Espropriazioni immobiliari N. 360/2016 TRIBUNALE ORDINARIO - COMO ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 360/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: UNICREDIT SPA DEBITORI: ALPER ARDIC e SELVI ARDIC GIUDICE: Dott. A. Petronzi CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 16/12/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Matilde Bernasconi CF:BRNMLD62R69C933L con studio in Olgiate Comasco (CO) via Torino 60 telefono e fax: 031990128 email: matildebernasconi@yahoo.it Pagina 1 di 8
TRIBUNALE ORDINARIO - COMO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 360/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A Appartamento da ristrutturare sito a COMO, VIA AL PIANO 21, frazione ALBATE, della superficie commerciale di 80,00 mq per la quota di: 1000/1000 di piena proprietà. E' composto da: ingresso, cucina, soggiorno, 2 camere, bagno, ampio terrazzo, più la quota proporzionale degli enti condominiali. Sviluppa una superfice lorda commerciale di 63 mq + 75 mq reali di terrazzo equivalenti a 17 mq commerciali, per un totale di mq 80 commerciali. Identificazione catastale: foglio 5 - particella 2762 sub. 707 (catasto fabbricati), sezione urbana ALB, zona censuaria 4, categoria A/3, classe 2, consistenza 4 vani, superficie catastale totale : 76 mq Totale escluse aree scoperte: 63 mq - rendita 361,52 Euro, indirizzo catastale: VIA AL PIANO, piano: 4, intestato a ARDIC ALPER C.F.: RDCLPR74T11Z243U e ARDIC SELVI C.F.: RDCSLV77A44Z243I ora AYDOGDU SELVI CF: YDGSLV77A44Z2431 per la quota di ½ ciascuno. Coerenze dell'appartamento: a nord est altra U.I. sub 706 e vano scala comune, sugli altri lati prospetto sul cortile di proprietà condominiale. 2. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. I proprietari non sono reperibili, l'amministratore condominiale è in possesso delle chiavi dell'appartamento. 3.VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: fino al 15/11/2016 3.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 3.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 3.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 3.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 3.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 3.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 3.2.1 Iscrizioni: Pagina 2 di 8
Ipoteca volontaria attiva, stipulata il 25/07/2006 a firma di Notaio Nicola Begalli di Como ai nn. rep. 158206/24894 di repertorio, iscritta il 31/07/2006 a Como ai nn. 28147/6270, a favore di BANCA PER LA CASA SPA - MILANO, contro ARDIC ALPER E ARDIC SELVI, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: 230.000,00. Importo capitale: 115.000,00. Durata ipoteca: 30 anni 3.2.2 Pignoramenti e sentenze di fallimento: Pignoramento immobiliare, atto giudiziario Tribunale di Como del 14/07/2016 rep. 4479 di repertorio, trascritto il 02/08/2016 a Como ai nn. 21069/13946, a favore di UNICREDIT SPA - ROMA, contro ARDIC ALPER C.F.: RDCLPR74T11Z243U e ARDIC SELVI C.F.: RDCSLV77A44Z243I ora AYDOGDU SELVI CF: YDGSLV77A44Z2431. 3.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna. 3.2.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Millesimi condominiali: proprietà 48,395 - riscaldamento 53,40 (PREVENTIVO dal 01/10/2016 al 30/09/2017). 2.123,28 Spese straordinarie per risanamento debito fornitura gas:. 725,93 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 15.347,61 Delibere approvate ma non ancora eseguite: Costituzione di un fondo pari a euro 15.000,00 per copertura di una parte del debito condominiale. Il debito totale alla data del 21/11/2016 è di 53.635,94. Cause pendenti condominio in qualità di attore: Recupero credito verso Visione Casa sas Recupero credito verso sigg. Garcia - Olivares Recupero credito verso sigg. Ardic Cause pendenti in qualità di Convenuto: Azione legale da parte di Eurenergy per il recupero di 41.000,00. Attualmente il condominio ha il riscaldamento ridotto a 7 ore per le morosità arretrate. Sono possibili altre cause di pagamento per responsabilità solidale residuale poiché esistono altre morosità di condomini relative agli anni4 passati. 5. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 5.1 ATTUALE PROPRIETARIO: ARDIC ALPER C.F.: RDCLPR74T11Z243U e ARDIC SELVI C.F.: RDCSLV77A44Z243 ora AYDOGDU SELVI CF: YDGSLV77A44Z2431 proprietari per la quota di 1000/1000 (1/2 ciascuno), in forza di atto di compravendita stipulato il 25/07/2006 a firma di notaio Nicola Begalli di Como ai nn. 158205/24893 di repertorio, trascritto il 31/07/2006 a Como ai nn. 28146/17662. L'appartamento deriva dalla fusione e frazionamento dei mappali 2762 sub 21-22-23-24-25-26-27-28 - foglio 5 dei fabbricati. Pagina 3 di 8
5.2 PRECEDENTI PROPRIETARI: MAZZITELLI RITA nata a Tropea il 19/02/1948 proprietaria dal 15/02/1996 fino al 25/07/2006 per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita stipulato il 15/02/1996 a firma di notaio Begalli di Como ai nn. 99674/12626 di repertorio, registrato il 27/02/1996 a Como al n. 798, trascritto il 28/02/1996 a Como ai nn. 3445/2531. Acquista l'appartamento occupante l'intero piano quarto. POLIMENI BRUNO nato a Rosarno il 18/03/1950 proprietario dal 14/11/1991 fino al 15/02/1996, per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita stipulato il 14/11/1991 a firma di notaio Antonio Aurucci di Como ai nn. 58449/804 di repertorio, registrato il 25/11/1991 a Como al n. 3510, trascritto il 19/11/1991 a Como ai nn. 22147/15764. Acquista l'appartamento occupante l'intero quarto piano. RAVANELLI PIETRO nato a Carnate il 24/04/1949 per la quota di 1000/1000 proprietario fino al 14/11/1991. 6 PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 6.1 PRATICHE EDILIZIE: Autorizzazione edilizia in data 13/05/1963, intestata a Società immobiliare MEDUSA, per lavori di costruzione edificio abitativo. L agibilità è stata rilasciata in data 17/11/1964 con decorrenza dal 05/12/1963. Concessione edilizia N. 3383/98, intestata a Mazzitelli Rita, per lavori di: ristrutturazione piano sottotetto, diversa distribuzione dei tavolati e formazione terrazzo, rilasciata il 10/02/1999. DIA 21960/2005 del 04/05/2005, intestata a Mazzitelli Rita, per lavori di ristrutturazione in completamento alla C.E. n 3383/98 e ridistribuzione spazi interni. La pratica non è stata conclusa, manca la fine lavori e la richiesta del certificato di abitabilità. 6.2 SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera C.C. 32 DEL 13/06/2013, l'immobile ricade in zona CR2.3 AMBITI DA RIQUALIFICARE ANCHE PER GLI ASPETTI DELLA STRUTTURA URBANISTICA PREVEDENDO DESTINAZIONI D'USO COMPLEMENTARI ALLA RESIDENZA. 7 GIUDIZI DI CONFORMITÀ: CRITICITÀ: 7.1 CONFORMITÀ EDILIZIA: Sono state rilevate le seguenti difformità: l ultima pratica edilizia presentata non è stata conclusa, manca la fine lavori e la richiesta del certificato di agibilità. Lo stato attuale non è conforme alle pratiche depositate in comune. La distribuzione degli spazi è diversa. Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di pratica edilizia in sanatoria per diversa distribuzione degli spazi interni più richiesta agibilità. Costi indicativi di regolarizzazione: pratica edilizia in sanatoria + richiesta agibilità 2.000,00 sanzione circa 1000,00 da definire con il comune. CRITICITÀ: 7.2 CONFORMITÀ CATASTALE: Pagina 4 di 8
