TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 545/2015 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCO DI BRESCIA s.p.a. (sede in BRESCIA DEBITORE: Asghar ALI' GIUDICE: Dott. Mirko BURATTI CUSTODE: Dott.ssa Egle MURATERRA - Monza, via Manzoni,56- tel. 0392316037 - mail:egle.muraterra@muraterra.it CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 29/11/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: DANIELE ZAGO CF:ZGADNL62M15F704O con studio in BRUGHERIO (MB) via Martiri della Libertà, 18 telefono: 039884000 fax: 0392621314 email: info@dimensionizago.it Pagina 1 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 545/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a SOLARO via Sant'Anna 24, frazione Località Sant'Anna, della superficie commerciale di 63,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (Asghar ALI')Appartamento, ad uso residenziale, posto al piano Primo (2 f.t.) posto in condominio di sei piani fuori terra, servito da due corpi scala, con un piano interrato, e cortile comune con pavimentazione in mattoni autobloccanti. L'appartamento ha ingresso corridoio che serve la cucina, non abitabile, con balcone, il soggiorno, il bagno e la camera da letto. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Primo (2 f.t.), interno /, scala B, ha un'altezza interna di 292 cm..identificazione catastale: foglio 27 particella 49 sub. 22 (catasto fabbricati), scheda VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 29/11/2014 protocollo n. MI0639035 in atti dal 29/11/2014 VARIAZIONE TOPONOMASTICA DERIVANTE DA AGGIORNAMENTO ANSC (n. 203019.1/2014), categoria A/3, classe 3, consistenza 63 mq, rendita 206,58 Euro, indirizzo catastale: VIA SANT` ANNA n. 24, piano: piano: 1-S1 - scala: 2, intestato a ALI Asghar (nato in PAKISTAN il 01/01/1971 - c.f.: LAISHR71A01Z236M - Quota di piena proprietà in regime di separazione dei beni), derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 11/05/2001 Trascrizione in atti dal 29/11/2001 Repertorio n.: 39126 Rogante: MORSELLO SALVO Sede: BOLLATE Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (Passaggi intermedi da esaminare) (n. 34577.1/2001) Coerenze: In corpo, da nord, in senso orario: vano scala comune, cortile comune e alloggio di terzi, alloggio di terzi, L'intero edificio sviluppa sette piani, sei piani fuori terra, uno piano interrato. Immobile costruito nel 1970. A.1 cantina, composto da Un vano, sviluppa una superficie commerciale di 1,35 Mq. Il vano cantina è identificata con i medesimi dati catastali dell'alloggio in quanto rappresentata nella medesima scheda catastale. Fg. 27- mapp. 49 - sub. 22 - Piano S1 - L'unità è di proprietà di ALI Asghar (n. in PAKISTAN il 01/01/1971 - c.f.: LAISHR71A01Z236M - Piena Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.) Confini: da nord, in corpo, in senso orario: Cantina di terzi, terrapieno su cortile comune, cantina di terzi e corridoio comune, corridoio comune di accesso; A.2 box singolo, composto da Un vano, sviluppa una superficie commerciale di 7,62 Mq. Identificazione catastale: foglio 27 particella 51 sub. 2 (catasto fabbricati), scheda VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 29/11/2014 protocollo n. MI0639055 in atti dal 29/11/2014 VARIAZIONE TOPONOMASTICA DERIVANTE DA AGGIORNAMENTO ANSC (n. 203039.1/2014), categoria C/6, classe 4, consistenza 13 mq, rendita 34,24 Euro, indirizzo catastale: VIA SANT` ANNA n. 24, piano: piano: S1;, intestato a ALI Asghar (n. in PAKISTAN il 01/01/1971 - c.f.: LAISHR71A01Z236M - Piena Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 11/05/2001 Trascrizione in atti dal 29/11/2001 Repertorio n.: 39126 Rogante: MORSELLO SALVO Sede: BOLLATE Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (Passaggi intermedi da esaminare) (n. 34577.1/2001) Coerenze: in corpo, da nord, in senso orario: Corsello comune di accesso, autorimessa di terzi, terrapieno su via Per Limbiate; Pagina 2 di 11
