VALUTAZIONE DI FATTIBILITA PER UN CENTRO YOGA NEL GORIZIANO

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1 VALUTAZIONE DI FATTIBILITA PER UN CENTRO YOGA NEL GORIZIANO UNIVERSITA IUAV DI VENEZIA FACOLTA DI ARCHITETTURA/CLASARCH CORSO DI VALUTAZIONE ECONOMICA DEL PROGETTO PROF. EZIO MICELLI TERESA COS / A_A 2006/2007

2 IL PROGETTO Situato nella cornice naturale del Carso, nel goriziano, il Centro Yoga è pensato come un luogo di ritiro e meditazione, isolato dalla frenesia della vita urbana. Le caratteristiche costruttive del complesso sono semplici e prendono ispirazione dai materiali della zona: legno e pietra. L Ashram, il luogo della meditazione, è al centro del progetto. E rispetto alla sua centralità e al suo essere rivolto verso Est che nascono gli altri edifici. La pianta del quadrato rispecchia la volontà di negare qualsiasi direzione, così come il soffitto in cui le travi formano una maglia di quadrati. Non esiste un senso privilegiato, niente deve disturbare la meditazione. Solo la natura può entrare nell ashram. Il resto dei complessi, camere e ristorante, sono pensati nella logica del frugale e del minimo indispensabile.

3 ANALISI DELLE FUNZIONI ANALISI DELLE FUNZIONI La fruizione del centro yoga é di diversi tipi: - giornaliera (corsi di yoga e tai-chi) - week-end seminariali - ritiri di tre giorni - ritiri di una settimana L Ashram è il luogo più sfruttato dell intero complesso perchè è dove si svolgono le lezioni settimanali, i seminari e l attività durante i ritiri. Le camere offrono 32 posti letto. Per sfruttarle al massimo, il numero minimo di partecipanti ai ritiri, per i quali è previsto l obbligo di pernottamento per favorire la vita di comunità, è fissato nel numero di 30 persone. Per i seminari di due giorni, per i quali è verosimile pensare che ci sia una buona parte dei partecipanti provenienti dalla zona, il numero di persone con pernottamento è fissato a 15, fermo restando che il numero minimo di partecipanti rimane 30. AREA 1600MQ 1600MQ VERDE VERDE 668MQ 668MQ CAMERE CAMERE 352MQ 352MQ HALL+RISTORANTE 185MQ TOT. MQ COPERTI 762MQ HALL+RISTORANTE 185MQ TOT. MQ COPERTI ASHRAM 225MQ ASHRAM 225MQ PARCHEGGIO 170MQ PARI A 20 POSTI AUTO PARCHEGGIO 170MQ PARI A 20 POSTI AUTO 762MQ giorni di u CE AL - Con dime ricov - Cen comi

4 LO YOGA IN ITALIA Negli ultimi anni, in Italia, si è assistito ad una grandissima diffusione della cultura Yoga. Questo si è manifestato attraverso l apertura di numerosi centri e scuole in tutto il Paese. Da una ricerca svolta in Rete è evidente che in molti casi questo interesse è dovuto più che altro ad una moda che ha portato alla nascita di centri riconducibili al modello della Beauty Farm dove ai servizi di benessere ( massaggi, sauna, fanghi..ecc.) viene affiancata la pratica del rilassamento e della ginnastica yoga. Esiste però un altro modello, altrettanto diffuso, ma più legato alla pratica dello yoga inteso come esperienza di vita di comunità. I luoghi deputati alla pratica Yoga sono diversi: si va dall appartamento nei centri delle grandi città, alla cascina immersa nella natura trasformata in Ashram. Nel primo caso la gestione riguarda un attività giornaliera di lezioni pianificate secondo un modello simile a quello di una palestra. Nel secondo, spesso a gestione familiare, si predilige, invece la dimensione del ritiro, un attività da pianificare nell arco di tre giorni o una settimana, ma concentrata solo in alcuni momenti dell anno. Il progetto di questo centro unisce i due tipi di attività. Di seguito sono riportati gli esempi più interessanti dai quali è stato possibile reperire i dati necessari alla formulazione di un buisness plan.

