TRIBUNALE DI TREVISO

TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare n. 77/2010 promossa da CASSA RURALE DI BOLZANO SOC. COOP. con Avv. Pietro Colletti contro ZUCCON MORENO E BORTOLUZZI WANDA Giudice dell'esecuzione: dr. Andrea V. CAMBI perito stimatore: RUSALEN dr.ssa CRISTINA Data nomina perito: 14.02.2014 Data prossima udienza: 28.05.2014 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA E STIMA DEI BENI IMMOBILI 1.0 FORMAZIONE LOTTI Considerate le caratteristiche degli immobili, un'abitazione, con relativa area scoperta, inserita in un edificio bifamiliare, il sottoscritto perito ritiene che gli stessi formino un unico lotto. 1.1 UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA' DEL BENE COMUNE: SALGAREDA INDIRIZZO: via Provinciale Ovest n. 28 ACCESSIBILITA': da via Provinciale Ovest attraverso un accesso pedonale ed un accesso carrabile. 1.2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE COMUNE DI SALGAREDA - H706 Catasto Fabbricati Sez. A Foglio 6 m.n. 524 sub. 1 PT - area scoperta m 2 487 m.n. 524 sub. 2 PT -1 - Cat. A/2 Cl. 2 Vani 8 - R.C. 526,79 1.3 CONFINI DEL LOTTO Al C.T. il m.n. 524 confina a nord con m.n. 523, ad est con m.n. 485, a sud con m.n. 236 e ad ovest con via Provinciale Ovest. 1.4 SERVITU' 1) Servitù di passaggio costituita con atto del 13.03.1967 rep. 18056 Notaio Guglielmo Santomauro di Oderzo (TV) trascritta a Treviso il 13.04.1967 ai nn. 6369/5695; 2) Servitù di passaggio costituita con atto del 15.03.2006 rep. 264667 Notaio Salvatore Romano di Treviso trascritta a Treviso il 21.03.2006 ai nn. 13515/7920 su una porzione di terreno a cavaliere del confine sud del m.n. 524, individuata nella planimetria allegata all'atto di provenienza degli immobili, da esercitarsi con qualsiasi mezzo, a carico dei 1

mm.nn. 524 e 236 ed a favore dei mm.nn. 524 e 236. 1.5 DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA ZUCCON MORENO nato a Treviso il 06.04.1974 - C.F ZCCMRN74D06L407N - per il diritto di 1/2 della piena proprietà; BORTOLUZZI WANDA nata a Oderzo il 15.05.1976 - C.F BRTWND76E55F999A per il diritto di 1/2 della piena proprietà. Titolo di provenienza Atto di compravendita del 15.03.2006 di rep. 264667 Notaio Salvatore Romano di Treviso, trascritto a Treviso il 21.03.2006 ai nn. 13514/7919 con il quale gli esecutati acquistano l immobile oggetto di pignoramento. 1.6 TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE Certificato notarile ai sensi art. 567 comma 2 c.p.c. del 25.03.2010 aggiornato al 22.03.2010. 1. Trascrizione in data 18.02.2010 ai nn. 5832/3716 Atto di pignoramento immobiliare in data 26.01.2010 di rep. 560/2010 del Tribunale di Treviso a favore di CASSA RURALE DI BOLZANO SOC. COOP. con sede in Bolzano (BZ) C.F. 00180630212 e contro ZUCCON MORENO e BORTOLUZZI WANDA ciascuno per la quota di 1/2 della piena proprietà. 1. Iscrizione in data 08.01.1998 ai nn. 355/54 Ipoteca volontaria per complessive 340.000.000, capitale 200.000.000, in forza di apertura di credito contratto il 10.12.1997 rep. 1029 Notaio Elio Villa di Bolzano (BZ) a favore della CASSA RURALE DI BOLZANO SOC. COOP. A R.L. con sede in Bolzano C.F. 00180630212 ed a carico dei signori Bortoluzzi Antonio e Visentin Leda, danti causa della ditta oggetto della presente, debitore non datore d ipoteca la signora Bortoluzzi Patrizia; 2. Iscrizione in data 23.06.1999 ai nn. 22303/4652 Ipoteca volontaria per complessive 555.000.000, capitale 370.000.000, in forza di mutuo fondiario contratto il 21.05.1999 rep. 5799 Notaio Elio Villa di Bolzano (BZ) a favore della CASSA RURALE DI BOLZANO SOC. COOP. A R.L. con sede in Bolzano C.F. 00180630212 ed a carico dei signori Bortoluzzi Antonio e Visentin Leda, danti causa della ditta oggetto della presente, debitore non datore d ipoteca la signora Bortoluzzi