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 63,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 8,97 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 69.170,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si. 51.877,50 trova: Data della valutazione: 29/11/2016 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Esecutato e familiari in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 11/05/2001 a firma di notaio Salvo Morsello ai nn. 39127 di repertorio, iscritta il 24/05/2001 a Cons. Milano 2 ai nn. 52830/12661, a favore di Banco di Brescia San Paolo CAB.s.p.a. (sede in Brescia e domicilio ipotecario in Brescia, c.so Martiri della Libertà, 13 ), contro ALI' Asghar (nato in PAKISTAN il 01/01/1971 - c.f.:laishr71a01z236m), derivante da Garanzia per mutuo ipotecario. Importo ipoteca: 149.722,50. Importo capitale: 74.886,25. Durata ipoteca: 30 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 16/01/2009 a firma di Tribunale di Monza ai nn. 231 di repertorio, trascritta il 25/06/2009 a Cons. Milano 2 ai nn. 77396/46344, a favore di Condominio PIERINA via Sant' Anna, 24 (sede in Solaro - c.f.. 91010080157), contro ALI' Asghar (nato in PAKISTAN il 01/01/1971 - c.f.: LAISHR71A01Z236M), derivante da Atto esecutivo o cautelare pignoramento, stipulata il 17/04/2015 a firma di Tribunale di Monza ai nn. 6659 di repertorio, trascritta il 03/06/2015 a Cons. Milano 2 ai nn. 51836/34383, a favore di Banco di Brescia s.p.a. (sede in Brescia - c.f.: 03480180177), contro ALI Asghar (nato in PAKISTAN il 01/01/1971 - c.f.: LAISHR71A01Z236M), derivante da Atto esecutivo o cautelare 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. Pagina 3 di 11
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 1.642,32 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 14.208,82 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: ALI' Asghar (nato in PAKISTAN il 01/01/1971 - c.f.:laishr71a01z236m - Piena Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni) per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 11/05/2001), con atto stipulato il 11/05/2001 a firma di notaio Salvo Morsello ai nn. 39126 di repertorio, trascritto il 24/05/2001 a Cons. Milano 2 ai nn. 52829/34577, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Sebastiano TAMBURELLO (n. Mineo il 06.09.1934 - Quota di un mezzo ) e Antonia TAMBURINO (n. Mineo il 22.02.1939 - Quota di un mezzo)) per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 01/12/1975 fino al 11/05/2001), con atto stipulato il 01/12/1975 a firma di notaio Oscar De Magistris ai nn. 178239 di rep. di repertorio, trascritto il 20/12/1975 a Cons. Milano 2 ai nn. 45592/38109, in forza di atto di compravendita. I sopra citati proprietari divennero pieni proprietari anche in forza di Atto di compravendita del 12.01.1987 del notaio Carla D'Addetta ai n. 31967 di rep. - Trascritto in Milano 2 il 11 febbraio 1987 ai nn. 15429/12371. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza di Costruzione N. P.E. 144/63 e successive varianti, intestata a Immobiliare PIERINA s.p.a., per lavori di Due condomini ad uso abitazione, presentata il 05/09/1963, rilasciata il 23/10/1963, agibilità del 30/06/1969. Ulteriore licenza ci costruzione rilasciata il 09 dicembre 1964 in sostituzione della precedente. 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Leggerissime traslazione (di circa 10 cm.) della parete di Pagina 4 di 11
divisione tra il bagno e la camera da letto e tra la cucina e soggiorno ; abuso per aumento di volume residenziale dovuto alla chiusura del balcone. Inoltre la cantina ha una leggera diversa sagoma perimetrale. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Richiesta di Autorizzazione in sanatoria per le opere interne eseguite in difformità e smontaggio del telaio in ferro/alluminio che delimita l'aumento di volume del balcone. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: tecnico, oneri e sanzioni:.1.600,00 Artigiano per Asportazione telaio in ferro/alluminio e trasporto alla pubblica discarica.:.1.200,00 Questa situazione è riferita solamente a Alloggio e Cantina Confronto stato di fatto e progetto Confronto stato di fatto e progetto Cantina 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN SOLARO VIA SANT'ANNA 24, FRAZIONE LOCALITÀ SANT'ANNA APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a SOLARO via Sant'Anna 24, frazione Località Sant'Anna, della superficie commerciale di 63,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (Asghar ALI')Appartamento, ad uso residenziale, posto al piano Primo (2 f.t.) posto in condominio di sei piani fuori terra, servito da due Pagina 5 di 11
