utilizzando il metodo di capitalizzazione diretta sulla base dei canoni percepiti, ad un tasso ritenuto accettabile del 5%, si ottiene il valore di Euro 325.000,00, che può rendere l immobile interessante ai fini di puro investimento. 2 Per i posti auto pp.mm. 21 e 22, il valore di mercato a corpo è valutabile in Euro 16.000,00, come valutato nella stima Revaluta. 3 Per la p.m. 17, striscia di terreno, priva di alcun valore. Pertanto il valore complessivo delle unità oggetto di stima è pari a Euro 341.000,00. 5