Patrizia; 3. Iscrizione in data 21.03.2006 ai nn. 13516/3265 Ipoteca volontaria per complessivi 260.480,00, capitale 160.000,00, in forza di mutuo fruttifero contratto il 15.03.2006 rep. 264668, notaio Salvatore Romano di Treviso a favore della CASSA RURALE DI BOLZANO SOC. COOP. A R.L. con sede in Bolzano C.F. 00180630212 ed a carico dei signori ZUCCON MORENO e BORTOLUZZI WANDA per le loro rispettive quote di proprietà; 4. Iscrizione in data 01.09.2007 ai nn. 42749/11713 Ipoteca legale per complessivi 5.037,92, capitale 2.518,96, in forza di atto del Pubblico Ufficiale di Equitalia Nomos in data 22.08.2007 rep. 124937/113, a favore di Equitalia Nomos S.P.A. con sede in Torino C.F. 05165540013 ed a carico del Signor ZUCCON MORENO per la sua rispettiva quota di proprietà; 5. Iscrizione in data 16.12.2009 ai nn. 46790/10775 Ipoteca legale per complessivi 31.371,88, capitale 15.685,94, in forza di atto del Pubblico Ufficiale di Equitalia Nomos in data 02.12.2009 rep. 116718/113, a favore di 2

Equitalia Nomos S.P.A. con sede in Torino C.F. 05165540013 ed a carico del Signor ZUCCON MORENO per la sua rispettiva quota di proprietà. 1.7 DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO Il lotto, situato in un'area residenziale in prossimità del centro comunale è costituito da: - un'abitazione, disposta su due piani fuori terra, inserita in un edificio bifamiliare; - un magazzino/garage con annessa cantina interrata; - un area scoperta ad uso esclusivo ed una porzione di terreno gravata da servitù di passaggio a favore e contro per l'accesso carrabile al lotto. Nel lotto sono presenti altre costruzioni: a) in aderenza al fronte sud del magazzino/garage è stato realizzato un fabbricato al grezzo, aperto in direzione est, con un basculante in metallo nell apertura posta a ovest e con copertura in lastre di eternit; b) in aderenza al fronte est del magazzino/garage, lungo l intera larghezza del fabbricato, sono stati realizzati dei volumi, adibiti a deposito attrezzi e magazzino e con copertura in lastre di eternit; c) nell'angolo sud-est del lotto, in aderenza ai confini con altre proprietà sono presenti dei manufatti, tra cui un pollaio, con pavimentazione in battuto di cemento e copertura in lastre di eternit. Il lotto è recintato lungo i confini est ed ovest, lungo il lato nord-ovest antistante l'abitazione e lungo una porzione dell'area scoperta, adibita a giardino, presente nel lato sud-ovest. L'accesso avviene direttamente da via Provinciale Ovest attraverso un accesso pedonale ed un accesso carraio, quest'ultimo gravato da servitù di passaggio a favore e contro. 1.7.1 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI m.n. 524 sub 2 abitazione L'abitazione è inserita in un edificio bifamiliare costruito in muratura portante, con tetto a padiglione e manto di copertura in tegole; le grondaie ed pluviali sono in lamiera verniciata, l'intonaco esterno è tinteggiato. L'abitazione è a due piani fuori terra; il piano terra è composto da un portico d'entrata, un ingresso, una taverna in cui è presente un caminetto in muratura, una zona cottura con un piccolo portico (in parte ricadenti nel m.n. 523 sub 4 di altra proprietà), alcuni disimpegni, un bagno, un locale adibito a camera ed una centrale termica con accesso solo dall esterno. Una scala interna conduce al piano primo costituito da una zona giorno adibita a cucina e soggiorno, un disimpegno, n. 3 camere (di cui una per lo più ricadente nel m.n. 523 sub 4 di altra proprietà), un bagno, un ripostiglio ed un terrazzino presente lungo l'intero prospetto ovest. I locali del piano terra hanno altezza media di m 2,45, quelli del piano primo altezza di m 2,90. La superficie lorda, arrotondata, dell'abitazione è di m 2 223,00, quella dei portici è di m 2 20,00 e quella del