TRIBUNALE DI BRESCIA. Ufficio Esecuzioni Immobiliari

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari RELAZIONE DI STIMA DEI BENI PIGNORATI N 1112/2011 Es. Imm. Giudice Dell Esecuzione Dr. Gianni Sabbadini Il consulente incaricato Ing. Gianluca Bertolina Sarezzo (BS) 27 marzo 2012 COPIA OMISSIS

2 1. Premessa INDICE 2. Caratteristiche dei beni immobiliari Dati di pignoramento Dati catastali Stato di possesso del bene, formalità, vincoli di tipo condominiale Provvedimenti concessori Stato occupazionale del bene Ubicazione Descrizione generale dell edificio Descrizione dei singoli elementi oggetto della perizia 3. Valutazione dei beni immobiliari Metodo di stima Divisibilità del bene Valore fiscale Valore normale (o di mercato) Allegati Allegato 1 - Ubicazione immobile Allegato 2 - Elaborato grafico Allegato 3 - Estratto mappa Allegato 4 - Copie visure catastali Allegato 5 - Schede catastali Allegato 6 - Documentazione fotografica 1

3 TRIBUNALE DI BRESCIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Giudice Dell Esecuzione Dr. Gianni Sabbadini N 1112/2011 Es. Imm Relazione di stima del consulente nominato 1. Premessa Il sottoscritto Ing. Gianluca Bertolina, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Brescia al n 3235, con studio a Sarezzo (BS) in Via Paolo VI n 1, in data 25 Gennaio 2012 è stato nominato dall Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Brescia al fine di redigere la stima degli immobili pignorati (Rif. N 1112/2011 Es. Imm.). Per la determinazione del valore commerciale dei beni e cioè del più probabile valore di mercato, lo scrivente è ricorso ad una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni. Per esaminare la consistenza e lo stato dei luoghi degli immobili oggetto della perizia estimativa lo scrivente ha richiesto alla proprietà la possibilità di effettuare un sopralluogo per visionare l immobile in modo approfondito. Ottenuta l autorizzazione, lo scrivente ha effettuato un sopralluogo in sito, visionando esternamente ed internamente l immobile e raccogliendo il maggior numero d informazioni utili alla stesura dell elaborato peritale. 2. Caratteristiche dei beni immobiliari In questo capitolo sono descritti gli aspetti di carattere generale dei beni immobiliari oggetto della relazione di stima. 2

4 Dati di pignoramento Con atto di pignoramento immobiliare trascritto a Brescia il 23 settembre 2011 ai nn 39425/24374 a favore della società Deutsche Bank Mutui S.p.a. contro i sig.ri Giannini Alberto e Buonanno Antimina (proprietari per ½ cadauno in regime di separazione dei beni), sono stati pignorati a favore del procedente i beni immobili siti nel Comune di Brescia Via Delle Bettole n 7, censiti nel NCEU, sez. NCT al foglio 265, mappale 16, subalterno 3 e 33. *** Dati catastali Il bene identificato ai mappali precedenti individua un unità immobiliare posta al piano primo oltre ad un posto auto e cantina al piano interrato ubicati all interno del condominio Vittoria così identificata: Mappale 16 subalterno 3 : Cat A/2, classe 5, 4 vani; R.C. 330,53 ; locali ad uso abitativo a piano primo e cantina al piano interrato; Mappale 16 subalterno 33 : Cat C/6, classe 4, 13mq, posto auto coperto al piano interrato; *** Gli immobili identificati sono in piena proprietà (1/2 cadauno in regime di separazione dei beni) dei sig.ri Giannini Alberto nato a Napoli il 26 ottobre 1972 e Buonanno Antimina nata a Sant Antimo (NA) il 11 febbraio 1975, residenti a Brescia in Via Delle Bettole n 7. Stato di possesso del bene, formalità, vincoli di tipo condominiale Con contratto di mutuo fondiario a rogito del Notaio Dott.ssa Barbara Franceschini del 18 dicembre 2007, Rep. n.8194/1887, registrato a Mantova il 19 dicembre 2007 al n S1T e iscritto a Brescia il 24 dicembre 2007 al registro generale n e al registro particolare al n