Sono state rilevate le seguenti difformità: la scheda catastale è conforme all ultima pratica presentata in comune ma non è conforme allo stato attuale. Successivamente alla pratica edilizia occorre presentare una nuova scheda catastale. Costi indicativi di regolarizzazione: nuova scheda + oneri catastali:.500,00 circa. 7.3 CONFORMITÀ URBANISTICA: nessuna difformità BENI IN COMO VIA AL PIANO 21, FRAZIONE ALBATE APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento da ristrutturare sito a COMO in via al Piano 21, frazione ALBATE, della superficie commerciale di 80,00 mq per la quota di: 1000/1000 di piena proprietà (ALPER ARDIC 500/1000 e SELVI ARDIC 500/1000). E' composto da: ingresso, cucina, soggiorno, 2 camere, bagno, ampio terrazzo, più la quota proporzionale degli enti condominiali. Sviluppa una superfice lorda commerciale di 63 mq + 75 mq reali di terrazzo equivalenti a 17 mq commerciali, per un totale di mq 80 commerciali. L'unità immobiliare oggetto di valutazione ha un'altezza interna di m 2.70. Identificazione catastale: Identificazione catastale: foglio 5 - particella 2762 sub. 707 (catasto fabbricati), sezione urbana ALB, zona censuaria 4, categoria A/3, classe 2, consistenza 4 vani, superficie catastale totale : 76 mq Totale escluse aree scoperte: 63 mq - rendita 361,52 Euro, indirizzo catastale: VIA AL PIANO, piano: 4, intestato a ARDIC ALPER C.F.: RDCLPR74T11Z243U e ARDIC SELVI C.F.: RDCSLV77A44Z243I ora AYDOGDU SELVI CF: YDGSLV77A44Z2431 per la quota di ½ ciascuno. Coerenze dell'appartamento: a nord est altra U.I. sub 706 e vano scala comune, sugli altri lati prospetto sul cortile di proprietà condominiale. L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica ( 7 Km dal centro) in un'area mista residenziale/produttiva, le zone limitrofe sono residenziali produttive o terziario. L immobile è situato nei pressi del carcere di Como e dell inceneritore. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono scarsi. La zona è dotata dei servizi di urbanizzazione primaria e tutti i principali servizi sono ubicati nelle vicinanze o nel centro. COLLEGAMENTI Ferrovia distante 2,5 Km Autobus distante 150 m Autostrada distante 6 Km DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Appartamento posto al piano quarto di un immobile condominiale non dotato di ascensore. Pagina 5 di 8
L immobile è stato costruito nel 1963 e ristrutturato negli anni dal 1998 al 2005. E' composto da: ingresso, cucina, soggiorno, 2 camere, bagno, ampio terrazzo, più la quota proporzionale degli enti condominiali. E' libero su tre lati (sud/est, sud/ovest, nord/ovest) che si affacciano sull'ampio terrazzo di proprietà. Sviluppa una superfice lorda commerciale di 63 mq + 75 mq reali di terrazzo equivalenti a 17 mq commerciali, per un totale di mq 80 commerciali. Si accede all'appartamento attraverso il cancello che delimita l'area condominiale e poi attraverso le scale comuni. Non è presente area a parcheggio condominiale e le aree a parcheggio esterne sono scarse. Sia internamente che esternamente l'appartamento necessita di ristrutturazione. Sono visibili tracce di infiltrazioni di acqua piovana sia sul soffitto che in prossimità di alcune finestre. La maggior parte dei serramenti è da sostituire così come i cassonetti e gli avvolgibili. Il riscaldamento è centralizzato, i termosifoni sono stati rimossi per limitare il consumo che gravava sul condominio in quanto i proprietari sono assenti e vi sono diverse spese condominiali arretrate. Attualmente il riscaldamento di tutto il condominio è limitato a 7 ore per morosità arretrate. L'impianto dell'acqua è stato chiuso per una perdita nel bagno. Tutti gli impianti sono da ristrutturare e mettere a norma. Anche esternamente è necessaria una ristrutturazione in quanto l'intonaco delle pareti è scrostato e la finitura del parapetto del terrazzo non è stata completata, è visibile la guaina di impermeabilizzazione e manca l'intonaco. DESCRIZIONE DETTAGLIATA Strutture e componenti edilizie: Strutture verticali: in c.a. e muratura di completamento Pareti esterne: muratura di completamento intonacata e tinteggiata condizioni scarse. Coibentazione assente. Copertura: piana in c.a. - coibentazione non verificabile. Plafoni: finitura ad intonaco condizioni scarse tracce di umidità e infiltrazioni. Pavimentazione interna: piastrelle in ceramica, condizioni sufficienti. Infissi esterni: anta singola, doppia