1 Corso di Valutazione Economica dei progetti A.A. 07/08 Il costo globale Proff. F. Calabrò, L. Della Spina Collaboratori: D. Campolo, R. Scrivo Definizione Il costo globale di un bene durevole è rappresentato, oltre che dal prezzo di acquisto, da tutte le spese che occorre sostenere per la sua utilizzazione, nel corso della sua vita utile Nella sua formulazione più estesa comprende anche il valore residuo, positivo o negativo, che il bene possiede al termine della vita utile La stima del costo globale è finalizzata ad assistere i decisori nelle scelte relative all opportunità di investire nel processo edilizio considerando le fasi di ideazione, costruzione, gestione dell edificio
La struttura del costo globale La vita utile di un edificio può essere suddiviso in tre fasi principali: Fase iniziale: dalla programmazione dell intervento fino alla sua realizzazione Fase di occupazione e gestione dell immobile Fase finale: demolizione o vendita del bene Così anche la struttura del costo globale è strettamente connessa a queste tre fasi Costo Globale = Costi iniziali + Costi esercizio + Valore residuo Gli elementi del costo globale COSTO GLOBALE COSTO INIZIALE COSTI DI MANUTENZIONE COSTI DI GESTIONE COSTI FINALI O VALORE RESIDUO Costi di costruzione Ordinaria Costi energetici Costo di progettazione Straordinaria Costi amministrativi Costo Area Costi di pulizia Costi finanziari Costi di sicurezza Costi promozione imm. Costi d uso o esercizio 2
3 I costi d uso in relazione ai costi di costruzione Confronto fra costi di realizzazione e costi d'uso 80 60 Costi 40 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Ipotesi di progetto Costi globali Costi di gestione e manutenzione Costi di realizzazione Solitamente vi è una relazione inversa fra i costi iniziali e costi differiti: a minori costi iniziali corrispondono maggiori spese di manutenzione e gestione e maggiori spese iniziali consentono di ridurre successivi interventi di manutenzione e contenere spese di gestione Formalizzazione matematica C C C C C V G G I M G R n q 1 = CI + ( CM + CG ) ± V n aq = Costo globale = Costo iniziale = Costo di manutenzione = Costo di gestione = Valore residuo 1 ( 1+ a) n = fattore di anticipazione a = saggio di sconto n = ciclo di vita utile vs periodo di analisi q = a + 1 binomio di int eresse R
I costi di esercizio o d uso Costo di produzione: E la spesa per la realizzazione di un bene edilizio Prodotto edilizio: E un bene di consumo durevole, provvisto di vita utile Nella vita utile del bene edilizio occorre sostenere: per la conservazione delle spese di manutenzione per il suo funzionamento delle spese di gestione (consumi energetici, consumi idrici, amministrazione, ecc.) Stima dei costi d uso La stima dei costi d uso risulta piuttosto difficoltosa: a causa della mancanza di raccolte sistematiche di dati storici; a causa della difficoltà di prevedere l evoluzione temporale dei costi d uso; a causa delle diverse variazioni che intervengono nelle varie voci di costo (manodopera, materiali, ecc.) 4
La manutenzione Manutenzione ordinaria manutenzioni e riparazioni che rappresentano spese ricorrenti che si sostengono per pulizia, riparazioni, sostituzioni di parti deteriorate dall uso, e che servono per mantenere nel tempo il valore d uso del patrimonio immobiliare Manutenzione straordinaria interventi che comportano un aumento significativo e tangibile di produttività o di vita utile dell immobile. Tali interventi sono svolti periodicamente sugli edifici. Il deprezzamento OBSOLESCENZA economica tecnologica sociale legale Processo: non controllabile casuale non è prevedibile Ammodernam. adattamento sostituzioni riconversioni DEGRADO Deperimento fisico utilizzo vetustà Processo: controllabile continuo prevedibile Manutenzione riparazioni restauro ristrutturazione 5