5 ESEMPI ANALOGHI FONTE:YOGA IN ITALY IN ITALY

6 SCHEMA DELL ANALISI SCHEMA DELL ANALISI SIMULAZIONE ORDINARIA DELLA GESTIONE GESTORE DETERMINAZIONE CANONE SOSTENIBILE CAPITALIZZAZIONE DEL VALORE DEL FLUSSO VALORE DI MERCATO DEVELOPER VENDITA - ACQUISTO In una seconda parte dell analisi la figura del developer e quella del proprietario si sommeranno. PROPRIETARIO MESSA A REDDITO

7 LA FIGURA DEL GESTORE SCHEMA DEI COSTI E DEI RICAVI Dall analisi dei costi e dei ricavi attesi sono in grado di determinare il canone sostenibile. DESCRIZIONE N. PERSONE VALORE UNITARIO QUANTITÀ VALORE TOT. RICAVI Lezioni settimanali eur/mese 9 mesi Seminari (2 giorni) 15 senza pernottamento seminari con pernottamento seminari Ritiro (3 giorni) ritiri Ritiro (7 giorni) ritiri Grandi eventi eventi TOT. RICAVI COSTI Canone affito annuo Acqua Luce Gas Telefono 300 eur/bimestre 6 bimestri Internet 60 eur/bimestre 6 bimestri Manutenzioni/Riparazioni 500 eur/mese 12 mesi Materiali di consumo 200 eur/mese 12 mesi Pubblicità/Propaganda Personale N.1 Segretaria (contributi+spese) 12 mesi N.4 Maestri (compenso a terzi) 10 mesi Maestri esterni (compenso terzi) 46 eventi N.2 Addetti pulizie (contributi+spese) 12 mesi N.2 Gestori ristorante (contributi+spese) 12 mesi Vitto e alloggio TOT. COSTI SALDI NETTI

8 DIAGRAMMA DEI COSTI E DEI RICAVI RICAVI Lezioni settimanali Seminari Ritiri Grandi Eventi COSTI Canone Spese (luce, gas, ecc.) Personale Vitto e alloggio

9 LA FIGURA DEL DEVELOPER /800= eur/mq LA CAPITALIZZAZIONE L espressione analitica della capitalizzazione dei redditi è la seguente: Vm=Rn/r Dove: Vm=valore di mercato dell immobile Rn=reddito netto r=saggio di capitalizzazione DESCRIZIONE VAL.UN. VALORE TOT. RICAVI Canone lordo annuo TOT. RICAVI COSTI Manutenzione 6% Improduttività 2% Assicurazioni 1% Reintegrazione 2% Amministrazione 1% Imposte 10% TOT. COSTI 22% Il VALORE DELL AREA Noto il valore di mercato dell immobile è possibile calcolare il valore dell area tramite il rapporto dell incidenza area. L espressione analitica è la seguente: Vt=Vm*ia Dove: Vt=valore dell area edificabile Vm=valore di mercato dei beni prodotti ia=rapporto d incidenza area Per il valore di ia si fa riferimento, in questo caso, al dato fornito dal consulente immobiliare per quanto riguarda la periferia di Trieste, ovvero ia=20%. Quindi: *20% = eur /1600= 209 eur/mq SALDI NETTI Saggio capital.= 7% VALORE DI MERCATO

10 STIMA DEI COSTI Per stima dei costi si intende una stima del costo totale di produzione dei beni oggetto di stima. Il costo totale di produzione è ricavato dalla somma tra costo di costruzione, costo dell area, spese tecniche, oneri concessori, interessi sul capitale finanziario,spesedicommerc ializzazioneeutile del promotore: Cp = Ca + Cc + St + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up Il costo di costruzione stima sintetico-comparativa Per una stima sintetica del costo di costruzione dei beni oggetto di stima, si fa riferimento al prezziario pubblicato dal Collegio degli Architetti e degli Ingegneri di Milano. COSTI DI COSTRUZIONE E PERCENTUALI DI INCIDENZA CODICE DESCRIZIONE COSTO IN EUR INCIDEN. 1 Impianto di cantiere e scavi ,72 1,63% 2 Struttura in c.a ,76 19,79% 3 Opere da lattoniere ,96 2,34% 4 Vespai e massetti ,36 4,69% 5 Murature e tavolati ,16 6,89% 6 Impermeabilizzazione e isolamento ,56 1,74% 7 Copertura ,64 2,81% 8 Intonaci interni ed esterni ,20 5,30% 9 Serramenti ,48 7,42% 10 Impianto idro-termo-sanitario ,92 9,18% 11 Impianto elettrico ,84 2,36% 12 Pavimenti e rivestimenti ,60 11,40% 13 Assistenze ,52 12,08% 14 Opere in marmo ,84 5,11% 15 Opere in ferro ,52 2,33% 16 Tinteggiature ,96 2,59% 17 Opere da giardinaggio ,20 2,30% COSTO TOTALE % COSTI PARAMETRICI DESCRIZIONE Costo dell opera al mq Costo dell opera al mc COSTI PARAMETRICI eur/mq 396 eur/mq Dati tratti da DEI (A6 Villa singola di pregio)