o tripla a battente in parte in legno verniciato da sostituire e in parte in alluminio da revisionare. Protezioni infissi esterni: avvolgibili in pvc da sostituire Infissi interni: a battente in tamburato condizioni sufficienti. Scale: posizione interna, in c.a., a rampe parallele, condizioni sufficienti. Portone di ingresso: doppia anta a battente in alluminio e vetro condizioni sufficienti. Impianti: Citofonico: audio, condizioni non verificate. Termico: centralizzato con alimentazione in metano. Diffusori : i termosifoni sono stati rimossi, l impianto è da ristrutturare. Per la produzione di acqua calda sanitaria è presente un boiler sul terrazzo. Condizioni: da sostituire. Elettrico : sottotraccia tensione 220 V, condizioni: da ristrutturare. Gas: sottotraccia alimentazione a metano, conformità non reperibile. Idrico: sottotraccia con alimentazione acquedotto comunale, conformità non reperibile. Fognatura: rete comunale conformità non reperibile. Pagina 6 di 8
CONSISTENZA: Criterio di misurazione: Superficie lorda commerciale descrizione consistenza indice commerciale appartamento 63,00 x 100 % = 63,00 Terrazzo 20,00 x 30 % = 6,00 Terrazzo 55,00 x 20 % = 11,00 Totale: 138,00 80,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: borsa dati immobiliari Fonte di informazione: borsino immobiliare provincia di Como - anno 2016 Immobili anno 1970 900,00/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Descrizione: immobile mq 110, ristrutturato, posto al 3 piano senza ascensore. Indirizzo: via Canturina Prezzo/Prezzo richiesto: 150.000,00 pari a 1360,00 /mq SVILUPPO VALUTAZIONE: Si assume come dato di partenza il valore indicato dal borsino immobiliare edizione 2016 per gli edifici dell anno 1970 in quanto l immobile è stato edificato nell anno 1964 e ha subito una ristrutturazione nell anno 1998. Tuttavia considerato lo stato di manutenzione sia esterno che interno, l ubicazione al 4 piano senza ascensore, la mancanza di parcheggio, si ritiene valido tale valore. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 80,00 mq x 900,00/mq = 72.000,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): 72.000,00 Pagina 7 di 8
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Per la stima è stato utilizzato il metodo sintetico comparativo. Sono stati presi in considerazione i valori indicati dal "Borsino immobiliare della provincia di Como" anno 2016. La valutazione è stata raffrontata con quotazioni di immobili con caratteristiche simili presenti nella zona. E' stato inoltre consultato l'osservatorio del mercato immobiliare dell agenzia del territorio. La valutazione è stata fatta sulla base della superficie commerciale cioè comprensiva dei muri divisori e dei muri perimetrali considerando lo spessore massimo non superiore a 35 cm. Il terrazzo è stato conteggiato nella misura del 30% fino a un massimo di 20 mq e nella misura del 20% per la parte eccedente. Nella valutazione sono stati presi in considerazione i seguenti elementi: l anno di costruzione dell immobile, lo stato di conservazione, l ubicazione al 4 piano senza ascensore, la mancanza di parcheggi e il contesto. E onere dell acquirente verificare il bene sotto tutti gli aspetti prima dell acquisto. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Como, conservatoria dei registri immobiliari di Como, ufficio tecnico di Como, osservatori del mercato immobiliare di Como, agenzie immobiliari della zona ed inoltre Borsino immobiliare della provincia di Como. VALORE DI MERCATO : RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 80,00 mq 0,00 72.000,00 72.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.6): Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 3.500,00. 68.500,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 10.275,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 16/12/2016. 58.225,00 il tecnico incaricato Matilde Bernasconi Pagina 8 di 8