Influenza della manutenzione e del recupero Prestazioni Curva delle prestazioni Richiesta dell utenza recupero manutenzioni A B Soglia di accettabilità C Tempo (anni) Le variabili nel costo di manutenzione Cm = f (Q, Tc, Te, C, V, P ) ove si ha Q = qualità delle opere eseguite Tc = tecnologia costruttiva Te = tipologia edilizia C = caratteristiche del contratto di manutenzione V = vetustà dell edificio P = tipo di proprietà immobiliare 6
Valutazione dei costi di manutenzione I costi di manutenzione possono essere rapportati ad una unità di riferimento: Costi per unità di superficie utile (mq) Costi per unità di volume (mc) Costi per elemento costruttivo Costi per elemento funzionale La manutenzione 8,5 %: manutenzione complementare o integrativa dovuta ad una prestazione iniziale carente (cattiva progettazione o esecuzione; %: manutenzione che permette la normale utilizzazione dell immobile o delle unità immobiliari; 35,5%: manutenzione periodica che garantisce un buon funzionamento delle opere 31%: rifacimento e sostituzione di elementi (manutenzione straordinaria) per garantire livelli di prestazione minimi 5%: sinistri Fonte: Ricerca Socotec 7
Esempi di costi di esercizio Vedere le slide in verticale nell altro file... La scelta del saggio di attualizzazione Saggio (costante, in termini reali): misura del grado di preferenza per beni disponibili in tempi diversi Importanti riferimenti: saggio legale di sconto TUS per anticipazioni (ora tasso di riferimento della CE) prime rate Irs Euribor (periodi inferiori all anno) Il saggio rappresenta un elemento di criticità per il calcolo del costo globale: saggi diversi portano ad un diverso costo globale 8
La variazione del valore attuale a differenti tassi di sconto capitale 100 90 80 70 0% 1% 2% 60 50 40 5% 30 10 10% 0 5 10 15 25 30 anni Il ciclo di vita utile Un altro elemento di criticità nel calcolo del costo globale è rappresentato dalla vita utile dell immobile Solitamente si considera vite utili differenziale a seconda delle diverse tipologie edilizie, dei diversi subsistemi tecnologici o del soggetto che compie l analisi Tipologia edilizia: Anni: Edifici agricoli 25 Alberghi 40 Abitazioni 45 Fabbriche 45 Autorimesse 45 Officine 45 Negozi 50 Banche 50 Magazzini 60 9
Esperienze nel contesto italiano Riferimenti episodici nella letteratura estimativa con richiami alle esperienze estere Ambiti settoriali chiaramente identificati: grandi impianti industriali Risparmio energetico degli edifici Esempio 1: nuova costruzione Casa singola unifamiliare di 130 mq Costruzione tradizionale Fondazioni in cemento armato Strutture portanti in latero-cemento Muratura in mattoni da 26 cm, isolamento in poliuretano e forato da 8 cm; Tetto in tegole tradizionali Intonaci a calce Vernici tradizionali Impianto termico-sanitario ad termosifone Infissi in alluminio a doppia camera Costruzione bioecologica Fondazione in blocchi mattoni silico-calcare e vespaio drenante Strutture portanti in latero legno e isolamento in sughero Muratura in laterizio da 60 cm Tetto in legno, struttura a capriate, guaina biologica e isolamento in sughero; barriere radianti in alluminio; tegole tradizionali. Impianto in pannelli e battiscopa radiante Infissi a vetro innovativo basso emissivi 10
11 I costi nella nuova costruzione Caratteristiche delle soluzioni alternative: Soluzione A = edilizia tradizionale Periodo di analisi = anni Periodicità ottimale dell intervento manutentivo = 5 anni Costo di costruzione (CC) = 790,00 /mq Costo di gestione annuo (CGe) = 15,90 /mq Costo manutenzione (CM) = 60,00 /mq Soluzione B = edilizia biologica Periodo di analisi = anni Periodicità ottimale dell intervento manutentivo = 5 anni Costo di costruzione (CC) = 9,00 /mq Costo di gestione annuo (CGe) = 7,90 /mq Costo manutenzione (CM) = 44,00 /mq Calcolo del CG della soluzione A 0 5 10 15 Costo di costruzione ( 790,00 /mq x 130 mq ) = 102.700, 00 Euro N interventi manutentivi programmati in anni = 4 (anno 5, 10, 15,) Costo di manutenzione (60,00 /m x 130 mq) = 7.800,00 Euro Costo di gestione annuo (15,90 /m x 130 mq) = 2.067,00 Euro q 1 1 1 1 1 CGA= =CC + CGe* + CM * + + + 5 10 15 a * q q q q q = 102.700, 00 + 2.067,00 * (13,59) + 7.800,00 * (2,51)= 150.362,52 Euro Viene utilizzato un saggio di attualizzazione del 4%