corpi scala, con un piano interrato, e cortile comune con pavimentazione in mattoni autobloccanti. L'appartamento ha ingresso corridoio che serve la cucina, non abitabile, con balcone, il soggiorno, il bagno e la camera da letto. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Primo (2 f.t.), interno /, scala B, ha un'altezza interna di 292 cm..identificazione catastale: foglio 27 particella 49 sub. 22 (catasto fabbricati), scheda VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 29/11/2014 protocollo n. MI0639035 in atti dal 29/11/2014 VARIAZIONE TOPONOMASTICA DERIVANTE DA AGGIORNAMENTO ANSC (n. 203019.1/2014), categoria A/3, classe 3, consistenza 63 mq, rendita 206,58 Euro, indirizzo catastale: VIA SANT` ANNA n. 24, piano: piano: 1-S1 - scala: 2, intestato a ALI Asghar (nato in PAKISTAN il 01/01/1971 - c.f.: LAISHR71A01Z236M - Quota di piena proprietà in regime di separazione dei beni), derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 11/05/2001 Trascrizione in atti dal 29/11/2001 Repertorio n.: 39126 Rogante: MORSELLO SALVO Sede: BOLLATE Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (Passaggi intermedi da esaminare) (n. 34577.1/2001) Coerenze: In corpo, da nord, in senso orario: vano scala comune, cortile comune e alloggio di terzi, alloggio di terzi, L'intero edificio sviluppa sette piani, sei piani fuori terra, uno piano interrato. Immobile costruito nel 1970. Fotografie Cucina e Soggiorno Fotografie Bagno e Cucina DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista artigianale/industriale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Localizzazione satellitare Prospetto SERVIZI asilo nido campo da calcio al di sopra della media Pagina 6 di 11
municipio negozi al dettaglio scuola elementare scuola media inferiore spazi verde nella media nella media nella media COLLEGAMENTI autobus distante 200 mt tangenziale distante 4,0 km ferrovia distante 4,0 km. al di sopra della media al di sopra della media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: nella media nella media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L unità esaminata ha pavimentazione realizzata in piastrelle di ceramica, vetusta, come anche i rivestimenti dei bagni e della cucina. Gli infissi esterni hanno struttura in legno ( ferro per la cucina), "monovetro", ed avvolgibili in p.v.c.. La porta di ingresso è di tipo "cieco", in legno; le porte interne, in legno, tamburate, di tipo a cieco. Le parti comuni dello stabile offrono pianerottoli pavimentati in lastre di marmo, e gradini della scala interna in marmo. Gli infissi comuni sono nel vano scala realizzati in ferro e portone di ingresso in alluminio. Esternamente lo stabile nei prospetti è rivestito prevalentemente in klinker. Il cortile comune è pavimentato in "autobloccanti". Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in Ferro e legno con vetro singolo infissi interni: anta a ventola realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica vetusta e moquettes portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno, gli accessori presenti sono: serratura di sicurezza protezioni infissi esterni: avvolgibili realizzate in p.v.c. rivestimento interno: posto in bagno e cucina realizzato in piastrelle di ceramica vetusta scale: interna con rivestimento in gradini in marmo e cemento prefabbricati Degli Impianti: Pagina 7 di 11
ascensore: a fune. Al momento del sopralluogio l'ascensore era fuori servizio " permanente" per mancanza di fondi per la manutenzione straordinaria. elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220 citofonico: audio gas: con tubazioni a vista con alimentazione a metano termico: centralizzato ( attualmente scollegato ) i diffusori sono in termosifoni in ghisa. Al momento del sopralluogo l'impianto di riscaldamento non era in funzione per mancanza di denaro per la manutenzione straordinaria. L'amministratore mi ha indicato, nella comunicazione delle spese condominiali annuali e scadute alla data odierna, che il riscaldamento è di tipo "Autonomo" in quanto in tale modo si dovrà provvedere per le singole unità costituenti il condominio. Richiesta eventuale delibera del condominio. attualmente viene usata per il riscaldamento delle "stufette elettriche". L'acqua calda sanitaria è di tipo autonomo con "boiler" a gas metano. Delle Strutture: balconi: costruiti in Laterocemento e c.a. scale interne: a rampe parallele realizzate in cemento armato solai: laterocemento strutture verticali: costruite in cemento armato travi: costruite in cemento armato molto CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Superficie Appartamento catastale 63,00 x 100 % = 63,00 Totale: 63,00 63,00 Pagina 8 di 11