11 LA FATTIBILITA PER IL DEVELOPER DESCRIZIONE Q.TA VAL UNIT VAL TOTALE SEM 01 SEM 02 SEM 03 SEM 04 SEM 05 RICAVI Vendita complesso TOT. RICAVI COSTI Costo terreno Oneri di urbanizzazione Costo di costruzione Spese tecniche e generali 15% Articolazione dei costi 5% 15% 20% 35% 25% Realizzazione verde Contributo CC Spese di commercializzaz. 2% TOT. COSTO PRODUZIONE SALDI NETTI Coeff. anticipazione i=10% 1,00 1,04 1,10 1,15 1,21 SALDI NETTI ATTUALIZZATI VAN TRI 12%

12 IL GRAFICO DEL VAN E DEL TRI Il risultato del van è positivo. Il progetto risulta quindi fattibile dal punto di vista economico. Il tasso di rendimento interno è il saggio che rende nullo il van e permette di stimare la rendita del progetto. > tir = 12% TIR=12% 5% 10% 15% 20%

13 LA FIGURA DEL PROPRIETARIO LA FATTIBILITA PER IL PROPRIETARIO_CASO A Tutto il capitale investito é proprio. La fattibilità viene valutata in un arco di gestione di 20 anni. DESCRIZIONE Q.TA VAL UNIT VAL TOTALE ANNO 01 ANNO 02 ANNO 03 ANN0 04 ANNO 05 ANNO 06 ANNO 07 ANNO 08 ANNO 09 ANNO 10 ANN0 11 ANNO 12 ANNO 13 ANNO 14 ANNO 15 ANNO 16 ANNO 17 ANNO 18 ANNO 19 ANNO 20 RICAVI Canone d affitto TOT. RICAVI COSTI Acquisto immobili Costi di gestione 22% TOT. COSTI SALDI NETTI Coeff. anticipazione i=3% 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15 1,19 1,22 1,26 1,30 1,34 1,38 1,42 1,46 1,50 1,55 1,60 1,64 1,70 1,74 SALDI NETTI ATTUALIZZATI VAN TRI 9% I valori si intendono, in questo caso, depurati dall inflazione. Se si considerasse un aumento Istat del 1,5% annuo, allora sarebbe corretto aumentare il coefficiente di anticipazione al 4%. LA FATTIBILITA NEL CASO IN CUI SI SOMMINO LA FIGURA DEL DEVELOPER E QUELLA DEL PROPRIETARIO_CASO B DESCRIZIONE Q.TA VAL UNIT VAL TOTALE ANNO 01 ANNO 02 ANNO 03 ANNO 04 ANNO 05 ANNO 06 ANNO 07 ANNO 08 ANNO 09 ANNO 10 ANNO 11 ANNO 12 ANNO 13 ANNO 14 ANNO 15 ANNO 16 ANNO 17 ANNO 18 ANNO 19 ANNO 20 RICAVI Canone d affitto TOT. RICAVI COSTI Costo terreno Oneri di urbanizzazione Costo di costruzione Spese tecniche e generali 15% Articolazione dei costi 30% 70% Realizzazione verde Contributo CC Spese di commercializzaz. 2% TOT. COSTO PRODUZIONE SALDI NETTI Coeff. anticipazione i=6% 1,00 1,06 1,12 1,19 1,26 1,34 1,42 1,50 1,60 1,69 1,80 1,90 2,00 2,13 2,26 2,40 2,54 2,70 2,85 3,00 SALDI NETTI ATTUALIZZATI VAN

14 IL GRAFICO DEL VAN E DEL TRI CASO_A Il risultato del van è positivo. Il progetto risulta quindi fattibile dal punto di vista economico. Il tasso di rendimento interno è il saggio che rende nullo il van e permette di stimare la rendita del progetto. > tir = 12% IL GRAFICO DEL VAN E DEL TRI CASO_B Il risultato del van è positivo. Il progetto risulta quindi fattibile dal punto di vista economico. Il tasso di rendimento interno è il saggio che rende nullo il van e permette di stimare la rendita del progetto. > tir = 12% TIR=12% TIR=9% 5% 6% 20% 3% 6% 15%

15 CONCLUSIONI L analisi finanziaria ha messo in luce come questo tipo di investimento si dimostri non solo fattibile, ma anche proiettato verso interessanti margini di guadagno. Questo si può dire,a maggior ragione, considerando l aumento della domanda rispetto ad attività legate al rilassamento e al benessere, quali lo yoga. Il fatto che la valutazione di fattibilità di questo centro in particolare, di piccole dimensioni e certamente distante dal modello beauty farm, sia risultata positva, fa presumere gli ampi margini di guadagno di un operazione, invece, di maggiori dimensioni e che si inserisca in un mercato per così dire elitario, in cui il perseguimento dell ultima moda d spirazione orientale o new age viene pagato a peso d oro.