5 veniva erogato dalla Deutsche Bank S.p.a. un importo pari a ,00euro a favore dei Sig.ri Giannini Alberto e Buonanno Antimina. A garanzia dell obbligazione veniva concessa un ipoteca volontaria sull immobile a favore della Deutsche Bank S.p.a.. Lo scrivente ha richiesto all amministratore del condominio Vittoria" lo stato contabile dell unità abitativa oggetto della perizia, in modo da verificare l esistenza di eventuali oneri di natura condominiale gravanti sul bene. Nell ambito dell esercizio ordinario dell anno 2012 risulta a preventivo, cioè su un ipotesi di spesa, un debito di 900,12 ; il debito effettivo ad oggi risulta pari a Provvedimenti concessori In merito all immobile in oggetto lo scrivente ha richiesto la verifica della documentazione esistente presso l Ufficio Tecnico del Comune di Brescia. Agli atti risulta protocollato al n 31184/2005 il certificato di agibilità dell immobile. Stato occupazionale del bene Il bene in oggetto è attualmente occupato dai signori Giannini Alberto e Buonanno Antimina ove risultano residenti. Ubicazione La proprietà in esame è ubicata nell ambito di un immobile sito nel Comune di Brescia, in Via Delle Bettole, zona San Polo, area periferica posta a sudest dal centro cittadino lungo la direttrice che conduce verso Castenedolo, in una zona residenziale mediamente addensata. La zona di San Polo è sita immediatamente a nord della tangenziale sud di Brescia e all autostrada A4 ed è prossima allo svincolo Brescia Centro. 4

6 San Polo è collegato al centro cittadino da diverse linee di autobus urbani, mentre in ambito ferroviario la stazione più vicina è quella di Rezzato (ora soppressa) sulla linea Milano-Verona-Venezia. La stazione di Brescia dista dall immobile circa 4 km. L immobile in cui è ubicata l unità abitativa in esame confina a nord con Via Delle Bettole ove sono presenti gli accessi pedonale e carraio; ad est ed a ovest è posto in aderenza ad altre proprietà mentre a sud confina con la corte interna ove è presente l area verde condominale. Dal punto di vista urbanistico l edificio è inserito nel PRG del Comune di Brescia nella zona omogenea B città parzialmente o totalmente edificata zona B4-R3 città della mescolanza funzionale a densità media. Descrizione generale dell edificio L immobile oggetto della perizia appartiene ad un complesso residenziale composto da diverse unità abitative oggetto di un recente piano di recupero che ha interessato la demolizione parziale del fabbricato originario. Il complesso residenziale, denominato condominio Vittoria, è inserito nell ambito di un edificio di grandi dimensioni che si snoda parallelamente a Via Delle Bettole. Il fabbricato presenta una facciata lineare che distingue i diversi condomini dai colori della facciata, accomunati da ante di colore verde lungo l intero fronte. L edificio in oggetto è composto da tre piani fuori terra (terra, primo, secondo oltre ad un sottotetto mansardato di dimensioni ridotte). Le pareti esterne sono intonacate al civile e tinteggiate in colore chiaro ed in discrete condizioni, sono assenti decori, marcapiani o altri elementi di pregio, le finestre in legno hanno le banchine in marmo, la gronda di copertura è a travetti di legno con lattonerie in rame. L accesso all unità abitava avviene attraverso un portoncino in ferro e vetro di disegno semplice posto a piano terra lungo Via Delle Bettole, l ingresso è privo di pensilina di copertura. 5