Stato di fatto escluso abuso balcone ACCESSORI: cantina, composto da Un vano, sviluppa una superficie commerciale di 1,35 Mq. Il vano cantina è identificata con i medesimi dati catastali dell'alloggio in quanto rappresentata nella medesima scheda catastale. Fg. 27- mapp. 49 - sub. 22 - Piano S1 - L'unità è di proprietà di ALI Asghar (n. in PAKISTAN il 01/01/1971 - c.f.: LAISHR71A01Z236M - Piena Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.) Confini: da nord, in corpo, in senso orario: Cantina di terzi, terrapieno su cortile comune, cantina di terzi e corridoio comune, corridoio comune di accesso; box singolo, composto da Un vano, sviluppa una superficie commerciale di 7,62 Mq. Identificazione catastale: foglio 27 particella 51 sub. 2 (catasto fabbricati), scheda VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 29/11/2014 protocollo n. MI0639055 in atti dal 29/11/2014 VARIAZIONE TOPONOMASTICA DERIVANTE DA AGGIORNAMENTO ANSC (n. 203039.1/2014), categoria C/6, classe 4, consistenza 13 mq, rendita 34,24 Euro, indirizzo catastale: VIA SANT` ANNA n. 24, piano: piano: S1;, intestato a ALI Asghar (n. in PAKISTAN il 01/01/1971 - c.f.: LAISHR71A01Z236M - Piena Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 11/05/2001 Trascrizione in atti dal 29/11/2001 Repertorio n.: 39126 Rogante: MORSELLO SALVO Sede: BOLLATE Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (Passaggi intermedi da esaminare) (n. 34577.1/2001) Coerenze: in corpo, da nord, in senso orario: Corsello comune di accesso, autorimessa di terzi, terrapieno su via Per Limbiate; VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Osservatorio del Mercato Immobiliare ( O.M.I. - Agenzia delle Entrate) (01/11/2016) Valore minimo: 900,00 Valore massimo: 1.150,00 Note: Rilevazione O.M.I. del 1 semestre 2016 - Zona Periferica - D1 - Residenziale / Abitazioni di tipo Economico Normale Rilevazione dei Prezzi sulla Piazza di Milano - C.C.I.A.A. di Milano e Provincia - 1 semestre 2016 (01/11/2016) Valore minimo: 900,00 Valore massimo: 1.100,00 Note: Rilevazione del 1 semestre 2016 - Appartamenti vecchi, impianti obsoleti, o da ristrutturare. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Pagina 9 di 11
Valore superficie principale: 63,00 x 1.000,00 = 63.000,00 Valore superficie accessori: 8,97 x 1.000,00 = 8.970,00 71.970,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 71.970,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 71.970,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: In considerazione della tipologia del bene da valutare si procederà con l'applicazione del metodo sintetico comparativo monoparametrico, basato sui prezzi di mercato in zona per immobili della fattispecie, recentemente compravenduti. Da indagini esperite presso operatori del settore in zona nonché in base alle allegate quotazioni immobiliari (quotazione immobiliari edite dall'agenzia delle Entrate - O.M.I. - e dal Borsino dei Prezzi degli Immobili edito dalla C.C.I.A.A. di Milano) il sottoscritto è pervenuto alla valutazione di seguito espressa. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano - comune di Solaro, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Comune di Solaro, agenzie: di zona, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. (Osservatorio del Mercato Immobili DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 63,00 8,97 71.970,00 71.970,00 71.970,00 71.970,00 Giudizio di comoda divisibilità della quota: L'unità esaminata non è comodamente divisibile. Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 2.800,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 69.170,00 Pagina 10 di 11
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 17.292,50 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 51.877,50 data 29/11/2016 il tecnico incaricato DANIELE ZAGO Pagina 11 di 11