12 Calcolo del CG della soluzione B 0 5 10 15 Costo di costruzione ( 9,00 /mq x 130 mq ) = 119.600, 00 Euro N interventi manutentivi programmati in anni = 4 (anno 5, 10, 15,) Costo di manutenzione (44,00 /m x 130 mq) = 5.7,00 Euro Costo di gestione annuo (7,90 /m x 130 mq) = 1.027,00 Euro q 1 1 1 1 1 CGA= =CC + CGe* + CM * + + + 5 10 15 a * q q q q q = 119.600, 00 + 1.027,00 * (13,59) + 5.7,00 * (2,51)= 147.909,56 Euro Viene utilizzato un saggio di attualizzazione del 4% Esempio 2: ristrutturazione Casa singola unifamiliare di 130 mq, muratura in pietra da conservare. Sostituzione dei solai e della copertura Costruzione bioecologica Ristrutturazione tradizionale Strutture portanti in latero legno e Strutture portanti in latero-cemento isolamento in sughero, tavolati in Tetto in tegole tradizionali legno Intonaci a calce Tetto in legno, struttura a capriate, Vernici tradizionali guaina biologica e isolamento in Impianto termico-sanitario ad sughero; barriere radianti in termosifone alluminio; tegole tradizionali. Infissi in alluminio a doppia Impianto in pannelli e battiscopa camera radiante Isolamento in poliuretano Infissi a vetro innovativo basso emissivi Sistema di aereazione per il raffreddamento degli ambienti
13 I costi nella ristrutturazione Caratteristiche delle soluzioni alternative: Soluzione A = edilizia tradizionale Periodo di analisi = anni Periodicità ottimale dell intervento manutentivo = 5 anni Costo di ristrutturazione (CR) = 755,00 /mq Costo di gestione annuo (CGe) = 16,50 /mq Costo manutenzione (CM) = 75,00 /mq Soluzione B = edilizia biologica Periodo di analisi = anni Periodicità ottimale dell intervento manutentivo = 10 anni Costo di ristrutturazione (CR) = 970,00 /mq Costo di gestione annuo (CGe) = 5,80 /mq Costo manutenzione (CM) = 80,00 /mq Calcolo del CG della soluzione A 0 5 10 15 Costo di ristrutturazione ( 755,00 /mq x 130 mq ) = 98.150, 00 Euro N interventi manutentivi programmati in anni = 4 (anno 5, 10, 15,) Costo di manutenzione (75,00 /m x 130 mq) = 9.750,00 Euro Costo di gestione annuo (16,50 /m x 130 mq) = 2.145,00 Euro q 1 1 1 1 1 CGA= =CR + CGe* + CM * + + + 5 10 15 a * q q q q q = 98.150, 00 + 2.145,00 * (13,59) + 9.750,00 * (2,51)= 151.765,39 Euro Viene utilizzato un saggio di attualizzazione del 4%
14 Calcolo del CG della soluzione B 0 5 10 15 Costo di ristrutturazione ( 970,00 /mq x 130 mq ) = 126.100, 00 Euro N interventi manutentivi programmati in anni = 2 (anno 10, ) Costo di manutenzione (80,00 /m x 130 mq) = 10.400,00 Euro Costo di gestione annuo (5,80 /m x 130 mq) = 754,00 Euro q 1 1 1 CGA= =CR + CGe* + CM * + 10 a * q q q = 119.600, 00 + 1.027,00 * (13,59) + 5.7,00 * (1,3)= 148.119,40 Euro Viene utilizzato un saggio di attualizzazione del 4% Per approfondimenti Aa. Vv. (1995), Manuale di progettazione edilizia, vol. VI, Hoepli, Milano, p. 607.
STABILE IN CENTRO CITTA' SUPERFICIE LORDA 5.324 MQ VOCI DI COSTO COSTI ( ) % Energia elettrica:parti comuni 13.170 1,70 Energia elettrica:zone uffici 36.875 4,77 Riscaldamento e condizionamento: energia 52.679 6,82 Riscaldamento e condizionamento:fornitura combustibile 57.946 7,50 Riscaldamento e condizionamento: conduzione 57.946 7,50 Ascensore: energia 5.268 0,68 Manutenzioni ordinarie: edili 5.268 0,68 Manutenzioni ordinarie: impianti di condizionamento e riscaldamento 5.268 0,68 Manutenzioni ordinarie: impianti ascensori 21.071 2,73 Manutenzioni ordinarie: impianti elettrici e citofonici 13.170 1,70 Manutenzioni ordinarie: impianti speciali 15.804 2,05 Manutenzioni ordinarie: impianti di gestione supervisione 2.634 0,34 Manutenzioni straordinarie: edili 2.634 0,34 Manutenzioni