7 Superato il portoncino di ingresso si attraversa un gradevole ingresso comune composto da un soffitto a volta in mattoni a vista e pavimentazione a blocchetti di porfido che conduce verso la scala condominale ed all area verde comune ubicata nella corte interna. Lungo Via Delle Bettole è presente il cancello carraio a movimentazione elettrica che conduce al piano interrato ove sono ubicati i posti auto, l area di manovra e le cantine di proprietà. Per la regolarizzazione del traffico lungo lo scivolo è presente un impianto semaforico. La rampa di accesso e tutto il piano interrato sono pavimentati con un battuto di calcestruzzo. A fianco dello scivolo di accesso sono presenti i contatori delle diverse utenze ubicati all interno di un armadiatura metallica, mentre le colonne di salita della rete gas che alimenta gli impianti di riscaldamento delle singole unità abitative sono ubicate a fianco della muratura prospiciente la corte interna. L immobile è dotato di tre ascensori, uno per ogni corpo scala. I serramenti di piano del vano scala sono di tipo apribile in legno dotati di vetrata a doppia camera, con inferriate metalliche antintrusione. La presenza dell inferriata metallica è necessaria anche a causa della limitata altezza della banchina dal piano del pavimento. Nel complesso le condizioni del fabbricato, anche in relazione alla recente data di ristrutturazione, sono buone. Ad eccezione delle parti comuni quali la zona ingresso, il vano scala, l area verde nella corte interna, i corselli di accesso e di manovra nel piano interrato ed i disimpegni, la proprietà esaminata non comprende aree esterne di pertinenza esclusiva. Descrizione dei singoli elementi oggetto della perizia Gli immobili che costituiscono l oggetto dell esecuzione immobiliare sono i seguenti: 6

8 Unità abitativa (Foglio 265 mappale 16 subalterno 3) Appartamento a piano primo e cantina a piano interrato così sinteticamente descritti: Appartamento al piano primo Si tratta di un trilocale di piccole dimensioni composto da zona giorno con una piccola terrazza, due camere ed un bagno. La zona giorno dispone di una terrazza con ringhiera metallica di forma semplice che affaccia verso la corte esterna ove è ubicata l area verde condominiale. La zona giorno-ingresso ha dimensioni ridotte e forma non regolare in pianta, che unitamente alla presenza di un pilastro staccato dalla parete, limita la fruibilità degli spazi e la posa degli arredi. Attraverso un disimpegno si raggiunge la zona notte, composta da due camere da letto ed un bagno privo di finestra (dotato di areazione forzata). Le due camere affacciano lungo Via Delle Bettole, le finestre hanno la banchina ad altezza ridotta, circa 65cm dal piano del pavimento e sono dotate di ringhiere di protezione per impedire le cadute accidentali verso l esterno. Le porte dei vari locali sono in legno di normale fattura di colore bianco e sono in buone condizioni, la porta di accesso è di tipo blindato con pannellatura in laminato bianco. Il soffitto della zona giorno è intonacato e tinteggiato di bianco mentre la zona disimpegno, il bagno e le camere hanno il soffitto in legno a vista La pavimentazione della zona ingresso-giorno è in ceramica di tipo economico posata in diagonale, mentre il disimpegno e le camere sono pavimentate in parquet di colore scuro. La pavimentazione della terrazza è in ceramica di forma e colore comune alle terrazze delle altre unità abitative. Il bagno ha una pavimentazione in ceramica posata a correre con pareti perimetrali rivestite fino ad una altezza di circa 2 metri. 7

9 Il servizio igienico è composto da lavabo singolo, water con cassetta murata, bidet, vasca da bagno, e punto di attacco per la lavatrice. I sanitari sono in ceramica in buone condizioni, come già descritto, il bagno è privo di finestra, dotato di areazione forzata. Le banchine di finestre e porte finestre sono in marmo lucido mentre i serramenti sono in legno con vetrocamera e ante in legno di colore verde chiaro. La caldaia dell impianto di riscaldamento è installata a vista sulla parete esterna della terrazza, il riscaldamento dei locali è affidato a radiatori in alluminio. È presente l impianto videocitofonico. Ad eccezione del pilastro presente nella zona ingresso, la distribuzione funzionale dell unità abitativa rilevata nel corso del sopralluogo risulta coerente con quanto indicato nelle schede catastali. Le dimensioni e la distribuzione funzionale dei locali che costituiscono l immobile esaminato sono di tipo standard sia in termini di dimensioni che di distribuzione; la zona ingresso-soggiorno tuttavia è di dimensioni limitate ed irregolare e pone alcuni limiti in merito alla fruibilità e alla posa dell arredo. Cantina piano interrato Al piano interrato sono presenti i posti auto, il corsello di manovra, le cantine ed i locali di servizio, le finiture sono minimali, con pavimentazione in calcestruzzo, parti strutturali a vista, pareti divisorie realizzate con muratura in prismi, impianto elettrico con rete di distribuzione esterna. La cantina è di piccole dimensioni (circa 1.55m x 2.15m) e vi si accede attraverso una porta metallica dal corridoio comune. Posto auto coperto (Foglio 265 mappale 16 subalterno 33) Si tratta di un posto auto di dimensioni standard (5.00m x 2.50m), delimitato da strisce bianche a pavimento. 8