terrazzino è di m 2 11,00. Finiture ed impianti L'abitazione ha finiture ed impianti di qualità media. I pavimenti sono in piastrelle di varie forme e tipologie nella taverna, nei bagni e nel vano cottura, nel disimpegno d'entrata, in linoleum nel locale adibito a camera e in un disimpegno al piano terra e nel salotto-cucina al primo piano, in parquet di legno nei locali della zona notte al piano primo. Le pareti sono in parte rivestite da piastrelle in ceramica nella cucina e nei bagni e intonacate negli altri locali. I serramenti sono in alluminio e vetro al piano terra, in PVC e vetrocamera nella camera al piano terra e nei locali al piano primo; al piano terra, il locale adibito a camera ha serramento esterno costituito da un balcone, gli altri serramenti hanno inferriate esterne; al 3

primo piano i serramenti esterni sono costituiti da tapparelle in legno; le porte interne sono in legno tamburato; il portoncino d'ingresso è in legno e vetro e la porta della centrale termica è in metallo. Gli allacciamenti di cui dispone l'immobile sono acquedotto, fognatura, energia elettrica, rete di distribuzione gas e rete telefonica. Gli impianti presenti sono: impianto di approvvigionamento di acqua potabile, impianto elettrico, impianto di riscaldamento a metano, impianto di fognatura, termosifoni come corpi scaldanti. L'abitazione è stata costruita nei primi anni 70 e parzialmente ristrutturata nel 2007. In merito alla classificazione energetica dell'immobile ad uso abitativo, si precisa che lo stesso, edificato in data anteriore allo 08.10.2005, non è stato oggetto successivamente a tale data, di interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso l'ufficio Tecnico del Comune di Salgareda non sono stati inoltre rinvenuti né l'attestato di Qualificazione Energetica né l'attestato di Certificazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell'immobile, il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica alti, indice di bassa qualità energetica. E' evidente, quindi, che il bene appartenga ad una delle classi più basse sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. m.n. 524 sub 2 garage/magazzino e cantina Fabbricato ad un piano fuori terra ed un piano interrato, posto a circa 5 m dall abitazione, nel lato est del lotto, suddiviso in due locali, adibiti a garage/magazzino, al piano terra e in due locali, adibiti a cantina, al piano interrato. La costruzione è in muratura intonacata, ha copertura piana rivestita con guaina bituminosa; il portone è costituito da un basculante in metallo, i serramenti sono in alluminio e vetro e la pavimentazione è in battuto di cemento; la muratura interna del locale interrato è al grezzo. La superficie lorda del piano terra è di m 2 21,00, così come quella del piano interrato. m.n. 524 sub 1 area scoperta L area scoperta è mantenuta parte a giardino con alberi, arbusti, tappeto erboso e camminamenti con piastre nella porzione antistante l'abitazione, pavimentata con battuto di cemento nella restante area scoperta. La superficie catastale dell'area è di m 2 487. L'area mantenuta a giardino è completamente recintata. 1.8 DESTINAZIONE URBANISTICA E CONFORMITA' EDILIZIA Con riferimento allo strumento urbanistico vigente, l'area ricade in Z.T.O. (Zona Territoriale Omogenea) - Zona C1 Residenziale, disciplinata dall'art. 15 delle Norme Tecniche di Attuazione che prevedono tra l'altro: -. per quanto riguarda gli ampliamenti degli edifici esistenti essi sono consentiti una - tantum nella misura del 20% della volumetria satura del lotto (volume esistente alla data di adozione del presente P.R.G. e misurato con le norme del presente strumento urbanistico), fino ad un massimo di 150 mc per unità edilizia (edificio), ai fini di adeguare la ricettività abitativa, la funzionalità distributiva e la funzionalità tecnica ; -.. nelle nuove costruzioni come anche nei lotti edificati è sempre consentito senza il computo del relativo volume la realizzazione in sottosuolo anche all'esterno del sedime del fabbricato, di locali per il ricovero di automezzi, cantine e simili. Presso l'ufficio Tecnico del Comune di Salgareda è stata reperita la seguente documentazione riguardante il fabbricato: - licenza n. 469 per esecuzione lavori edili per la costruzione di casa a due appartamenti, con relative tavole di progetto, dello 03.09.1968; 4