straordinarie: impianti di condizionamento e riscaldamento 5.268 0,68 Manutenzioni straordinarie: impianti elettrici e citofonici 2.634 0,34 Manutenzioni straordinarie: impianti speciali 2.634 0,34 Manutenzioni straordinarie: impianti di gestione supervisione 2.634 0,34 Acqua potabile 5.268 0,68 Pulizie parti comuni 42.143 5,45 Pulizi uffici 52.679 6,82 Portierato diurno (2 persone) 63.214 8,18 Portierato autorimessa 24 h (3 persone) 126.429 16,36 Vigilanza notturna (1 persona) 94.821 12,27 Conduzione e manutenzione giardino 1.033 0,13 Assicurazioni 23.705 3,07 Spese di amministrazione 23.705 3,07 Tributi locali 36.875 4,77 TOTALE 772.774 100,00 di cui: costo annuo di gestione parcheggio 142.232 18,41 costo annuo di gestione alloggi 384.554 49,76 costo annuo di gestione uffici/banca 187.009 24, Costo annuo di gestione commerciale (negozi/ristorante) 58.979 7,63 Tabella dei costi parametrici mq Costo al mq 72,25 5.324,00 Costo annuo di gestione autorimessa a posto auto (100) 1.422,32 - Costo annuo di gestione banca/uffici 50,38 3.712,00 Costo annuo di gestione alloggi 72,23 5.324,00 Costo annuo di gestione negozi ristorante 41,83 1.410,00
CENTRO DIREZIONALE E COMMERCIALE IN CENTRO CITTA' SUPERFICIE LORDA 14.224 MQ VOCI DI COSTO COSTI ( ) % Energia elettrica: luce parti comuni 8.780 1,08 Energia elettrica:luce zone uffici/sale convegni 211.954 26,18 Riscaldamento e condizionamento: energia 63.886 7,89 Riscaldamento e condizionamento:fornitura combustibile 80.619 9,96 Riscaldamento e condizionamento: conduzione 8.935 1,10 Ascensore: energia 16.836 2,08 Manutenzioni ordinarie: edili 2.634 0,33 Manutenzioni ordinarie: impianti di condizionamento e riscaldamento 1.601 0, Manutenzioni ordinarie: impianti ascensori 25.874 3, Manutenzioni ordinarie: impianti elettrici e citofonici 5.268 0,65 Manutenzioni ordinarie: impianti speciali 5.268 0,65 Manutenzioni straordinarie: edili 5.268 0,65 Manutenzioni straordinarie: impianti di condizionamento e riscaldamento 2.634 0,33 Manutenzioni straordinarie: impianti elettrici e citofonici 2.634 0,33 Manutenzioni straordinarie: impianti speciali 2.634 0,33 Acqua potabile 5.010 0,62 Pulizie parti comuni 25.3 3,11 Pulizia uffici uso esclusivo 149.101 18,42 Pulizie vetrate e facciate 23.654 2,92 Portierato e manutenzione (2 persone) 59.547 7,36 Vigilanza 10.536 1,30 Conduzione e manutenzione giardino 6.301 0,78 Assicurazioni 17.921 2,21 Spese di amministrazione 14.771 1,82 Tributi locali 52.679 6,51 TOTALE 809.546 100,00 di cui: costo annuo di gestione parcheggio 36.875 4,56 costo annuo di gestione centro direzionale e commerciale 772.671 95,44 Tabella dei costi parametrici mq Costo al mq 54,33 14.224,00 Costo annuo di gestione autorimessa a posto auto (115) 3,65 - costo annuo di gestione centro direzionale e commerciale 54,32 14.224,00
CONDOMINIO ABITAZIONI ED UFFICI SUPERFICIE LORDA 5.100 MQ VOCI DI COSTO COSTI ( ) % Portierato 21.794 18,28 Illuminazione 2.737 2,30 Acqua potabile 3.667 3,08 Tasse ed imposte 362 0,30 Manutenzione ordinaria 15.029 12,61 Amministrazione 2.841 2,38 Assicurazioni 4.390 3,68 Riscaldamento 57.482 48,22 Giardino 3.305 2,77 Ascensori 7.592 6,37 TOTALE 119.198 100,00 Tabella dei costi parametrici mq Costo al mq 23,40 5.100,00 Due corpi di fabbrica di otto piani fuori terra, seminterrato adibito a box auto. Vi sono 47 appartamenti e 48 box, 2 scale e 4 ascensori.
CONDOMINIO ABITAZIONI SUPERFICIE LORDA 1.760 MQ VOCI DI COSTO COSTI ( ) % Illuminazione parti comuni 465 1,84 Acqua potabile 6 2,45 Manutenzione ordianria parti edili 1.394 5,52 Manutenzione ordinaria impianti 155 0,61 Assicurazioni 1.394 5,52 Riscaldamento 12.292 48,67 Ascensore 981 3,89 Pulizie 5.474 21,68 Amministrazione 2.479 9,82 TOTALE 25.255 100,00 Tabella dei costi parametrici mq Costo al mq 14,36 1.760,00 Corpo di fabbrica di cinque piani fuori terra, interrato per locali tecnici. 16 appartamenti, 1 scala ed un ascensore.