10 Gli spazi disponibili circostanti sono sufficienti e non creano particolari difficoltà durante per le manovre di accesso e uscita dal posto auto. *** A titolo indicativo, la superficie commerciale complessiva del bene in oggetto è la seguente: Appartamento al piano primo 59mq Terrazza al piano primo 3.3mq Cantina al piano interrato 5.6mq Posto auto al piano interrato 12.5mq Si tratta pertanto di un trilocale di piccole dimensioni. La consistenza in termini di superficie commerciale è stata determinata computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore in confine con altre unità, le misure sono state rilevate dalle planimetrie catastali allegate e dalle tavole di progetto e verificate localmente nel corso del sopralluogo. Si precisa che le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto con il valore unitario di riferimento sono indicative, poiché il valore finale è mutuato da considerazioni complessive e compensative di tutte le osservazioni rilevate, anche eventualmente non riportate in perizia. 3. Valutazione dei beni immobiliari Come asserito in premessa, lo scopo della presente stima è la ricerca del più probabile valore di mercato dell immobile di cui all oggetto; frutto di un giudizio e non dello scambio reale dei beni. Il valore, si basa su una previsione soggettiva seppur riferita ad una certa situazione di mercato in modo da ottenere il più probabile prezzo attribuito al bene economico oggetto della stima su quel mercato. Gli elementi principali di cui si è tenuto presente nella valutazione delle proprietà, unitamente alle aree sui quali sorgono, sono l ubicazione, il grado 9

11 di conservazione, il grado di finitura, eventuali interventi di manutenzione straordinaria, effettuati o previsti ecc... Metodo di stima La valutazione delle proprietà è effettuata con il metodo di stima sintetico per comparazione basato sul parametro del metro quadrato di superficie, tendo conto del possibile valore commerciale in relazione all attuale situazione immobiliare. Nella determinazione del più probabile valore di mercato del prodotto edilizio lo scrivente ha tenuto conto dei fattori macroeconomici, quali l inflazione, la svalutazione, il mercato del lavoro, ecc.., dei fattori locali tra cui si annoverano la struttura e dinamica residenziale, la produttività della località e l organizzazione urbanistica e dei fattori extraeconomici con riguardo all aspetto paesaggistico dell area. La valutazione è stata infine eseguita tenendo inoltre conto di parametri essenziali, intrinseci ed estrinseci delle proprietà per determinare il più probabile prezzo unitario. Tra le condizioni intrinseche sono da considerarsi: 1. L orientamento e la posizione 2. Il grado di finitura e lo stato di conservazione e di manutenzione 3. Le caratteristiche igieniche ed estetiche 4. Le dimensioni dei vani in rapporto a quelli normali per il tipo di fabbricato cui appartengono le proprietà da valutare 5. La consistenza complessiva dell immobile 6. L importo d eventuali interventi di manutenzione straordinaria eseguiti o da eseguire Tra le condizioni estrinseche sono da considerarsi: 1. La posizione dell edificio nei confronti degli edifici confinanti e loro distanza 2. La posizione e le vie di collegamento dell edificio nei confronti dei servizi pubblici, mercati, uffici, scuole 10