- licenza di costruzione n. 849 per variante fabbricato urbano a n. 2 appartamenti, con relative tavole di progetto del 24.09.1973; - licenza di costruzione n. 1171 per ampliamento di fabbricato ad uso magazzino e cantina, con relative tavole di progetto, del 10.03.1977; - permesso di abitabilità n. 849 per l abitazione composta da due appartamenti del 3.06.1982; - permesso di agibilità n. 1171 per la costruzione ad uso magazzino e cantina, del 08.03.1993; - denuncia di inizio attività edilizia (D.I.A.) n. 41/2007 per modifiche interne per ridistribuzione locali, con relative tavole, del 10.07.2007. Il sopralluogo ha evidenziato delle difformità: 1. nell'abitazione a) alcune difformità non sostanziali, riguardanti modifiche distributive interne e di alcuni fori esterni; b) due difformità riguardanti il vano cottura e il piccolo portico al piano terra e una camera al primo piano ricadenti in parte nel m.n. 523 sub 4 di altra proprietà; 2. nel fabbricato adibito a magazzino/garage alcune difformità non sostanziali riguardanti modifiche delle pareti interne e la presenza di una cantina al piano interrato, di superficie pari a quella del garage, suddivisa in due locali con altezza di m 1,83; vista l'altezza il piano interrato è da considerare vano tecnico; 3. nella zona tra l'abitazione e il magazzino/garage manca la tettoia di collegamento prevista nel progetto del 1977 e per il quale è stato rilasciato permesso di agibilità nel 1993; 4. in adiacenza al magazzino, nel lato sud ed est, sono stati realizzati dei volumi con copertura in lastre di eternit; 5. nell'angolo sud-est del lotto, in aderenza ai confini con altre proprietà sono presenti dei manufatti, tra cui un pollaio con pavimentazione in battuto di cemento e copertura in lastre di eternit. A seguito del colloquio con il Tecnico comunale circa la valutazione di tali difformità, si può concludere che sono presenti opere sanabili e opere non sanabili. Riferendosi all'elenco sopra riportato: a) opere sanabili 1. a) le difformità riguardanti la modifica delle pareti interne e di alcuni fori esterni; 2. le difformità riguardanti il magazzino/garage; 3. la tettoia di collegamento non realizzata. Per sanare queste opere è necessario presentare un'unica domanda di permesso di costruire in sanatoria, facendo riferimento a due normative distinte: - N.T.A. art. 15.1 - Strumenti di attuazione - che consente l ampliamento fino ad un massimo di 150 mc per sanare il volume del magazzino-cantina già realizzato ed inserire le variazioni di forometria; - L.R. 32/2013 che consente l ampliamento del 20% del volume esistente per realizzare la tettoia di collegamento tra abitazione e magazzino/garage. Il nuovo volume realizzato dovrà essere poi inserito nelle planimetrie catastali. Si precisa che qualora la tettoia non venisse realizzata il magazzino/garage è da considerare opera abusiva non sanabile in quanto realizzata a distanza inferiore a quella minima consentita tra fabbricati. b) opere non sanabili: 1b). le difformità costituite dal vano cottura con il piccolo portico al piano terra e dalla camera al primo piano, ricadenti in parte nel m.n. 523 sub 4 di altra proprietà; per queste difformità deve essere ripristinato lo stato dei luoghi; 5