12 3. La presenza di aree di sosta nelle vicinanze 4. La salubrità della zona in cui sorge il fabbricato 5. Il grado di affaccio posseduto dall edificio 6. Il contesto urbanistico nel quale è disposto l edificio 7. L efficienza dei servizi pubblici, di manutenzione e pulizia stradale 8. L efficienza e la dotazione dei servizi collettivi di energia elettrica, acqua potabile, gas, telefonia, ecc (reti tecnologiche) 9. La rispondenza della zona ove sorge l edificio a particolari esigenze e abitudini locali Divisibilità del bene La proprietà in oggetto è ubicata all interno di un condominio composto da unità abitative ai vari piani e posti auto e cantine al piano interrato. La suddivisione delle proprietà non è omogenea in quanto il numero delle cantine e dei posti auto è inferiore al numero delle unità abitative, sono quindi presenti unità abitative prive di cantine e/o posti auto. Conseguentemente la valutazione intrinseca dei beni immobiliari può essere effettuata tenendo conto delle singole parti che lo compongono. Nel caso in esame la proprietà è composta dall unità abitativa comprensiva di cantina e posto auto. Per quanto riguarda la cantina al piano interrato lo scrivente CTU ritiene che la vendita separata dall unità abitativa non sia conveniente dato il limitato apporto economico ottenibile dall alienazione separata, soprattutto in relazione alle limitate dimensioni della stessa. Infatti il ricavato ottenuto dalla vendita separata della cantina sarebbe sicuramente inferiore alla perdita di valore intrinseco dell unità abitativa rispetto alla valutazione nelle attuali condizioni, soprattutto in relazione agli spazi propri di cui dispone l abitazione. Viceversa, considerando il numero inferiore di posti auto coperti rispetto alle unità abitative, il posto auto potrebbe essere venduto separatamente 11

13 essendo di possibile interesse per i condomini e/o per le unità abitative ora sprovviste. Inoltre, a differenza della cantina, l apporto economico ottenibile dalla vendita separata è tale da non alterare il valore intrinseco dell unità abitativa, che rappresenta il bene principale oggetto della stima. In sintesi si possono quindi considerare due possibili soluzioni: 1. vendita dell unità immobiliare nelle attuali condizioni comprensiva cioè di posto auto e cantina; 2. vendita separata dell abitazione (con annessa la cantina) dal posto auto; La valutazione del bene è stata pertanto eseguita esaminando queste possibili soluzioni. Valore fiscale Il valore desunto dalla rendita catastale in forza all accatastamento dell unità immobiliare precedentemente descritta ammonta a ,22, inferiore al valore normale (di mercato) di seguito indicato. Valore normale (o di mercato) Il sottoscritto ha eseguito una ricerca di mercato al fine di determinare il valore attuale in comune commercio per le proprietà in esame, valutando dapprima il prezzo per immobili di carattere medio compresi nella medesima zona o in zone limitrofe. Per la valutazione del più probabile valore di mercato il sottoscritto, oltre a ricerche personali sul luogo, ha fatto riferimento ai dati pubblicati da riviste specializzate del settore immobiliare riportanti dati statistici sui prezzi di mercato nonché da mediazioni relative ad immobili equiparabili in termini di tipologia, dimensione ed ubicazione. Nel caso degli immobili in oggetto, la stima dei singoli immobili e delle relative aree di pertinenza è funzionale non solo alla valutazione degli stessi ma dell intero complesso di cui trattasi, ed in relazione alle attuali condizioni dell immobile. 12

14 Considerato il livello delle finiture, l età dell edificio, le dimensioni e la consistenza dell immobile, e tenendo conto del periodo particolare di congiuntura edilizia, il sottoscritto CTU ritiene di attribuire agli immobili esaminati i seguenti valori: Caso 1. Vendita dell unità immobiliare comprensiva di posto auto e cantina (Foglio 265, mappale 16, subalterno n 3 e 33): Valore complessivo pari a ,00 (centoquarantacinquemila/00) Caso 2. Vendita separata dell abitazione con cantina dal posto auto: Valore dell abitazione con cantina (Foglio 265, mappale 16, subalterno n 3) pari a ,00 (centotrentamila/00) Valore del solo posto auto (Foglio 265, mappale 16, subalterno n 33) pari a ,00 (quindicimila/00) La proprietà ha un debito ad oggi pari a 468,44 nei confronti del condominio, cosi suddivisi: 13,26 a carico del posto auto 202,57 a carico dell abitazione 252,61 quale debito residuo Nella fiducia di aver svolto l incarico affidatomi, resto a disposizione per ogni eventuale chiarimento ritenuto necessario. Con osservanza Sarezzo (BS) 27 marzo 2012 Il Consulente 13