4. il fabbricato e i volumi, con coperture in lastre di eternit, costruiti in adiacenza al magazzino devono essere demoliti; 5. i manufatti, con copertura in lastre di eternit, costruiti in aderenza ai confini con altre proprietà devono essere demoliti. La valutazione dei costi per la sanabilità sotto il profilo edilizio delle opere difformi viene fatta considerando i costi per la pratica edilizia e le pratiche catastali, comprensivi degli onorari dei professionisti e delle spese, stimati in 3.500,00 oltre IVA e oneri di legge, ai quali vanno aggiunti prudenzialmente 1.200,00 per sanzioni e altri oneri. La valutazione dei costi per la demolizione e lo smaltimento delle opere non sanabili, che dovranno essere indicate nella pratica come opere da demolire, oltre allo smaltimento delle lastre di eternit e per il ripristino dello stato dei luoghi, considera un costo complessivo di 8.000,00. Si ricorda che l'aggiudicatario ha 120 giorni dall'acquisto (decreto di trasferimento) per presentare istanza di sanatoria ex art. 46 TUE. 1.9 DISPONIBILITA' DELL'IMMOBILE L'immobile è occupato da una degli esecutati e dalla madre della stessa. 1.10 DIVISIBILITA' Considerate la tipologia e la consistenza dell'immobile, non risulta economicamente conveniente una divisione dei beni costituenti il lotto. 1.11 STIMA DEL PIU' PROBABILE PREZZO DI REALIZZO La proprietà è ubicata in prossimità del centro comunale dove si trovano tutti i servizi abitativi primari (negozi, farmacia, casa comunale). L'edificio per forma, dimensioni e scelte dei materiali presenta una tipologia diffusa nella zona urbanistica in cui è collocato. Il criterio iniziale di stima adottato per la determinazione del valore dell'immobile, è stato quello riferito al valore medio di mercato, derivato da indagini presso agenzie immobiliari e da ricerche su database telematici. Sono stati inoltre considerati sia gli elementi incrementali e decrementali del valore di questi immobili, la vetustà e lo stato di conservazione. Il valore totale attribuibile ai beni oggetto di stima sopra descritti, tenuto conto della loro consistenza, della destinazione autorizzata ed accatastata, della loro ubicazione e posizione, dello stato di conservazione e manutenzione, della sistemazione dei locali, delle attuali condizioni di mercato nella zona, delle previsioni di P.R.G. e del titolo di possesso, della peculiarità della vendita che avviene senza la garanzia per i vizi, con riferimento al lotto unico formato, è a parere del sottoscritto perito, derivante da: superficie commerciale dei fabbricati, per un totale di m 2 242,00 arrotondati, ottenuta sommando: - la superficie commerciale abitativa pari a m 2 223,00; - il 30% della superficie dei portici pari a pari a m 2 6,00; - il 25% della superficie del terrazzino pari a m 2 2,50; - il 50% della superficie a garage/magazzino pari a m 2 10,50. La superficie commerciale del lotto di m 2 264,00 arrotondati, è stata ottenuta sommando alla superficie commerciale dell abitazione la superficie scoperta di pertinenza del fabbricato, per un totale di m 2 22,00 commerciali, considerando come rapporto 6

mercantile il 10 % dell'area scoperta fino ad un massimo di m 2 223,00. Pertanto: superficie commerciale m 2 264,00 x 650,00 /m 2 171.600,00 a detrarre costi per regolarizzazione edilizia e adeguamento catastale - 4.700,00 a detrarre costi per demolizioni e smaltimento eternit - 8.000,00 Totale valore lotto 158.900,00 Valore del lotto arrotondato 159.000,00 1.12 RIEPILOGO Lotto unico ZUCCON MORENO nato a Treviso il 06.04.1974 C.F ZCCMRN74D06L407N per il diritto di 1/2 della piena proprietà. BORTOLUZZI WANDA nata a Oderzo il 15.05.1976 C.F BRTWND76E55F999A per il diritto di 1/2 della piena proprietà. Oderzo, 10 aprile 2013 Il perito stimatore dr.ssa Cristina Rusalen 7